【正文】 ，包 括賓館、餐飲、生活服務等。通過政府的宏觀調(diào)控，可以有效解決目前商品市場在發(fā)展中存在的不少問題，使商品交易市場健康有序地發(fā)展。通過制定規(guī)劃的辦法加強市場管理，進一步規(guī)范外資進入市場的行為，減少外商對本地商業(yè)的沖擊，緩解外資進入帶來的競爭壓力，有利于發(fā)展對外開放，不斷增強本地企業(yè)的國際競爭力。通過制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，突出城市商業(yè)發(fā)展 的方向和重點，合理引導企業(yè)資金流向，促進流通業(yè)健康有序地發(fā)展，同時有效地擴大就業(yè)。 第 5 頁 共 49 頁 四、繁榮市場，增加就業(yè) 通過商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，認真研究與城市相適應的消費趨向，合理布局商業(yè)網(wǎng)點，推進適應地區(qū)消費需求的不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。這些情況需要在規(guī)劃中提出對策，以促使商業(yè)網(wǎng)點優(yōu)化，調(diào)整結構，更好地滿足人民群眾的要求。 二、滿足人民群眾多元化的消費需求 從總體上看，連云港市各類商業(yè)網(wǎng)點規(guī)模小、檔次低、輻射力差。本規(guī)劃編制的作用有： 一、促進商業(yè)發(fā)展，樹立城市形象 通過城市商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃，構建適應商業(yè)發(fā)展、具有競爭力的城市商業(yè)網(wǎng)絡體系，促進商業(yè)不斷發(fā)展壯大。第 1 頁 共 49 頁 連云港市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 連云港市經(jīng)濟貿(mào)易委員會 連云港市規(guī)劃市政設計研究院有限責任公司 2020年 5 月 第 2 頁 共 49 頁 連云港市規(guī)劃市政設計研究院有限責任公司參加人員 季友說 院 長 （高級規(guī)劃師、高級工程師） 于 詠 副院長 （國家一級注冊建筑師） 劉建生 總 工 （高級規(guī)劃師） 周開紅 規(guī)劃師 （所 長） 邱方梅 規(guī)劃師 （項目負責人） 陳 靜 助 工 盛亞民 助 工 李 冬 技術員 第 3 頁 共 49 頁 目 錄 第一部分文本說明 目 錄 ........................................................ 3 第一章 總則 ...................................................... 4 第二章 規(guī)劃指導思想、原則與發(fā)展目標 ............................... 8 第三章 連云港市商業(yè)中心與商業(yè)街規(guī)劃 .............................. 13 第四章 專業(yè)市場規(guī)劃 ............................................. 19 第五章 連云港市零售商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 .................................. 23 第六章 規(guī)劃的實施與管理 ......................................... 32 第七章 附則 ..................................................... 34 第八章 附錄 ..................................................... 36 第二部分圖紙 連云港市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃商業(yè)分布現(xiàn)狀圖 連云港市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃商業(yè)體系規(guī)劃圖 連云港市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃生產(chǎn)資料市場規(guī)劃圖 連云港市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃其他大型交易市場規(guī)劃圖 