【正文】 如設(shè)立心血管?？?、呼吸疾病?？?、癌癥?？?、皮膚病?？?、老年癡呆癥?？频?，如此有各類老年病治療需求的老年人將根據(jù)自己的病情，在各個(gè)養(yǎng)老社區(qū)間流動(dòng)，促使“候鳥式”養(yǎng)老的實(shí)現(xiàn)。 （一）醫(yī)療衛(wèi)生 為滿足老年人的的醫(yī)療養(yǎng)老需求，養(yǎng)老社區(qū)將在提供日常醫(yī)療服務(wù)和康復(fù)醫(yī)療服務(wù)的基礎(chǔ)上，在各個(gè)養(yǎng)老基地間設(shè)立針對(duì)各類老年病的“產(chǎn)、研、學(xué)”一體化的老年病的醫(yī)療主題公園。而中國人壽的康復(fù)居住社區(qū)將為此類老人提供健身、看護(hù)、養(yǎng)生等點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的護(hù)理服務(wù)，達(dá)到頤養(yǎng)生命，提高生命質(zhì)量的目標(biāo)。 休閑居住社區(qū)，其形式多樣，包括 家庭式的養(yǎng)老公寓及酒店式的養(yǎng)老酒店。 借鑒發(fā)達(dá)國家的成熟經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國具體國情，中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目根據(jù)老年人休閑養(yǎng)老、康復(fù)養(yǎng)老和醫(yī)療養(yǎng)老的基本需求，在功能設(shè)計(jì)上將養(yǎng)老社區(qū)劃分為休閑居住社區(qū)、康復(fù)居住社區(qū)及醫(yī)療看護(hù)社區(qū)三大相對(duì)獨(dú)立的功能區(qū)。 三、項(xiàng)目功能設(shè)計(jì) 由于個(gè)體差異，老年人對(duì)養(yǎng)老需求的內(nèi)容也不盡相同。 地域可行性。 交通可行性。 （二）具體項(xiàng)目選址原則 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目在具體選址上應(yīng)遵循以下原則： 市場可行性。 按照上述標(biāo)準(zhǔn)，在中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目發(fā)展的第一階段，我們初步規(guī)劃在環(huán)渤海京 津冀區(qū)域、長三角江浙區(qū)域、珠三角區(qū)域、亞熱帶氣候區(qū)域、亞寒帶氣候區(qū)域以及中西部地區(qū)選擇若干交通條件較好、自然景觀較佳、輻射力較強(qiáng)的合適地塊，建立 6個(gè)具有標(biāo)桿效應(yīng)的“新型養(yǎng)老養(yǎng)生基地”。 二、區(qū)域規(guī)劃及選址原則 （一）區(qū)域規(guī)劃 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目的目標(biāo)市場為中高端市場， 目標(biāo)客戶為中高收入人群。這里生態(tài)平衡、環(huán)境優(yōu)美，老人可盡享自然之美；這里功能完善，多姿多彩，老人可盡享生活之樂；這里平臺(tái)多樣，活動(dòng)豐富，老人可發(fā) 揮余熱，實(shí)現(xiàn)人生價(jià)值。而通過搭建社區(qū)志愿者平臺(tái)，使老年人有機(jī)會(huì)發(fā)揮自身的潛能余熱，繼續(xù)奉獻(xiàn)、參與社會(huì)發(fā)展。關(guān)愛老年人，提供生態(tài)和諧、環(huán)境優(yōu)美、功能完善、配套齊全的養(yǎng)老產(chǎn)品，滿足老年人的養(yǎng)老需求，提高他們的生命生活質(zhì)量，是中國人壽堅(jiān)持以人為本、履行社會(huì)責(zé)任、恪守”雙成“理念的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)，對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)、 構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)具有十分重要 的 意義。而目前國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)品供給主要集中于低端市場，針對(duì)中高收入人群的養(yǎng)老產(chǎn)品供給嚴(yán)重不足，是養(yǎng)老市場供需矛盾表現(xiàn)最為突出的領(lǐng)域，不利于社會(huì)的和諧與穩(wěn)定，針對(duì)這部分中高端人群的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，孕育著巨大的商機(jī)和財(cái)富空間。 30 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第三章 總體規(guī)劃 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目將本著 “關(guān)愛老人、奉獻(xiàn)社會(huì)、共建和諧、管理科學(xué)”的經(jīng)營理念， 在市場定位上 以中高端市場為目標(biāo)市場；在區(qū)域規(guī)劃和選址上 要充分考慮經(jīng)濟(jì)、人文，氣候，環(huán)境，地理，生態(tài)六方面因素，建立差異化有代表性的養(yǎng)老養(yǎng)生基地，使候鳥式養(yǎng)老成為可能； 在功能設(shè)計(jì)上 ，參照國內(nèi)外成功模式設(shè)計(jì)休閑居住社區(qū)、康復(fù)居住社區(qū)和醫(yī)療看護(hù)社區(qū)三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的功能區(qū)； 在配套服務(wù)上 ，根據(jù)老年人不同需求特點(diǎn)和需求層次，提供全方位、全過程、全功能、全覆蓋的綜合配 套體系； 在發(fā)展思路上 ，通過品牌建設(shè)、品牌滲透和品牌輸出三個(gè)階段，構(gòu)建布局合理、規(guī)劃科學(xué)的中國人壽的養(yǎng)老養(yǎng)生網(wǎng)絡(luò)體系，走品牌化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?