【正文】 打開了一扇機(jī)遇之門。國務(wù)院近期頒布的《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見》明確指出：“支持相關(guān)保險機(jī)構(gòu)投資醫(yī)療機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老實(shí)體”。 危機(jī)與機(jī)遇如同一枚硬幣的兩個面，總是相生相伴。事實(shí)表明，依靠資本市場推動利潤增長的經(jīng)營模式已無法支撐公司可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。 5 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目可行性研究報告 目錄 前 言 ........................................ 7 第一章 背景及意義 ................................. 7 一、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的背景 .............................. 9 二、發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的意義 ............................. 11 第二章 國內(nèi)外養(yǎng)老市場概況 ........................ 15 一、國外養(yǎng)老市場概況 ............................... 15 二、國內(nèi)養(yǎng)老市場概況 ............................... 22 三、國內(nèi)外養(yǎng)老市場比較分析 ......................... 27 第三章 總體規(guī)劃 ................................. 30 一、市場定位與經(jīng)營理念 ............................. 30 二、區(qū)域規(guī)劃及選址原則 ............................. 32 三、項(xiàng)目功能設(shè)計(jì) .................................. 34 四、配套服務(wù) ...................................... 35 五、項(xiàng)目發(fā)展思 路 .................................. 38 六、項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo) .................................. 39 第四章 核心競爭能力 .............................. 40 一、市場先發(fā)優(yōu)勢 .................................. 40 二、整體資源優(yōu)勢 .................................. 41 三、項(xiàng)目內(nèi)涵優(yōu)勢 .................................. 44 第五章 運(yùn)作模式 ................................. 46 一、發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)作模式 ....................... 46 二、國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)作模式 ........................... 48 三、項(xiàng)目總體運(yùn)作模式 ............................... 50 第六章 盈利模式 ................................. 56 一、國外養(yǎng)老社區(qū)盈利模式 ........................... 56 二、國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)盈利模式 ........................... 60 三、項(xiàng)目盈利模式 .................................. 63 第七章 投入產(chǎn)出分析 .............................. 66 一、廊坊項(xiàng)目概況 .................................. 66 二、基本參數(shù)假定及測算 ............................. 68 6 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目可行性研究報告 三、 開發(fā)成本及相關(guān)假定 ............................. 72 四、養(yǎng)老養(yǎng)生基地開發(fā)進(jìn)度 ........................... 73 五、經(jīng)營情況假定 .................................. 74 六、項(xiàng)目總體發(fā)展方案 ............................... 76 七、不同發(fā)展方案的現(xiàn)金流測算 ....................... 76 八、發(fā)展方案比選 .................................. 81 第八章 風(fēng)險及關(guān)鍵成功要素 ........................ 82 一、市場風(fēng)險 ...................................... 82 二、管理風(fēng)險 ...................................... 82 三、政策風(fēng)險 ...................................... 82 四、關(guān)鍵成功要素 .................................. 83 第九章 項(xiàng)目建議 ................................. 85 一、項(xiàng)目結(jié)論 ...................................... 85 二、項(xiàng)目切入 ...................................... 85 三、實(shí)施主體 ...................................... 85 四、投資主體 ...................................... 85 五、協(xié)調(diào)主體 ...................................... 85 7 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目可行性研究報告 前 言 一年以來，始于美國房地產(chǎn)次級抵押貸款市場的癬疥之患，逐步演變成為 1929年以來全球 金融系統(tǒng)最大的危機(jī)，對全球經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了重大影響。雖有一定的風(fēng)險，但仍是可控范圍。因此，項(xiàng)目運(yùn)作過程中，必須謹(jǐn)慎操 作，科學(xué)管理，充分發(fā)揮優(yōu)勢，合理規(guī)避風(fēng)險，牢牢把握“輿論引導(dǎo)、積極培育市場、明確產(chǎn)品定位、精細(xì)項(xiàng)目選址、高度專業(yè)管理”等關(guān)鍵成功要素。 