【正文】 市房地產業(yè)從無到有，從小到大，從弱到強，發(fā)展令人矚目，已具備了相當?shù)囊?guī)模和實力，為促進全市經濟發(fā)展、加快全市城市建設、增強城市功能 等做出了重要貢獻。其中，商品房屋新開工面積、竣工面積大幅增加，開發(fā)投資、到位建設資金等指標持續(xù)保持了較高的增長水平，有力地拉動了“皖房景氣指數(shù)”繼續(xù)走高。從景氣狀況看，綜合指數(shù)所屬的 8大分類指數(shù)均處于景氣空間 ，與上年同期相比均有一定的上升，其中，開發(fā)投資持續(xù)快速增長，竣工面積大幅增加，促使了我省房地產業(yè)形勢好于去年同期。 2021年房地產完成投資 ，房屋施工面積 m2，竣工面積 m2，銷售面積 m2，銷售金額 ，平均售價 1911元 /m2。 2021 年蚌埠市國內生產總值 億元，同比增長 ％，實現(xiàn)兩位數(shù)的增長；財政收入跨上新臺階，比上年增長 ，達到 億元，同比增長 ％；尤其值得注意的是城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 8109元，比上年增長 ％，這是對樓市最有力的支持和促進；固定資產投資大幅增長，比2021年翻了一番；產業(yè)結構進一步優(yōu)化，二、三產比重同比有了提高；投資環(huán)境得到優(yōu)化；人民生活明顯改善，城鄉(xiāng)居民收入、生活水平進一步提高；整個國民經濟呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象。 *****花園臨近區(qū)域房地產市場分析（微觀） ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 第二章 營銷分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 第一節(jié) 環(huán)境分析和 SWOT 分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 一、環(huán)境條件 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 二、 SWOT 分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 7 第二節(jié) 主要競爭樓盤分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 9 第三節(jié) 市場定位及營銷計劃 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 一、購買對象及購買心理分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 二、產品定位 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 三、客戶定位 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 12 四、樓盤概念導入 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 13 五、價格定位與價格策略 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 13 六、賣點策劃及賣點儲備 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 19 七、營銷策略 ‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 八、銷售形式 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 九、付款方式 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 20 十、廣告宣傳 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 21 十一、銷售計劃 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 21 十二、場地布置 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 22 十三、營銷費用安排 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 22 第三章 建設方案 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 24 第四章 財務評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 26 一、投資估算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 26 二、銷售收入估算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 三、現(xiàn)金流量計算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 四、財務評價指標計算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 30 五、經濟效益敏感性分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 31 六、風險分析 ‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 33 第五章 國民經濟評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥ ‥ 34 一、直接費用與直接效益的調整 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥ ‥‥‥ 34 二、間接費用與間接效益 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 三、國民經濟效益 /費用計算 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 34 第六章 社會評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 35 第七章 綜合評價 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ ‥‥‥‥‥ 35 第八章 其他 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 36 一、 項目可行性研究依據(jù) ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 36 二、 附件（略） ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 37 三 、可行性研究人員 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 37 ******* *****花園房地產開發(fā)項目進行全面深入的市場調查、分析、預測，營銷分析、策劃，建設條件和方案分析，財務評價，不確定分析，國民經濟評價，社會評價，綜合評價等，論證了該項目技術、經濟、工程、環(huán)境的可行性和合 理性，從而提出該項目是否值得投資和如何進行建設的可行性意見，為項目決策審定和銀行貸款提供全面的依據(jù)。但也存在著房地產開發(fā)項目不做市場調查，不做可行性研究，盲目上馬，結果造成大量房屋閑置和資金積壓。 內 容 摘 要 房地產業(yè)是投資大、風險高、回報顯著的行業(yè)，是國家重點調控的行業(yè)之一。 