【正文】 的狀況及各種檔次住宅產(chǎn)品的供應(yīng)分析，綜合確定濰坊市住宅市場(chǎng)供應(yīng)狀況及區(qū)域特點(diǎn)。 專業(yè)好文檔 （ 1） 奎文區(qū)住宅市場(chǎng)分析 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 容積率 綠化率 均價(jià) 建筑類型 主力戶型 面積（平方米） 左岸華庭 6 2 40 2800 多層、 小 高層 三室 130160 陽(yáng)光又一城 35 2500 多層、小高層 兩室、三室 110268 領(lǐng)袖華城 26 40 2700 多層、小高層 三 室 120150 碧水豪庭麗景苑 3 40 3200 小高層、高層 三室 130150 康橋水岸 42 3500 小高層、 小 高層 兩室、三室 110170 圣榮都市新城 50 40 2400 多層、 小高層、 兩室、三室 101135 瑞景康成 2700 多層 兩室、三室 80120 東方御景 5 2900 小高層、 多 層 三室 130 盛事豪庭 40 3200 小高層、高層 兩室、三室 118136 書香苑 3 2900 小高層 一室 3050 依據(jù)樣本樓盤，奎文區(qū)住宅市場(chǎng)的總體供應(yīng)量 150 多 萬(wàn)平方米，平均容積率為，平均綠化率為 40%，區(qū)域的整體均價(jià) 在 2900 元 /平方米。 濰坊市的核心商圈和中心商務(wù)區(qū)集中分布在奎文區(qū)，奎文區(qū)已快速發(fā)展成為濰坊市的城市中心。但奎文區(qū)面積小，受土地資源的限制，該區(qū)域的土地供應(yīng)將會(huì)遇到瓶頸，因而預(yù)計(jì)該區(qū)域房?jī)r(jià)還會(huì)有很大的上漲空間。建筑類型多為 多 層、高層， 戶型以 三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主力戶型。 高新區(qū)購(gòu)房者主要為企事業(yè)單位職員、政府公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主，此區(qū)域內(nèi)有大量的政府單位宿舍，且大部分行政小區(qū)無(wú)土地證，房子無(wú)法上市交易，業(yè)主只有使用權(quán)。 （ 3） 濰城區(qū)住宅市場(chǎng)分析 項(xiàng)目名稱 總建筑面積 容積率 綠化率 均價(jià) 建筑類型 主力戶型 面積（平方米） 劉家園小區(qū) 10 1 35 1980 多層 兩室、三室 70100 華陽(yáng)小區(qū) 8 35 1700 多層 兩室、三室 78105 風(fēng)尚 100 3 3500 高層 一室 3050 巴黎假日 高層 一室 3050 星光國(guó)際 4600 高層 一室 4550 濰城區(qū)作為濰坊市的老城區(qū)，區(qū)域范圍較大，以向陽(yáng)路為界東西差距明顯。 專業(yè)好文檔 濰城區(qū)向陽(yáng)路以西區(qū)域的住宅市場(chǎng)整體水平較低，開發(fā)項(xiàng) 目普遍規(guī)模較小且分散，住宅產(chǎn)品較落后，整體綠化率低于 40%，建筑類型單一均為多層，區(qū)域的整體均價(jià)為 1855 元 /平方米，戶型以兩室、三室為主，面積偏小集中在 70110 平方米。 各區(qū)域綜合對(duì)比分析 （ 1） 各區(qū)域住宅供應(yīng)量分析 通過(guò)各區(qū)域在售樓盤總體供應(yīng)量情況我們可以看出，目前濰坊住宅市場(chǎng)上奎文區(qū)總體供應(yīng)量最大，為 150 萬(wàn)平方米 左右 ，可見該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍，是當(dāng)前濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，其次為開發(fā)區(qū)總體供應(yīng)量為 30 多 萬(wàn)平方米，目前開發(fā)區(qū)新建社區(qū)的體量其實(shí)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)數(shù)量，但大部分為些大型企事業(yè)單位的單位宿舍，正規(guī)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目比重還比較小，但隨著開發(fā)區(qū)大片居住社區(qū)的形成以及生活配套的成熟，該區(qū)域有著廣闊發(fā)展空間，開發(fā)區(qū)將成為濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。