連云港市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃超市、百貨、專業(yè)店規(guī)劃圖 連云港市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃圖 連云港 市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃步行街規(guī)劃圖 連云港市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃物流布點規(guī)劃圖 第 4 頁 共 49 頁 第一章 總則 第一條 連云港市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的作用 連云港市的跨越式發(fā)展，市十一五規(guī)劃的提出，市總體規(guī)劃的修編，對城市商業(yè)服務提出了更高要求。受連云港市經(jīng)濟貿(mào)易委員會的委托，根據(jù)國家商務部與建設部的有關要求，于 2020 年開始編制《連云港市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》。做好商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃工作 ，加快城市商業(yè)建設的步伐對城市經(jīng)濟發(fā)展具有強大的促進作用，通過商業(yè)的發(fā)展促進連云港城市整體功能的完善和升級，提升城市總體形象。特別是隨著連云港市人民群眾生活水平的不斷提高，對商業(yè)設施、商業(yè)網(wǎng)點的布局以及業(yè)態(tài)提出了更高的要求，而原有的商業(yè)網(wǎng)點難以充分滿足消費者豐富多樣的需要。 三、加強對商業(yè)領域投資的引導， 促進流通結構優(yōu)化 通過規(guī) 劃使商業(yè)在總量和結構上都能夠滿足經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，促進合理競爭，便民利民，加快商業(yè)的繁榮和發(fā)展，又可避免重復建設資源浪費，還能同城市的總體規(guī)劃相結合，為流通創(chuàng)造一個好的環(huán)境和競爭秩序，促進現(xiàn)代流通業(yè)健康有序的發(fā)展。通過對舊有零售業(yè)態(tài)的改造與新型業(yè)態(tài)的培育和引導相結合，發(fā)揮市場機制的積極作用，使大中小型網(wǎng)點、不同業(yè)態(tài)相互補充，繁榮市場。 五、與國際通行慣例接軌，不斷增強國際競爭力 中國加入 WTO 后，有實力的外資企業(yè)的進入，將對連云港的商業(yè)形成沖擊。 六、加強政府的宏觀調(diào)控，建立和完善市場體系 政府通過制定科學合理的商業(yè)規(guī)劃，進行有效的宏觀調(diào)控，是現(xiàn)代商業(yè)管理的主要標志之一，也是國際上通 行的做法。在強調(diào)科學發(fā)展觀的宏觀環(huán)境下，通過政府的宏觀調(diào)控達到城市整體功能的提高和完善，使城市社會、經(jīng)濟協(xié)調(diào)健康發(fā)展。 二、規(guī)劃范圍 本次商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃為新浦城區(qū)、東部濱海新城、海州區(qū)，規(guī)劃總面積 705平方公里，近期規(guī)劃建設用地面積 157 平方公里，規(guī)劃人口 131 萬人；遠期規(guī)劃建設用地面積 264 平方公里，規(guī)劃人口 240 萬人。規(guī)劃期劃分兩個階段，其中，近期為 2020 年 ～ 2020 年，遠期為 2020 年 ～ 2020 年。 第五條 連云港市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃現(xiàn)狀 現(xiàn) 狀網(wǎng)點總量與市場容量基本適應。傳統(tǒng)的日用百貨、食品業(yè)網(wǎng)點有所減少，社會服務業(yè)網(wǎng)點發(fā)展較快，其中美容、健身、茶樓、酒吧等時尚消費網(wǎng)點已達1000 多個?，F(xiàn)狀 農(nóng)貿(mào)市場 33 個。近年來，商業(yè)業(yè)態(tài)由單一業(yè)態(tài)向多種業(yè)態(tài)迅速發(fā)展，大型綜合超市、超市便利店、倉儲商店等新型業(yè)態(tài)比重提高，而 最具成長性的連鎖經(jīng)營形式已涉足 10 多個行業(yè)。商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)濟性質(zhì)結構逐步向產(chǎn)權主體多元化轉(zhuǎn)變。 