【正文】 望落戶煙臺(tái)的外地普通工人和服務(wù)行業(yè)人員（臥龍經(jīng)濟(jì)園區(qū)、盛泉工業(yè)園、 冰郎、張?jiān)?、東方電子、市里企業(yè)等）； 項(xiàng)目附近居民及其親朋； 舉家來煙落戶發(fā)展居住的外地人員； 希望提升居住品質(zhì)、安居養(yǎng)老的中老年低收入群體； 投資群體： 本地中等收入的投資群體； 對(duì)煙臺(tái)比較了解的外地投資群體； 來煙的外地個(gè)體工商戶； 二、目標(biāo)客戶主要特點(diǎn)有： 收入低，難以承受較高的樓房總價(jià)； 重實(shí)惠，看重實(shí)實(shí)在在的利益； 相信口碑，口碑的影響可以左右他們的決策； 易被廣告左右，看重開發(fā)商實(shí)力、信譽(yù)； 三、目標(biāo)客戶房產(chǎn)需求： 戶型面積以實(shí)用居住為主，從前期調(diào)研 結(jié)果看，附近項(xiàng)目戶型面積多在70— 120 平方米之間； 生活配套方面：首選交通方便，其次為教育、生活配套齊全，生活居住氛圍濃厚； 付款方式多數(shù)以分期付款為主。 第四章、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 第一節(jié)、客戶定位 一、目標(biāo)客戶組成 根據(jù)客戶購買目的不同，將本項(xiàng)目目標(biāo)客戶分為兩類：自住群體和投資群體。 在其他項(xiàng)目消化客戶前開始宣傳，并通過團(tuán)購吸引客戶。 在推廣宣傳上出新出奇，打破常規(guī)。 青年南路開通后，協(xié)調(diào)公交公司在本項(xiàng)目附近設(shè)置多路公交車站點(diǎn)，方便本項(xiàng)目業(yè)主出行。周邊居民素質(zhì)低，缺乏安全保障； 價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯：本項(xiàng)目南面的現(xiàn)代山水田園的現(xiàn)房、東陌堂新區(qū)送煤暖投資，且價(jià)格低于本項(xiàng)目； 入市宣傳時(shí)間短：周邊項(xiàng)目都經(jīng)過了長期預(yù)熱，本項(xiàng)目宣傳時(shí)間較晚且短，形成一定的市場(chǎng)關(guān)注度比較困難； 配套設(shè)施：目前周邊配套 設(shè)施缺乏，煤暖供應(yīng)在入住后短期內(nèi)難以到位； 入市時(shí)機(jī)：馨逸苑已在消化積累的客戶，山水龍城預(yù)計(jì)五月中旬開始認(rèn)購，將分流很大一部分客戶； 開盤晚，客戶等待時(shí)間長； 機(jī)會(huì) (Opportunity) 煙臺(tái)城區(qū)南擴(kuò)趨勢(shì)明顯，南郊迅速發(fā)展； 汽車南站、青年南路建設(shè)為項(xiàng)目提供了利好因素； 南郊宜居的概念已經(jīng)漸入人心； 南郊房?jī)r(jià)便宜、升值潛力大，眾多人選擇在此置業(yè)； 威脅 (Threat) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾多，雖然定位不盡相同，但目標(biāo)客戶基本相同； 交通和生活不便限制了部分消費(fèi)者； 新項(xiàng)目不斷入 市，爭(zhēng)搶客戶； 市政及小區(qū)配套完成時(shí)間較晚，影響客戶購買信心； 《 2021 房地產(chǎn)策劃 大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 第三節(jié)、規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)的措施 針對(duì)本項(xiàng)目的劣勢(shì)和威脅，在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、包裝、宣傳、銷售中要有的放矢。 第二節(jié)、 SWOT 分析 同煙臺(tái)在售的其他住宅項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目的 SWOT 分析如下： 優(yōu)勢(shì) (Strength) 城市規(guī)劃：煙臺(tái)發(fā)展趨勢(shì) “ 東進(jìn)南擴(kuò) ” ，南郊建設(shè)加快，房產(chǎn)升值空間大； 交通動(dòng)向：項(xiàng)目近鄰汽車南站、城市輕軌站點(diǎn)，緊鄰青年南路、機(jī)場(chǎng)路、繞城高速，未來交通發(fā)達(dá)； 價(jià)格優(yōu)勢(shì)：相對(duì)于市區(qū)樓盤，本項(xiàng)目性價(jià)比較高； 物業(yè)管理：國家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目后期管理； 開發(fā)背景：開發(fā)商港資背景，有先進(jìn)的開發(fā)及設(shè)計(jì)理念； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：四十萬平米生活社區(qū)，配套齊全； 產(chǎn)權(quán)保障：市證產(chǎn)權(quán) ，購房者權(quán)益得以保障； 劣勢(shì) (Weakness)： 位置偏南，交通不便：人們對(duì)南郊的理解，黃務(wù)向南就被認(rèn)為是農(nóng)村。項(xiàng)目地處南郊機(jī)場(chǎng)路與建設(shè)中的青年南路之間，東鄰建設(shè)中的汽車南站，西接青山，南為城市輕軌站點(diǎn)規(guī)劃用地，北為西林家村。雖如此本項(xiàng)目在宣傳和銷售方面滯后，在知名度、口碑方面處于劣勢(shì)。 南郊樓盤目標(biāo)客戶群多為收入相對(duì)較低的工薪階層和小型個(gè)體工商業(yè)戶，宣傳上應(yīng)更加務(wù)實(shí)和理性，注重客戶的價(jià)格承受能力和社區(qū)生活配套的相對(duì)完善。 房地產(chǎn)銀行按揭制度、住房公積金、住房補(bǔ)貼的推行，使多數(shù)人順利購置新《 2021 房地產(chǎn)策劃 大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 居，刺激消費(fèi)者輕松買房，越來越多人成為 “ 負(fù)翁 ” 。消費(fèi)者購買時(shí)都會(huì)首先定位，選擇符合自己收入、層次、風(fēng)格的樓盤。 房產(chǎn)消費(fèi)需求呈現(xiàn)出多 層次性，并越來越注重個(gè)性化和多樣性。消費(fèi)者購買房產(chǎn)時(shí)不再單純注重價(jià)格因素，開始綜合考慮房屋質(zhì)量、小區(qū)規(guī)劃、建筑科技水平、生活配套、物管水平、交樓期限和房產(chǎn)證等因素。 第三節(jié)、消費(fèi)者分析 家家有房才能構(gòu)成一個(gè)完整的家的傳統(tǒng)觀念，促進(jìn)了房地產(chǎn)的繁榮。 