該區(qū)域樓盤規(guī)模小且分散，大部分為原有的舊村改造，樓盤品質(zhì)較低，該區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還需要有實(shí)力的開發(fā)商、高品質(zhì)的樓盤來(lái)激活。 奎文區(qū)是濰坊市住宅市場(chǎng)發(fā)展最早的區(qū)域，樓盤檔次、產(chǎn)品類型多樣，較能代表濰坊市整體住宅市場(chǎng)價(jià)格水平，該區(qū)域平均售價(jià)為 2800 元 /平米 左右 。 （ 3） 建筑類型對(duì)比分析 區(qū)域名稱 主要建筑類型 奎文區(qū) 多層、小高層、高層均有分布 開發(fā)區(qū) 多層、高層 濰城區(qū) 多層 建筑類型區(qū)域特征明顯，濰城區(qū)開發(fā)水平較低，普遍為多層。 第三章 濰坊市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、濰坊市商圈概況 商圈的定義 商圈具有雙重含義，一是指經(jīng)營(yíng)商店目標(biāo)顧客分布的地理區(qū)域范圍，通過(guò)商圈分析可以了解經(jīng)營(yíng)商店目標(biāo)顧客的分布特征、消費(fèi)特性及競(jìng)爭(zhēng)狀況。 商圈的形成不是人為造成的，它是通過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段后，有了社會(huì)需求，隨著城市規(guī)模擴(kuò)大以后，人口增多，隨著消費(fèi)需求的變化，商圈往往是在有引導(dǎo)的情況下形成這個(gè)商圈。因此商店經(jīng)營(yíng)的商品類型、商店經(jīng)營(yíng)的規(guī)模、競(jìng)爭(zhēng)商店的地理位置、商店的促銷活動(dòng)、商圈的交通專業(yè)好文檔 條件都是影響商圈的范圍的重要原因。成熟的核心商圈指白浪河兩岸區(qū)域，該區(qū)域是由中百、百貨大樓、世紀(jì)泰華、三聯(lián)、國(guó)美、四平路佳樂(lè)家、友誼商場(chǎng)及在建的銀座購(gòu)物公園 共同組合成的商業(yè)物業(yè)集中區(qū)域。目前濰坊商業(yè)圈呈一主多元的分布格局。 ? 區(qū)域級(jí)商圈： （ 1） 小商品城商圈： 以青年路為中軸，東至濰州路，西至向陽(yáng)路，南至健康街，北至民生街。如上東國(guó)際、財(cái)富廣場(chǎng)等大中型商業(yè)項(xiàng)目將使東部區(qū)域 商圈規(guī)模不斷擴(kuò)大，并將改變?yōu)H坊傳統(tǒng)的商業(yè)格專業(yè)好文檔 局。解放之前，商埠集中于白浪河?xùn)|岸的南、北下河一帶，使該區(qū)域具有濃厚的商業(yè)氛圍。位于勝利街南面現(xiàn)在建的銀座購(gòu)物公園會(huì)將 濰坊核心商圈的范圍向南延伸，并把核心商圈中的各大商場(chǎng)和商業(yè)街聯(lián)系的更為密切，使核心商圈的輻射能力大大增強(qiáng)，目前白浪河兩岸作為濰坊核心商圈的地位堅(jiān)不可摧。特別是 對(duì)濰坊市發(fā)展提出“一個(gè)中心，六個(gè)片區(qū)”的總體布局框架后，濰坊市出現(xiàn)向東發(fā)展的趨勢(shì)，奎文區(qū)和開發(fā)區(qū)成為 投資熱點(diǎn)區(qū)域，因此在核心商圈得到提升的同時(shí)，一些新的商圈不斷形成和發(fā)展，如新華路商 圈等，隨著近年來(lái)奎文區(qū)和開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，該商圈的輻射力度在逐漸加強(qiáng)。