【正文】 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 9頁(yè) 共 52 頁(yè) 處在項(xiàng)目周圍。各類零售商業(yè)遍布項(xiàng)目周圍。 水電、燃?xì)?、通訊：已至?xiàng)目外圍。長(zhǎng)運(yùn)水路有朝天二碼頭近在咫尺，環(huán)行城 市交通道路與項(xiàng)目相接，多路公交車與的士車穿行其中。 四、周邊配套情況 項(xiàng)目處于渝中區(qū)之朝天門商務(wù)區(qū)內(nèi)。朝千路北側(cè)為毛條石堡坎，高約 20m。整個(gè)用地呈條狀，東西長(zhǎng)約 110m，南北寬約 40m 左右。 項(xiàng)目一期用地 4807 平方米，北方緊靠嘉陵江，與高架的賓江路 “空中接壤”，其下面為朝天門二碼頭。朝千路標(biāo)高在本區(qū)內(nèi)從 m 至 m 不等。 同時(shí)本 項(xiàng)目 與解放碑繁華區(qū)域比較位置略低，有效避開(kāi)了繁華區(qū)域帶來(lái)的各種噪音，因此本 項(xiàng)目 是渝中區(qū)解放碑區(qū)域難得的理想居家區(qū)域。與重慶市最繁華的商貿(mào)中心 —— 解放碑僅有約 10 分鐘的步行距離，與重慶市最大的商品批發(fā)集散地 —— 朝天門的步行距離也在 15 分鐘以 內(nèi)，與重慶市未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 —— 北部新城區(qū)域僅有一江之隔。東和江景工程項(xiàng)目 本身的 質(zhì)素較高，是一個(gè)為“朝天形象”增彩的項(xiàng)目。從渝中區(qū)以及重慶市的江景樓盤(pán)整體質(zhì)素以及形象和檔次來(lái)看，能代表重慶江景形象的樓盤(pán)少之又少。這說(shuō)明，人們的“渝中情結(jié)”還是比較 深厚的，作為新的居住選擇，希望繼續(xù)在渝中安家。人口密度最大，人居狀況已經(jīng)處于超飽和狀態(tài)。由此可以推斷，重慶市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)在未來(lái)十年中，具有較為持續(xù)和充足的市場(chǎng)補(bǔ)給能力，以及廣泛的多層次的開(kāi)發(fā)潛力。按照國(guó)家的相關(guān)規(guī)劃，到 2021 年城市化率要達(dá)到 50%的目標(biāo)，而重慶市目前城市化率僅為 33%，低于全國(guó) 37%的水平，加之西部大開(kāi)發(fā)給重慶帶來(lái)的機(jī)遇，重慶十年后的城市化率將超過(guò)全國(guó)的平均水平。重慶的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā) 展的好勢(shì)頭。 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要增加優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)產(chǎn)品 2021 年，重慶經(jīng)濟(jì) 9%以上的速度增長(zhǎng)，高于全國(guó) %，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度列全國(guó)第 14 位，西部第 3 位。此外，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，國(guó)家正采取各種措施鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)大發(fā)展、大提高的時(shí)期。 二 、項(xiàng)目提出的必要性 房地產(chǎn)業(yè)素有永遠(yuǎn)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)之稱，同時(shí)又是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)和載體，國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的歷史和理論反復(fù)證明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過(guò)程必然是以房地產(chǎn)的高速發(fā)展為前提和主要內(nèi)容。東和公司已投入 3800 余萬(wàn)元資金對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了拆遷和重新設(shè)計(jì)等基礎(chǔ)工作。 在此情況下，重慶東和公司辦理了該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)手續(xù)后，于 2021 年 6月繼續(xù)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行拆遷， 2021 年 4 月完成全部拆遷工程。 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 4頁(yè) 共 52 頁(yè) 第一章 項(xiàng)目溯源與必要性 一、溯源 東和江景工程項(xiàng)目的前身是渝中區(qū)“千廝門大碼頭改造”項(xiàng)目，位于渝中區(qū)千廝朝千路與嘉賓路 交匯處，原由重慶嘉利房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)，屬于久拆未完的“四久”工程。 東和江景工程的開(kāi)發(fā)立意是：將中外富有吸引力的建筑概念及戶型構(gòu)思共冶一爐，提供一個(gè)富有色彩又有生活寫(xiě)意、親情、文化、環(huán)境特色的中檔高尚江景居所，成為重慶市內(nèi)外商業(yè)俊杰以及政府機(jī)關(guān)公務(wù)員、學(xué)校教師、社會(huì)賢達(dá)和本地居民的具有人性化、生態(tài)化、智能化、自然景觀化的居住場(chǎng)所。 