【正文】 價格的分析，將商鋪的出租價格定位在1800元/平方米，雖然項目價位比較低廉，但是低價不低質(zhì)；從開發(fā)設(shè)計和服務(wù)等多方面保證了商場的適用性。紅旗街區(qū)：如：“亞西亞”、“萬達廣場”、“歐亞商都”。自由職業(yè)者同白領(lǐng)相同，他們要求高質(zhì)量的居家生活，渴望溫馨、舒適方便的生活條件。一般發(fā)展商提供的套餐裝修方式比較滿意。高級白領(lǐng)這類客戶知識層次高、綜合素質(zhì)高、消費行為理性，對生活質(zhì)量要求較高，由于長期在辦公室工作，對自然景觀和社區(qū)人文環(huán)境、運動設(shè)施極為重視，同時對樓盤建筑風格、色彩、平面布局等極為關(guān)注，地理位置好、公用設(shè)施齊全、配套設(shè)施完備的高素質(zhì)樓盤是他們的首選。4．3．2目標市場確立通過對上面的市場調(diào)查進行分析，該目標市場定位在如下人群：各種商務(wù)，生活或其他用品商家或投資商。以上這些劣勢，都不會對項目構(gòu)成本質(zhì)上的威脅，相信憑借此項目先進的設(shè)計理念以及價格等的優(yōu)勢，時間上的落后并不會太大的影響；而且，相信隨著長春市的發(fā)展，城市規(guī)劃的完善，環(huán)境劣勢也將會得到很好的解決。而且還有自然景觀缺少，園區(qū)綠化不夠等多方面的劣勢。（二）、項目劣勢：時機劣勢:在綠園區(qū)附近新建或已基本竣工的樓盤多，在時間上這個項目沒有搶得先機。 品味優(yōu)勢：新穎、時尚的外觀造型，考慮周全的環(huán)境設(shè)計，無論是商場還是客戶，在此都會享受優(yōu)美的舒適的購物環(huán)境。（一）、本項目的競爭優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：該項目位于長春市的綠園區(qū)，是長春市的未完全開發(fā)的區(qū)段，并且有深厚的文化底蘊和良好的辦公環(huán)境。4．2競爭市場分析長春市房地產(chǎn)市場的總體供求平衡的情況下，如何能使本項目在眾多競爭對手中脫穎而出，取得最佳的經(jīng)濟效益和社會效益，是最為關(guān)鍵的問題。企業(yè)都從以前的單一的拼價格轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃竦钠促|(zhì)量、拼服務(wù)。相對于此需求，有相當多的投資商走進長春，開發(fā)了諸如沃爾瑪，歐亞賣場等眾多的知名購物商場。市場需求不斷升級，改革開放的深入，經(jīng)濟的快速穩(wěn)定發(fā)展，居民收入的提高，消費者對商品需求也由原來的單純注重價格而轉(zhuǎn)為注重更高質(zhì)價比。目前，國家計委、財政部又下達了通知，明令取消房屋開發(fā)管理等4項不合理收費、土地局實行土地轉(zhuǎn)讓招標制、銀行按揭零首付取消以及商用房貸款最高年限為五到十年等一些規(guī)范房地產(chǎn)銷售政策的出臺，增強了房地產(chǎn)銷售的靈活性，同時保障了消費者的權(quán)益。長春市近幾年的經(jīng)濟運行情況良好，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和繁榮創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，政策方面。項目所處區(qū)域市政配套設(shè)施齊全，總體布局在綜合考慮以適應(yīng)當?shù)氐牡匦蔚孛驳那疤嵯?，按照市政?guī)劃的要求，進行合理空間布局，做到既能使之具有濃郁的商務(wù)氛圍，又能體現(xiàn)人文居住的環(huán)境，更保證了項目的安全性和合法性。具體的說，原則有以下幾方面：（一）、充分利用項目的地理優(yōu)勢，規(guī)劃設(shè)計突出經(jīng)濟、先進、實用、美觀、舒適和多功能性；（二）、圍繞發(fā)展城市經(jīng)濟、知識經(jīng)濟、假日經(jīng)濟、展會經(jīng)濟、人文優(yōu)勢為長春市經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻；（三）、以長春市整體經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境改造為標準，服從于城市整體的開發(fā)建設(shè)需求。