城市崛起必然帶來(lái)商業(yè)發(fā)展的機(jī)遇， 縱觀目前濰坊市商業(yè)發(fā)展和商業(yè)房地產(chǎn)的狀況，濰坊市房地產(chǎn)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)： 眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目同時(shí)登場(chǎng)亮相 2021 年全市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量超過(guò) 60 萬(wàn)平方，各類在建、在售以及開業(yè)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目超過(guò) 15個(gè)，年內(nèi)開工、開盤、開業(yè)的項(xiàng)目有財(cái)富廣場(chǎng)、恒易星河輕紡城、專業(yè)好文檔 風(fēng)箏廣場(chǎng) 、溫州商貿(mào)城、圣榮廣場(chǎng)、泰華城三期、豪德光彩大市場(chǎng)、北王國(guó)際車城、利群百貨、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、北王國(guó)際數(shù)碼港、廣州汽配城等，而且這些項(xiàng)目規(guī)模大都超過(guò) 3 萬(wàn)平方，有的重點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)模甚至超過(guò) 10萬(wàn)平米，與傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)相比，在規(guī)模及硬件條件上就已經(jīng)具有很大優(yōu)勢(shì)。 東、西區(qū)域形成新老商圈格局 伴隨著東部建設(shè)的日益成熟，在新華路、北海路、勝利東街、東風(fēng)東街、福壽東街、健康東街等地段，除了已經(jīng)開業(yè)且經(jīng)營(yíng)頗佳的佳樂(lè)家超 市、中百益家園外，今年相繼開業(yè)了利群百貨、圣榮名品折扣店，明年還將開業(yè)的沃爾瑪、財(cái)富廣場(chǎng)以及即將動(dòng)工建設(shè)的汽配家居城等商業(yè)物業(yè)，形成了一個(gè)結(jié)構(gòu)合理、業(yè)態(tài)先進(jìn)、輻射面廣、具有強(qiáng)大聚客效應(yīng)的新商圈，與西部老商圈遙相呼應(yīng)，成為繁榮濰坊商業(yè)、推動(dòng)社會(huì)消費(fèi)的兩極。除了各項(xiàng)目之間對(duì)于地塊價(jià)值的準(zhǔn)確定位外，開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的打造也都精益求精，不管是前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)，還 是后續(xù)的業(yè)態(tài)招商、經(jīng)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)，大多開發(fā)商都抱著高度負(fù)責(zé)、一絲不茍的態(tài)度操作項(xiàng)目，許多具有國(guó)際水準(zhǔn)的商業(yè)細(xì)節(jié)如十八米寬室內(nèi)商業(yè)主街、專業(yè)好文檔 千平方中庭、沿河酒吧街、 9 米層高影院、 3 萬(wàn)平方停車場(chǎng)等在濰坊商業(yè)項(xiàng)目中出現(xiàn)也就不足為奇。 安全性及升值潛力成為商鋪投資主流 濰坊目前大多商業(yè)項(xiàng)目都采取銷售方式解決建設(shè)資金的需求，這給普通投資者帶來(lái)了前所未遇的投資機(jī)遇，同時(shí)濰坊投資群體普遍具有的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一、投資渠道狹窄等特點(diǎn)也使得濰坊的在售商業(yè)樓盤成為投資熱點(diǎn)，多數(shù)投資者基本都會(huì)把差不多所有在售項(xiàng)目看遍、吃透才會(huì)出手。 