【正文】 ?；全市計(jì)劃生育率為%。全市人口密度為每平方公里 818 人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達(dá) 2370人。其中，市區(qū)人口 336 萬(wàn)人，縣（市）人口 667 萬(wàn)人；女性人口 497 萬(wàn)人，男性人口 516 萬(wàn)人；全市共317 萬(wàn)戶，其中，市區(qū)為 111 萬(wàn)戶，縣（市）為 206 萬(wàn)戶。人均可支配收入的快速 增長(zhǎng)大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力，而住房消費(fèi)作為居民消費(fèi)重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。 f 4. 居民收入 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 由 2020年的 7649元增加到 2020年的 11359元 ，農(nóng)民人均純收入由 3016 元增加到 4485 元，年均增長(zhǎng) %、 %。 3. 社會(huì)消費(fèi) 2020 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá) 億元 ，比 2020 年增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %。 2. 固定資產(chǎn)投資 2020 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá) 億元，增速達(dá) %。目前已經(jīng)有眾多實(shí)力開(kāi)發(fā)商，如華新國(guó)際、建信、新希望、棠湖集團(tuán)等進(jìn)入衛(wèi)星城，未來(lái)幾年內(nèi)，周邊衛(wèi)星城的發(fā)f 展將持續(xù)升溫。 ? 城南城市副中心區(qū)域 —— 建設(shè)熱點(diǎn)區(qū) 城市向南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動(dòng)；同時(shí)，臨近成都市高品質(zhì)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)集中區(qū) —— 城南，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往。 f ? 向南發(fā)展： 根據(jù)《成都市總 體規(guī)劃（ 1995～ 2020 年）》、《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車(chē)南站外環(huán)路）周邊為核心的 34 平方公里地區(qū)，重點(diǎn)以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車(chē)南站立交橋有機(jī)地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來(lái)地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無(wú)阻。 ? 向東發(fā)展： 根據(jù)成都市政府審議通過(guò)的《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》，以市中心城東地區(qū)、西臨外環(huán)路、南至成龍路及成仁路，范圍約 76 平方公里，總體結(jié)構(gòu)為 1 個(gè)副中心， 1 個(gè)片區(qū)中心， 3 個(gè)片區(qū)， 15 個(gè)居住區(qū)，四縱五橫的干道系統(tǒng)。 2. 城市發(fā)展方向 成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市要向 更容易開(kāi)發(fā)、開(kāi)闊平坦的 東、南方向發(fā)展 ；而西、北方向由于海拔高、開(kāi)發(fā)難度大的因素，同時(shí)又多自然風(fēng)景區(qū)，因此不適合進(jìn)行大規(guī)模城市開(kāi)發(fā)。 ? 另外，市政府同時(shí)提出了要構(gòu)建“ 30 分鐘大成都 ” 的概念，即從成都市中心城區(qū)到每一個(gè)外圍功能片區(qū)最多只要 30 分鐘車(chē)程。 成都市都市區(qū)總體規(guī)劃 ： ? 都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽(yáng)等七個(gè)衛(wèi)星城與中心城共同構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形成成都現(xiàn)代化都市的主體，都市區(qū)幅員面積 3260 平方公里 、也是中心城規(guī)劃區(qū)范圍，各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共同發(fā)揮都市區(qū)的整體功能。 簡(jiǎn)析： 從以上數(shù)據(jù)以及情況我們可以顯而易見(jiàn)的發(fā)現(xiàn)，成都具備開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)的各類(lèi)基礎(chǔ)元素，綜合條件相當(dāng)優(yōu)越。成都被稱(chēng)作“最適合居住的城市”，大部分原因也許就歸功于成都的氣候、人文及閑適的生活習(xí)慣。成都人喜歡飲茶，大街小巷的茶館、茶樓成為蓉城一景，且茶樓設(shè)施、服務(wù)俱佳。氣候資源獨(dú)特， 年平均氣溫在16 .4℃左右，晴天少，日照率在 24~32%之間；水資源、生物礦產(chǎn)資主題 :源、旅游資源、勞動(dòng)力資源豐富。合計(jì) 成都市區(qū)面積 平方公 里。 ? 地理位置和自然資源 成都市位于四川省中部，四川盆地西部，總土地面積 12390 平方公里 ，成都市市區(qū)包括兩部分，一部分是市中區(qū)，現(xiàn)為錦江、青羊、金牛、成華、武侯五個(gè)行政區(qū)及成都高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)共有土地面積 平方公里，是成都市區(qū)的主體。成都是國(guó)務(wù)院首批公布的 24 個(gè)歷史文化名城 之一。世稱(chēng)“天府”，又有“錦官城”、“錦城”、“芙蓉城”、“蓉城”、“花城”等稱(chēng)呼。 ? 市場(chǎng)：人人樂(lè)超市，北大街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，凍青樹(shù)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 基于上述原因，我提供的部分營(yíng)銷(xiāo)策劃方案含概了市場(chǎng)分析和研究、營(yíng)銷(xiāo)企劃等內(nèi)容，全部?jī)?nèi)容由下列三個(gè)部分組成： 第一部分： 市場(chǎng)分析篇 第二部分： 營(yíng)銷(xiāo)定位篇 第三部分： 營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰(zhàn)篇 f 產(chǎn)品檔案 地理位置：成都 青羊區(qū)太升北路成都市興禪寺街 22— 26 號(hào)地塊 項(xiàng)目位置： 項(xiàng)目地塊位于成都市青羊區(qū)太升北路興禪寺街內(nèi)環(huán)與一環(huán)線之間，地處成都市北門(mén) CBD 核心區(qū)域，地鐵 3 號(hào)線出口，成都市通訊一條街相鄰，并與新華大道繁榮的主要城市街道相容 開(kāi) 發(fā) 商：禾嘉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限責(zé)任公司 總用地地面積： 平米 建筑面積： 平米 地面建筑： 1） 住宅： 平米 2） 商業(yè)用房： 平米 3） 地下建筑 (未計(jì)入容積率 )： 平米 容 積 率： 周邊配套設(shè)施 ? 