【正文】 銷濰坊房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 。 三 、濰坊市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 濰坊 GDP 分析 G D P 分布圖02004006008001000120014001600總量0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %比例G D P （億元） 802 895 1030 G D P 增長率 % % % % %2021 2021 2021 2021 2021 從依據(jù)近 5 年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)制成的圖表中，我們可以看出濰坊市 GDP 增長 線貴 穩(wěn)定，并且始終保持著增長的趨勢，特別是近 三 年增長速度開始加速。區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營、生活 方便，社會(huì)秩序良好。 商?。? 開發(fā)區(qū)已建成各種檔次的住宅、別墅、寫字樓 50 多萬平方米，可供投資者購置或租用。 通訊 ： 濰坊已形成有線、無線現(xiàn)代化立體電信網(wǎng)絡(luò)；電話交換機(jī)總?cè)?量 65 萬門；開發(fā)區(qū)裝機(jī)容量 4萬門，信息聯(lián)絡(luò)暢通。區(qū)內(nèi)有兩座 110 千伏、 12． 6萬千伏的變電站，電力供應(yīng)充足。 供電： 開發(fā)區(qū)電力來自居全國第二位的山東電網(wǎng)。濰坊機(jī)場可通達(dá)北京、廣州、深圳、廈門、大連、南京等眾多城市。 鐵路： 東西橫貫山東半島的膠濟(jì)鐵路復(fù)線距開發(fā)區(qū)五公里，并連通全國各大主要鐵路干線，客貨運(yùn)輸便捷。 公路： 濰坊公路以通車?yán)锍潭唷⒙访娴燃?jí)高聞名全國。以下，重點(diǎn)對(duì)高新區(qū)配套設(shè) 施進(jìn)行介紹。 各區(qū)域規(guī)劃概況 （ 1） 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 4 1 . 2 3 7 . 1822 3 . 42 5 . 5350102030405060708090濰 城 奎文 高新單位（億元）0510152025303540單位（％）區(qū) 生 產(chǎn)總值增 長 率 表 1： 2021 年三區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值及增長率 3 8 . 5 3 8 . 85 4 . 31 2 5 . 61 3 7 . 11060102030405060濰 城 奎文 高新單位（億元）020406080100120140160單位（％）區(qū) 社 會(huì) 固定 資產(chǎn) 投 資 增 長 率 表 2： 2021 年三區(qū)區(qū)社會(huì)固 定資產(chǎn)投資及增長率 從表 1 可以看出，高新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力要遠(yuǎn)高于其它兩區(qū)，較之其它兩區(qū)存在更大的消費(fèi)空間和消費(fèi)能力；表 2 則反映了高新區(qū)內(nèi)投資能力及區(qū)外資金投資吸引力也都遠(yuǎn)高與其他兩區(qū)，說明高新區(qū)的市場發(fā)展?jié)摿薮螅緟^(qū)域日后的房地產(chǎn)建設(shè)將會(huì)有大幅度的增加，市場競爭將會(huì)日趨激烈。 “東南組團(tuán)（高新區(qū)）”位于新華路以東，東外環(huán)以西，北外環(huán)以南，該項(xiàng)組團(tuán)專業(yè)好文檔 應(yīng)積極參與接納市級(jí)公共建設(shè)項(xiàng)目，加快生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平面，發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)。 “長松組團(tuán)”在發(fā)展無污染環(huán)境都市型工業(yè)基礎(chǔ)的同時(shí)，將積極參與推動(dòng)物流業(yè)成長，提高現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目 業(yè)設(shè)施水平面。 ? “一廊”，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河 間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。 城市布局及區(qū)域職能 （ 1） 濰坊 市整體布局 濰坊中心城總體布局 —— “一心、一環(huán)、一軸、一廊”。 