、連鎖化、規(guī)范化、專業(yè)化的發(fā)展道路，打造中國養(yǎng)老養(yǎng)生第一品牌，建立中國養(yǎng)老養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并最終推動(dòng)我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 在政府補(bǔ)貼方面，發(fā)達(dá)國家由于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)普遍帶 有公益性質(zhì)，大多數(shù)老人在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)生活的最低生活費(fèi)用由政府或社會(huì)慈善機(jī)構(gòu)支付。 （三）監(jiān)管比較分析 在監(jiān)管方 面，發(fā)達(dá)國家對(duì)于除有自理能力的老年人社區(qū)以外，均需獲取由政府頒發(fā)的專業(yè)經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)的執(zhí)照。 （二）供給比較分析 從養(yǎng)老服務(wù)供給的內(nèi)容來看，發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老市場較為成熟，其養(yǎng)老服務(wù)的供給形式多樣、內(nèi)容豐富、功能齊全、服務(wù)專業(yè)。 從需求內(nèi)容來看，由于發(fā)達(dá)國家居民收入水平較高，養(yǎng)老需求也更為豐富。 （ 2）上海市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給狀況 截止 2021年，上海全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 505家，養(yǎng)老床位總數(shù)達(dá)59735張，占 60歲及以上戶籍老年人口的 %，養(yǎng)老設(shè)施存在著較大缺口。 但從市場的需求來說，呈現(xiàn)“兩頭大，中間小”的態(tài)勢(shì)，即由政府提供的福利性安養(yǎng)和由社會(huì)機(jī)構(gòu)提供的高端安養(yǎng)是渴求度最高的需求方向。 從以上五 類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的基本情況分析，具有一定的投資規(guī)模，交通便利，有較好的住宿條件，能接待不同類型的老人（自理、半自理、不能自理），有醫(yī)療配套設(shè)施，具有良好服務(wù)和管理水平的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，不論是公辦或民辦都比較受歡迎。 第五類 是民營企業(yè)投資的老年公寓、國際敬老院等具有一定規(guī)模的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一般都在 200張床位以上。具有區(qū)域優(yōu)勢(shì)，貼近社區(qū)，老人可以就近入住，交通方便，家人可以隨時(shí)探望，收費(fèi)合理，管理比較規(guī)范，且有政府背景，老人和親屬比較 26 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 放心，具有較高的入住率。一般規(guī)模在 200500張床左右，月人均收費(fèi) 15003000元（單人間 1800元 /月 ,豪華套間 5000元 /月）。 （ 2）北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給狀況 北京市的主要養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是各城區(qū)街道辦事處、社會(huì)企事業(yè)單位和個(gè)人興辦的養(yǎng)老院、敬老院和托老所。除提供養(yǎng)老公寓提供的各類服務(wù)以外還提供各類醫(yī)療服務(wù)，如急救服務(wù)、攙扶服務(wù)、喂飯服務(wù)等。 家庭養(yǎng)老的養(yǎng)老社區(qū)通常子女與老人同住一養(yǎng)老社 區(qū)，主要的養(yǎng)老服務(wù)由子女提供，但社區(qū)也提供一定的補(bǔ)充服務(wù)，如日間看護(hù)等。私立敬老院無補(bǔ)助，基本自負(fù)盈虧。 敬老院。 （二）我國養(yǎng)老市場的供給概況 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給種類分析 我國的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要包括社會(huì)福利院、敬老院和老年社區(qū)等。中國即將成為僅次于美國、日本和英國的全球富裕家庭數(shù)量第四多的國家。 規(guī)模龐大并且不斷加速擴(kuò)大的老齡人口，加上我國計(jì)劃生育國策形成獨(dú)特的“ 4+2+1”家庭結(jié)構(gòu)（即一對(duì)夫妻贍養(yǎng)四個(gè)老人和一個(gè)小孩），使中國社會(huì)面臨越來越嚴(yán)重的養(yǎng)老壓力，同時(shí)也形成了巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求。 2021年底，中國60歲以上老年人口近 ，占總?cè)丝诘谋壤_(dá) 11%， 65歲以上老年人口達(dá)到 ，占全國總?cè)丝诘?%。這些制度主要包括關(guān)于行業(yè)參與者的規(guī)章制度、關(guān)于供應(yīng)的規(guī)章制度、關(guān)于客戶的規(guī)章制度以及關(guān)于價(jià)格的規(guī)章制度。對(duì)于除有自理能力的活力居住社區(qū)以外，一般均需獲取由政府頒發(fā)的專業(yè)經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)的執(zhí)照。由于如此嚴(yán)格的管制，為達(dá)到政府的要求，而造成了養(yǎng)老社區(qū)行業(yè)的收購兼并較為頻繁，造就了相對(duì)集中的行業(yè)競爭狀況。以美國為例，根據(jù)公開資料顯示，各類上市的養(yǎng)老社區(qū)共有 23家，其資產(chǎn)總額達(dá)到 ，凈資產(chǎn)額為 。各個(gè) 持續(xù)看護(hù) 社區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，但一般包括入住費(fèi)，公寓費(fèi)和租金。