【正文】 .......................................................................................... 14 第五章 經(jīng)濟(jì)效益評價(jià) .............................................. 15 一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測收入測算 ...................................................................... 15 二、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析 ...................................................................................... 16 第六章 結(jié)論 ...................................................... 18 附表 .............................................................. 20 1 第一章 總 論 一、項(xiàng)目背景 90 年代開始，北京紡織控股集團(tuán)有限責(zé)任公司（原北京市紡織局）為進(jìn)一步適應(yīng)首都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益，開始了大規(guī)模的紡織工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。效益不明顯的企業(yè)搬遷、置換原產(chǎn)業(yè)用地，成為支持行業(yè)調(diào)整一個(gè)重要的環(huán)節(jié)。 北京紡織機(jī)械廠 是北京紡織控股集團(tuán)有限責(zé)任公司下屬生產(chǎn)企業(yè)， 創(chuàng)建于1958 年初，是一個(gè)具有四十多年歷史，擁有三百多名職工的紡織機(jī)械制造企業(yè)。北京紡織機(jī)械廠擁有雄厚的技術(shù)力量和先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備，可進(jìn)行機(jī)械電器等產(chǎn)品的設(shè)計(jì)加工和制造，可根據(jù)用戶需要進(jìn)行各種設(shè)計(jì)，制造及為用戶提供現(xiàn)場調(diào)試，技術(shù)培訓(xùn)和服務(wù)。因此，北京紡織控股集團(tuán)有限責(zé)任公司從城市規(guī)劃角度出發(fā)，擬對 紡織機(jī)械廠 用地進(jìn)行住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，通過土地的用途置換以充分顯化土地資產(chǎn)價(jià)值，促進(jìn)集團(tuán)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。 主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 方舟苑三期建設(shè)用地，即 北京紡織機(jī)械廠 舊址總用地面積約 96081 平方米，其中 8住宅樓項(xiàng)目總建筑面積約 27441 平方米，主要建設(shè)內(nèi)容為住宅，其中住宅地上建 筑面積為 25256 平方米，地下建筑面積為 2185 平方米，人防建筑面積為 1074 平方米。擬向銀行借款 4000 萬元， 2 其余資金企業(yè)自籌解決。 3 第二章 投資環(huán)境分析 一、北京市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 2021 年以來，隨著全國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了重要轉(zhuǎn)機(jī)，北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體環(huán)境進(jìn)一步改善，社會總需求不斷擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得重要進(jìn)展，在內(nèi)外因素的綜合作用下，全市經(jīng)濟(jì)始終保持了快速增長的運(yùn)行格局。全市經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域呈現(xiàn)全面活躍，協(xié)調(diào)發(fā)展的良好局面。其中，第一產(chǎn)業(yè) 實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %。第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 970億元，增長 %。一、二、三產(chǎn)業(yè)在全市國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重分別為 %、 %和 %。其中地方工業(yè)系 統(tǒng)增長 %，增幅比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 19月，高新技術(shù)企業(yè)生產(chǎn)保持快速增長，增速達(dá)到 %，對工業(yè)增長的貢獻(xiàn)率保持在 60%以上。 13季度國有及國有控股工業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增速由前兩年的低于 10%上升到 %。 18 月，獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)銷售收入增長 %，存貨僅增長 %，表明工業(yè)產(chǎn)品市場需求不足的狀況出現(xiàn)明顯 緩解。18 月，全市規(guī)模以上獨(dú)立核算工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)為 %，連續(xù) 4個(gè)月超過 100%，為 1996 年以來最好水平。 農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整效果明顯，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步上升 4 2021 年是北京市農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度最大的一年，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不僅成功地抵御了夏、秋兩季嚴(yán)重旱災(zāi)造成的不利影響，而且擺脫了多年來低速徘徊的局面。主要農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)量保持穩(wěn)定增長， 13 季度，全市蔬菜產(chǎn)量累計(jì) 萬噸，同比增長 %；其中特菜產(chǎn)量 萬噸，占總量比重達(dá) %。牛奶產(chǎn)量 萬噸，增長 %。 消費(fèi)品市場繁榮活躍 13 季度，全市實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，同比增長 %，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長 %。吃、穿、用等各類商品銷售同步擴(kuò)大，增速分別達(dá)到 %、 %及 %。 13季度，全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 654 億元，同比增長 %，增幅比 18 月提高 個(gè)百分點(diǎn)，比上半年提高 百分點(diǎn)。 13 季度，地方項(xiàng)目投資 億元，增長 %，增幅比 18 月提高 4 個(gè)百分點(diǎn)，比 上半年提高 個(gè)百分點(diǎn)。