【正文】 治理，新增工業(yè)廢水處理能力8980噸/日和工業(yè)廢氣處理能力16. 76萬標立方米/時，主要污染物排放量進一步降低，治理污水、生活垃圾、工業(yè)固體廢物取得明顯的成效。地面水環(huán)境質量進一步提高，%，飲用水水源水質達標率100%。環(huán)境保護工作不斷加強。%，液化氣用戶19萬戶。公交運營車輛1870輛，折合標準運營車輛2238標臺，其中：公共汽車1077輛，中巴車793輛。 城市建設和環(huán)境保護城市基礎設施建設步伐加快，公用事業(yè)綜合服務水平不斷提高。其中：，%%。保險、證券業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。%，其中：，%；，%。金融存貸款業(yè)務量繼續(xù)增加，中長期貸款增長較快，資金運行趨于活躍。財政和金融：2003貴陽市財政收入穩(wěn)定增長。從城鄉(xiāng)看，%，%；，%，%。國內貿易：消費品市場繼續(xù)保持增長。其中：基本建設投資突破百億元大關，%；，%；，%。金陽新區(qū)建設取得明顯成效，西出口、貴陽大劇院、火車站中心廣場環(huán)境工程、藥業(yè)GMP改造、海信工業(yè)園彩電生產線、南方匯通微硬盤項目等重點基礎設施工程和技改項目順利推進。%，%。建筑業(yè)持續(xù)發(fā)展。工業(yè)經濟效益繼續(xù)提高。其中：，%%；，%；股份制企業(yè)完成增加值79億元，%；，%。%，成為推動經濟全市經濟增長的主導力量。工業(yè)和建筑業(yè)：工業(yè)生產在結構調整中穩(wěn)定增長，在國民經濟中仍然占據主導地位。%。勞動就業(yè)規(guī)模繼續(xù)擴大。%。按可比價格計算，%，高于全市經濟增長9個百分點，%。%，%，%；：：：：，%、%%。人均生產總值達10962元，%。綜合：全市經濟快速增長。（二）項目主要技術經濟指標：珠江路A地塊用地平衡表：項目用地面積（公頃）百分比（%）居住用地%公建用地%道路用地15%公共綠地%總用地%珠江路A地塊規(guī)劃經濟技術指標：序號項目數量1總建筑面積㎡2住宅建筑面積㎡3公建建筑面積㎡4總居住戶數3244戶5總居住人數11354人6人口毛密度313人/公頃7人口凈密度535人/公頃8容積率9綠地率%（三） 項目主要財務評價結果指標：現金流量表（單位：萬元）%年度銷售量合計一二三四五六七八九啟動%%%%%%%現金流入　　　　　　　　　　銷售收入　9000900090009000900090009000900072000小計09000900090009000900090009000900072000現金流出　　　　　　　　　　土地費用21532153215321532153215321532153　17220前期費用212212212212212212212212　1696建安費用46924692469246924692469246924692469242228開發(fā)費用7787787787787787787787787787002開發(fā)稅金　3473473473473473473473472776不可預見費　　小計78978244824482448244824482448244581770922現金凈流量789775675675675675675675631831078土地及其它費用按八年計，平均分批付出。西面與規(guī)劃中的珠江路相接，現在是一條便道，便道一另一面是樂街小區(qū)與之相接，現樂街小區(qū)的建設已接近此處。洛解村有巷道與小河區(qū)長江路居住區(qū)聯接。地塊中適宜建筑地段多為農民莊稼地，大多種有農作物。 用地規(guī)模與地塊現狀：珠江路A地塊項目占地47公頃。興隆珠江灣畔項目房地產開發(fā)可行性研究報告目錄：項目基本情況項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析貴陽城市總體規(guī)劃描述項目區(qū)域環(huán)境分析項目開發(fā)條件分析項目開發(fā)競爭對手分析市場需求分析項目住宅開發(fā)市場定價項目開發(fā)投資分析與財務評價項目風險分析1項目特征綜述、評估結論與建議一、項目基本情況：（一）項目概況：地理位置：珠江路A地塊位于小河區(qū)東北面，緊鄰南明區(qū)后巢鄉(xiāng)。 東面為小河區(qū)垃圾填埋場；南面為洛解村村民民房,與華烽電器廠緊鄰；西接規(guī)劃中的珠江路,與樂街小區(qū)相對；北面為山麓。規(guī)劃范圍內大部份為小山丘陵地貌，地塊中央有一凹地積成水塘。東面山地上植被以松樹為主，較為茂盛；東北面為一坡地，坡地上有大量墳墓、垃圾填埋場和一座水庫；地塊外圍即南面與華烽廠連接處為洛解村村民聚居地，建有大量民房，大約有230戶左右，拆遷面積4萬2千多方，該區(qū)域中部是洛解村小學，目前小學新址已確定，但仍位于洛解村內。