【正文】 ： 1樓 30000— 35000元 /㎡ ， 2樓 48005200元 /㎡ ， 3樓 4000— 4500元 /㎡ ， 4樓 3500— 4000元 /㎡ 。 以上是我們對(duì)商業(yè)部分的銷售價(jià)格做出初步的定位，詳細(xì)的價(jià)格制定待雙方認(rèn)真商討后再另行制訂。 經(jīng)營前景展望 積商鋪 四 、 品牌 建立 ，應(yīng)根據(jù)本項(xiàng)目的功能定位迅速建立其市場(chǎng)形象，擴(kuò)大知名度，為招商工作打好基礎(chǔ)； 嘉源廣場(chǎng)項(xiàng)目營銷策劃方案 31 、商委、行業(yè)協(xié)會(huì)建立合作關(guān)系，如邀請(qǐng)外經(jīng)委作為本項(xiàng)目的指導(dǎo)機(jī)構(gòu)，以提升本項(xiàng)目的市場(chǎng)地位，增加市場(chǎng)影響力； ，制定相應(yīng)的經(jīng)營管理措施，對(duì)入場(chǎng)經(jīng)營的商家實(shí)施統(tǒng)一的經(jīng)營管理，包括組織商家舉辦商品展覽活動(dòng)、洽談會(huì)、招商會(huì)等，承攬對(duì)外小型商品交易會(huì)，或與各商業(yè)機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會(huì)合作提供展覽、交易場(chǎng)地等； ，維系本 項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度，并為場(chǎng)內(nèi)商家創(chuàng)造商機(jī) 。 五 、 本項(xiàng)目 招商手段 關(guān)于商業(yè)主題的定位我司認(rèn)為應(yīng)使整個(gè)項(xiàng)目功能設(shè)置和布局相互銜接，從而提升整個(gè)項(xiàng)目的物業(yè)檔次與獨(dú)到品位。 2F 定位成 “吸引人流、積聚人氣” 的品牌商業(yè)； 4 F定位成新 興 的專業(yè) 型 品牌 商業(yè) ； 分別針對(duì)上饒周邊、上海、福建、浙江等地進(jìn)行定點(diǎn)式推介與招商，目的與周邊既有的商業(yè)形成縱向上的差別，同時(shí)規(guī)避規(guī)劃階段中的項(xiàng)目對(duì)本案的沖擊； 5 F 由于是設(shè)備轉(zhuǎn)換層，我司建議定位成具有商務(wù)功能的會(huì)所，一方面彌補(bǔ)住宅部分沒有會(huì)所的缺憾，另一方面為 4 F的客戶提高一個(gè)商務(wù)洽談、休憩的空間。 充分利用開發(fā)商的地域優(yōu)勢(shì)以及我司的銷售通路資源積極開掘異地市場(chǎng)； 進(jìn)駐永康、義烏以及溫州市場(chǎng)，與當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)及相關(guān)的民間團(tuán)體洽談合作； 利用永康（五金城管委會(huì)）和義烏（國際小商品城管委會(huì)）的政府背景資源，與上饒政府“聯(lián)姻”形成產(chǎn)業(yè)合作的態(tài)勢(shì)，將本案納入其合作的內(nèi)容之一。 結(jié)合當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)地域文化，形成中高檔的時(shí)尚文化消費(fèi)（主題酒吧、餐廳，帶有娛樂性質(zhì)的高級(jí)商務(wù)會(huì)所等等），與周邊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)形成錯(cuò)位經(jīng)營。在操作過程中重點(diǎn)是將當(dāng)嘉源廣場(chǎng)項(xiàng)目營銷策劃方案 32 地傳統(tǒng)文化與當(dāng)今的時(shí)尚文化結(jié) 合的概念引入項(xiàng)目營銷與日后的招商、管理之中。 目前周邊的商業(yè)項(xiàng)目以及商業(yè)業(yè)態(tài)的布局、構(gòu)成還是比較傳統(tǒng)的，使部分有較高消費(fèi)能力人群的消費(fèi)欲望無法釋放。本項(xiàng)目商業(yè)部分的項(xiàng)目定位需有所創(chuàng)新，籍此規(guī)避商鋪?zhàn)馐勰酥寥蘸蠼?jīng)營上的風(fēng)險(xiǎn)。 如條件允許，建議按“定單”方式操作。