52 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 3頁(yè) 共 52 頁(yè) 緒 言 東和江景工程（暫用名）是重慶東和物業(yè)公司在渝中區(qū)朝天門開(kāi)發(fā)的首個(gè)江景住宅項(xiàng)目，是在政府的支持下開(kāi)發(fā)的高尚景觀住宅區(qū)。 46 第十章 綜合評(píng)介及結(jié)論 41 第九章 敏感性分析 37 第八章 財(cái)務(wù)分析 30 第六章 銷售計(jì)劃 19 第五章 項(xiàng)目建設(shè)與管理 11 第四章 規(guī)劃設(shè)計(jì) 7 第三章 市場(chǎng)分析與定位 4 第二章 項(xiàng)目概況 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 2頁(yè) 共 52 頁(yè) 目 錄 第一章 項(xiàng)目溯源與必要性 34 第七章 投資預(yù)算與資金籌措 東和江景工程依據(jù)重慶的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和居民住房的發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目的“江景 +生態(tài) +文化”特殊地理位置，充分發(fā)揮其地域優(yōu)勢(shì)，秉承古人的“立功、立德、立言”人生不朽靈思，創(chuàng)造住宅項(xiàng)目的“戶型奇”、“文化濃”、“景色秀”的自然永恒，將嘉陵江賦予項(xiàng)目區(qū)域的靈氣，充分匠造在東和江景工程項(xiàng)目的每一細(xì)微處，使整個(gè)項(xiàng)目 洋溢著人與自然景觀、環(huán)境與文化的和諧樂(lè)章。力爭(zhēng)成為渝中區(qū)高尚江景住宅中的標(biāo)志性產(chǎn)品。因嘉利公司拖欠重慶東和公司的巨額債務(wù)無(wú)力償還，經(jīng)重慶市中級(jí)人民法院“ [1999]渝一中民初執(zhí)字第 456 號(hào)”判決書(shū)判決，將該項(xiàng)目 B、 C 棟高層商住樓的開(kāi)發(fā)權(quán)和國(guó)土使用權(quán)一并抵償其所欠部分債務(wù)。該項(xiàng)目共拆遷127 戶，總拆遷面積約 9500 平方米。目前項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 工作進(jìn)展順利。我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的高速增長(zhǎng)。從市場(chǎng)潛力來(lái)看，目前我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房?jī)H 14 平方米左右，雖比改革 開(kāi)放前提高了許多，但與一些發(fā)達(dá)國(guó)家和中等國(guó)家相比，還相差幾東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 5頁(yè) 共 52 頁(yè) 倍，市場(chǎng)潛力十分巨大，且我國(guó)目前的人均收入、房?jī)r(jià)比為五倍左右，正處于世界公認(rèn)的三至八倍的中等水平，住房消費(fèi)正符合目前中國(guó)大多數(shù)人的消費(fèi)水平和消費(fèi)需求，成為當(dāng)前乃至今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，市場(chǎng)將會(huì)保持相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的旺盛期 。根據(jù)重慶市計(jì)委的報(bào)告， 2021 年全市的 GDP 預(yù)計(jì)增長(zhǎng) %。重慶市目前的城鎮(zhèn)人口住房面積為 平方米，低于全國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)水平。按此測(cè)算，至少有 600萬(wàn)農(nóng)村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城區(qū)，那么對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求量會(huì)有進(jìn)一步的大幅度增加的可能性；并且，目前重慶市城鎮(zhèn)人均居住面積 平方米，按照建設(shè)部等部門的規(guī)劃，到 2021 年城鎮(zhèn)居民人均居住面積將達(dá)到 30 平方米 ，房地產(chǎn)住宅需求空間巨大。 “渝中情結(jié)”亟需提供新型住宅產(chǎn)品 從另一個(gè)方面來(lái)看，重慶市主城區(qū)的住宅需求還是有不小的缺口，以渝中區(qū)為例，該區(qū)由于人口較多，已達(dá) 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口達(dá) 萬(wàn)人 ，占 %。根據(jù)調(diào)查資料顯示，渝中區(qū)的居民把在渝中區(qū)安家作為選擇新的居住區(qū)域的第一選東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 6頁(yè) 共 52 頁(yè) 擇，選擇人數(shù)比例達(dá)到 %。 “朝天門形象”需要有檔次的江景形象樓盤(pán) 從第三方面來(lái)看，“朝天門形象”需要有檔次的江景形象樓盤(pán) ?！皷|和江景工程”（暫名）從規(guī)劃設(shè)計(jì)到立面形象，從高度的控制到朝天文化的濃縮，以及樹(shù)立重慶市的江景文化都具有重要意義。 