【正文】 況一、 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)根據(jù)XX市總體規(guī)劃，為了加快城市建設(shè)步伐，推進(jìn)城市化水平的提高，提高城市居民的住宅品質(zhì)，滿(mǎn)足飛速發(fā)展的XX商業(yè)經(jīng)濟(jì)的需要，XX市桃園實(shí)業(yè)有限公司擬在XX市成山大道（原果品公司院內(nèi)）建設(shè)桃園大潤(rùn)發(fā)商貿(mào)住宅項(xiàng)目。第二章 項(xiàng)目及編制單位情況一、 項(xiàng)目名稱(chēng)XX桃園大潤(rùn)發(fā)商貿(mào)住宅項(xiàng)目二、項(xiàng)目申報(bào)單位 XX市桃園實(shí)業(yè)有限公司三、項(xiàng)目擬建地點(diǎn) XX市成山大道南（原果品公司）四、申請(qǐng)報(bào)告編制單位 單位名稱(chēng)：XX魯咨招標(biāo)咨詢(xún)服務(wù)中心 資格等級(jí)：丙級(jí) 資格證書(shū)編號(hào)：工咨丙1999—10 發(fā)證機(jī)關(guān)：XX省發(fā)展和改革委員會(huì)五、項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù)與范圍 （一）承辦單位關(guān)于編制本項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告的委托書(shū)； （二）XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年計(jì)劃和2015年長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃； （三）國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定； （四）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料； （五）有關(guān)設(shè)備咨詢(xún)價(jià)資料； （六）有關(guān)物質(zhì)提供商出具的證明材料； （七）現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)； （八）城市規(guī)劃、國(guó)土資源、環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)出具的有關(guān)證件； （九）項(xiàng)目申報(bào)單位提供的其它有關(guān)資料。該公司一直秉承“以人為本、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)”的理念，贏得了社會(huì)與政府的一致好評(píng)。該公司已成功開(kāi)發(fā)了黎明小區(qū)東區(qū)、桃園山莊、桃園商城、桃園得潤(rùn)居、桃園淺水灣、威海桃園居等項(xiàng)目。一支高學(xué)歷，高素質(zhì)的團(tuán)隊(duì)為公司的發(fā)展提供了有利保證。（六）、開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)介入XX桃園實(shí)業(yè)有限公司成立于1999年，注冊(cè)資金人民幣2000萬(wàn)元，資格等級(jí)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)，主營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及建筑材料。全市各鎮(zhèn)商業(yè)仍然向市區(qū)看齊，市區(qū)商業(yè)期待重新升級(jí)整合。城市商業(yè)發(fā)展滯后，民間消費(fèi)呈外流趨勢(shì)。近兩年城市居民收入劇增，民間資本投資需求旺盛。 歷年城市中心商業(yè)地產(chǎn)冷靜，開(kāi)發(fā)潛力較大。步行街、沿河北街是XX現(xiàn)在商業(yè)形象的代表，而這種形態(tài)和面貌，被歷史所淘汰是必然的趨勢(shì)?；诔鞘猩虡I(yè)地產(chǎn)投資產(chǎn)品需求旺盛、容量有限的事實(shí)，本項(xiàng)目是近年唯一一個(gè)、也可能是最后一個(gè)有機(jī)會(huì)成功的大型項(xiàng)目，全新產(chǎn)品及稀有投資價(jià)值，將強(qiáng)勢(shì)凝聚起民間投資眼球。經(jīng)過(guò)歷年市場(chǎng)蓄水，2007年城市中心唯一商業(yè)項(xiàng)目的先機(jī)優(yōu)勢(shì)?？陀^分析，項(xiàng)目真正投資價(jià)值正在于——取代老商業(yè)區(qū)，成為新中心；因此未來(lái)面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)壓力將是——如何削弱老商業(yè)區(qū)的城市地位、競(jìng)爭(zhēng)上位的問(wèn)題。作為XX市中心區(qū)的中心地段，桃園大潤(rùn)發(fā)廣場(chǎng)即能包容老城區(qū)，還能囊括新城區(qū)，地位位置的優(yōu)勢(shì)不容置疑，而這也正是該項(xiàng)目打造城市中心商業(yè)的基礎(chǔ)核心及發(fā)力點(diǎn)，投資潛力巨大。易發(fā)商貿(mào)城、新世紀(jì)商城為代表的部分老市場(chǎng)、商場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)檔次逐步降低，消費(fèi)群體逐年萎縮。市中心已形成以服裝百貨、家電為主的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，非中心區(qū)域已形成以裝飾材料、家私為主的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，個(gè)別區(qū)域形成主要餐飲、工業(yè)機(jī)電為主專(zhuān)業(yè)街。