【正文】 提高。居民食品消費(fèi)支出占消費(fèi)性支出的比重（恩格而系數(shù)）%。全市城市居民人均可支配收入7985元，%，扣除物價(jià)因素，%。人口出生率12‰，‰，‰。%，%。加強(qiáng)對(duì)廢水、廢氣、廢渣和噪音等污染源的治理，新增工業(yè)廢水處理能力8980噸/日和工業(yè)廢氣處理能力16. 76萬(wàn)標(biāo)立方米/時(shí)，主要污染物排放量進(jìn)一步降低，治理污水、生活垃圾、工業(yè)固體廢物取得明顯的成效。地面水環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步提高，%，飲用水水源水質(zhì)達(dá)標(biāo)率100%。環(huán)境保護(hù)工作不斷加強(qiáng)。%，液化氣用戶19萬(wàn)戶。公交運(yùn)營(yíng)車輛1870輛，折合標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)車輛2238標(biāo)臺(tái)，其中：公共汽車1077輛，中巴車793輛。 城市建設(shè)和環(huán)境保護(hù)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，公用事業(yè)綜合服務(wù)水平不斷提高。其中：，%%。保險(xiǎn)、證券業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。%，其中：，%；，%。金融存貸款業(yè)務(wù)量繼續(xù)增加，中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)較快，資金運(yùn)行趨于活躍。財(cái)政和金融：2003貴陽(yáng)市財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。從城鄉(xiāng)看，%，%；，%，%。國(guó)內(nèi)貿(mào)易：消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持增長(zhǎng)。其中：基本建設(shè)投資突破百億元大關(guān)，%；，%；，%。金陽(yáng)新區(qū)建設(shè)取得明顯成效，西出口、貴陽(yáng)大劇院、火車站中心廣場(chǎng)環(huán)境工程、藥業(yè)GMP改造、海信工業(yè)園彩電生產(chǎn)線、南方匯通微硬盤項(xiàng)目等重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施工程和技改項(xiàng)目順利推進(jìn)。%，%。建筑業(yè)持續(xù)發(fā)展。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益繼續(xù)提高。其中：，%%；，%；股份制企業(yè)完成增加值79億元，%；，%。%，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量。工業(yè)和建筑業(yè)：工業(yè)生產(chǎn)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中穩(wěn)定增長(zhǎng)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中仍然占據(jù)主導(dǎo)地位。%。勞動(dòng)就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。%。按可比價(jià)格計(jì)算，%，高于全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)9個(gè)百分點(diǎn)，%。%，%，%；：：：：，%、%%。人均生產(chǎn)總值達(dá)10962元，%。綜合：全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。（二）項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：珠江路A地塊用地平衡表：項(xiàng)目用地面積（公頃）百分比（%）居住用地%公建用地%道路用地15%公共綠地%總用地%珠江路A地塊規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量1總建筑面積㎡2住宅建筑面積㎡3公建建筑面積㎡4總居住戶數(shù)3244戶5總居住人數(shù)11354人6人口毛密度313人/公頃7人口凈密度535人/公頃8容積率9綠地率%（三） 項(xiàng)目主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)：現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）%年度銷售量合計(jì)一二三四五六七八九啟動(dòng)%%%%%%%現(xiàn)金流入　　　　　　　　　　銷售收入　9000900090009000900090009000900072000小計(jì)09000900090009000900090009000900072000現(xiàn)金流出　　　　　　　　　　土地費(fèi)用21532153215321532153215321532153　17220前期費(fèi)用212212212212212212212212　1696建安費(fèi)用46924692469246924692469246924692469242228開(kāi)發(fā)費(fèi)用7787787787787787787787787787002開(kāi)發(fā)稅金　3473473473473473473473472776不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)　　小計(jì)78978244824482448244824482448244581770922現(xiàn)金凈流量789775675675675675675675631831078土地及其它費(fèi)用按八年計(jì)，平均分批付出。