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 7頁(yè) 共 52 頁(yè) 第二章 項(xiàng)目概況 一、基本情況 項(xiàng)目名稱：東和江景工程（暫用名） 投資規(guī)模： 億元人民幣（一期：雙塔式 33 層高層建筑） 開(kāi)發(fā)總面積： 萬(wàn) m2 （一期） 開(kāi)發(fā)單位：重慶東和物業(yè)有限公司 建設(shè)周期： 24 個(gè)月 二、地理位置 東和江景工程項(xiàng)目位于重慶市渝中區(qū)解放碑千廝門朝千路，緊鄰嘉陵江、長(zhǎng)江兩江交匯處，江景景觀絕佳，交通便利，配套完善，商業(yè)發(fā)達(dá)。 項(xiàng)目 與嘉陵江有一定高差，并且前面沒(méi)有任何遮擋建筑，處于觀賞嘉陵江江景的絕佳地段 。 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 8頁(yè) 共 52 頁(yè) 三、自然地理?xiàng)l件 基地為一東西向狹長(zhǎng)地形，南高北低。北面臨江最低處標(biāo)高為 m，南北相差 20 余米，是典型的陡坡地形。南方緊接朝千路，西方為項(xiàng)目二期工程用地（現(xiàn)為居民拆遷房），東方為朝千路與賓江路交匯點(diǎn)。場(chǎng)地地面南高北低，臨江面最低標(biāo)高182m，南面最高處約 200m。朝千路從用地南面通過(guò)，在用地范圍內(nèi)路面標(biāo)高兩端為 ，東端為，路面坡度為 5%。 交通：該項(xiàng)目所處地理位置交通較為便捷。近 10 條公交線路在項(xiàng)目區(qū)邊穿行。 商業(yè)：大型超市家樂(lè)福、地王廣場(chǎng)近在咫尺、一步之遙。棉花街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)約 5 分鐘步行路程，出門便到。 醫(yī)療：重醫(yī)附二院、市中醫(yī)院即在項(xiàng)目周圍。 五、土地方及來(lái)源 土地方 渝中區(qū)人 民政府（國(guó)土局）。 六、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總用地面積： 4807m2（一期） 總建筑面積： （一期） 住宅面積： 車庫(kù)及設(shè)備用房： 7684m2 架空層（未計(jì)入總面積） 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建筑面積： 2873 m2 建筑占地面積： m2 建筑密度： % 容積率： 覆蓋率 綠化率： % 東和江景工程項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 重慶東和物業(yè)有限公司 第 10頁(yè) 共 52 頁(yè) 停車泊位： 124 輛 總居住戶數(shù)： 496 戶 總居住人口： 1885（每戶按 人計(jì)） 七、項(xiàng)目建設(shè)單位 —— 東和物業(yè)有限公司簡(jiǎn)介 重慶東和物業(yè)有限公司是專業(yè)從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的企業(yè)。）、綠苑新村（ 35， 000m178。）等項(xiàng)目。 經(jīng)過(guò)全體東和員工近十年的努力奮斗，東和物業(yè)已逐步成為重慶地產(chǎn)行業(yè)著名的物業(yè)品牌之一。公司在皇冠東和花園投巨資與名校聯(lián)辦小區(qū)完全中學(xué)，被業(yè)內(nèi)外所矚目稱 道。 目前，公司已升格為集團(tuán)公司，下轄 3 個(gè)子公司和一間四星級(jí)東和花園酒店、一所皇冠實(shí)驗(yàn)中學(xué)。 1983 年重慶市作為全國(guó)第一個(gè)城市綜合體制改革試點(diǎn)城市，將原四川省永川地區(qū)并入，實(shí)行 國(guó)家計(jì)劃單列，賦予省級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限， 1997 年 3 月 13 日八屆全國(guó)人大五次會(huì)議決定設(shè)立重慶直轄市。 重慶市近幾年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直呈持續(xù)走強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，尤其是1997 年 6 月重慶市成為我國(guó)的四個(gè)直轄市后，表現(xiàn)得更為明顯。 重慶作為全國(guó)著名的山城，具有獨(dú)特的山水立體景觀優(yōu)勢(shì)。自 2021 年初重慶掀起開(kāi)發(fā)江景住宅的熱潮以來(lái)，江景房大受青睞，已經(jīng)開(kāi)發(fā)的江景房如御景江山、華庭嘉園、 江都怡園、江山多嬌 等項(xiàng)目都取得了成功，證明江景住宅具有廣闊的市場(chǎng)空間。 2021 年 110 月末，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 價(jià)格趨升。去年同期全市商品房銷售價(jià)格均價(jià)為 1443 元 /平方米，今年均價(jià)為 1488 元 /平方米，上漲了 45 元 /平方米；其中住宅售價(jià)為 1203元 /平方米，寫(xiě)字樓為 2675 元 /平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè) 用房售價(jià)為 3347 元 /平方米。 重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)日漸升溫的市場(chǎng)趨勢(shì)，這不僅與重慶的地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)的穩(wěn)定增長(zhǎng)、城鎮(zhèn)居民可支配收入逐漸增加有著緊密的關(guān)聯(lián)。 人均居住面積增長(zhǎng)。 1999 年末本市人