目前，市區(qū)已建成的商業(yè)網(wǎng)點和商業(yè)設施還存在諸多問題： 一是布局不夠合理。 二是物業(yè)不能形成商業(yè)。 第 8 頁 共 49 頁 三是整體層次偏低。 四是現(xiàn)代業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢。作為零 售業(yè)主流的連鎖經(jīng)營涉及行業(yè)不廣、規(guī)模不大、業(yè)態(tài)不全、門店不多， 2020 年連云港市區(qū)連鎖超市銷售額只占社會消費品零售總額的 %.至今還沒有一家規(guī)模較大、設施現(xiàn)代、功能完備的購物 中 心；缺少具有規(guī)模優(yōu)勢與品牌優(yōu)勢的連鎖專賣店。連云港市區(qū)現(xiàn)有商品市場松散不集中，檔次低、規(guī)模小、設施差、交易方式落后、管理不規(guī)范；不少市場不符合中心城區(qū)商貿(mào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向要求，重疊布點，或空置率高，或慘淡經(jīng)營，或形成空殼市場；農(nóng)貿(mào)市場的購物 環(huán)境 、商品質(zhì)量、衛(wèi)生條件、管理服務等 都 不能適應城市發(fā)展和市 民生活質(zhì)量提高的要求。 規(guī)劃立足于連云港市，面向 沿隴海線產(chǎn)業(yè)帶和沿海經(jīng)濟帶 及渤海經(jīng)濟圈和長三角經(jīng)濟圈，適應現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展需要，通過科學規(guī)劃、正確引導、培育重點、扶持發(fā)展，促進傳統(tǒng)商業(yè)轉(zhuǎn)型，提升商業(yè)業(yè)態(tài)，促進新型商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展，大力提高城市商業(yè)發(fā)展水平，加快物 流業(yè)的發(fā)展步伐，全面提升連云港第 9 頁 共 49 頁 市商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展水平，建立充滿活力的商業(yè)發(fā)展體系。真正建設成為振興蘇北的龍頭、全省開放與發(fā)展的新增長級、全國連接南北、溝通西部的重要經(jīng)濟樞紐。 一、近期目標 建立以市 場機制為基礎、以現(xiàn)代流通為主的開放、高效、暢通、統(tǒng)一的商品流通體系，形成 “ 大市場、大流通、大貿(mào)易 ” 的新格局，建成面向日韓、面向中西部、面向周邊地區(qū)的區(qū)域性國際商務中心?？傮w上接近世界中等發(fā)達城市商業(yè)水平。 第 10 頁 共 49 頁 規(guī)劃建設百貨及大、中型購物中心 30 處；規(guī)劃建設生產(chǎn)資料批發(fā)市場 18處；大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 2 處，其中規(guī)劃新建 1 處；其中規(guī)劃新建 3 處，改造 1處；規(guī)劃農(nóng)貿(mào)市場 43 處。 規(guī)劃建設星級賓館， 爭取到 2020 年發(fā)展到 100 家旅游星級飯 店，其中四星級 68 家 ，新海城區(qū) 34 家，濱海新城 34 家。 二、遠期目標 繼續(xù)堅持“以工興港、以港興市、以市帶農(nóng)”的發(fā)展方針，以港口為依托，加快推進工業(yè)化、城市化進程，遠期將連云港建成商貿(mào)流通業(yè)發(fā)達的國際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市。 到 2020 年，連云港市城市商業(yè)網(wǎng)點配置達到國內(nèi)發(fā)達城市水平，市場繁榮、消費便利、生活豐富。連云港市區(qū)平均約 萬人擁有 1 處大中型商業(yè)零售網(wǎng)點。商業(yè)企業(yè)信息化的普及率達到 50%，其中 30%以上的企業(yè)實現(xiàn)電子商務。 一、城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃與城市總體規(guī)劃相結合的原則 連云港市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的重要 組成部分，必須服從和服務于總體規(guī)劃的要求，以城市總體規(guī)劃為指導，本著“優(yōu)化市場布局，合理配置資源”的思想，立足于連云港市社會經(jīng)濟的整體發(fā)展，進行統(tǒng)籌考慮。 