市中心商業(yè)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，目前利群百貨成為商業(yè)發(fā)展龍頭，成山嘉苑商場(chǎng)、匯豐商城二大新建項(xiàng)目即將投入使用，老商業(yè)區(qū)的價(jià)值與地位得到進(jìn)一步鞏固。XX的商業(yè)市場(chǎng)的特征從整體上看，受限于城市、人口規(guī)模、消費(fèi)總量，商業(yè)發(fā)展水平相對(duì)于其它同類(lèi)型的經(jīng)濟(jì)城市在商業(yè)零售業(yè)上還需要繼續(xù)加強(qiáng)以起到對(duì)周邊地區(qū)輻射力。其四，拆遷安置增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。其二，近年XX商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度不高，目前更因?yàn)檎哒{(diào)控導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)門(mén)檻拔高，因此當(dāng)前通過(guò)審批的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將在一段時(shí)期內(nèi)成為稀缺性產(chǎn)品，在喚醒市場(chǎng)投資潛能的同時(shí)，也推動(dòng)著城市商業(yè)的良性發(fā)展。（2）隨著土地政策進(jìn)一步落實(shí)加強(qiáng)，土地市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)更加有序，地價(jià)將會(huì)有所上漲。這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在2002007年逐步顯現(xiàn)。根據(jù)《條例》，建設(shè)3000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目必須進(jìn)行聽(tīng)證。2005年6月1日起，執(zhí)行國(guó)家七部委新政，對(duì)不是兩年(含兩年)以上轉(zhuǎn)讓的要征繳個(gè)人所得稅，商業(yè)貸款的比率不得低于50%等。有利于保障房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展。相對(duì)而言，定位于高端產(chǎn)品、有固定其他收入的投資者受到的影響比較小。提高個(gè)人購(gòu)置商品房按揭貸款門(mén)檻。主要是為了：加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，提高貸款門(mén)檻。2004年10月21日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》：此次出臺(tái)的一系列土地政策將進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，表明了中央從嚴(yán)管理土地的決心。而是國(guó)有土地使用權(quán)以公開(kāi)的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓方式進(jìn)行。 （六）、外經(jīng)外貿(mào)：，% ，% 。 億元。 （五）、工業(yè)情況：2006年全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1140億元。其中，； 萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入25億元。（四）、第三產(chǎn)業(yè)：以商貿(mào)旅游為重點(diǎn)的第三產(chǎn)業(yè)保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。其中石島港和龍眼港是國(guó)家一級(jí)口岸，這兩個(gè)港口有通往韓國(guó)、日本、香港等地的國(guó)際航線。 。 （二）、氣候特征：XX屬暖溫帶季風(fēng)型濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明，年平均氣溫為12℃，年平均日照2600小時(shí)左右，年平均降雨量800毫米左右。下轄2個(gè)管理區(qū)，13個(gè)鎮(zhèn)，11個(gè)街道辦事處，858個(gè)村民委員會(huì)，97個(gè)居民委員會(huì)。XX商貿(mào)住宅項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告第一章 項(xiàng)目申報(bào)背景及申報(bào)單位情況一、XX概況………………………………………………………4二、土地政策………………………………………………………5三、金融政策………………………………………………………6四、產(chǎn)業(yè)政策………………………………………………………6五、市場(chǎng)給予我們的機(jī)會(huì)…………………………………………9六、開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)介入……………………………………………11第二章 項(xiàng)目及編制單位情況 ……………………………………………………12第三章 擬建項(xiàng)目情況一、 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) ……………………………………………14二、建設(shè)方案 ……………………………………………………14三、實(shí)施進(jìn)度 ……………………………………………………18四、投資估算 ……………………………………………………18五、資金籌措 ……………………………………………………18第四章 