在當(dāng)前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于相對落后的情況下，中國人壽投資建設(shè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，雖經(jīng)濟(jì)測算可行，但也存在一定的投資風(fēng)險。最后是物業(yè)評估增值收入。 養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的所取得的收入是多方面的，其中最基礎(chǔ)的收入主要來源于物業(yè)租金收入、服務(wù)收入及管理收入。在退出模式上，可將成熟的養(yǎng)老項(xiàng)目資產(chǎn)證券化打包上市 ，條件成熟時，也可以通過公司整體上市方式實(shí)現(xiàn)退出。規(guī)劃中的項(xiàng)目運(yùn)作 4 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目可行性研究報告 模式充分吸取了發(fā)達(dá)國家成功的經(jīng)驗(yàn)，按照籌資管理、資產(chǎn)管理和物業(yè)管理三個層面進(jìn)行一體化管理。在公司整體優(yōu)勢的發(fā)揮下，針對中高端客戶提供理念先進(jìn)、定位科學(xué)、管理專業(yè)、功能完善的中高端養(yǎng)老產(chǎn)品，樹立養(yǎng)老標(biāo)桿示范，提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，建立行業(yè)壁壘，有效避免行業(yè)無序競爭。在當(dāng)前我國養(yǎng)老市場供求嚴(yán) 重不平衡的情況下，把握市場機(jī)遇，搶占市場先機(jī)，打造主導(dǎo)市場競爭格局的養(yǎng)老品牌，通過參與制定養(yǎng)老行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，將在行業(yè)內(nèi)形成先發(fā)優(yōu)勢。 規(guī)劃中的中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，以中高端養(yǎng)老客戶為目標(biāo)市場， 在區(qū)域規(guī)劃和功能設(shè)計(jì)上，充分考慮經(jīng)濟(jì)資源、人文環(huán)境，氣候因素，環(huán)境條件，地理特征，生態(tài)和諧等多方面的因素，在 環(huán)渤海、長三角、珠三角、西三角、亞熱帶、亞寒帶等區(qū)域 建立多處 融休閑居住、康復(fù)居住和醫(yī)療看護(hù)于一體的養(yǎng)老社區(qū)，滿足老年生活特征的多種需要，使“候鳥式”養(yǎng)老成為一種新的消費(fèi)方式； 在配套服務(wù) 上，提供包括 醫(yī)療衛(wèi)生、基礎(chǔ)需求、文化休閑、增值服務(wù)、自身價值等 全方位、全過程、全功能、全覆蓋的綜合服務(wù)配套體系；通過品牌建設(shè)、品牌滲透和品牌輸出三個階段，構(gòu)建布局合理、規(guī)劃科學(xué)、配套完善、服務(wù)優(yōu)良的養(yǎng)老養(yǎng)生網(wǎng)絡(luò)體系， 以“大思路、大智慧、大決心”的氣魄， 形成 品牌連鎖化、服務(wù)綜合化、發(fā)展一體化的高端養(yǎng)老產(chǎn)品， 打造 與中國人壽國際頂級金融保險集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)相匹配的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)， 實(shí)現(xiàn)我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。作坊式、規(guī)模??；服務(wù)差、配套弱；投入少、超低端；無標(biāo)準(zhǔn)、缺監(jiān)管等問題與發(fā)達(dá)國家相比形成了強(qiáng)烈的反差。 以美國為主的發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老市場的快 速發(fā)展，主要來源于人口老齡化程度不斷加深、收入水平不斷提高和醫(yī)護(hù)市場的逐步成熟等因素的推動，養(yǎng)老需求基本表現(xiàn)為預(yù)防性、支持性、長期看護(hù)和精細(xì)看護(hù)等四種養(yǎng)老需求，養(yǎng)老產(chǎn)品供給則與之相應(yīng)地表現(xiàn)為活力居住、獨(dú)立居住、協(xié)助居住、護(hù)理居住和持續(xù)看護(hù)等五種產(chǎn)品，同時養(yǎng)老市場有效的政策監(jiān)管和政府支持培育了大型養(yǎng)老社區(qū)集中度相對較高的良性市場競爭態(tài)勢。 2021年由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)對中國經(jīng)濟(jì)增長模式提出了嚴(yán)峻考驗(yàn)，國家采取多種措施“保增長、保民生、保穩(wěn)定”，鼓勵和引導(dǎo)社會機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，為中國人壽投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了難得的戰(zhàn)略機(jī)遇。 報告共分九章，主要包括：項(xiàng)目的社會背景、政策背景及其開展的戰(zhàn)略意義；國內(nèi)外養(yǎng)老市場的基本概況及其比較分析；項(xiàng)目的總體規(guī)劃與戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)；依托中國人壽的整體優(yōu)勢所形成的核心競爭能力；項(xiàng)目的整體運(yùn)作模式和盈利模式；選擇廊坊項(xiàng)目為樣本模擬投入產(chǎn)出的結(jié)果；項(xiàng)目的風(fēng)險、關(guān)鍵成功要素和相關(guān)建議。內(nèi)部資料 注意保密 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目 可行性研究報告 中國人壽保險（集團(tuán)）公司 養(yǎng)老養(yǎng)生工作組 2021 年 6 月 10 日 1 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目可行性研究報告 2 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目可行性研究報告 概 要 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目工作組成立以來，深入貫徹落實(shí)楊超總裁在全國政協(xié)“關(guān)于大力支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)”的提案精神和集團(tuán)公司投資決策委員會“關(guān)于通過進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展養(yǎng)老醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)”的決議，采取多種形式與國家相關(guān)部門和社會學(xué)家溝通，廣泛與國外投資機(jī)構(gòu)及養(yǎng)老機(jī)構(gòu)交流，深入國內(nèi)養(yǎng)老實(shí)體調(diào)研，取得了國內(nèi)外養(yǎng)老市場一手資料。