【正文】 用房竣工面積是 285298平方米，占全市竣工面積的 %；兩者之比達(dá)到 1:3，相對而言整個(gè)商業(yè)用房的開發(fā)竣工面積過大（ 05年施工面積為 613554平方米，其中當(dāng)年新開工面積達(dá)到 491011平方米）， 后市供應(yīng)量巨大，所以單從本項(xiàng)目商業(yè)部分定位以及去化角度來看將是需要重點(diǎn)解決的問題。 ? 規(guī)劃要著重體現(xiàn)時(shí)代特征和地方特色，不管是街道還是樓房，都應(yīng)形成自己的風(fēng)格；工程公開招投標(biāo)、精心設(shè)計(jì)，力求一樓一品、一街一景，同時(shí)加強(qiáng)形象設(shè)計(jì)，建設(shè)一批標(biāo)志性建筑。市委、市政府提出了以現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)，以工業(yè)為核心，以發(fā)展非公有制經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)為重點(diǎn)，以城市建設(shè)為依托的戰(zhàn)略部署，并確定了高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)編制規(guī)劃的指導(dǎo)思想，聘請上海同濟(jì)大學(xué)等單位的專家規(guī)劃設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì) 5年內(nèi)把上饒建設(shè)成為城市功能完善、經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美的生態(tài)園林城市。全市在崗職工年平均工資 10361元，增長 %。市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)支出 4795元，比上年增長 %；農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 1578元，增長5%。全年市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 7573元，增收 800元，比上年增長 %，同比加快 ；農(nóng)民人均純收入 2912元，增收 529元，增長 %，同比加快 。全市進(jìn)出口貿(mào)易總額達(dá) 億美元，成為全省 3 個(gè)利用外資和出口總額雙過億元的區(qū)市之一，同比增長 %，其中外貿(mào)出口 ，同比增長 107%，全市經(jīng)濟(jì)外向度達(dá) %，比上年同期提高 。 嘉源廣場項(xiàng)目營銷策劃方案 8 ? 全年實(shí)際利用外資 億美元，比上年增長 %。投資 22 億元打造上饒汽車城、國際家具城、江南商貿(mào)城、萬年珍珠貢米城、鄱陽湖國際水產(chǎn)城等 23個(gè)建成和在建的交易額在億元以上的市場，使上饒城市集聚和輻射能力進(jìn)一步加強(qiáng)。年末全市成交額在億元以上的商品交易市場有 6個(gè)，成交額達(dá) ，占全部成交額的 %。全年在城區(qū)居民八大消費(fèi)支出中，五升三降：居住消費(fèi)增幅最大，為 %；衣著和交通與通訊消費(fèi)增幅分別為 %和 %；食品消費(fèi)增長 %；醫(yī)療保健消費(fèi)增幅最低僅為 %；雜項(xiàng)商品與服務(wù)和教育文化娛樂服務(wù)消費(fèi)分別下降了 %和 %；家用設(shè)備用品及服務(wù)消費(fèi)則下降 %。 43 .3410 .3328 .6505101520253035404550農(nóng)業(yè) 工業(yè) 交通運(yùn)輸 房地產(chǎn)%%%%%%%%%%投資額（億元）比上年增長（% ） 嘉源廣場項(xiàng)目營銷策劃方案 7 ? 消費(fèi)檔次明顯提高。工業(yè)投資完成 億元，比上年增長 %，增幅比城鎮(zhèn)投資增幅高 個(gè)百分點(diǎn)，占城鎮(zhèn)投資的比重達(dá)到 %。 ? 2021年全社會固定資產(chǎn)投資 ，比上年增長 %；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %。其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值 ，增長 %，增速比上年加快 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 全市農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %，增長幅度創(chuàng) 1996年以來的新高。 嘉源廣場項(xiàng)目營銷策劃方案 6 上饒宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ? 2021年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %，增幅同比加快 個(gè)百分點(diǎn)，是近 9年來的最高水平，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %。許多旅游景點(diǎn)得以開發(fā)，旅游設(shè)施不斷完善。上饒山川秀美，風(fēng)景如畫。 2021 年，上饒市確立了“建設(shè)開放、文明、發(fā)展的上饒，實(shí)現(xiàn)上饒?jiān)诮鳀|部快速崛起”的新目標(biāo)，實(shí)行多層次、寬領(lǐng)域、全方位的對外開放。上饒市轄上饒、廣豐、玉山、婺源、弋陽、橫峰 、鄱陽、余干、萬年等 10縣和信州區(qū)，代管德興市。