【正文】 方面及時向開發(fā)商建議，充分考慮其相關部門屬經(jīng)營性質(zhì)的特點，為供電供水供氣公司、電話電視寬頻公司，他們是應服務到終端，它將對產(chǎn)權的界定，維修養(yǎng)護、職責劃分、物業(yè)管理產(chǎn)生直接的影響。 物業(yè)管理用房，根據(jù)“物業(yè)管理條例”的有關條款，是開發(fā)商必須配置、且產(chǎn)權屬小區(qū)全體業(yè)主、在綜合驗收中也是重要部分之一，也是保證物業(yè)管理工作順利開展重要部分之一。 產(chǎn)權界定建議 項目的物業(yè)管理用房、市政設施設備和共用設施設備，是必不可少和必須配置的。 泳池外循環(huán)過濾系統(tǒng)建設的建議 泳池換水的損耗成本之大一直是困擾物管的一個重要方面，且造成資源極 大浪費。與物業(yè)管理公司充分溝通，確實把停車收費系統(tǒng)完好地建立起來，切實做到智能門禁系統(tǒng)好用、實用。為此，我們建議：住宅區(qū)域根據(jù)住戶多、人員多的特點，為了便于管理和減少管理成本，最好采用目前最先進、最通用的 IC 卡一卡通門禁系統(tǒng)，而停車場管理系統(tǒng) 則仍然采用智能 IC 卡系統(tǒng)。因此，為了加強小區(qū)的安全防范力度，我們建議開發(fā)商在項目的建設過程中，切實配備高科技小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)，把“人防”和“技防”有機結合起來，確保小區(qū)治安防范萬無一失。我們建議在沿湖邊等處建設成為一個泛會所，有兒童游樂設施，有老年人鍛煉身體的器械，有足夠的開闊地，早晨可以打太極拳，上班時間可以讓商家搞促銷活動。特別是小區(qū)外圍面積比較大，而真正小 區(qū)內(nèi)相對比較小，是否可在立體綠化上給予考慮，做足文章。 物業(yè)管理就工程建設方面的參考建議 考慮御花苑高檔定位、休閑渡假公園的建筑特色，不但要體現(xiàn)其開發(fā)價值， 更要能增加品牌和聲譽的附加值，為緊緊圍繞樓盤附加值的提升，方便業(yè)主租 戶的需求，減少后期物管支出，配合小區(qū)開發(fā)的宗旨，根據(jù)多年物業(yè)管理工作的實踐經(jīng)驗，而從以下幾個方面提出一些僅供參考的建議。 建筑材料選用 建筑材料的選用涉及到工程質(zhì)量、造價與維修管理和防火安全。物業(yè)管理企業(yè)則更著眼于各種消防死角。 消防設施 在建筑設計中，消防設施的配套設置有嚴格要求。對此，我們根據(jù)實地考察和調(diào)研，提出了在荔枝山后一叉道內(nèi)以建個園林式側(cè)所的外部形式，后面是真正建一個垃圾中轉(zhuǎn)站，這樣即可通過規(guī)劃審批，節(jié)約建設用地，又為小區(qū)完善了配套設施，且在整個小區(qū)的較適中位置，便于清運集中和管理。如采用，則應考慮如何通過管理來保持清潔，使之不致成為一個異味和蚊蠅孽生源；如不采用，則應考慮如何在各樓道設立垃圾桶，分發(fā)垃圾袋，并由專人收倒垃圾。這在香港及國內(nèi)一些地區(qū)已有了血的教訓。如最好用報警系統(tǒng)替代防盜網(wǎng)，因為各式各樣的防盜不僅影響美觀和以后的小區(qū)創(chuàng)優(yōu)，而且一旦發(fā)生火災，就無法逃離現(xiàn)場。 安全保衛(wèi)系統(tǒng) 規(guī)劃設計時，對安全保衛(wèi)系統(tǒng)應給予足夠的重視。 設計人員在設計時， 通常參照國標設計，而國標制定的是下限，因此規(guī)劃設計時，要充分考慮到地域特點和發(fā)展需要，要留有余地。 水電氣等供應容量 水電氣等供應容量是項目規(guī)劃設計時的基本參數(shù)。對于寫字樓，商貿(mào)中心等，則商務中心和停車場的大小與位置就顯得很重要。如果配套設施等硬件建設造成先天不足，日后的物業(yè)管理就很難搞好。 下面的一些問題，物業(yè)管理企業(yè)都有責任和義務向開發(fā)企業(yè)和設計單位提出建議。其中一種有效的方式就是在規(guī)劃設計階段，請熟悉物業(yè)管理的專業(yè)人員參與規(guī)劃設計方案的討論，發(fā)表意見，提出建 議。