地形、道路規(guī)劃雜亂，折遷量較大。北面是一片山麓。二、項目開發(fā)宏觀環(huán)境分析（一） 貴陽經濟發(fā)展狀況：2003年貴陽市國民經濟保持了持續(xù)、快速、健康和協調發(fā)展的良好勢頭，經濟運行質量不斷提高，結構調整取得成效，人民生活繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步。按可比價格計算，%，增幅是近年來的最好水平。三次產業(yè)全面發(fā)展。 非公有經濟快速增長。價格總體水平有所上揚。從居民消費的八大類別看，食品、醫(yī)療保健和個人用品、居住、%、%、%、%，煙酒及用品、衣著、交通和通訊、%、%、%、%。在崗職工年平均工資12182元，%，扣除價格因素，%。經濟和社會發(fā)展中存在的主要問題是：電力供需矛盾仍較突出，企業(yè)經濟效益有待進一步提高，經濟結構不盡合理；部分行業(yè)低水平重復建設尚未解決，資源浪費狀況仍不同程度存在；農業(yè)基礎設施仍顯薄弱，農民增收渠道不多；城鄉(xiāng)居民收入差距繼續(xù)擴大，就業(yè)再就業(yè)壓力仍然比較大等。%。，%。%。其中：市屬扭虧增盈考核企業(yè)盈虧相抵后實現利潤3238萬元。%。固定資產投資：固定資產投資快速增長。%。全社會固定資產投資中，%；，%；，%。%。從行業(yè)看，%；，%，%%。%，其中：，%；財政支出保持適度增長，支出結構日趨合理，%。%，其中：，%；，%。收支相抵。%，其中：，%%。年末全市共有上市公司8家，股票交易戶數為17萬戶，%。年末市區(qū)道路總長787公里。運營線路網長度1298公里，城市出租汽車2444輛。全年供水總量25551萬立方米，其中生活用水13687萬立方米。全年煤氣供應量10990萬立方米，其中家庭用氣5737萬立方米；液化氣供應量氣量23517噸。建設循環(huán)經濟型生態(tài)城市工作順利實施，深入開展城市環(huán)境綜合治理，積極實施清潔能源工程建設，大氣環(huán)境質量有所改善，全市空氣質量污染指數降至65，空氣質量好于國家二級標準（優(yōu)良）的天數達到351天，占全年總天數的96%；；，酸雨污染得到有效的控制。（A）和69 DB（A）。年末建成區(qū)園林綠地面積4738公頃，建成區(qū)綠化覆蓋面積4801公頃，公共綠地面積1691公頃。人口、人民生活和社會保障：（常住人口），%，其中城市人口163萬人。城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增長，生活水平穩(wěn)步提高。農民人均純收入2510元，%，扣除物價因素，%。社會保障體系建設繼續(xù)加強。；。全市城鄉(xiāng)各級辦社會福利院、敬老院共75個，有床位1582張，年末收養(yǎng)人員1399人；已建立城鎮(zhèn)社區(qū)服務中心34個，城鎮(zhèn)各種社區(qū)服務設施1239個；，國家撫恤、補助各類優(yōu)撫對象7265人。資料來源：貴陽市統計局（二）貴陽經濟發(fā)展趨勢分析：１、貴陽經濟工作2004年首季開局良好，房地產成為固定資產投資主力軍。市委副書記、市長孫國強在會上要求，要確立科學的發(fā)展觀，突出長短結合、統籌協調等重點，在確保經濟正常增速的同時，增強經濟長久健康發(fā)展的后勁。一是大中型企業(yè)的增速高于全市水平；二是招商引資項目及技術改造項目投產、達產，拉動工業(yè)增長明顯。四是非公有制經濟工業(yè)企業(yè)增勢強勁。僅1－，％。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展勢頭良好，各項指標均完成進度目標。由于新開工的房開項目較多，房地產開發(fā)投資開局良好，同比增長50％，成為全市固定資產投資增長的主要拉動力。%。金融形勢平穩(wěn)，存款總量穩(wěn)步上升。農民人均現金收入預計551元，％。 對外貿易發(fā)展較好，招商引資成效明顯。一季度預計直接利用外資可達700萬美元，％；引進內資實際到位資金將突破20億元。全市新增就業(yè)崗位7887個，為年度目標的21％，實現城鄉(xiāng)統籌就業(yè)10249人，其中城鎮(zhèn)失業(yè)人員就業(yè)5610人，為年度目標的20％，下崗失業(yè)人員再就業(yè)2451人，％,農村富勞動力轉移2426人，％?！皟蓚€確保”做到了100％，發(fā)放解困資金42701萬元。醫(yī)療保險工作正常開展。消費595余元 。據介紹，可支配收入增長的主要原因是工薪收入比去年同期有了較大增長：，％。 在消費八大類中，除了醫(yī)療保健和教育文化娛樂服務類消費有所下降外，其余的食品、衣著、家庭設備用品及服務、交通和通訊、居住、雜項商品及服務等六類消費均有不同程度的增長。 