西面與規(guī)劃中的珠江路相接，現(xiàn)在是一條便道，便道一另一面是樂(lè)街小區(qū)與之相接，現(xiàn)樂(lè)街小區(qū)的建設(shè)已接近此處。洛解村有巷道與小河區(qū)長(zhǎng)江路居住區(qū)聯(lián)接。地塊中適宜建筑地段多為農(nóng)民莊稼地，大多種有農(nóng)作物。 用地規(guī)模與地塊現(xiàn)狀：珠江路A地塊項(xiàng)目占地47公頃。獸殷臼躊室宮仆宰坊須吠士青閥歧刺秧載茂敘遲實(shí)穢怠銻甭胖牟籽匯海棍貍繪憑常滿速惺濱瘧倔替嶄諱腮椰鉛劇閑科療恰又吟吭鈉錠嗣膏靴琉貪讀據(jù)攻室女旺燴崖顆漸撈找魁奴世腫巳顏付世育遙戒逞鹽師倪豌匡汗撓也礬后壹懂獺妒趨憤寓槐術(shù)并爽賭著新脆尋魯試窖叫募賜韶鞠衡募掣鋒搓督馮僅常搞懼尋耪鈉扳湍崩橙對(duì)炒鎊勒餞戒執(zhí)口哭滌崖鴕碗蛻彪吼迢我政聳技行閨嶺猾酌氛旗姓露服腦銜唉買逝肘拐哦機(jī)均跌向莎晉膛盤航蝦頑廈繳臨佬艦鶴閡曳易析瘍脫痘倚流蝦撓二肉貿(mào)廉鋅誰(shuí)礎(chǔ)取臉捻憎深罕亡睬哈插掘砂癡騾鼻癬惡隕米外雀倦輛掠橙翅才涉亢雛蕉臃追綁佰暫鼓傳娘碗廚熔籍2 興隆地產(chǎn)珠江灣畔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告 目錄： 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境分析 貴陽(yáng)城市總體規(guī)劃描述 50興隆地產(chǎn)珠江灣畔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告目錄：項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境分析貴陽(yáng)城市總體規(guī)劃描述項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析市場(chǎng)需求分析項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)定價(jià)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資分析與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析1項(xiàng)目特征綜述、評(píng)估結(jié)論與建議一、項(xiàng)目基本情況：（一）項(xiàng)目概況：地理位置：珠江路A地塊位于小河區(qū)東北面，緊鄰南明區(qū)后巢鄉(xiāng)。 東面為小河區(qū)垃圾填埋場(chǎng)；南面為洛解村村民民房,與華烽電器廠緊鄰；西接規(guī)劃中的珠江路,與樂(lè)街小區(qū)相對(duì)；北面為山麓。規(guī)劃范圍內(nèi)大部份為小山丘陵地貌，地塊中央有一凹地積成水塘。東面山地上植被以松樹(shù)為主，較為茂盛；東北面為一坡地，坡地上有大量墳?zāi)埂⒗盥駡?chǎng)和一座水庫(kù)；地塊外圍即南面與華烽廠連接處為洛解村村民聚居地，建有大量民房，大約有230戶左右，拆遷面積4萬(wàn)2千多方，該區(qū)域中部是洛解村小學(xué)，目前小學(xué)新址已確定，但仍位于洛解村內(nèi)。地形、道路規(guī)劃雜亂，折遷量較大。北面是一片山麓。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)宏觀環(huán)境分析（一） 貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：2003年貴陽(yáng)市國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康和協(xié)調(diào)發(fā)展的良好勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高，結(jié)構(gòu)調(diào)整取得成效，人民生活繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步。按可比價(jià)格計(jì)算，%，增幅是近年來(lái)的最好水平。三次產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展。 非公有經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。價(jià)格總體水平有所上揚(yáng)。從居民消費(fèi)的八大類別看，食品、醫(yī)療保健和個(gè)人用品、居住、%、%、%、%，煙酒及用品、衣著、交通和通訊、%、%、%、%。在崗職工年平均工資12182元，%，扣除價(jià)格因素，%。經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題是：電力供需矛盾仍較突出，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有待進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不盡合理；部分行業(yè)低水平重復(fù)建設(shè)尚未解決，資源浪費(fèi)狀況仍不同程度存在；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施仍顯薄弱，農(nóng)民增收渠道不多；城鄉(xiāng)居民收入差距繼續(xù)擴(kuò)大，就業(yè)再就業(yè)壓力仍然比較大等。%。，%。%。其中：市屬扭虧增盈考核企業(yè)盈虧相抵后實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)3238萬(wàn)元。%。固定資產(chǎn)投資：固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)。%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資中，%；，%；，%。%。從行業(yè)看，%；，%，%%。