改革開放以來，上饒憑借“八省通衢”的地理位置和豐富的資源優(yōu)勢加快發(fā)展，地方經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)全面增長的強(qiáng)勁勢頭。素有“八省通衢”、“豫章第一門戶”的稱謂。 一、 上饒宏觀市場分析 上饒市概述 ? 上饒市 ,位于中國江西省東北部。 我們認(rèn)為銷售工作應(yīng)該看成是一個(gè)系統(tǒng)工程，為了使項(xiàng)目成功有效操作， 我們針對本項(xiàng)目營銷前的工作分以下幾點(diǎn)來看： 當(dāng)前上饒的房地產(chǎn)市場中，住宅和商業(yè)用房市場所受到的影響是怎樣的，目前市 場上具有競爭性的項(xiàng)目所遇到的問題是否也波及到本項(xiàng)目，我們將如何應(yīng)對； 我們項(xiàng)目的 SWOT 分析，要清晰判斷我們的優(yōu)勢和劣勢，如何揚(yáng)長避短，我們的機(jī)會與風(fēng)險(xiǎn)，如何趨利避害，最終得出本項(xiàng)目在整個(gè)市場中的清晰定位； 清晰界定我們的目標(biāo)群，誰是主力客群，誰是補(bǔ)充客群，這是本項(xiàng)目最為重要的核心問題，目標(biāo)客戶準(zhǔn)確與否將直接決定本項(xiàng)目； 清晰判斷我們的銷售價(jià)格，賣多少錢既能保證項(xiàng)目在短時(shí)間順利實(shí)現(xiàn)銷售并保證開發(fā)商在可實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)上的價(jià)值最大化； 我們的營銷戰(zhàn)略思想，怎樣的營銷可以實(shí)現(xiàn)在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的安全去化，同時(shí)追求合理范圍 內(nèi)的價(jià)值最大化； 我們的企劃思想，核心部分體現(xiàn)在案名、廣告總精神與廣告表現(xiàn)與 VI 執(zhí)行上，如何有效的運(yùn)用廣告彈藥，用有限的廣告實(shí)現(xiàn)最大效力的目標(biāo)群鎖定，真正體現(xiàn)廣告的魅力和推廣的效果！ 我通過對多方資源的整合，以期對本項(xiàng)目進(jìn)行多方面、多層次的快速去化，在穩(wěn)健經(jīng)營的模式下達(dá)到企業(yè)與項(xiàng)目的雙贏運(yùn)作。嘉源廣場項(xiàng)目營銷策劃方案 1 目錄 前言 —— 營銷前的若干思考 ??? ????????????? P2 第一部分 市場篇 —— 本項(xiàng)目面對的市場環(huán)境 ??????? P4 第二部分 商業(yè)篇 —— 本項(xiàng)目所處的商業(yè)環(huán)境 ??????? P20 第三部分 產(chǎn)品篇 —— 產(chǎn)品所處的市場定位 ???????? P33 第四部分 價(jià)格篇 —— 如何體現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值最大化 ???? P39 第五部分 營銷篇 —— 如何通過營銷實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值 ???? P44 第六部分 企劃篇 —— 我們對品牌的傳播之道 ??????? P63 第七部分 應(yīng)用篇 —— VI 視覺及 NP 秀稿 ??????? ??? P78 嘉源廣場項(xiàng)目營銷策劃方案 2 嘉源廣場項(xiàng)目營銷策劃方案 3 十分感謝貴公司邀請我司參與 “ 上饒嘉源廣場”項(xiàng)目的營銷代理工作，為能夠發(fā)展一個(gè)城市地標(biāo)性項(xiàng)目而獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，我們感到萬分榮幸。為此我們表示對該項(xiàng)目高度重視和操作信心，相信只要發(fā)揮我司專業(yè)化的房地產(chǎn)營銷、策劃和管理經(jīng)驗(yàn)，一定能為貴司提供精準(zhǔn)、穩(wěn)健、高效的策劃和銷售服務(wù)工作，盡可能協(xié)助貴司在本項(xiàng)目上實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 嘉源廣場項(xiàng)目營銷策劃方案 4 嘉源廣場項(xiàng)目營銷策劃方案 5 本篇將對目前上饒宏觀市場和“上饒嘉源廣場”項(xiàng)目所在的區(qū)域市場進(jìn)行調(diào)研、分析和闡述，以期在充分了解項(xiàng)目所處宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、地理位置、區(qū)域特征、發(fā)展前景的基礎(chǔ)上，以求尋找出市場的空白點(diǎn)，制定合理的項(xiàng)目和產(chǎn)品定位，為項(xiàng) 目的營銷推廣與銷售執(zhí)行提供充分的依據(jù)。為“四省通衢”之地，東接浙江、南毗福建、北鄰安徽。浙贛鐵路穿境而過，皖贛鐵路，橫南鐵路縱橫交錯(cuò)； 3 206 國道和 311 高速公路貫穿東西南北，百十里內(nèi)有四個(gè)機(jī)場。 ? 2021年 10月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤地設(shè)市，現(xiàn)轄十縣一區(qū)一市。全市面積 萬平方公里，人口 660 萬。 ? 旅游業(yè)正在崛起。又位于安徽黃山、福建武夷山、浙江千島湖以及江西的廬山、三清山、龍虎山等著名旅游景點(diǎn)的交通中心地帶，發(fā)展旅游業(yè)得天獨(dú)厚。 ? 隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，城市商業(yè)、旅館業(yè)、交通運(yùn)輸、以及文化娛樂業(yè)都呈現(xiàn)大幅增長的勢 頭。人均生產(chǎn)總值 4787元，增加 739元。 ? 2021年全市完成全部工業(yè)增加值 ，比上年增長 25%，增速比上 年加快 百分點(diǎn)。全市重點(diǎn)培育的六大支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，共完成工業(yè)增加值 ，增長 %。在城鎮(zhèn)投資中，農(nóng)業(yè)投資 億元，比上年增長 %。交通運(yùn)輸 業(yè)完成投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，比上年增長 %。轎車正在逐步走向家庭，城市移動電話向普及化邁進(jìn)，農(nóng)村移動電話普及率不斷提高，商品房熱銷帶動家具及建筑裝潢材料銷售活躍，家用電器類商品中攝像機(jī)、高檔音響、大屏幕彩電等高科技產(chǎn)品倍受青睞。 %%%% %%% %%%%%%%%居住消費(fèi)衣著交通與通訊食品消費(fèi) 醫(yī)療保險(xiǎn)雜項(xiàng)商品與服務(wù)教育文化娛樂服務(wù)家用設(shè)備用品及服務(wù)增幅（% ） ? 隨著市場的進(jìn)一步開放，市外和境外資金逐漸進(jìn)入上饒市流通領(lǐng)域，各種超市、連鎖店、配送等新興業(yè)態(tài)發(fā)展迅速，給商業(yè)企業(yè)經(jīng)營和管理帶來新的理念，優(yōu)勝劣汰機(jī)制明顯增強(qiáng)，市場建設(shè)步伐日漸加快。 ? 商貿(mào)流通優(yōu)勢日益 凸顯。全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 ，同比增長 %。引進(jìn)市外資金 億元，增長%。 ? 城鄉(xiāng)居民生活水平不斷提高。城鄉(xiāng)居民收入之比為 ： 1。城鄉(xiāng)居民人均住房使用面積分別達(dá)到 平方米，增加 方米。 上饒城市發(fā)展規(guī)劃 ? 上饒撤地設(shè)市后，為適應(yīng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，將重新規(guī)劃城市建設(shè)提上議程。 ? 到 2020年，城市用地規(guī)模由現(xiàn)在的 17平方公里擴(kuò)大到 44． 2平方公里，城市人口增加到 45萬人，建成贛閩浙皖四省毗鄰地區(qū)以商貿(mào)流通和 旅游服務(wù)為特色的中心城市。 嘉源廣場項(xiàng)目營銷策劃方案 9 二、上饒房地產(chǎn)市場分析 房地產(chǎn)投資完成情況分析 房地產(chǎn)分地區(qū)投資完成情況2527328831522263350018621 247723833 6330 198225996 274591386515796050000100000150000202100250000300000上饒市 信州區(qū) 上饒縣 廣豐縣 玉山縣 鉛山縣 橫峰縣 弋陽縣 余干縣 波陽縣 萬年縣 婺源縣 德興市投資完成（萬元） 通過圖表分析我們可以看到，到 2021 年為止，信州區(qū)的房地產(chǎn)的實(shí)際投資的完成情況是 88315 萬元，占整個(gè)上饒市房地產(chǎn)實(shí)際投資額的 %（上饒市為 252732 萬元），在整個(gè)上饒市十縣一區(qū)一市中位居首位， 可見 信州區(qū)在整個(gè)上饒市房地產(chǎn)市場中所處的位置及其所起到的作用（包括對周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的輻射和拉動作用）。 房地產(chǎn)開發(fā)房屋銷售情況分析 2021年 實(shí)際銷售面積（平方米） 其中：銷售給個(gè)人（平方米） 房屋面積合計(jì) 1321687 1307857 住宅 1070924 1064334 其中：別墅高檔公寓 0 732 經(jīng)濟(jì)適用房 69961 69961 辦公樓 7010 0 商業(yè)營業(yè)用房 236413 236413 其他 7340 7340 嘉源廣場項(xiàng)目營銷策劃方案 11 10709247010 73402364131064334020210040000060000080000010000001202100住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他實(shí)際銷售面積（平方米）銷售給個(gè)人（平方米） 從以上數(shù)據(jù)分析我們可以得出這樣的結(jié)論， 既上饒的房地產(chǎn)還是以個(gè)人消費(fèi)為主（包括自用與投資）， 大資金以及團(tuán)體基本上還沒有介入 ，這或許是本項(xiàng)目快速去化的奇招之一 。 雖然尚在可控范圍之內(nèi)， 但需要我們在產(chǎn)品以及行銷上花更多的心思和功夫去規(guī)避、解決這個(gè)問題。 （ 1）住宅市場項(xiàng)目分析 區(qū)域內(nèi)部分案例一覽 物業(yè)名稱 地理位 置 房型面積段（㎡） 主力房型面積 （ ㎡） 建筑形態(tài) 單價(jià) （元 /㎡） 總價(jià)（萬元） 物業(yè)管理費(fèi) （元 /㎡ /月） 城市廣場 勝利路 52號 136192 140 高層商住兩用 19003700 均價(jià) 2600 2665 金洋帆大廈 中山西路 1號 62172 130 高層商住兩用 18003000 均價(jià) 2350 1450 現(xiàn)代城國際公館 沿河?xùn)|路 100180（除別墅） 140 混合