【正文】 財(cái)富中心 和平銀座 5,000 － 5,700 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 現(xiàn)金流 分析 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 考慮思路 以 每 項(xiàng)單一項(xiàng)目的實(shí)際用途 出發(fā) ， 配合其將來 經(jīng)營業(yè)務(wù)為前題 ， 維持可實(shí)際操作性 為計(jì)算的中心思想 。 2. 先行啟動(dòng)景觀大道兩側(cè)物業(yè)采取項(xiàng)目群打包的銷售融資策略。 2) 此外，引入其它 投 資 者 ，尤其是香港及海外企業(yè)，更能增加項(xiàng)目知名度 ， 發(fā)揮 協(xié) 同 效 應(yīng) 。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 （ ４ ） 引入其它房地產(chǎn) 投資者成為策略性伙伴 通過出讓 股 權(quán) 或 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目部分產(chǎn)權(quán) 的 形 式 ，與其它發(fā)展商及企業(yè)實(shí)現(xiàn)共同開發(fā) ，利益分享的投資方法 。 3) 基金持有該 6各項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)，有權(quán)出租給其他經(jīng)營者，收取合理租金，以支付該 6個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營及管理費(fèi)用。 ２）「西九」法定信托基金 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 地塊 項(xiàng)目 項(xiàng)目價(jià)值（人民幣） C 動(dòng)感影都 56,462,000 C 曲苑雜壇 35,861,000 D 金音音樂劇院 92,323,000 D 藝術(shù)展廊 48,832,000 E 祈福宮 92,323,000 F 唐城墻遺址博物館 259,876,000 總計(jì)： 585 , 677 ,000 ２ .運(yùn)作范圍（以文化為主題的項(xiàng)目） 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 1) 基金總值 6億人民幣，等同于前述 6個(gè)項(xiàng)目的總項(xiàng)目價(jià)值?；痤A(yù)期可獨(dú)立地、持續(xù)地支持「西九」內(nèi)各公用設(shè)施和「西九」獨(dú)立機(jī)構(gòu)的運(yùn)作。 估計(jì)基礎(chǔ) 基金款項(xiàng)的估計(jì)基礎(chǔ)，是其洐生經(jīng)?；貓?bào)。 ——【 西九龍文娛藝術(shù)項(xiàng)目 】 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 成立目的 確保文藝發(fā)展區(qū)有足夠的能力及資金持續(xù)營運(yùn)。香港政府規(guī)劃該區(qū)為未來的文化中心，文化設(shè)施的體量大／內(nèi)容廣／定位高，打造西九為世界級的文化中心。 3) 此模式最近于香港的西九龍文娛 藝 術(shù)項(xiàng)目中被採用。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 （３）成立房地產(chǎn)基金以持續(xù)營運(yùn)非牟利項(xiàng)目 1) 為承擔(dān)社會(huì)責(zé)任及推動(dòng)我國文化藝術(shù)， 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目包含不少宣揚(yáng)唐代文化及藝術(shù)的公建項(xiàng)目，如曲苑雜談 /博物館等。 2) 利用主商戶進(jìn)駐的利好消息，進(jìn)一部進(jìn)行市場推廣的戰(zhàn)略性部處，透過媒體的渲染利，全方位提升 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目的知名度 。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 地塊 項(xiàng)目 項(xiàng)目價(jià)值（人民幣） A 假日天空 217,133,000 B 320,140,000 寰宇天地 93,908,000 Ｄ 107,430,000 F 反斗城 91,320,000 總計(jì)： 829 , 931 ,000 ２ .運(yùn)作范圍（以主題商場為主） 摩登驛站 金領(lǐng)商場 Ｅ 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 1) 落實(shí)主商戶（ＡＮＣＨＯＲ ＴＥＮＡＮＴ）的駐場時(shí)間／位置。 開發(fā)商 透過 把大的建筑面積以較低的價(jià)格銷售給有知名度的主商戶（ Anchor Tenant)， 引進(jìn)其它小型商戶，以較高的價(jià)格購買其他商鋪。 在相同業(yè)態(tài)聚集的理論下，到達(dá)銷售產(chǎn)品多元化／齊備化／體系化，照顧更廣的客群。此項(xiàng)建議除了能夠提早資金的流入，更可以透過引進(jìn)知名度高的經(jīng)營商，提升 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目的知名度 。 3) 經(jīng)營商按照施工的進(jìn)度百分比，投入相應(yīng)的購房價(jià)。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 地塊 項(xiàng)目 項(xiàng)目價(jià)值（人民幣） A 時(shí)光客棧 217,133,000 B 頂級度假酒店 320,140,000 C 時(shí)尚景觀酒店 93,908,000 Ｅ 金領(lǐng)商務(wù)酒店 107,430,000 F 五星級酒店 91,320,000 總計(jì)： 829 , 931 ,000 ２ .運(yùn)作范圍（以酒店為主的 “ 長期投資 ” 物業(yè)） 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 1) 經(jīng)營商按照與開發(fā)商議的價(jià)值把整棟長期投資 /經(jīng)營房屋的 產(chǎn)權(quán)買下。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 1. 引進(jìn)（經(jīng)營／投資商）整棟把項(xiàng)目出售（ＴＵＲＮ ＫＥＹ） 2. 引進(jìn)（主商戶）包銷大板塊的樓面（ＡＮＣＨＯＲ ＴＥＮＡＮＴ ＳＣＨＥＭＥ） 3. 成立房地產(chǎn)信托以持續(xù)營運(yùn)非牟利項(xiàng)目（針對“文化部分”） 4. 