【正文】 銷(xiāo)售盛況，其后投資 回報(bào)情況卻并不理想，在一定程度上，打擊了投資戶的熱情和信心。 3. 國(guó)務(wù)院出臺(tái)的 《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》 ，要求地方政府及相關(guān)部門(mén)抑制價(jià)格過(guò)快上漲， 促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，并對(duì)此提出了八條意見(jiàn)： —— 高 度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格； —— 切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制， 省政府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、控制不力的，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任； —— 大力調(diào)整 住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并 督促 建設(shè)； —— 嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量； —— 正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求； —— 全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行； —— 積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施； —— 認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。規(guī)定對(duì)購(gòu)買(mǎi)第三套房貸款利率在 5 原有 %的基礎(chǔ)利率上上浮 20%70%，而且，銀行均對(duì)多套房屋貸款降低成數(shù)或達(dá)到一定數(shù)目的購(gòu)買(mǎi)者不予放貸。對(duì)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占商品房比重過(guò)大或空置面積 上升過(guò)快的城市，應(yīng)適應(yīng)控制發(fā)放商業(yè)營(yíng)業(yè)用房項(xiàng)目貸款。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)營(yíng)業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò) 60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 10 年，所購(gòu)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房為竣工驗(yàn)收的房屋。在這種形勢(shì)下，政府開(kāi)始出臺(tái)相關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和控制力度。 一 .政策調(diào)控力度不斷加強(qiáng) （一）國(guó)家相關(guān)重點(diǎn)政策 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫成分，現(xiàn)在已經(jīng)基本上成了社會(huì)共識(shí)，而形成泡沫的重要原因就是買(mǎi)方市場(chǎng)投資行為過(guò)熱，以及開(kāi)發(fā)企業(yè)本身的不成熟。 在本方案中，首先從兩個(gè)層面著手，分析目前重慶投資性物業(yè)面臨的市場(chǎng)環(huán)境：一是國(guó)家的政策，二是投資戶自身或從其他渠道獲取的物業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)（教訓(xùn)）。 因此我們認(rèn)為，在目前社會(huì)個(gè)人游資數(shù)額巨大的背景下，投資性物業(yè)不存在購(gòu)買(mǎi)力不足的問(wèn)題。 第一部分 市場(chǎng)相關(guān)背景簡(jiǎn)述 4 在全國(guó)范圍內(nèi)總體來(lái)看，最近幾年居民收入增長(zhǎng)速度大于消費(fèi)支出增長(zhǎng)速度，個(gè)人儲(chǔ)蓄余額居高不下，國(guó)家不斷降低銀行存款利息刺激消費(fèi)。 1 賽博項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo) 策劃報(bào)告 目 錄 第一部分……………………………………市場(chǎng)相關(guān)背景簡(jiǎn)述 一、政策調(diào)控力度不斷加強(qiáng) （一）國(guó)家相關(guān)重點(diǎn)政策： （二）簡(jiǎn)要分析： 二、投資戶趨于保守 三、小結(jié) 第二部分……………………………………江北嘉年華物業(yè)定位 一、定位背景 二、項(xiàng)目業(yè)種定位方向分析 （一）數(shù)碼市場(chǎng) （二）輔助業(yè)種定位 第三部分……………………………………項(xiàng)目定價(jià) 一、項(xiàng)目銷(xiāo)售條件 二、關(guān)于嘉年華項(xiàng)目銷(xiāo)售條件的補(bǔ)充建議 （一）關(guān)于銷(xiāo)售條件的補(bǔ)充建議 （二）關(guān)于嘉年華項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的補(bǔ)充意見(jiàn) 三、定價(jià)方法 四、項(xiàng)目 定價(jià) （一）定價(jià) （二）關(guān)于項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中的價(jià)格修正意見(jiàn) 