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %，增幅比上半年提高 5 個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅建設(shè)持續(xù)高增長，累計(jì)開復(fù)工面積和竣工面積分別擴(kuò)大 11%和 %。地方財(cái)政一般預(yù)算支出 254 億元增長 %。今年前三個(gè)季度，全市職工平均工資達(dá)到 11028 元，同比增長 17%，扣除同期居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)影響， 5 實(shí)際增長 %。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入逐步提高， 13 季度達(dá)到 3806元，增長 %，比上半年增速提高 個(gè)百分點(diǎn)。 有著 優(yōu)越的地理位置，良好的人文環(huán)境，飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)。區(qū)內(nèi)各種涉外單位 1300多個(gè)，占全市一半以上。除建國門外、三里屯、亮馬河地區(qū)等三個(gè)使館區(qū)外，第四使館區(qū) (望京新區(qū)內(nèi) )也準(zhǔn)備興建。全市 13 家五星級飯店中，有 6 家在朝陽。區(qū)內(nèi)國事活動頻繁，外國記者云集，客商投資踴躍，境外旅游者眾多，充分反映出朝陽區(qū)在首都開展對外交往中所處的重要位置。朝陽區(qū)是北京的工業(yè)基地，早在建國初期，在朝陽區(qū)境內(nèi)就興建了四個(gè)工業(yè)區(qū)。區(qū)屬以下工業(yè)，充分利用駐區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)雄厚的有利條件，形成與其相適應(yīng)的工業(yè)體系，工業(yè)企業(yè)數(shù)量 多，門類齊全。其中：“三資”企業(yè)實(shí)現(xiàn)出口銷售收入為 萬元，同比增長 %，區(qū)屬企業(yè)實(shí)現(xiàn)出口交貨額為 萬元，同比增長 %。 截止到十月底，我區(qū)固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高增長的發(fā)展速度。 6 截止到 10 月，我區(qū)商品住宅平均銷售價(jià)格為每平方米 7030 元，平均每平方米高于全市商品住宅 3034 元，是全市價(jià)格的 倍。 今年隨著我區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模增大，施工面積增幅較大，尤其新開工面積增速尤快，截止到 10 月底，我區(qū)房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，同比增長 %，其中新開工面積 萬平方米，同比增長 倍， 住宅仍是房地產(chǎn)商開發(fā)重點(diǎn)，110 月累計(jì)新開工住宅 萬平方米，同比增加 萬平方米，增長 倍，新開工住宅面積的比重也由去年的 %提高到 %，增加 個(gè)百分點(diǎn)。 總體分析，朝陽區(qū)在社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，還存在不少困難和問題，主要表現(xiàn)為：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性矛盾突出，產(chǎn)業(yè)布局還有待進(jìn)一步完善；經(jīng)濟(jì)整體效益不太理想，質(zhì)量不高。以這“三個(gè)步驟”為基礎(chǔ)，國家相繼出臺了一系列有利于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，全國各地根據(jù)各自實(shí)際，也相應(yīng)頒布實(shí)施了有關(guān)政策，使住宅產(chǎn)業(yè)在近年的國民經(jīng) 7 濟(jì)中 發(fā)揮了積極作用。 1998 年，國家全面停止福利（實(shí)物）分房政策，使百姓在思想觀念上逐漸接受了個(gè)人買房的事實(shí)，目前，“要住房，就買房”的思維邏輯已成為社會共識。針對貨幣分房政策，大多房地產(chǎn)企業(yè)在促銷時(shí)，重點(diǎn)對率先實(shí)施房改政策的單位進(jìn)行宣傳，為銷售打開了新局面。所以為使百姓“買得起房”，國家三管齊下：調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格、發(fā)放住房補(bǔ)貼、提供住房金融支持。 據(jù)悉，為保證順利實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，北京市有關(guān)部門將出臺對經(jīng)濟(jì)適用住房減半征收 21 項(xiàng)行政事業(yè)收費(fèi)等配套政策；全面實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目承諾制度、價(jià)格審定制度，杜絕不合理收費(fèi)和攤派，規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為；全面推行招投標(biāo) 制度，突出小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施建設(shè)；提高經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的科技含量等，保證了經(jīng)濟(jì)適用住房的良好發(fā)展勢頭。北京市 1995 至 2021 年，經(jīng)濟(jì)年均增速達(dá)到 10%，住宅產(chǎn)業(yè)在政策引導(dǎo)之下已經(jīng)得到了一定程度的發(fā)展，投資環(huán)境較好。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明：上半年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資以 %的速度增長，累計(jì)完成投資 億元 ，今年 2 月至 5 月的開發(fā)投資的累計(jì)增速分別為 %、%、 %和 %，維持著高速發(fā)展態(tài)勢。上半年房地產(chǎn)市場投資回顧： 商品房施工面積 1— 6 月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)施工面積 萬平方米，比去年同期相比增長 %，其中住宅 萬平方米，同比增長 %，辦公用房 萬平方米，同比下降了 26%，商服用房 萬平方米，同比上升 了 25%；其他用房 萬平方米。同時(shí)，在政策指導(dǎo)和刺激下，特別是房價(jià)的持續(xù)下跌，使市民對住宅的潛在消費(fèi)需求得以釋放。今年前 6 個(gè)月，全市累計(jì)銷售各類商品房屋 萬平方米，較上年增長 倍。 從銷售情況看，上半年，全市共銷售住宅 萬平方米，銷售額達(dá) 億元。銷售項(xiàng)目集中在三、四環(huán)之間，西部中關(guān)村、北部亞運(yùn)村地區(qū)的銷售量仍占各區(qū)榜首。上半年，全市共有超過 70 個(gè)新盤推出（包括原有項(xiàng)目的二，三期的開盤）。北京經(jīng)濟(jì)適用房成 熱點(diǎn) ， 自 1988年到今年 4 月底，北京全市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)累計(jì)開工 546 萬平方米，竣工 176 萬平方米，累計(jì)銷售 169 萬平方米。僅 今年 上半年竣工面積達(dá) 18 萬平方米，其中住宅 萬平方米。 三、房地產(chǎn)市場需求分析 在福利分房被取消后，自購住房成為人們不得不面對的現(xiàn)實(shí)，消費(fèi)