建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃一、建設(shè)地點(diǎn) ……………………………………………………19二、建設(shè)條件(一)場(chǎng)地工程地質(zhì)條件 …………………………………………19(二)項(xiàng)目總建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明 ………………………………………23(三)排水、空調(diào)、強(qiáng)電設(shè)計(jì)施工說(shuō)明 …………………………34第五章 資源利用和能源耗用分析一、土地資源利用 ………………………………………………54二、能源耗用分析 ………………………………………………54第六章 生態(tài)環(huán)境影響分析與施工安全一、污染源 ………………………………………………………56二、防治措施 ……………………………………………………56三、施工安全 ……………………………………………………57第七章 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析一、 經(jīng)濟(jì)效益分析 ……………………………………………59二、盈利能力分析 ……………………………………………59三、從區(qū)域社會(huì)層次上分析 …………………………………59四、社會(huì)效益分析 ………………………………………………60第一章 項(xiàng)目申報(bào)背景及申報(bào)單位情況一、XX概況：（一）、地理人口：XX市位于XX半島最東端，三面環(huán)海，海岸線長(zhǎng)500公里，與韓國(guó)隔海相望，是我國(guó)距韓國(guó)最近的地區(qū)?？偯娣e1392平方公里。 先后榮獲“全國(guó)城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”、“全國(guó)園林綠化先進(jìn)城市”、“國(guó)家園林城市”等稱(chēng)號(hào)，被授予聯(lián)合國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)。（三）、交通通訊：市中心距煙臺(tái)機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站130公里，距青島機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站275公里，距威海機(jī)場(chǎng)21公里，距威海通往韓國(guó)的客運(yùn)碼頭50公里。海上貨物運(yùn)輸主要港口有石島港、龍眼港、俚島港和蜊江港。全市13個(gè)鎮(zhèn)、6個(gè)街道辦事處及所有的行政村全部開(kāi)通了國(guó)際國(guó)內(nèi)直撥電話(huà)。2006年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額78億元，全國(guó)接待國(guó)內(nèi)外游客365萬(wàn)人次。其中。全市規(guī)模以上工業(yè)中，輕工業(yè)產(chǎn)值530億元，重工業(yè)產(chǎn)值440億元。2006年，規(guī)劃實(shí)施的145項(xiàng)重點(diǎn)工程項(xiàng)目，建設(shè)速度和推進(jìn)力度前所未有，倍受關(guān)注的“三電三路”等一批事關(guān)全局的重點(diǎn)項(xiàng)目，順利躋進(jìn)國(guó)家和省“十一五”發(fā)展規(guī)劃。其中，；，% ，其中，%.二、土地政策2004年3月30日，《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》：規(guī)定8月31日后，不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)。此規(guī)定有利于土地交易的公開(kāi)、公平、公正，但同時(shí)也增加開(kāi)發(fā)商投資成本。三、金融政策2004年10月28日，中國(guó)人民銀行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率,為了分散銀行風(fēng)險(xiǎn)及抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，政府采取了多種金融手段。控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。 利率的上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)投資者影響比較大,打擊了投機(jī)型客戶(hù)。銀行貸款利息的上調(diào)增加了投資者的還貸壓力，特別是實(shí)力不濟(jì)的炒房者短期投機(jī)行為將得到一定程度的抑制。對(duì)自用型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，使其消費(fèi)更趨于理性，持幣觀望者逐漸增多。四、產(chǎn)業(yè)政策《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》出臺(tái)，商業(yè)地產(chǎn)更為合理化發(fā)展：鑒于全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的一些不合理的開(kāi)發(fā)，為了抑制城市商業(yè)地產(chǎn)的相對(duì)過(guò)剩和結(jié)構(gòu)不合理，國(guó)家出臺(tái)的《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》，首次在我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域引入聽(tīng)證制度。