第四部分……………………………………關(guān)于項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估及提升辦法 一、與其他投資性物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比分析 （一）其他投資性物業(yè)調(diào)查 （二）賽博項(xiàng)目與其他投資性物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比 二、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的提升辦法 （一）設(shè)定租賃責(zé)任主體 （二）引入擔(dān)保企業(yè) （三）其他 2 （四）小結(jié) 第五部分……………………………………項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣思路建議 一、關(guān)于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的幾點(diǎn)建議 （一）價(jià)格策略的有效運(yùn)用 （二）注重對(duì)經(jīng)營(yíng)戶的挖掘 （三）注重形象包裝的差異化 （四）注重銷(xiāo)售控 制 二、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提煉及推廣主題設(shè)計(jì) （一）項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) （二）廣告主題設(shè)計(jì) （三）前期廣告宣傳思路 （四）銷(xiāo)售成本控制 （五）項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)工作執(zhí)行計(jì)劃 前 言 3 前期我司就賽博項(xiàng)目提出了一些初步的看法和操作意見(jiàn)，并至深圳與貴司進(jìn)行了提案溝通，其后收到貴司的傳真函件，告知我方初選入圍，對(duì)于貴司的信任和肯定，在此表示感謝。 此次通過(guò)貴司領(lǐng)導(dǎo)層來(lái)渝后的進(jìn)一步溝通，按照貴司的工作要求，我司賽博項(xiàng)目專案組進(jìn)行了新一輪的資料收集和整理工作，在此基礎(chǔ)上，由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭，公司策劃部全體 就項(xiàng)目?jī)r(jià)格及推廣策略問(wèn)題進(jìn)行了集體討論，其后形成了本方案，供貴司參考。因此對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，一直在不停的思考和嘗試著利用手上的閑錢(qián)投資，以獲得高于銀行存款利息的收益。一個(gè)投資性物業(yè)能否取得銷(xiāo)售的成功，關(guān)鍵消費(fèi)者對(duì)其是否具備投資信心和投資欲望。前者是投資戶無(wú)力改變的，他們需要對(duì)政策緊密關(guān)注并及時(shí)迎合，以降低可能導(dǎo)致的沖擊或損失，后者是一些現(xiàn)實(shí)的事例，對(duì)他們的思考和決策有非常直觀的影響。這已經(jīng)形成了一些明顯的后遺惡果，比如在重慶， 2021 年底商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置 246 萬(wàn)平方米，空置率達(dá)到 43%，居 全國(guó) 第一。 1. 中國(guó)人民銀行銀發(fā)〔 2021〕 121 號(hào)文件和銀監(jiān)會(huì)頒布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理。對(duì)借款人以 “ 商住兩用房 ” 名義申請(qǐng)銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個(gè)人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。 2. 個(gè)人信貸政策再緊縮 ， 2021 年 5月 1日，國(guó)有銀行已對(duì)投資性項(xiàng)目貸款和個(gè)人貸款調(diào)高了放貸門(mén)檻，嚴(yán)格了審批條件。對(duì)申請(qǐng)人從嚴(yán)審查其資信狀況以及其所購(gòu)房屋的檔次、面積、用途、位置等等，如果該套住房是用來(lái)投資的，銀行則不予貸款。 （ 二）簡(jiǎn)要分析 國(guó)家種種政策表明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，并且加強(qiáng)對(duì)商業(yè)用房的管理力度，政策的目的 在于 穩(wěn)定房?jī)r(jià)，打擊投機(jī)者，控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，而一系列政策在規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的同時(shí)也在某種程度上抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，這些政策的出臺(tái)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的影響，并且對(duì)投資性物業(yè)市場(chǎng)也造成極大的沖擊。 6 比如早期的公寓市場(chǎng)吸引了相當(dāng)多的投資者，但由于重慶公寓開(kāi)發(fā)量猛然增大，大規(guī)模交房竣工后使公寓租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，其租金和出售率從 2021年起不斷下滑，位于渝中區(qū)的高檔項(xiàng)目，從 2021 年到 2021 年租金下滑近 30%。 三、小結(jié) 對(duì)于當(dāng)前的市