【正文】 （ 2） 地塊 現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)用作停車場，地塊 沿 XX 路有臨時建筑做街鋪 ， 地塊 現(xiàn)狀 如下： 項目位置 項目可行性 研究 報告 P. 2 （ 3） 項目配套分析 ①交通配套分析 路段道路分 析 項目臨 XX 路， XX 路 屬于中山路，是城市主干道，為廣州市東西走向的主要干道之一，單邊 4 車道，設計行駛時速 60 公里 /小時。項目地呈方正矩形狀， 東面為菜園北街，南面為一片低矮住宅民房，再往南為東華路，西面為一乙級寫字樓粵運大廈，北面為 XX路。 順頌 商祺 深圳市 XX 土地房地產評估有限公司 2021 年 6 月 10 日 項目可行性 研究 報告 目 錄 一 項目界定 ............................................................................. 1 1 項目解析 ................................................................................................ 1 （ 1） 項目位臵及四至 .............................................................................. 1 （ 2） 地塊現(xiàn)狀 ........................................................................................ 1 （ 3） 項目配套分析 ................................................................................. 2 （ 4） 地塊分析小結 ................................................................................. 3 二 投資背景和市場環(huán)境研究 .......................................................... 4 1 廣州宏觀經濟分析 ................................................................................... 4 (1) 2021 年廣州宏觀經濟狀況 .................................................................. 4 (2) 2021 年一季度廣州市經濟運行情況 ..................................................... 4 (3) 廣州宏觀經濟分析小結 ........................................................................ 6 2 市場環(huán)境分析 .......................................................................................... 6 (1) 廣州 寫字樓市場分析 ........................................................................... 6 (2) 廣州動漫市場分析 ............................................................................ 10 三 專業(yè)市場板塊分析 .....................................................................12 1 辦公物業(yè)市場板塊分析 ........................................................................... 12 2 項目所在片區(qū)寫字樓物業(yè)分析 ................................................................ 17 3 片區(qū)商業(yè)市場分析 ................................................................................. 22 4 動漫商城案例研究 ................................................................................. 23 四 項目發(fā)展建議 ..........................................................................25 1 地塊 SWOT 分析 .................................................................................... 25 2 項目定位 .............................................................................................. 25 （ 1）項目整體定位 .................................................................................. 25 （ 2）容積率的確定 .................................................................................. 26 （ 3） 寫字樓定位 .................................................................................... 26 （ 4） 商業(yè)定位 ....................................................................................... 28 （ 5） 車位 ............................................................................................ 29 五 項目經濟效益評價 .....................................................................30 1 指標說明 .............................................................................................. 30 2 項目開發(fā)建設進度安排 .......................................................................... 30 3 投資估算與資金籌措 .............................................................................. 30 項目可行性 研究 報告 （ 1） 總投資估算 .................................................................................. 30 （ 2） 資金籌措 ...................................................................................... 32 4 投資使用計劃 ........................................................................................ 32 5 銷售收入測定 ........................................................................................ 32 （ 1） 銷售收入估算 ............................................................................... 32 （ 2） 出租收入估算 ............................................................................... 33 6 項目銷售回款計劃 ................................................................................. 33 7 資金來源與運用分析 .............................................................................. 33 8 項目利潤 .............................................................................................. 33 9 財務與敏感性分析 ................................................................................. 34 （ 1） 贏利能力分析 ............................................................................... 34 10 項目不確定性分析 ................................................................................. 34 (1) 項目盈虧平衡分析 ............................................................................. 34 (2) 項目敏感性分析 ................................................................................ 34 (3) 委托方與文化局在收益不同分成比例下的測算 ..................................... 35 六 附件 .....................................................................................38 附表 1：項目開發(fā)成本估算表 附表 2：項目投資計劃估算表 附表 3：項目銷售收入與稅金及附加估算表 附表 4：項目出租收入與經營稅金及附加估算表 附表 5：資金來源與運用表 附表 6：項目損益及利潤分配表 附表 7：項目現(xiàn)金流量表（全部投資） 附表 8：項目敏感性分 析表 項目可行性 研究 報告 P. 1 一 項目界定 1 項目解析 （ 1） 項目 位臵及四至 項目 地塊占地面積 2,739 平方米，凈用地面積 2,355 平方米。 項目的風險主要來自存在較多的不確定性： 1. 劃撥用地轉為商品房用地，整個過程需要政府相關部門批 準，因此可能在項目開發(fā)時間造成延誤； 2. 項目的容積率都是我司根據(jù)市場情況和建筑技術角度論證，但最終確定仍需要相關部門確認，一旦容積率無法實現(xiàn)，項目的各項經濟指標和分成建議也需要做較大調整。項目的 總投資額為 27, 萬元 ， 其中委托方 自 有 資金投入在 10,000 萬元左右，銀行融資在 10,000 萬元 左右， 須 補交地價9, 萬元 ， 稅后利潤 12, 萬元，稅后利潤率 %，財務內部收益率為 ％ 。 廣州市 XX 路 XX 劇院 地塊項目投資 可行性 研究報告 2021 年 6 月 10 日 項目可行性 研究 報告 項目可行性 研究報告 評估報告名稱： 廣州 XX 路 XX 劇院 地塊 項目 可行性 研究報告 評估機構： 深圳市 XX 土地房地產評估有限公司 評估日期： 項目可行性 研究 報告 深圳市東潤達投資發(fā)展有限公司 ： 承蒙信任，我們非常榮幸地提交我公司 —— 深圳市 XX 土地房地產評估有限公司對貴公司委托的 廣州市 XX 路 XX 劇院 地塊項目 投資 可行性 研究方面的意見， 以 供貴司 作參考 。 經過我們詳細的市