城市性質(zhì) 濰坊 的 城市性質(zhì) 定位為 “以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，工業(yè)，商貿(mào)，旅游全面發(fā)展的現(xiàn)代化國際風(fēng)箏城”。 近期 2021 年 2021 年 , 建成區(qū)面積 120 平方公里，人口達(dá)到 120萬。到 2021年，全市城市化水平將達(dá)到 50%，中心市區(qū)人口規(guī)模達(dá)到 120 萬人，屆時(shí)，住宅剛專業(yè)好文檔 性需求將是現(xiàn)在的一倍，市場對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化能力進(jìn)一步加強(qiáng)。市區(qū)人口 68萬 。目前，濰坊 市城市建設(shè)在質(zhì)量和檔次上實(shí)現(xiàn)了質(zhì) 的飛躍。 中心市區(qū)高標(biāo)準(zhǔn)新改擴(kuò)建北海路、健康街、寶通街、西環(huán)路、機(jī)場路、濰州路、青年路、和平路等城市主干道 27條，總長度 226 公里、總面積 455 萬平方米，道路綠化 550 萬平方米，建成了濱海項(xiàng)目區(qū)“三橫五縱”８條道路，總長度 32公里，形成了起步區(qū)路網(wǎng)框架。有形文物同無形文化互相依存互相烘托，共同形成了濰坊城市的濃厚的文化積淀。除了各個(gè)歷史時(shí)期的文化遺存和人文景觀外，風(fēng)箏、年畫、剪紙、泥塑、布玩具、刺繡、嵌銀漆器、民間煙火專業(yè)好文檔 等民間工藝豐富多彩，還有多姿多彩的鄉(xiāng)風(fēng)民俗，構(gòu)成當(dāng)?shù)鬲?dú)特的民族民間文化。 地域文化 濰坊是一座歷史悠久的文化 古城，是齊魯文化發(fā)祥地之一。 總面積 萬平方公里，總?cè)丝?847 萬，面積和人口均約占山東省十分之一 。專業(yè)好文檔 濰坊 市 ****城中村改造項(xiàng)目分析報(bào)告 第一章 宏觀環(huán)境分析 一、 城市概況 濰坊市概況 濰坊地處山東半島中心， 東臨青島、煙臺(tái)市，西接淄博、東營市，南連臨沂、日照市，北瀕渤海萊州灣， 是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈前沿的重要城市。 轄奎文、濰城、坊子、寒亭 、 開發(fā)區(qū) 5 區(qū)， 以及 青州、諸城、壽光、安丘、昌邑、高密 6 市（縣級(jí)） 和 昌樂、臨朐 2 縣。 2021 年 濰坊市 完成生產(chǎn)總值 億元，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力位居山東省前列。千百年文化傳承與積淀形成了濰坊地區(qū)淵遠(yuǎn)流長、內(nèi)容豐厚的傳統(tǒng)文化。改革開放后濰坊舉辦國際風(fēng)箏節(jié)，對(duì)民族民間文化加以開發(fā)利用，展示了濰坊的城市文化形象。 城市建設(shè) 2021 年 濰坊 市共完成城市建設(shè)總投資 53 億元，其中中心城市 35億元，是近年來城 市建設(shè)規(guī)模最大、 投入最多的一年，高速度、高標(biāo)準(zhǔn)建成了一大批重點(diǎn)工程項(xiàng)目。其中，北海路、東風(fēng)街分別被評(píng)為全國、全省“市政金杯示范工程”，人民廣場、北海路和安順路綠化工程分別榮獲“山東省園林綠化優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)” 。 城 市人口 濰坊為地級(jí)市，轄 4 區(qū) 2 縣代管 6 市。 單 位( 萬人)2 2 . 0 7 , 2 2 %2 6 . 2 7 , 2 6 %3 8 . 5 7 , 3 9 %1 3 . 0 8 , 1 3 %18 歲 以下 1 8 3 5 歲 3 5 6 0 歲 60 歲 以上 圖示：濰坊市 2021年各年齡人群分布圖 “十一五”時(shí)期是濰坊城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)入加快發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。 二 、 城市規(guī)劃分析 城市發(fā)展規(guī)劃 現(xiàn)狀 2021 年底，建成區(qū)面積 118 平方公里，人口 萬。 遠(yuǎn)期 2021 年 2020 年 , 建成區(qū)面積 140 平方公里，人口達(dá)到 160 萬。 具體分為 “兩中心、兩基地、一樞紐”三個(gè)部分，“兩中心”即世界風(fēng)箏文化傳播交流中心，半島地區(qū)重要商貿(mào)物流中心；“兩基地”即以海洋化工、動(dòng)力機(jī)械、紡織和高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，高級(jí)職業(yè)技術(shù)教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地；“一樞紐”即聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐。 ? “一心”，即四月河路、北宮街、北海路 =健康街所圍合的城市核心區(qū)，； ? “一環(huán)”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)； ? “一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。 （ 2） 濰坊市中心城區(qū)職能各異 中心城區(qū)包括長松組團(tuán)、中心組團(tuán)、東南組團(tuán)和出口加工組團(tuán)共四個(gè)組團(tuán)。 “中心組團(tuán)”將形成高級(jí)工程師商業(yè)區(qū)、金融中心，行政、商務(wù)中心，以及高級(jí)工程師文化娛樂場所、商務(wù)會(huì)展中心。 “出口加工組團(tuán)”將圍繞出口加工區(qū)建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群。 專業(yè)好文檔 （ 2） 區(qū)域內(nèi)城市配套完善程度 濰城及奎文區(qū)為濰坊市老城區(qū)，區(qū)內(nèi)城市生活配套完善，能夠滿足生活及工作需要，其中濰城區(qū)為老商業(yè)中心，批發(fā)物流配套發(fā)達(dá)；奎文為新商業(yè)中心，寫字樓、酒店、大型購物廣場主要集中在此。 高新區(qū)： 海運(yùn)： 開發(fā)區(qū)周圍 200 公里范圍內(nèi)有青島、煙臺(tái)、 日照等國際客貨港口，可直達(dá)世界各地；濰坊市的萬噸級(jí)泊位港口即將投入運(yùn)營。濟(jì)南至青島、濰坊至萊陽高速公路橫貫開發(fā)區(qū)，并在開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)有互通立交式出入口；東到青島、煙臺(tái)，西至濟(jì)南分別只需 90 分鐘、 150 分鐘和 120 分鐘。 空運(yùn)： 開發(fā)區(qū)距濟(jì)南、青島兩個(gè)國際機(jī)場和濰坊機(jī)場分別為 180 公里、 120 公里、 10 公里。 供水： 濰坊境內(nèi)水源充足，山東省最大的峽山水庫常年儲(chǔ)水 610 億立方米；開發(fā)區(qū)配水廠曰供水 20 萬立方米，入戶水壓 。 裝機(jī)總?cè)萘?1450 萬千瓦，年發(fā)電量 800 億千瓦時(shí)。 供熱 ： 開發(fā)區(qū)熱力公司實(shí)行集中供熱，可滿足用戶生產(chǎn)、生活需求。 廠房： 開發(fā)區(qū)內(nèi)建有通用廠房，客商可根據(jù)生產(chǎn)需要租用、購置或自行建造。 支撐服務(wù)情況體系 : 高新區(qū)建立健全了會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所以及信息咨詢、人才交流、合同仲裁、社會(huì)保險(xiǎn)、金融服務(wù)等投資保障體系；幼兒園、中小學(xué)、大學(xué)、醫(yī)院等社會(huì)服務(wù)體系日趨完善；國際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的富華大酒店和多處國際四星級(jí)、三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店、游樂園、夜總會(huì)等旅游娛樂設(shè)施齊全完備。 專業(yè)好文檔 高新區(qū)作為 1992 年 4月建立的開發(fā)區(qū)，大多數(shù)配套設(shè)施尚屬于規(guī)劃建設(shè)中，目前的配套情況暫時(shí)只能滿足區(qū)內(nèi)居民的基本生活需求，而配套設(shè)施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的主要銷售抗性問題。 通過 GDP 的增長可以看出，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度為房地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，并且?guī)?dòng)市民的收入不斷增長 ，為濰坊市房地產(chǎn)市場價(jià)格提供了發(fā)展空間。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 專業(yè)好文檔 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分布圖01002003004005006007008002021 2021 2021 2021 2021產(chǎn)值（億元）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 數(shù)據(jù)來源：濰坊統(tǒng)計(jì)年鑒 根據(jù)近 5 年濰坊市一、二、三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行作圖分析，我們可以看出三者都保持增長的勢頭，其中增長速度最快的為第二產(chǎn)業(yè)，其次為第三產(chǎn)業(yè)。