工作組多次召開內(nèi)部專題會議，并與 包括會計(jì)師、律師、咨詢公司等就項(xiàng)目難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題進(jìn)行了專題咨詢，歷時 4個多月完成了《中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目可行性研究報告》?，F(xiàn)將本報告主要核心觀點(diǎn)概述如下： 我國已進(jìn)入老齡化社會，養(yǎng)老市場需求巨大，但養(yǎng)老產(chǎn)品供給嚴(yán)重不足，養(yǎng)老產(chǎn) 業(yè)被譽(yù)為銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、朝陽產(chǎn)業(yè)和民生工程，存在巨大的發(fā)展空間。投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)既有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、改善民生，更有利于中國人壽形成長期持有、高度可控、與主業(yè)關(guān)聯(lián)、收益均衡穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，在完善資產(chǎn)布局、改善資產(chǎn)配置、搭建綜合服務(wù)平臺、提升品牌價值、推動集團(tuán)化發(fā)展方面有著十分重要的戰(zhàn)略意義。我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場空間巨大、需求十 3 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目可行性研究報告 分強(qiáng)勁，但發(fā)展極不成熟。只有走產(chǎn)品高端化、 管理專業(yè)化、經(jīng)營連鎖化、功能多樣化的經(jīng)營道路，發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，具有獨(dú)立生存和發(fā)展能力的社會化、連鎖化、規(guī)?；?、品牌化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)才能滿足人民日益增長的養(yǎng)老需求。 把握宏觀經(jīng)濟(jì)形勢變化趨勢，中國人壽利用最佳的投資“ 窗口 ”期，布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有重大的戰(zhàn)略意義 。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與公司主業(yè)良性互動、充分共享品牌、資金、客戶、網(wǎng)絡(luò)、公共關(guān)系和信息平臺等核心資源，將為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供強(qiáng)大的內(nèi)在支持，為聚集高端專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)、吸引社會資金共同參與奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 從發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和當(dāng) 前我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的面臨的困境看，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必須具備完整的投融資平臺和切實(shí)可行的退出模式；必須具備科學(xué)的組織管理和高效的專業(yè)運(yùn)營。在籌資面，試圖搭建一個涵蓋資金池、管理公司、專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目公司多角度、全開放的投融資架構(gòu)；在資產(chǎn)管理面，在成立管理公司的基礎(chǔ)上，引入全球知名品牌和專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)管理；在物業(yè)管理面，吸收項(xiàng)目落地點(diǎn)優(yōu)質(zhì)地方資源，組建養(yǎng)老實(shí)體。在管理模式上，可以通過管理公司對所屬養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在客戶管理、資本管理、成本管理、收益管理、風(fēng)險管理、增值管理、質(zhì)量管理等方面實(shí)行矩陣式管理，最大限度提高產(chǎn)業(yè)的復(fù)制能力。如果將土地一級開發(fā)納入到項(xiàng)目范圍，則可取得可觀的一級土地開發(fā)收入，如果將一部分土地部分進(jìn)行進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，建設(shè)成出售類物業(yè)，則可取得房地產(chǎn)開發(fā)收入。以廊坊項(xiàng)目作為養(yǎng)老基地樣本測算，項(xiàng)目按照一二級聯(lián)動開發(fā)，內(nèi)部收益率可達(dá) %，稅后投資收回期為 ,稅后凈現(xiàn)值達(dá)到 。主要表現(xiàn)在：由于幾千年來“養(yǎng)兒防老”觀念，加之當(dāng)前國內(nèi)傳統(tǒng)低端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為主體，管理成熟、配套完善、服務(wù)優(yōu)良的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)欠缺，導(dǎo)致人們更新觀念仍需時日；同時，商業(yè)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策尚須理順，各方面優(yōu)惠政策尚須爭取，以及專業(yè)人才匱乏，各項(xiàng)資源整合難度較大等。 報告認(rèn)為，在全球金融危機(jī)的背景下，當(dāng)前國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策相對寬松，投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有很高的經(jīng)濟(jì)價值和社會價值，特別是與保險主業(yè)進(jìn)行關(guān)聯(lián)后所產(chǎn)生的聯(lián)動效應(yīng)，具有十分重要的戰(zhàn)略意義。建議公司及時把握市場機(jī)遇，以廊坊項(xiàng)目為切入點(diǎn)，確定一級土地開發(fā)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資主體，加快推進(jìn)養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的開展。在當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)和全球金融市場異常嚴(yán)峻的形勢下，受外部影響越來越大的人壽保險業(yè)，其經(jīng)營模式、資產(chǎn)布局和風(fēng)險控制受到嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。只有不斷提高保險業(yè)務(wù)自身的盈利能力，保持資產(chǎn)與負(fù)債的適度匹配，建立與償付能力相連接的內(nèi)部風(fēng)險控制機(jī)制，才能確保人壽保險業(yè)的長期生存和發(fā)展。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，一次大的