學(xué)校：桂王橋小學(xué)，升平街小學(xué)，成都 13 中學(xué)，成都 3 中。 （一）營(yíng)銷(xiāo) 基本原則 ........................................................................................... 47 （二） 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值模式 ............................................................................... 48 （三） 消費(fèi)者評(píng)價(jià)的體現(xiàn) ................................................................................... 49 （ 四 ） 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)梳理 ........................................................................................... 51 （ 五 ） 房地產(chǎn) 4P 營(yíng)銷(xiāo) ........................................................................................ 51 結(jié)論 .......................................................................................................................54 f 前言 目前，由禾嘉房地產(chǎn)有限公司將要開(kāi)發(fā)的青羊區(qū)太升北路成都市興禪寺街 22— 26 號(hào)地塊，前期我對(duì)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了宏觀的整 體分析，對(duì)目標(biāo)區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行了微觀的細(xì)致研究，基于對(duì)市場(chǎng)有了正確的評(píng)估和判斷后，我方對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品有了整體定位構(gòu)想，經(jīng)過(guò)半個(gè)月的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)該項(xiàng)目有了一套營(yíng)銷(xiāo)策劃思路，對(duì)市場(chǎng)部分做了可性性研究。f 興禪詩(shī)項(xiàng)目市場(chǎng)可行性研究 f 目錄 前 言 ..................................................................................................................... 4 產(chǎn)品檔案 ................................................................................................................... 5 市 場(chǎng) 分 析 篇 ...................................................................................................... 6 一、成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ........................................................................................ 6 二 、 成都城市發(fā)展戰(zhàn)略 ............................................................................................ 8 三 、成都 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ........................................................................................... 11 四 、 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 ..................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書(shū)簽。 五 、 小戶型市場(chǎng)分析 ...............................................................................................27 六 、 板快市場(chǎng)分析 ..................................................................................................34 （一）市場(chǎng) 調(diào)研內(nèi)容 ........................................................................................... 35 （二） 價(jià)格 租金分析 ......................................................................................... 36 （三）區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究 ........................................................................... 37 （四） 項(xiàng)目 SWOT 分析 ...................................................................................... 39 營(yíng) 銷(xiāo) 定 位 篇 .....................................................................................................41 一、 項(xiàng)目定 位 ..........................................................................................................41 二、 產(chǎn)品定位 ..........................................................................................................45 三、 客戶定位 ..........................................................................................................45 四、主題定位 ..........................................................................................................46 f 五 、 形象定位 ...............................................................