即先與部分意向客戶達(dá)成租售意向，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮客戶方業(yè)態(tài)以及使用方面的一些因素在設(shè)計(jì)中加以優(yōu)化；在招商過程中可以先引入一些有較高品牌知名度的客戶，在價(jià)格方面予以一定的優(yōu)惠，以此通過其帶動(dòng)人流以提高以后的租售價(jià)格和效率；在管理上建議成立一經(jīng)營管理公 司，統(tǒng)一管理業(yè)態(tài)分布、招商及售后管理工作。 提升目前的消費(fèi)心理及品位，使本項(xiàng)目的商業(yè)部分成為該區(qū)域的標(biāo)桿項(xiàng)目，引領(lǐng)當(dāng)?shù)匦碌南M(fèi)文化。再者使本項(xiàng)目的商業(yè)部分起到彌補(bǔ)項(xiàng)目沒有會(huì)所的作用，不但提高了住宅的檔次與品質(zhì)，同時(shí)也為商業(yè)的經(jīng)營提供了潛在的消費(fèi)人群，使本項(xiàng)目的商業(yè)與住宅在去化過程中形成一個(gè)良性的互動(dòng)。 嘉源廣場(chǎng)項(xiàng)目營銷策劃方案 33 嘉源廣場(chǎng)項(xiàng)目營銷策劃方案 34 本篇將對(duì) “上饒嘉源廣場(chǎng)”項(xiàng)目的概況、特征進(jìn)行闡述和分析，以期在對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品充分理解的基礎(chǔ)上，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行定位，希望通過一個(gè)更為精確的定位，對(duì)產(chǎn)品提出建議，為項(xiàng)目的銷售和推廣作鋪墊。 一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目介紹 本項(xiàng)目地處上饒市五三大道 57號(hào)，信州區(qū)馬皇廟路以西，五三大道以南、靈山路以東，毗鄰上饒市人民廣場(chǎng)，位于上饒市城市中心的中心，區(qū)位優(yōu)越。項(xiàng)目附近有解百商廈、溢州商廈（改造中，即將開業(yè)）、銀泰商廈、抗建步行街等商用物業(yè)，周邊有醫(yī)院、學(xué)校等多項(xiàng)文化教育、金融、衛(wèi)生機(jī)構(gòu)等。與已建成的原馬皇廟“興業(yè)豪苑“形成一個(gè)大型的高層住宅小區(qū)。 而由抗建步行街（包括相關(guān)的兩個(gè)廣場(chǎng)和一個(gè)商場(chǎng)）為代表的商圈為上饒市人民廣場(chǎng)商圈的重點(diǎn)，而該商圈以潮流、時(shí)尚、前衛(wèi)等特色吸引了越來越多的年輕一代消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目所處的整個(gè)人民 廣場(chǎng)商圈形成一個(gè)以經(jīng)營時(shí)尚潮流精品、餐飲娛樂、裝飾建材為主的商業(yè)圈。本案所處的地段由于周邊規(guī)劃項(xiàng)目未完成及位置、交通等因素，現(xiàn)時(shí)還沒有形成此路段的商業(yè)氣氛，周邊的商業(yè)氣氛主要靠勝利路裝飾建材、五三大道臨街店鋪來支撐。 項(xiàng)目工程條件 項(xiàng)目占地面積 4942 ㎡ ；總建筑面積 54591 ㎡ ；其中二層地下室建筑面積 10498 ㎡ ；商業(yè)用房面積 12437 ㎡ （一層商業(yè)用房面積 3109㎡ ；二三四層商業(yè)用房 9328㎡ ）；住宅面積20209 ㎡ ；公寓式寫字樓 114465 ㎡ 。 嘉源廣場(chǎng)項(xiàng)目營銷策劃方案 35 嘉源廣場(chǎng)建筑設(shè)一、二層地下室，內(nèi)設(shè)車庫，設(shè)備用層 放在原興業(yè)豪苑地下室，車庫為平戰(zhàn)結(jié)合人防隱蔽所層，車庫停車約 200余個(gè)，設(shè)雙車道，方便居民的生活和滿足居民及辦公存放車輛的需要。 項(xiàng)目一至四層為商業(yè)用房，一層沿五三大道為商輔；沿西側(cè)規(guī)劃路為小商場(chǎng)；二至四層為大型超市及餐飲用房；五層為管道及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換；六層以上為住宅和公寓式寫字樓。 嘉源廣場(chǎng)擬在二年零六個(gè)月內(nèi)實(shí)施完成。 二、產(chǎn)品特征 為了更深入了解本項(xiàng)目，從項(xiàng)目產(chǎn)品現(xiàn)有功能和特征的理解，以期在新一輪的定位和改造中提出有效的建議。 ? 本項(xiàng)目在上饒市內(nèi)具有標(biāo)志性建筑的地位。 ? 本項(xiàng)目交通極為便利。 ? 本項(xiàng)目位于 上饒中 心商圈， 周邊的開發(fā)熱點(diǎn)很容易聚焦此地。 ? 