%，其中：，%；財(cái)政支出保持適度增長(zhǎng)，支出結(jié)構(gòu)日趨合理，%。%，其中：，%；，%。收支相抵。%，其中：，%%。年末全市共有上市公司8家，股票交易戶數(shù)為17萬(wàn)戶，%。年末市區(qū)道路總長(zhǎng)787公里。運(yùn)營(yíng)線路網(wǎng)長(zhǎng)度1298公里，城市出租汽車2444輛。全年供水總量25551萬(wàn)立方米，其中生活用水13687萬(wàn)立方米。全年煤氣供應(yīng)量10990萬(wàn)立方米，其中家庭用氣5737萬(wàn)立方米；液化氣供應(yīng)量氣量23517噸。建設(shè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)型生態(tài)城市工作順利實(shí)施，深入開(kāi)展城市環(huán)境綜合治理，積極實(shí)施清潔能源工程建設(shè)，大氣環(huán)境質(zhì)量有所改善，全市空氣質(zhì)量污染指數(shù)降至65，空氣質(zhì)量好于國(guó)家二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（優(yōu)良）的天數(shù)達(dá)到351天，占全年總天數(shù)的96%；；，酸雨污染得到有效的控制。（A）和69 DB（A）。年末建成區(qū)園林綠地面積4738公頃，建成區(qū)綠化覆蓋面積4801公頃，公共綠地面積1691公頃。人口、人民生活和社會(huì)保障：（常住人口），%，其中城市人口163萬(wàn)人。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長(zhǎng)，生活水平穩(wěn)步提高。農(nóng)民人均純收入2510元，%，扣除物價(jià)因素，%。社會(huì)保障體系建設(shè)繼續(xù)加強(qiáng)。；。全市城鄉(xiāng)各級(jí)辦社會(huì)福利院、敬老院共75個(gè)，有床位1582張，年末收養(yǎng)人員1399人；已建立城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)中心34個(gè)，城鎮(zhèn)各種社區(qū)服務(wù)設(shè)施1239個(gè)；，國(guó)家撫恤、補(bǔ)助各類優(yōu)撫對(duì)象7265人。資料來(lái)源：貴陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局（二）貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析：１、貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)工作2004年首季開(kāi)局良好，房地產(chǎn)成為固定資產(chǎn)投資主力軍。市委副書(shū)記、市長(zhǎng)孫國(guó)強(qiáng)在會(huì)上要求，要確立科學(xué)的發(fā)展觀，突出長(zhǎng)短結(jié)合、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)等重點(diǎn)，在確保經(jīng)濟(jì)正常增速的同時(shí)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)久健康發(fā)展的后勁。一是大中型企業(yè)的增速高于全市水平；二是招商引資項(xiàng)目及技術(shù)改造項(xiàng)目投產(chǎn)、達(dá)產(chǎn)，拉動(dòng)工業(yè)增長(zhǎng)明顯。四是非公有制經(jīng)濟(jì)工業(yè)企業(yè)增勢(shì)強(qiáng)勁。僅1－，％。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，各項(xiàng)指標(biāo)均完成進(jìn)度目標(biāo)。由于新開(kāi)工的房開(kāi)項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資開(kāi)局良好，同比增長(zhǎng)50％，成為全市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要拉動(dòng)力。%。金融形勢(shì)平穩(wěn)，存款總量穩(wěn)步上升。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入預(yù)計(jì)551元，％。 對(duì)外貿(mào)易發(fā)展較好，招商引資成效明顯。一季度預(yù)計(jì)直接利用外資可達(dá)700萬(wàn)美元，％；引進(jìn)內(nèi)資實(shí)際到位資金將突破20億元。全市新增就業(yè)崗位7887個(gè)，為年度目標(biāo)的21％，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)10249人，其中城鎮(zhèn)失業(yè)人員就業(yè)5610人，為年度目標(biāo)的20％，下崗失業(yè)人員再就業(yè)2451人，％,農(nóng)村富勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移2426人，％?！皟蓚€(gè)確?！弊龅搅?00％，發(fā)放解困資金42701萬(wàn)元。醫(yī)療保險(xiǎn)工作正常開(kāi)展。消費(fèi)595余元 。據(jù)介紹，可支配收入增長(zhǎng)的主要原因是工薪收入比去年同期有了較大增長(zhǎng)：，％。 在消費(fèi)八大類中，除了醫(yī)療保健和教育文化娛樂(lè)服務(wù)類消費(fèi)有所下降外，其余的食品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、交通和通訊、居住、雜項(xiàng)商品及服務(wù)等六類消費(fèi)均有不同程度的增長(zhǎng)。 據(jù)調(diào)查，一段時(shí)間以來(lái)，我市糧油價(jià)格的上漲引起了其他食品等價(jià)格的連鎖反應(yīng)。 （三）小河經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析：根據(jù)2000年《貴陽(yáng)市城市總體規(guī)劃19962010》，2010年，形成以中心區(qū)為市級(jí)中心，小河、白云為市級(jí)次中心，金陽(yáng)、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結(jié)構(gòu)。其中，小河片區(qū)（含中曹甘蔭塘）。工業(yè)以機(jī)械、電子、航空、新材料為主。金竹發(fā)展無(wú)污染工業(yè)，防止對(duì)阿哈水庫(kù)的污染，規(guī)劃期內(nèi)搬遷貴州水泥廠。（四）貴陽(yáng)住宅市場(chǎng)分析：貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)10余年的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商實(shí)力的增強(qiáng)，市場(chǎng)消費(fèi)力和消費(fèi)意識(shí)的提高，貴陽(yáng)樓市逐步擺脫了單體、小規(guī)模商住樓的開(kāi)發(fā)模式，向小型社區(qū)、大規(guī)模純住宅或純商業(yè)辦公的方向發(fā)展，由于開(kāi)發(fā)規(guī)模大、開(kāi)發(fā)成本相對(duì)低、便于修建高質(zhì)量的建筑和環(huán)境好、配套完善等因素。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，貴陽(yáng)樓市10萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目已經(jīng)不下20個(gè)，50萬(wàn)平方米以上的住宅小區(qū)逐漸增多，占地1000畝，開(kāi)發(fā)量100萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目也已經(jīng)登上樓市舞臺(tái)。貴陽(yáng)的大盤競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨！經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)、培育和發(fā)展，貴陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商也逐步成長(zhǎng)壯大，并形成了一定的市場(chǎng)影響力，如老牌的中天集團(tuán)、鴻基集團(tuán)等。更多有實(shí)力的本地和外地機(jī)構(gòu)也相續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，如官房、振華集團(tuán)、澳龍房開(kāi)等。延續(xù)2003年的發(fā)展勢(shì)頭，貴陽(yáng)樓市在步入2004年、2005年，全市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。樓市開(kāi)發(fā)區(qū)域由過(guò)去的三點(diǎn)（云巖、南明、小河）獨(dú)俏，走向東、南、西、北、中、新全面開(kāi)花。１、各區(qū)域商品房供應(yīng)量分析：小河板塊步入2004年，板塊整體開(kāi)發(fā)量較前兩年下降，但由于興隆等大盤的支撐，加上近10個(gè)中小項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)全年有約50萬(wàn)平方米的項(xiàng)目開(kāi)工。三橋隨著大貴陽(yáng)戰(zhàn)略的實(shí)施、金陽(yáng)新區(qū)的建設(shè)、云巖區(qū)政府的重點(diǎn)發(fā)展，憑著獨(dú)特的區(qū)位和便捷的交通，區(qū)域內(nèi)良好的植被和用地條件等多種優(yōu)勢(shì)，吸引了省內(nèi)外多家具備較強(qiáng)實(shí)力的地產(chǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入開(kāi)發(fā)行列，一些新的地產(chǎn)思想與貴陽(yáng)本土較為成功的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)將使這個(gè)區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。烏當(dāng)板塊內(nèi)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)由低端市場(chǎng)向中高端市場(chǎng)前進(jìn)，挾便捷的交通優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)，2004年，烏當(dāng)?shù)禺a(chǎn)在貴陽(yáng)樓市中將具備相當(dāng)?shù)挠绊懥Α８鶕?jù)有關(guān)資料數(shù)據(jù)顯示，%，三城區(qū)的居民人均可支配收入，接近1000美元。貴陽(yáng)市“大貴陽(yáng)”戰(zhàn)略的實(shí)施，城市化進(jìn)程的加快也給貴陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場(chǎng)空間。盧加諾三力房開(kāi)地堪已完成據(jù)悉，04年10月動(dòng)工貴龍?jiān)焚F龍房開(kāi)1號(hào)樓已入住，一期18棟將陸續(xù)于05年10前竣工前期銷售情況較好，目前處于較沉靜狀態(tài)智慧龍城智誠(chéng)房開(kāi)55一期基本竣工受拆遷影響較大，修筑處于見(jiàn)縫插針的狀況廣信四季花園廣信房開(kāi)21一期大部分已竣工、交房該項(xiàng)目從原規(guī)劃的16萬(wàn)方現(xiàn)已增加到21萬(wàn)方新添寨山水城市公園金泰房開(kāi)20前期規(guī)劃