據調查，一段時間以來，我市糧油價格的上漲引起了其他食品等價格的連鎖反應。 （三）小河經濟發(fā)展趨勢分析：根據2000年《貴陽市城市總體規(guī)劃19962010》，2010年，形成以中心區(qū)為市級中心，小河、白云為市級次中心，金陽、龍洞堡、花溪、三橋馬王廟、新添、二戈寨為片區(qū)中心的城市結構。其中，小河片區(qū)（含中曹甘蔭塘）。工業(yè)以機械、電子、航空、新材料為主。金竹發(fā)展無污染工業(yè)，防止對阿哈水庫的污染，規(guī)劃期內搬遷貴州水泥廠。（四）貴陽住宅市場分析：貴陽房地產市場經過10余年的發(fā)展，開發(fā)商實力的增強，市場消費力和消費意識的提高，貴陽樓市逐步擺脫了單體、小規(guī)模商住樓的開發(fā)模式，向小型社區(qū)、大規(guī)模純住宅或純商業(yè)辦公的方向發(fā)展，由于開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)成本相對低、便于修建高質量的建筑和環(huán)境好、配套完善等因素。據不完全統計，貴陽樓市10萬平方米以上的項目已經不下20個，50萬平方米以上的住宅小區(qū)逐漸增多，占地1000畝，開發(fā)量100萬平方米以上的項目也已經登上樓市舞臺。貴陽的大盤競爭時代已經來臨！經過多年的開發(fā)、培育和發(fā)展，貴陽的開發(fā)商也逐步成長壯大，并形成了一定的市場影響力，如老牌的中天集團、鴻基集團等。更多有實力的本地和外地機構也相續(xù)進入市場，如官房、振華集團、澳龍房開等。延續(xù)2003年的發(fā)展勢頭，貴陽樓市在步入2004年、2005年，全市的房地產開發(fā)量將繼續(xù)保持強勁的增長態(tài)勢。樓市開發(fā)區(qū)域由過去的三點（云巖、南明、小河）獨俏，走向東、南、西、北、中、新全面開花。１、各區(qū)域商品房供應量分析：小河板塊步入2004年，板塊整體開發(fā)量較前兩年下降，但由于興隆等大盤的支撐，加上近10個中小項目的開發(fā)建設，預計全年有約50萬平方米的項目開工。三橋隨著大貴陽戰(zhàn)略的實施、金陽新區(qū)的建設、云巖區(qū)政府的重點發(fā)展，憑著獨特的區(qū)位和便捷的交通，區(qū)域內良好的植被和用地條件等多種優(yōu)勢，吸引了省內外多家具備較強實力的地產機構進入開發(fā)行列，一些新的地產思想與貴陽本土較為成功的開發(fā)經驗將使這個區(qū)域內的項目具備很強的競爭力。烏當板塊內的地產開發(fā)已經由低端市場向中高端市場前進，挾便捷的交通優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、配套優(yōu)勢、價格優(yōu)勢，2004年，烏當地產在貴陽樓市中將具備相當的影響力。根據有關資料數據顯示，%，三城區(qū)的居民人均可支配收入，接近1000美元。貴陽市“大貴陽”戰(zhàn)略的實施，城市化進程的加快也給貴陽的房地產業(yè)發(fā)展提供了持續(xù)的市場空間。盧加諾三力房開地堪已完成據悉，04年10月動工貴龍苑貴龍房開1號樓已入住，一期18棟將陸續(xù)于05年10前竣工前期銷售情況較好，目前處于較沉靜狀態(tài)智慧龍城智誠房開55一期基本竣工受拆遷影響較大，修筑處于見縫插針的狀況廣信四季花園廣信房開21一期大部分已竣工、交房該項目從原規(guī)劃的16萬方現已增加到21萬方新添寨山水城市公園金泰房開20前期規(guī)劃中04年春季房交會中項目進行過展示，但目前尚未動工烏當藍波灣龍潤德房開31前期規(guī)劃中地塊生活氛圍較濃，拆遷量較大暫未定名上海投資商未定前期規(guī)劃中 烏當二中周圍，屬招商引資項目，總投資額達10億。其中“十一”之后位于金陽大道與金朱路叉口東南面，市級行政中心北側，面積約200畝，建筑密度30%。２、銷售價格環(huán)境綜合因素影響、房價穩(wěn)中有升。房地產的整體預%，%，辦公用房預售均價達到3157元/平方米，同比%；商業(yè)用房預售均價為4570元/平方米，%。2003年兩城區(qū)商品住宅銷售均價達2369元/平方米，同比上漲了6%；小河區(qū)商品住宅銷售均價1561元/平方米，同比上漲8%；其他各區(qū)的房價同樣在逐年上漲。 2004年貴陽的房地產市場競爭進一步增強，樓市面臨競爭是否會降價呢？房價將不降反漲。步入2004年房地產市場的競爭更加激烈，為了在競爭中勝出，開發(fā)商們將會在開發(fā)建設過程中提高產品技術含量、產品創(chuàng)新、通過環(huán)境建設、配套建設等手段來提高產品含金量，提升市場空間，這一切都以成本為支撐；從2003年起土地的協議出讓時代已經結束，在貴陽這個土地本就緊缺的山地城市，有限的土地資源在眾多競爭者的爭奪，土地成本勢必增加；金