人民廣場(chǎng)的重新規(guī)劃改造， 五三大道 路 拓寬拉直 ， 有利于提升本項(xiàng)目的 升值潛力 。 ? 本項(xiàng)目在市場(chǎng)中有幾個(gè)同類的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。 ? 項(xiàng)目與 人民廣場(chǎng) 商圈 繁華地段 有一段距離，入口位處的 五三大道、靈山 路休閑購物人流較少 ， 對(duì) 項(xiàng)目的頂級(jí)地標(biāo) 將 還有 一定 的空間和時(shí)間限制。 ? 地下兩層的停車位滿足整個(gè)項(xiàng)目的使用需求。 本項(xiàng)目整個(gè)建筑分商業(yè)部分和住宅部分兩部分，商業(yè)部分為 14 層， 5 層為轉(zhuǎn)換層， 6嘉源廣場(chǎng)項(xiàng)目營銷策劃方案 36 層以上為住宅用房，共分 A、 B、 C三座， A 座為 30 層， B、 C 座為 19 層；其中 1— 4樓為商業(yè)用房 ， 1樓層高 ， 2樓層高 ， 3樓層高 ， 4樓層高 ， 5樓轉(zhuǎn)換層層高 ，其功能可能替換設(shè)備用房和活動(dòng)中心； 6樓以上為住宅，層高 ，整個(gè)建筑為點(diǎn)式住宅建筑。 本項(xiàng)目由高層公寓、綜合性商業(yè)組成的建筑形態(tài)使得本項(xiàng)目與周邊以老公房為主的建筑形態(tài)形成明顯反差，而且比由純高層形成的住宅小區(qū)具有更高品位，能夠吸引較高層次的客戶群體，并提升價(jià)格。 本項(xiàng)目的建筑外立面總體風(fēng)格明顯，現(xiàn)代而簡約，而且較多采用了大面積玻璃窗設(shè)計(jì)，不但外立面顯示現(xiàn)代高檔 小區(qū)的風(fēng)格，而且充分接受采光入室，并使視野更開闊。 三、產(chǎn)品定位建議 項(xiàng)目開發(fā)檔次 高檔住宅應(yīng)從 以下幾個(gè) 方面體現(xiàn)： 首先 是硬件， 包括所有建筑材料質(zhì)量、相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備、大堂裝修檔次、公共走道、層高、外墻材質(zhì)、 外墻色彩、室內(nèi)裝修 、空調(diào)外機(jī)隱蔽 等方面，靠色彩的運(yùn)用、材料選用方面體現(xiàn)本項(xiàng)目整體的高貴氣質(zhì)和豪華氣派，當(dāng)然臨街玻璃材質(zhì)，需重點(diǎn)考慮隔音效果、安全等因素； 其次是管理服務(wù)方面， 需向買方提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)信心和保證。 嘉源廣場(chǎng)項(xiàng)目營銷策劃方案 37 3. 2 建議采用的建筑風(fēng)格 經(jīng)市場(chǎng)研究得出，目前在省市級(jí)的一線城市中，較流行 的建筑風(fēng)格為 ArtDco 風(fēng)格；且在建筑元素中融合進(jìn)西式傳統(tǒng)的細(xì)步處理。 本項(xiàng)目宜采用中西接合式建筑風(fēng)格。然而，建筑風(fēng)格作為建筑范疇的組成部分，其首要因素就是要與周邊環(huán)境產(chǎn)生和諧美的視覺效果。 從消費(fèi)者心理來看，希望自己購買的物業(yè)保值增值，在建筑風(fēng)格上體現(xiàn)高檔住宅的定位。 建議取清新明快的色調(diào)，線條簡約、流暢，視覺效果優(yōu)雅，體現(xiàn)健康主題的現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格。 裙樓： 選用深色調(diào)大理石外墻 外立面： 外墻采用清新、淡雅的色彩，住宅玻璃選用深綠色． 頂部造型： 西式風(fēng)格、線條簡約、流暢，意境深遠(yuǎn) 配套設(shè)施及功能建議 配 套設(shè)施設(shè)置應(yīng)以健康、安全、方便、舒適為原則，選料強(qiáng)調(diào)無污染、選用有益于健康的綠色建材。 ： 門、窗： 建議選用經(jīng)中國環(huán)境標(biāo)志產(chǎn)品認(rèn)證委員會(huì)認(rèn)證的節(jié)能型產(chǎn)品，窗具有密閉、保溫、隔熱功能；門具有防盜、防火、隔音、保溫功能。設(shè)不銹鋼大堂防盜門，具智能化可視對(duì)講、自動(dòng)開閉等功能。 屋內(nèi)涂料、水管、間隔墻、地磚 ： 用綠色建材，并加以突出、宣傳。 電： 增加單元戶用電容量，設(shè)置應(yīng)具超前性，充分考慮未來現(xiàn)代化生活需求。 有線電視駁口： 廳、主人房均設(shè)置。 電話駁口： 設(shè)雙線，具寬帶網(wǎng)功能。 ： （建議設(shè)在商業(yè)部分的 5樓，以商務(wù)功能為主，可收費(fèi)經(jīng)營） 嘉源廣場(chǎng)項(xiàng)目營銷策劃方案 38 商務(wù)會(huì)所、 氧吧 健身設(shè)備、桑拿設(shè)備組合 桌球、乒乓球、棋牌室 醫(yī)務(wù)室兼保健功能及售藥 家政服務(wù)中心 程度 ： 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 、 自動(dòng)停車管理、收費(fèi)系統(tǒng) 寬帶入戶、遠(yuǎn)程抄表功能、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、紅外監(jiān)控系統(tǒng)、巡警系統(tǒng)、防盜門開啟、對(duì)講系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、及家庭求助系統(tǒng)等。 本項(xiàng)目在沿即將拓寬完成的五三大道設(shè)置主入口，主入口將不但成為項(xiàng)目的進(jìn)出要道，而且將成為本項(xiàng)目的重要形象標(biāo)志；視覺效果上要非常開闊，所以， 建議對(duì)該入口作風(fēng)格獨(dú)特的設(shè)計(jì)，并和商業(yè)形態(tài)作整體考慮； ，加入人文元素 本項(xiàng)目除了整體的建筑主題簡約，加入適當(dāng)?shù)娜宋脑刈鳛辄c(diǎn)綴、增設(shè)景觀小品等方法，增加項(xiàng)目的變化和特色，還可考慮夜間燈光的布置，形成夜間獨(dú)特的燈光造景，重視細(xì)節(jié)的功能與設(shè)計(jì)處理，提高整個(gè)項(xiàng)目的文化品味，使主題小品真正變成主題藝術(shù)，避免和周邊樓盤的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，也利于提升價(jià)格和消費(fèi)者的接受度； 由于本項(xiàng)目是獨(dú)立的高層建筑，不可能造大型的人工景觀來制造賣點(diǎn)和轟動(dòng)效應(yīng)，所以更要在小品、公共休閑設(shè)施、輔助設(shè)備（包括 欄桿、雜物箱、告示牌、路燈、地?zé)簟⒁龑?dǎo)系統(tǒng)等）的制作質(zhì)量上來提升小區(qū)的整體品質(zhì)。 嘉源廣場(chǎng)項(xiàng)目營銷策劃方案 39 嘉源廣場(chǎng)項(xiàng)目營銷策劃方案 40 通過調(diào)研得出初步定位之后，就需要更深入研究本項(xiàng)目的 價(jià)格策略 。 價(jià)格的制定準(zhǔn)確與否，將決定了項(xiàng)目的成敗。 因此我們將結(jié)合市場(chǎng)的情況，提出最適合本項(xiàng)目的價(jià)格策略，為項(xiàng)目的成功銷售奠定基礎(chǔ)。 一、 區(qū)域住宅及商業(yè)租、售價(jià)格情況 租賃價(jià)格 該區(qū)域周邊的門面商鋪?zhàn)饨饍r(jià)位段在 3— 15 元 /平方米 /天之間，其主力租金價(jià)格為 5元 /平方米 /天 。該區(qū)域商業(yè)租金相對(duì)本項(xiàng)目而言，還有一定的上升空間。 銷售價(jià)格 該區(qū)域周邊的住宅個(gè)案銷售價(jià)位段在 2300— 3000 元 /平方米之間，其主力銷售價(jià)格為24002600元 /平方米， 主力均價(jià)在 2500元 /平方米 ，商業(yè)個(gè)案銷 主力均價(jià)在 30000元 /平方米 ，該區(qū)域同類項(xiàng)目銷售價(jià)格處于平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，由于市場(chǎng)供給量不大，銷售勢(shì)頭良好。 二、 與本項(xiàng)目相匹配的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的銷售價(jià)格 該區(qū)域內(nèi)與本項(xiàng)目可匹配，具有相同特性的項(xiàng)目有城市廣場(chǎng)、金洋帆大廈、天景瑞都、國際公館等。這些個(gè)案銷售價(jià)位段在 2300— 2600元 /平方米之間。（詳見下圖） 嘉源廣場(chǎng)項(xiàng)目營銷策劃方案 41 項(xiàng)目均價(jià)分析26002350230024002100220023002400250026002700城市廣場(chǎng)金洋帆大廈現(xiàn)代城國際公館天景瑞都均價(jià)（元/㎡）統(tǒng)計(jì)均價(jià):2412 注：需提高產(chǎn)品的附加值