在美國人們認(rèn)為護(hù)理居住社區(qū)是僅次于核電站的規(guī)定最多的行業(yè)。由于護(hù)理居住社區(qū)受聯(lián)邦、州政府的規(guī)定管轄，護(hù)理居住社區(qū)必須滿足標(biāo)準(zhǔn)，有適當(dāng)?shù)墓ぷ魅藛T，其花名冊(cè)包括管理人員、注冊(cè)護(hù)士、有執(zhí)照 的護(hù)士、護(hù)工和其他人員。提供協(xié)助的程度和水平是由多種因素決定的，如入住老人的需求、機(jī)構(gòu)自身的能力、所在州的法律等。一般來說，獨(dú)立居住社區(qū)不需要政府有關(guān)部門的執(zhí)照，但很多這樣的住宅包含有協(xié)助居住的成分，從而需要住宅所在地的政府的批準(zhǔn)和許可。 獨(dú)立居住社區(qū)： 獨(dú)立居住社區(qū)主要為生活可以完全自理的老人設(shè)計(jì)，是一種有入住家庭年齡限制并提供中央餐飲服務(wù)的社區(qū)。居民普遍擁有一種獨(dú)立的生活方式。根據(jù)老 年人養(yǎng)老需求內(nèi)容的不同，養(yǎng)老產(chǎn)品的供給種類也有所不同。 支持性需求： 主要是能正常行動(dòng)但需要一定幫助的老人，其主要需求表現(xiàn)為支持性服務(wù)和非專業(yè)的 生活協(xié)助。在老人身體進(jìn)一步衰老后，其需求主要變?yōu)橹С中孕枨?，即需要一些普通的生活照料，如做飯及家政服?wù)等。 17 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 圖 3：美國醫(yī)護(hù)市場成熟度與養(yǎng)老需求的關(guān)聯(lián)性分析 01231990 2021 20210102030405060708090每千人中醫(yī)生數(shù)量 養(yǎng)老床位/ 每千人 資料來源： Recent Social Trends in the United States （二）養(yǎng)老需求內(nèi)容分析 由于個(gè)體差異，老年人對(duì)養(yǎng)老需求的內(nèi)容也不盡相同。 16 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 圖 1：美國人口老齡化與養(yǎng)老需求的關(guān)聯(lián)性分析 %%%%%%%1980 1990 2021 20210204060801006 5 歲以上人口比例 養(yǎng)老床位/ 每千人 資料來源： Recent Social Trends in the United States 圖 2：美國居民人均收入與養(yǎng) 老需求的關(guān)聯(lián)性分析 10,00020,00030,00040,00050,00060,0001967 1971 1976 1980 1986 1990 2021 20210102030405060708090收入 養(yǎng)老床位/ 每千人 資料來源： Recent Social Trends in the United States 醫(yī)療市場成熟度 養(yǎng) 老 和醫(yī) 療 是老人兩個(gè)最基本的需求 ， 從某種意義上講，老年人是醫(yī)療資源最大的需求對(duì)象 。而在 2021年更達(dá)到了 。以美國為例，美國的老齡化率由 1980年的 %增長至 2021年的 %， 65歲以上的老年人達(dá)到了 3630萬人。國內(nèi)養(yǎng)老市場需求龐大，高端需求強(qiáng)勁，但供給嚴(yán)重不足，普遍集中于低端養(yǎng)老市場，競爭無序，監(jiān)管缺失，缺乏具有規(guī)模性的大型養(yǎng)老社區(qū)。 發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，搶占我國養(yǎng)老市場發(fā)展的主導(dǎo)地位，通過制定高標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老市場經(jīng)營、管理和服務(wù)規(guī)范，為客戶提供高附加值的增值服務(wù)，引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展，將造成良好的社會(huì)效應(yīng)，極大提升中國人壽的品牌價(jià)值。 一方面我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場具有巨大的市場價(jià)值和廣闊的發(fā)展空間，通過投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，公司可充分分享我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場的發(fā)展成果，能夠給公司帶來持續(xù)穩(wěn)定的利潤，形成公司新的利潤增長點(diǎn)，具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和公司主業(yè)能夠形成相互促進(jìn)、共同發(fā)展的良好互動(dòng)局面。 發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是公司現(xiàn)有資產(chǎn)配置的有效 完善。 （三）有利于公司完善資產(chǎn)布局，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展 發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是公司現(xiàn)有盈利模式的有力補(bǔ)充。 發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能緩解城市壓力，改善城市生活質(zhì)量。提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)社會(huì)化水平，讓更多 的社會(huì)機(jī)構(gòu)參與發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，使之成為一個(gè)符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律、能夠健康成長的產(chǎn)業(yè)，是未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體趨勢(shì)，也是我國解決人口老齡化問題的新出路。 