引入其它房地產(chǎn) 投 資 者 成 為 策 略 性 伙 伴 根據(jù)目前對地塊和物業(yè)所具有的形態(tài)以及后續(xù)開發(fā)所具備的特征 ,【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目的銷售 (融資 )主要選擇以下主要模式： 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 （１） 引進(jìn)（經(jīng)營／投資商）整棟把項(xiàng)目出售 （ＴＵＲＮ ＫＥＹ） 1) 針對部分項(xiàng)目資金回籠比較慢的情況，且需要具備高標(biāo)準(zhǔn)的管理配合的項(xiàng)目（如酒店） ，通過 （ Ｔ Ｕ Ｒ Ｎ Ｋ Ｅ Ｙ ）銷售（融資）方法，有有償／有序的把項(xiàng)目進(jìn)行分割，在市場上公開招商，吸納有興趣的投資者簽訂購買協(xié)議。 2. 應(yīng)采用 滾動(dòng)融資 /分期開發(fā)的銷售（融資）策略 。 【 大唐不夜城 】 銷售（融資）時(shí)間節(jié)點(diǎn)以年為單位，項(xiàng)目分三期開發(fā)銷售，三年內(nèi)完全實(shí)現(xiàn)融資銷售。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 5. 銷售（融資）時(shí)間節(jié)點(diǎn)化 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目體量大 /投入大，卻有資金壓力。 4. 銷售（融資）區(qū)域國際化 “ 中國最大的休閑文化 MALL”的定位決定了其對接視野只能是放眼全球。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 （融資）對象明確化 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目的體量 /商業(yè)形態(tài) /產(chǎn)品屬性決定了銷售對象的區(qū)域 /形態(tài) /心理需求特征。 （融資）策略效益化 銷售策略必須具備跨越性、獨(dú)特性。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目多業(yè)態(tài)形式的交叉復(fù)合共存，超大規(guī)模的體量以及蘊(yùn)涵的深厚商業(yè)和文化底蘊(yùn)，注定 我們必須打破常規(guī)，創(chuàng)造性的以非常規(guī)營銷手法攻擊市場，贏得投資者的持續(xù)認(rèn)同。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目業(yè)態(tài)復(fù)合性決定了每個(gè)主題板塊存在不同業(yè)態(tài)形式 ， 只有采用 關(guān)聯(lián)營銷模式 才能滿足本項(xiàng)目多業(yè)態(tài)共存的現(xiàn)實(shí)需要 。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 二、 【 大唐不夜城 】 銷售（融資）原則 ４大元素 ３ .針對性原則 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 二、 【 大唐不夜城 】 銷售（融資）原則 單一且簡單的營銷融資模式無法匹配 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目豐富的業(yè)態(tài)形式和產(chǎn)品形態(tài)。文化假日 MALL”復(fù)合性主題定位及其三維復(fù)合地產(chǎn)屬性， 必定吸引西安、全中國乃至國際范圍內(nèi)多層次多行業(yè)投資者的普遍關(guān)注。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 3. 政策 /金融資源的整合優(yōu)勢， 將降低 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目投資者的開發(fā)成本和經(jīng)營成本，有利于 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目地塊的規(guī)模性開發(fā)和經(jīng)營規(guī)模的快速形成。銷售 （融資 ）編 銷售 （融資 ） 背景 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 一、 【 大唐不夜城 】 銷售（融資）背景 1. 曲江新區(qū)提供的政府政策資源 支持為 【 大唐不夜城 】 提供優(yōu)惠的金融政策，使 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目具備優(yōu)越的資本運(yùn)營的硬件平臺(tái)和軟件支持。 2. 曲江成功的城市運(yùn)營和豐富的土地開發(fā)經(jīng)驗(yàn) ，可增強(qiáng) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目營銷對象的吸引力。 4. 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目 “ 全時(shí)空 5. 西安 /曲江 /【 大唐不夜城 】 關(guān)于 文化立市 /文化立區(qū) /文化立項(xiàng)的遠(yuǎn)景發(fā)展定位將吸引文化投資領(lǐng)域的極大關(guān)注。 多種銷售（融資）模式組合強(qiáng)勢出擊，全方位覆蓋目標(biāo)客群，是實(shí)現(xiàn)銷售利益最大化的主要營銷原則。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 ３ .針對性原則 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目的開發(fā)模式必需在 宏觀的層面 針對及切合曲江投資公司對項(xiàng)目開發(fā)的目的及投資 回報(bào) 要求 ， 以 多 元 地產(chǎn)的定位，包羅多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)和產(chǎn)品形態(tài)，在 微觀的層面 采用有針對性的營銷模式和制定針對性的營銷解決方案。 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 銷售（融資）指導(dǎo)思想 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目總策略報(bào)告 三、 【 大唐不夜城 】 銷售（融資）指導(dǎo)思想 （融資）方案多樣化 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目涉及６種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，銷售方案需與其匹配，固銷售方案需多樣化體現(xiàn)產(chǎn)品多樣化為前題。其銷售策略價(jià)值和意義體現(xiàn)在：以整個(gè)項(xiàng)目資金鏈的運(yùn)籌 /激活存量土地 /項(xiàng)目獨(dú)特和超越性的主題定位，實(shí)現(xiàn) 【 大唐不夜城 】 項(xiàng)目運(yùn)作的低成本投入和高效益產(chǎn)出。只有鎖定明確的銷售對象，銷售策略方能發(fā)揮最大化效應(yīng)。對此我們必須以全球化的大視野 /大手筆 /大思維去操作這樣一個(gè)具備國際化大區(qū)域的商業(yè)文化地產(chǎn)項(xiàng)目。為實(shí)現(xiàn)合理有序開發(fā)，緩解高峰期資金投入的壓