二、堅持以人為本，遠近結合，協(xié)調(diào)發(fā)展的原則 連云港市城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃一方面要促進連云港城市商業(yè)與經(jīng)濟的繁榮，另一方面也要注重滿足老百姓日常需求的商業(yè)和生活服務設施建設，以滿足和擴大人民群眾的消費需求為根本出發(fā)點，為消費者 提供良好的商業(yè)服務環(huán)境。 三、結構調(diào)整、布局優(yōu)化，改造與新建相統(tǒng)籌的原則 為了滿足多樣化的消費需求，提高流通效率，城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃要注意優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點的空間布局，合理調(diào)整網(wǎng)點的業(yè)態(tài)結構，完善配套設施。 第 12 頁 共 49 頁 四、大型商業(yè)設施建設與小店的生存發(fā)展相結合的原則 大型商業(yè)設施競爭力強、管理先進、效率高，具有規(guī)模優(yōu)勢，在商品流通中處于強勢地位；但眾多的中小店鋪也具有鮮明的個性和特色，如經(jīng)營方式靈活，方便顧客購買，具有大店難以替代的作用。 五、規(guī)劃的調(diào)控功能與市場機制的基礎作用相結合的原則 加強對商業(yè)網(wǎng)點的宏觀調(diào)控，建立科學的商業(yè)網(wǎng)點布局和規(guī)劃，著重在土地使用、空間布局、結構調(diào)整等方面進行引導，著眼于連云港市整體功能的提高和完善，使城市、社會、經(jīng)濟協(xié)調(diào)健康發(fā)展，減少無序競爭、盲目發(fā)展和重復建設，杜絕投資浪費等現(xiàn)象。在網(wǎng)點的建設主體、經(jīng)營品種、經(jīng)營手段等方面，通過競爭優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，以促進商業(yè)網(wǎng)點的健康發(fā)展。通過規(guī)劃對商業(yè)網(wǎng)點建設進行有效的引導和規(guī)范，避免資源的過度使用，以及土地的過度開發(fā)，防止對城市生態(tài)環(huán)境造成破壞和損害。充分利用各種現(xiàn)代化技術和經(jīng)營第 13 頁 共 49 頁 管理 手段，加快商業(yè)技術設備的更新改造，提高企業(yè)的經(jīng)營效率，不斷提升商業(yè)網(wǎng)點的整體水平。 以新浦城區(qū)商業(yè)圈和東部濱海新城商業(yè)圈組成城市核心商業(yè)區(qū)，形成覆蓋全市的商業(yè)區(qū)層次分布體系。今后，市級商 業(yè)中心應注重在綜合性、優(yōu)質(zhì)服務方面進一步提高，在擴大規(guī)模的同時對中小商店進行整合改造，以提高服務品質(zhì)來提高綜合效益。其核心商業(yè)街長度一般在 1200米以上，或商業(yè)聚集在不少于 25 公頃的區(qū)域范圍內(nèi)。 連云港市的市級商業(yè)中心由新浦城區(qū)商業(yè)中心 （ 通灌 路 、海昌路、解放路及海連路 商業(yè)街區(qū)商 圈 和火車站 人民路 商圈兩個節(jié)點及 新浦新城區(qū)商圈） 和東部濱海新城商業(yè)中心（規(guī)劃濱海新城都市 商圈 和海棠 路 、中華路 兩 “ 線 ”及北崮山西墅片區(qū)） 構成。 第 14 頁 共 49 頁 新浦 城區(qū) 商業(yè)中心 定位 ： 區(qū)位優(yōu)勢（ 花果山，漁灣及孔望山三 大風景區(qū)之間）和文化優(yōu)勢，是典型的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，是城市文化和傳統(tǒng)的載體，具有獨特人情味和魅力。 新浦城區(qū)商業(yè)中心和東部城區(qū)商業(yè)中心 應結合 各自 區(qū)位特點，提高 商業(yè)集聚程度；推進經(jīng)營結構調(diào)整，開拓延伸新的經(jīng)營服務領域，完善經(jīng)營服務功能，突出優(yōu)勢、特色經(jīng)營、檔次錯開、門類齊全，形成具有休閑、旅游、購物為一體的特色商業(yè)氛圍。 設置業(yè)態(tài)強調(diào)精品化，中、高檔化。 限制設置：購物中心、大型綜合超市、倉儲商店、專業(yè)市場、集貿(mào)市場、菜市場。 （ 2）民主路和解放路是舊中國時期和新中國成立后的商業(yè)貿(mào)易中心，發(fā)展商業(yè)條件得天獨厚。 第 15 頁 共 49 頁 （ 3）商業(yè)步行街 — 隴海路、萬潤商業(yè)步行街，根據(jù)連云港市的發(fā)