發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為解決人口老齡化問題提供了新出路 。 社會(huì)保障體系是社會(huì)穩(wěn)定的“安全網(wǎng)”、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“調(diào)節(jié)器”，是構(gòu)建社會(huì)主義 和諧社會(huì)的重要內(nèi)容，對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會(huì)公平、擴(kuò)大國內(nèi)需求、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長具有重要作用。 發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能緩解當(dāng)前就業(yè)壓力。實(shí)證表明，消費(fèi)需求具有一定的剛性，在經(jīng)濟(jì)處于下行通道時(shí)，消費(fèi)需求的下降速度明顯慢于投資和出口的下降速度，能夠在一定程度上抵御經(jīng)濟(jì)周期對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，因此消費(fèi)需求在 GDP增長中比重大小在一定程度 12 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 上決定了一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量。在當(dāng)前嚴(yán)峻的國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，擴(kuò)大國內(nèi)需求是當(dāng)務(wù)之急，而發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)，可以有效帶動(dòng)各個(gè)行業(yè)發(fā)展，符合國家“保增 長、保民生、保穩(wěn)定”的政策方針，有利于促進(jìn)解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的緊迫問題。宏觀經(jīng)濟(jì)政策和保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管政策的調(diào)整，為公司保險(xiǎn)資金運(yùn)用提供了寬松的政策環(huán)境，有利于公司進(jìn)一步拓展投資渠道、為公司投資養(yǎng)老醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資提供了政策依據(jù)，公司應(yīng)以參與化解金融危機(jī)為契機(jī)，搶抓政策機(jī)遇，盡快進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，通過投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形成長期持有、高度可控、與主業(yè)關(guān)聯(lián)、收益均衡穩(wěn) 定的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，提升中國人壽特有的核心競爭能力，推動(dòng)公司可持續(xù)發(fā)展。要加大國家對(duì)老年服務(wù)機(jī)構(gòu)減免稅政策的落實(shí)力度。全黨全社會(huì)必須從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作”。因此，如何順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型的要求，投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，將為公司帶來重要戰(zhàn)略投資機(jī)遇。根據(jù)世界銀行 2021年 4月 11日發(fā)布的預(yù)測(cè)， 2021年全球經(jīng)濟(jì)增長率將僅停留在 1%，其中美國、歐洲和日本經(jīng)濟(jì)將分別出現(xiàn) %、 %和 %的負(fù)增長。截至 2021年底，我國各類社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)僅有 ，養(yǎng)老床位只有，是老齡人口總數(shù)的 1%，與發(fā)達(dá)國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù) 5070張的水平相比，存在巨大差距。當(dāng)前，我國老齡人口呈現(xiàn)出不斷加速擴(kuò)大的趨勢(shì)，據(jù)估計(jì)到 2040年老年人口將達(dá)到 ，約占到全國總?cè)丝诘?25%以上。因此，中國人壽投資發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)順應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展形勢(shì)，符合當(dāng)前的國家政策。 2021年 2月 3日，集團(tuán)公司投資決策委員會(huì)就關(guān)于通過進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展養(yǎng)老醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)建議的議題進(jìn)行了研究，會(huì)議認(rèn)為“中國人壽通過進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展養(yǎng)老醫(yī)療相關(guān)產(chǎn)業(yè)適應(yīng)當(dāng)前國家政策的發(fā)展方向，符合集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，有利于加強(qiáng)公司的資產(chǎn)負(fù)債管理，有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值”。 2021年全國政協(xié)會(huì)議上，楊超總裁提交了《關(guān)于大力支持養(yǎng)老 8 – 中國人壽養(yǎng)老養(yǎng)生項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 社區(qū)建設(shè)的