三、部分住宅底商分析 項(xiàng)目名稱 地 址 商 鋪 面積 商鋪 層數(shù) 均價(jià)（元 /m2） 金江大廈 新華路東，健康東街南 190、 200、 300 3 6800 財(cái)富廣場(chǎng) 勝利街 南、 北海路 西 2 52 、 62 11000 怡和星國(guó)際 勝利街北、北海路西 300700 3 7500 盛世豪庭 勝利街與文化路南 500米 3 未定 領(lǐng)秀華城 健康街與濰州路交叉口 170220 2 8000 3 6000 碧水豪庭 民生街與白 浪河交匯處 110270 2 10500 陽(yáng)光又一城 東風(fēng)街與鳶飛路西 13 170、 215 2 8900 左岸華庭 福壽街與虞河路 150、 2520 2 74008100 嘉日花園 東風(fēng)街與新華路交叉口 僅剩一套 244 2 8200 隆基花園 富華路與福壽街東南角 僅剩一套 1000 3 4250 專業(yè)好文檔 翰林苑 濰坊學(xué)院對(duì)面 200、 300 3 5500 住宅底商 是利用住宅的底層或低層作為商業(yè)用房，作為社區(qū)的商業(yè)配套，滿足自身或周邊區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的各種需求。 開發(fā)商對(duì)于住宅底商的開發(fā)也表現(xiàn)出極大的熱情?？v觀以上統(tǒng)計(jì)表格（以奎文區(qū)、高新區(qū)為主 ）可見，濰坊市住宅底商分布于社區(qū)沿城市主次干道或商圈附近，一般為 3層，套型面積較大以 150300居多，從各樓盤調(diào)研情況看來(lái)， 一 般2 層面積在 100 平米以下的底商非常暢銷。以奎文區(qū)和高新區(qū)為主，住宅底商的平均銷售價(jià)格在 8000 元 /平方米左右。 北海路 漲 湎 河 專業(yè)好文檔 二 、項(xiàng)目提出背景 近年來(lái)，隨著濰坊市城市化進(jìn)程的加快，原來(lái)城市邊緣村 鎮(zhèn)已經(jīng)隨著城市化的進(jìn)程發(fā)展成為“城中村”，這嚴(yán)重制約了濰坊城區(qū)的發(fā)展。 濰坊市人民政府分別于 2021 年、 2021 年出臺(tái)了《關(guān)于加快中心市區(qū)“城中村”改造的意見》及補(bǔ)充意見，計(jì)劃用十年的時(shí)間全部完成“城中村”的改造。政府對(duì)該片區(qū)的定位是以生態(tài)居住社區(qū)為主的綜合性城市功能區(qū)，該片區(qū)舊村改造納入中心市區(qū)“城中村”改造范圍，執(zhí)行“城中村”改造相關(guān)政策，項(xiàng)目屬與村委合作開發(fā)， 免收項(xiàng)目土地出 讓金，居民安置住宅免收市及以下收取的所有行政性規(guī)費(fèi)和各類基金、保證金。 宗地上現(xiàn)有 ****村面平房住宅，村委負(fù)責(zé)實(shí)施項(xiàng)目 拆遷工作，其項(xiàng)目的拆遷工作將直接影響到項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度。成為濰坊市高消費(fèi)居住人群聚集居住的地方。 河 床 北海路 專業(yè)好文檔 通過(guò)以對(duì)項(xiàng)目周邊配套的考察，就現(xiàn)狀而言，項(xiàng)目處于城市發(fā)展核心地段，項(xiàng)目周邊道路系統(tǒng)發(fā)達(dá)，空氣環(huán)境良好，地段優(yōu)勢(shì)明顯；教育、醫(yī)療配套齊全，為項(xiàng)目的良好銷售提供必要條件；相對(duì)而言目前周邊商業(yè)設(shè)施較少，對(duì)于項(xiàng)目發(fā)展來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目占地 300 畝的大型社區(qū)規(guī)劃中應(yīng)充分 考慮社區(qū)生活配套規(guī)劃。 ，周邊配套少， 受到周邊領(lǐng)袖華城、碧水豪庭麗景苑等 中 高檔項(xiàng)目的威脅； T2.****改造項(xiàng)目的進(jìn)度影響到項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度 ； 第五章 項(xiàng)目發(fā)展定位 一 、競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 根據(jù)前期調(diào)研，可進(jìn)一步通過(guò)對(duì)部分具有代表性的樓盤進(jìn)行分析，以便 于對(duì)市場(chǎng)的把握和本項(xiàng)目的定位開發(fā)，此部分主要從住宅得角度進(jìn)行分析， 主要從樓盤的規(guī)模、檔次、市場(chǎng)定位、客戶構(gòu)成及開發(fā)周期等方面來(lái) 選擇樣本。 專業(yè)好文檔 橫向?qū)Ρ确治? （ 1） 整體規(guī)劃對(duì)比分析 項(xiàng)目 名稱 整體規(guī)劃 評(píng)述 翰林新城 17萬(wàn) m2,分三期開發(fā)，一期 5棟小高層， 二期高層，三期待定；項(xiàng)目配套只有底商；基本沒有園林設(shè)計(jì)，只在樓距間做有簡(jiǎn)單綠化； 項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，產(chǎn)品類型較單一，區(qū)內(nèi)園林綠化和配套少，主要依靠濰坊學(xué)院配套彌補(bǔ)。 分析： 濰坊市內(nèi)開發(fā)規(guī)模上百畝以上的大型樓盤，都比較注重區(qū)內(nèi)配套特別是生活配套的建設(shè)，園林景觀設(shè)計(jì)也盡量做到出粹，可見濰坊消費(fèi)者的購(gòu)房需求已經(jīng)從單純的看地段 和 價(jià)格上升到了對(duì)居住環(huán)境的要求上來(lái)。人文社區(qū) “學(xué)府生活哲學(xué)，濰坊首席人文社區(qū)” “圖書館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，就在家門口” “校園商業(yè)時(shí)代，成就財(cái)富夢(mèng)想” 因項(xiàng)目靠近濰坊學(xué)院，大打人文牌，并把學(xué)院的配套作為項(xiàng)目的生活配套來(lái)宣傳。 領(lǐng)秀華城 孕育一種生活 “掌控城市干線黃金動(dòng)脈—— 未來(lái)文脈延伸” “四大園林分區(qū)秀美出姿—— 流露百魅榮耀” “鐘鼎廣場(chǎng)中軸景觀帶 —項(xiàng)目處在較靠近城市中心的地帶，對(duì)地段和升值潛力進(jìn)行了大段描述；另外園林景觀是本 項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，宣傳上也比較注重。 分析： 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以上 兩個(gè) 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣和現(xiàn)場(chǎng)包裝做得比較到位， 但領(lǐng)秀新城的營(yíng)銷推廣思路并不統(tǒng)一。 （ 3） 主打戶型及 價(jià)格對(duì)比分析 項(xiàng)目 名稱 目前 主打戶型 均價(jià) （元 /㎡ ） 評(píng)述 面積（㎡） 格局 翰林新城 127 三房二廳一衛(wèi) 2670 面積適中，格局一般，只有一個(gè)衛(wèi)生間，價(jià)格在區(qū)域內(nèi)相對(duì)高。 分析： 主打戶型均為三房，面積在 130135 ㎡左右，反映了濰坊市消費(fèi)人群的總體需求傾向。 項(xiàng)目正北方即為濰坊市頂級(jí)高等學(xué)府 —— 濰坊學(xué)院，二者只有一街之隔。另外，由于靠近濰坊學(xué)院，整個(gè)區(qū)域內(nèi)人文氣息相對(duì)濃厚，為項(xiàng)目的炒作提供了話題。 ② 主力戶型 面積及配比比較符合濰坊學(xué)院年輕消費(fèi)者的需要。其中二房和三房為主力戶型，兩主力戶型配比平均，各