受位置、配套、整體環(huán)境限制，南郊樓盤以中低檔為主，整體品質(zhì)有待提高。目前，南郊房?jī)r(jià)與煙臺(tái)其他區(qū)相比，有著較大的差距，部分工薪階層愿意在此安家置業(yè)。 以黃務(wù)為圓心的城市次中心 —— 南城逐步凸現(xiàn)。在產(chǎn)品趨向同質(zhì)化的情況下，許多煙臺(tái)房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)建出自己的品牌：萬泰、華信、銀和怡海、祥隆、萬光等，在業(yè)界和消費(fèi)者心目中形成良好的形象。02021000400000060000008000000芝罘區(qū) 萊山區(qū) 福山區(qū) 牟平區(qū) 開發(fā)區(qū)土地出讓面積(㎡ )規(guī)劃建筑面積(㎡ ) 開發(fā)商品牌意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、客戶意識(shí)、服務(wù)意識(shí)增強(qiáng)。 2021 年，政府加大土地供應(yīng)力度，房地產(chǎn)業(yè)未來競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。2021年住煙外來人口達(dá) ，占全市增加人口總數(shù) %。 當(dāng)前煙臺(tái)置業(yè)主流是年輕居住群體和中年投資群體 。 目前，煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特點(diǎn)有： 開發(fā)業(yè)態(tài)從單一向多樣化發(fā)展。 第二章、市場(chǎng)環(huán)境分析 第一節(jié)、煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng) 煙臺(tái)房地產(chǎn)從 1985 年房改試點(diǎn)以來，經(jīng)歷了萌芽、起步、發(fā)展到現(xiàn)在相對(duì)成熟的階段，人均居住面積從 平方米增加到 2021 年的 20 平方米。 附件 ................................................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十章、工作排期 .......................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三節(jié)、推廣創(chuàng)新 ............................................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一節(jié)、項(xiàng)目主要賣點(diǎn)包裝 .............................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第七章、項(xiàng)目賣點(diǎn)分析與提煉 ...................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二節(jié)、項(xiàng)目定位 ............................................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第五章、項(xiàng)目案名與主題推廣 ...................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二節(jié)、價(jià)格定位 ............................................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第四章、項(xiàng)目市場(chǎng)定位 .................................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二節(jié)、 SWOT分析 ........................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三章、項(xiàng)目分析 .......................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三節(jié)、消費(fèi)者分析 ........................................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一節(jié)、煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng) ................................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽?！?2021 房地產(chǎn)策劃 大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 煙臺(tái)南城小鎮(zhèn)策劃報(bào)告 呈：煙臺(tái)利嘉置業(yè)有限公司 由：港隆商務(wù)管理有限公司 二〇〇七年四月十二日 《 2021 房地產(chǎn)策劃 大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機(jī)構(gòu) 目 錄 第一章、報(bào)告概要 .......................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二章、市場(chǎng)環(huán)境分析 .................................................................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二節(jié)、南郊市場(chǎng)分析 ..................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第四節(jié)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 ..................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一節(jié)、項(xiàng)目概況 ............................................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。