2004年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是嚴(yán)格規(guī)范，促進(jìn)健康發(fā)展，打擊盲目開(kāi)發(fā)和過(guò)度投機(jī)，使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。近兩年出臺(tái)的政策主要是來(lái)自房地產(chǎn)信貸和土地市場(chǎng)方面，簡(jiǎn)言之，就是對(duì)于房地產(chǎn)的“地根”和“銀根”進(jìn)行了雙向的緊縮，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了較為深刻和長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響：（1）貸款利率的上調(diào)一方面加強(qiáng)了房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理，提高貸款門(mén)檻 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模；另一方面提高個(gè)人買(mǎi)房按揭貸款門(mén)檻。（3）XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展趨勢(shì):其一，經(jīng)過(guò)多年的蓄勢(shì)待發(fā)，XX的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善，06年眾多重點(diǎn)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)投資項(xiàng)目的集體上馬，大力改善城市的投資、居住環(huán)境，外來(lái)資金、人才、流動(dòng)人口的大量積聚，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求勢(shì)必處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。其三，隨著XX市區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)周邊縣鎮(zhèn)移民的吸引力更大，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐會(huì)繼續(xù)加快，這部分需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。商業(yè)中心以沿河北街街口為中心，向四周輻射，集中式商場(chǎng)成為本地的商業(yè)主流，其次是老商業(yè)街的持續(xù)繁榮，并不斷篩選出優(yōu)勢(shì)行業(yè)進(jìn)行集中式發(fā)展，如市中心服飾百貨、通訊、摩托、電器等業(yè)態(tài)的比重逐漸加大。商業(yè)步行街發(fā)展名不副實(shí)：數(shù)家集中式商場(chǎng)占據(jù)80％的臨街位置，臨街商鋪數(shù)量較少。城市居民可支配性收入逐年遞增，消費(fèi)水平、購(gòu)買(mǎi)力趨強(qiáng)，民間一般性消費(fèi)以本地為主，高檔消費(fèi)習(xí)慣性向威海、青島流向，對(duì)本地商業(yè)發(fā)展構(gòu)成客觀影響。五、市場(chǎng)給予我們的機(jī)會(huì)：項(xiàng)目緊靠XX市中心的地利優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目45000多平方米超級(jí)市場(chǎng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目運(yùn)作商業(yè)，直接面臨著老商業(yè)區(qū)的排擠與競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于一個(gè)只有18萬(wàn)常駐人口的城市，商業(yè)中心只能有一個(gè)，因此項(xiàng)目招商臺(tái)灣大潤(rùn)發(fā)超級(jí)市場(chǎng)，能夠做到商業(yè)集群、多業(yè)態(tài)集中、復(fù)合型經(jīng)營(yíng)的效果，從而才有實(shí)力去動(dòng)搖老商業(yè)區(qū)的地位，通過(guò)重新整合后的升級(jí)商業(yè)，去扭轉(zhuǎn)民間的傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣。從04年至今，XX市中心商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量不大，并且新出現(xiàn)的數(shù)個(gè)集中式商業(yè)項(xiàng)目均以自營(yíng)為主，投資型商鋪的市場(chǎng)放量較少。XX商業(yè)升級(jí)換代是歷史必然，而桃園大潤(rùn)發(fā)廣場(chǎng)則是城市發(fā)展的必然選擇。城市商業(yè)需要新的面貌，然而步行街、沿河北街經(jīng)過(guò)數(shù)十年發(fā)展，已難以適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求和居民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)、精神文化的需求；新商業(yè)的升級(jí)換代是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。市中心近年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量不大、品質(zhì)不高，有效供應(yīng)量的不大為項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)發(fā)提供機(jī)遇。經(jīng)過(guò)近幾年的培育，