21世紀以來，房地產業(yè)已成為國民經濟的支柱產業(yè)，推動和支持了國民經濟持續(xù)、健康、快速的發(fā)展。本文通過對 ******* 關鍵詞： 房地產 項目 可行性 研究 Abstract The real estate industry, which is famous for the great investment, the high degree of risk and the remarkable repayment, is one of national key regulation professions. Since the 21st century, the real estate has already bee the national economic pillar industry, impelling and supporting the national economic development continually, healthily and fast. But there also exist some real estate’s development projects which do not make the market investigation and feasibility study, but blindly start, therefore, create the massive houses to leave unused and fund backlog. By making the prehensive and thorough market investigation, analysis and forecast, carrying on the marketing analysis and plan, the construction’s condition and plan analysis, the financial appraisal, the indefinite analysis, the national economy appraisal, the society appraisal, the synthesis appraisal and so on to *******Project in **** city ,this article has proven the feasibility and rationality of this project in respect of technology, economy, project, and environment, then proposed whether this project is worth investing and how carrying on the feasible opinion of construction, finally provided the prehensive basis for the project’s decisionmaking examination and bank loan. Key words: real estate project feasibility study 目 錄 第一章 市場分析 ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1 一、蚌埠市房地產市場分析（宏觀） ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 1 二、蚌埠市蚌山區(qū)房地產市場分析（中觀） ‥‥‥ ‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥ 5 三、 ***** *****花園房地產開發(fā)項目可行性研究 第一章 市場分析 一、蚌埠市房地產市場分析（宏觀） 2021年以來，蚌埠市國民經濟持續(xù)快速健康地發(fā)展，全市國內生產總值年均增幅達 ％，經濟實力日益增強。 在整個國民經濟調整發(fā)展的同時，房地產 業(yè)也不甘落后， 2021年至 2021年，每年的完成投資、施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額均有一定幅度的增長。 從安徽省整個房地產行業(yè)景氣度來看， 2021 年 12月份“皖房景氣指數(shù)”值為 點，趨于穩(wěn)定，比上年同期略有提高，比 05年 9月份提高 ，繼續(xù)保持穩(wěn)步上升走勢。 從走勢看， 05年 12月份，我省房地產業(yè)景氣水平近三年來穩(wěn)步上升，其所屬的 8個分類指數(shù)與 05年9 月份相比 7升 1 降。 表 1 2021 年 12 月份“皖房景氣指數(shù)”值 計量單位： % 指數(shù)名稱 指數(shù)值（％） 與 2021 年同期相比增減（點） 與上月度相比增減（點） 景氣狀況 皖房景氣指數(shù) ↑ ↑ 景氣 開發(fā)投資指數(shù) ↑ ↑ 景氣 資金來源指數(shù) ↑ ↑ 景氣 購置土地指數(shù) ↑ ↑ 景氣 土地購置費指數(shù) ↑ ↑ 景氣 空置面積指數(shù) ↓ ↓ 景氣 新開工面積指數(shù) ↑ ↑ 景氣 竣工面積指數(shù) ↑ ↑ 景氣 銷售價格指數(shù) ↑ ↑ 景氣 10010511011512012513013501年 2 季度 3 季度 4 季度 02年 2 季度 3 季度 4 季度 03年 2 季度 3 季度 4 季度 04年 2 季度 3 季度 4 季度 圖 1 2021 年 2021 年景氣指數(shù)走勢圖 上世紀九十年代以來，隨著城市化建設步伐的加快和住房制度改革的深入，住宅建設已經成為新的消費熱點和新的經濟增長點。尤其是城市住房商品化和土地有償使用政策逐步推出，房屋和土地的有償使用開始進入流通領域，房地產開發(fā)企業(yè)應運而生，房地產業(yè)開始成為新的投資熱點，房地產業(yè)已形成了一個獨立的產業(yè)，并進入快速、健康有序、穩(wěn)步發(fā)展的通道。 2021年，我市的房地產企業(yè)個 數(shù)在全省各市居第 3位，從業(yè)人員數(shù)居第 3位，初步形成了結構特征為以本地房地產開發(fā)企業(yè)為主，以國有、集體、股份制、私營、外來投資企業(yè)等多種所有制競相發(fā)展的完整的產業(yè)鏈。2021年底，全市各類房地產開發(fā)企業(yè)的資產總計達到 ，資產負債率遠在國際警戒線以下。 1997年全市房地產開發(fā)企業(yè)完成投資 ，僅占當年全社會固定資產投資的 5%左右； 2021年完成 ，占當年全社會固定資產投資額的 %。居民消費結構升級成為重要的拉動力量。 2021年我市個人購買商品房的 面積為 ，占全部銷售面積的比重為 %，比 1996 年提高了 60 個百分點。商品房銷售供求兩旺。 （五）空置房空置率在合理區(qū)間 目前一般認為商品房空置率保持在 5－ 14%比較合理，這樣既 有利于競爭，又防止樓市過熱，我市 2021年底的商品房空置率在合理區(qū)間內。進入本世紀，拓寬多種渠道，廣泛籌集了房地產開發(fā)資金，國家預算內撥款逐年減少，其他資金來源比重越來越大。 （八）有效地促進了經濟增長，成為支撐經濟增長的重要因素 從 19972021年間，我市房地產業(yè)開發(fā)投資 額的平均增長速度為 %，遠高于同期 GDP增速、超出同期第三產業(yè)增速。房地產業(yè)已成為我市國民經濟支柱產業(yè)。據(jù)世界銀行的資料分析，發(fā)展中國家的房地產投資對相關產業(yè)的乘數(shù)效應 約為 2 倍。目前，包含鋼材、建材、建筑裝飾等產業(yè)的“房地產族”產業(yè)呈現(xiàn)旺盛的發(fā)展勢頭，并將成為今后拉動我市經濟增長的重要的高增長群。隨著人們收入水平的提高以及房地產業(yè)的發(fā)展，全市居民的居住條件有了較大改善，說明房地產投資或房地產業(yè)的發(fā)展與居 民居住條件的改善具有顯著的正相關關系。 （十一）加強了城市基礎設施建設，推動了城市化進程的加速 房地產業(yè)的發(fā)展，增強了城市基礎設施建設的能力，也加快了城市化的進程，刺激了經濟的快速增長。 表 2