簡約、時尚的建筑造型，加之先進完善的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)及優(yōu)越的地域條件，為本項目成為本市乃至本省的智能全方位服務(wù)的標志性建筑提供了極其有利的條件。本項目的突出特點是智能化突出，綜合性強，不同于目前存在的純商務(wù)樓模式，而是集商務(wù)、娛樂為一體的符合性樓宇。地上一層至四層為商場，總建筑面積42500平方米；工程不分期進行，在資金保障的情況下，2013年6月開始預出租工作，并于2013年9月完成工程并完成出租工作。根據(jù)地段的實際情況和周邊的環(huán)境本項目的名稱初步定為“***商貿(mào)樓”。其周邊地段還未完全開發(fā)。良好的商業(yè)氛圍、優(yōu)美的辦公環(huán)境和便捷的交通，使得這一地區(qū)成為眾商家和公司爭相進入的寶地。這里不但云集了諸如百貨大樓、國貿(mào)中心、卓展購物中心、沃爾瑪購物廣場、百盛等大型知名的高檔購物中心和超市，還擁有香格里拉大酒店、吉隆坡酒店、國聯(lián)大廈、國際大廈等星級商務(wù)酒樓和寫字樓。隨著經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和長春市舊城區(qū)的改造，商業(yè)環(huán)境和城市面貌有了很大的變化，已經(jīng)形成了重慶路商業(yè)街、紅旗街商業(yè)區(qū)、火車站商業(yè)區(qū)、桂林路商業(yè)區(qū)和大經(jīng)路商業(yè)區(qū)五個商業(yè)圈。“***商貿(mào)樓”項目第一章 項目總概況1．1項目背景1．1．1項目市場環(huán)境長春市是吉林省經(jīng)濟、政治和文化中心，現(xiàn)轄有朝陽、南關(guān)、二道、寬城、綠園、雙陽六個區(qū)，經(jīng)濟、高新及凈月三個開發(fā)區(qū)，九臺、榆樹和德惠三個縣級市和農(nóng)安縣?？偯娣e20571平方公里，其中市區(qū)面積3116平方公里，建成區(qū)面積150平方公里，到2012年，長春市人口總量已達到760萬人以上，城市化率超過50%。其中，重慶路商業(yè)街更是以其優(yōu)越的地理位置、優(yōu)美的環(huán)境和多年來形成的商業(yè)美譽，成為五大商業(yè)區(qū)中最為繁華和著名的。尤以重慶路段商業(yè)街源頭、西安大路以其布局更成為重慶路商業(yè)街的核心區(qū)域。1．1．2項目背景本地段正處于春城大街以東街、現(xiàn)狀巷街以南、現(xiàn)狀住宅以西、現(xiàn)狀圍墻以北地區(qū)。加上附近的重慶路商業(yè)街和紅旗街商業(yè)區(qū)發(fā)展的飽和情況此地段具有很好的商業(yè)發(fā)展?jié)摿挖厔?。項目總占地面積10200平方米，總規(guī)劃建筑面積17000平方米，,其中包括地下一層，總建筑面積52700平方米；地下一層為娛樂場所，建筑面積10200平方米。1．1．3項目特點“***商貿(mào)樓”項目的開發(fā)，在一定程度上豐富了周邊居民的物質(zhì)生活，本項目建成后，必將為長春市商業(yè)項目填補一項空白，滿足市場的需求。合理的工程結(jié)構(gòu)和先進的商業(yè)設(shè)施為客戶提供了良好的購物和娛樂環(huán)境，完善的配套設(shè)施為客戶提供了全方位的服務(wù)。1．項目設(shè)計原則本項目為商服地產(chǎn)類開發(fā)，根本目的是為了出租，使項目取得經(jīng)濟效益和社會效益的雙豐收。1．3 項目總體規(guī)劃布局根據(jù)城市規(guī)劃的要求，合理確定建筑的位置、防火間距、消防車道和消防水源等。1．4 主要建筑指標表序號名稱指標單位備注1總規(guī)劃用地面積17000m22總占地面積10200m23總建筑面積52700m2地下一層4建筑密度%5容積率6綠化率25%第二章 項目市場、