同時(shí)第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的增加，意味著濰坊市中小型企業(yè)的發(fā)展，隨著他們?cè)诮?jīng)濟(jì)實(shí)力和總體數(shù)量的不斷提高，為濰坊市房地產(chǎn)市場提供了廣泛而有效的客戶群。房地產(chǎn)投資在全社或固定資產(chǎn)中的小于 8%，與全國平均水平還存在很大差距，這在一定程度上說明在濰坊市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的 構(gòu)成中，城市基礎(chǔ)配套建設(shè)投資仍是主要構(gòu)成部分，濰坊市房地產(chǎn)市場的發(fā)展還處于起步 發(fā)展 階段。 房地產(chǎn)需求分析 商品房銷售面積0501001502002503003502021年 2021年 2021年 2021年商品房銷售面積 縱觀 2021 年以來的濰坊商品房市場，市場需求呈上升態(tài)勢，銷售面積逐年增加。同時(shí)，濰坊城市面貌正處于破舊立新的階段，舊城改造、新區(qū)建設(shè)增加的住房需求，也帶來了 巨大的住房需求。這對(duì)于居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)具有重要的意義。 3 0 . 0 0 %3 1 . 0 0 %3 2 . 0 0 %3 3 . 0 0 %3 4 . 0 0 %3 5 . 0 0 %3 6 . 0 0 %3 7 . 0 0 %增長率010002021300040005000600070008000900010000人均可支配收入（年）消費(fèi)率 % % % % %人均可支配收入 6307 7303 7538 8317 92972021年 2021年 2021年 2021年 2021年 通過近五年濰坊市宏觀統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們可以看出，近幾年濰坊市人均可支配收入快速增長，而城市居民的消費(fèi)率水平卻在下降，平均消費(fèi)率水平 在 35%左右，與全國城市平均消費(fèi)率水平（ 40%45%）還有很大的差距?？梢姙H坊市住宅市場需求市場旺盛，但是購買能力水平較低。 從住宅指標(biāo)看，濰坊市城市人均居住面積達(dá) 平方米，已超過 10 平方米的小康指標(biāo)，而“后小康”時(shí)期住宅的重要概念就是品質(zhì)和性價(jià)比的提高。 建議項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中，盡量采用比較領(lǐng)先的理念，借助濰坊的城市文化，增加項(xiàng)目的附加值，利用“ 品質(zhì) 地產(chǎn)”、“概念地產(chǎn)”的操作方式，將項(xiàng)目作成濰坊市首屈一指的綜合性大盤、名盤。而通過目前濰坊市住宅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，未來綜合性大盤將成為主流產(chǎn)品，項(xiàng)目開發(fā)從宏觀方面來看已經(jīng)具備了比較完整的條件。與其他城市不同，濰坊的房地產(chǎn)市場從起步開始就呈現(xiàn)穩(wěn)定增長勢頭，不像一些城市出現(xiàn)大起大落，主要因?yàn)闉H坊是一個(gè)內(nèi)陸三級(jí)城市，以第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)為主要產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)、對(duì)外開放程度在近年才有所發(fā)展，同時(shí)因?yàn)槿狈τ幸?guī)模有實(shí)力的品牌地產(chǎn)商，濰坊的樓盤開發(fā)呈現(xiàn)散、 亂、小的開發(fā)布局特點(diǎn)，與國內(nèi)一些發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)開發(fā)存在較大差距。同時(shí)樓盤品質(zhì)不斷提升，并有部分大盤、品牌樓盤出現(xiàn)，濰坊房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高。 從 1998 年實(shí)施住房貨幣化分配以來，濰坊市的商品住宅平均價(jià)格總體上是平穩(wěn)上升的。 二、濰坊市住宅市場區(qū)域分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)閯?dòng)用的資金較大，風(fēng)險(xiǎn)帶來的嚴(yán)重性不可估量，因此項(xiàng)目的可行性研究必須做的準(zhǔn)確到位，才能將風(fēng)險(xiǎn)降低到最小。本部分將根據(jù)濰坊市住宅市場狀況，分區(qū)域進(jìn)行分析，通過每個(gè)區(qū)域住宅市 場