對于房地產(chǎn)這種凝聚著巨大物化勞動和財富的不動產(chǎn)，不可能像更換家用電器那樣簡便易行。一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設需要幾年的時間，但其使用時間卻是幾十年甚至上百年。在市場經(jīng)濟的大潮中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持自己產(chǎn)品競爭力，必須具有超前意識。 物業(yè)管理服務前期介入工作的主要內(nèi)容和任務 物業(yè)管理服務早期介入工作的內(nèi)容，主要包含項目開發(fā)建設期間和物業(yè)竣工接管驗收期間的管理服務。 有利于樹立物業(yè)管理企業(yè)的形象 如果接管與入住同步進行，物業(yè)管理企業(yè)即使再努力，也會被各項繁雜事務搞得焦頭爛額，整理不出頭緒，且容易忙中出錯，以致嚴重影響物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)形象，而更易暴露設計施工中的弱點，引起業(yè)主投訴，影響樓盤聲譽。 早期介入有利于后期管理工作的開展 物業(yè)管理企業(yè)通過早期介入，保證了設計、建造質(zhì)量和對物業(yè)的全面了解，對后期的物業(yè)管理就帶來了很多便利，既便于維修保養(yǎng)計劃的 安排與實施，又能保證維修質(zhì)量，從而提高了工作效率和工作質(zhì)量。因此，如果目前條件不允許過早介入的話，設備安裝階段應是較合適的介入點。例如管線節(jié)點的設置往往和設計圖紙所標位置有一定差距，如果布置管線時不在現(xiàn)場作記錄，在后期管理中，可能就會出現(xiàn) 脫節(jié)的現(xiàn)象。 有利于保證物業(yè)的使用功能 物業(yè)管理企業(yè)通過參與竣工驗收和接管驗收，按有關標準嚴格驗收，能確保房屋和各類設備及附屬配套設施正常的使用功能和住用安全。因此物業(yè)管理企 業(yè)在項目設計階段，從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗對所管物業(yè)的設計進行匯審，對不當之處提出修改方案建議，可優(yōu)化設計，完善設計中的細節(jié)，避免一些在后期工作中難以解決的問題。又如通常的鋁合金窗移動的滑軌都是平口槽型的，而沿海地區(qū)都有臺風季節(jié)，臺風夾著暴雨，就可能會使槽內(nèi)浸水，并倒灌進屋，因此必須對平口槽進行改進，變成外低內(nèi)高，就可有效防止進水。比如在海南，高溫時間較長，空調(diào)用電量特大尤其是一些商業(yè)大廈，就必須考慮電路的負荷問題。 推行人性化管理、爭創(chuàng)全國物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)。 協(xié)助開發(fā)商籌建業(yè)主委員會并簽署物業(yè)管理合同。 做好業(yè)主入伙工作。 參與各項工程的交接驗收工作。 參與制定四書：《住宅使用說明書》、《房屋質(zhì)量保證書》、《住戶手冊》、《業(yè)主臨時公約》。海外物業(yè)公司經(jīng)過十幾年運作和遍布全國一百多個項目的實踐經(jīng)驗，提出如下方案和建議。鑒于此，物業(yè)管理早期介入及前期物業(yè)管理服務工作的規(guī)劃就顯得極其關鍵。與當?shù)嘏沙鏊炔块T聯(lián)系，批復 16 印制收樓入伙相關資料 4 月 20日 “裝修管理規(guī)定”“住戶成員登記表”“入伙流程表”“入伙通知” 17 接管驗收整改 4 月 23日 交接復驗 18 落實入伙現(xiàn)場布置及一條龍入伙場地計劃 4 月 25日 確定現(xiàn)場布置方案和入伙地點 19 印制入伙“兩書”，房屋質(zhì)量保證書，房屋使用說明書 4 月 25日 編制、定稿、印 制 20 采購入伙辦公和維修工具用品 4 月 25日 采購計劃 計劃表另列 21 制作相關小區(qū)入伙標識牌 4 月 25日 策劃、制做 22 資料交接 4 月 25日前 產(chǎn)權資料 技術資料 驗收資料 23 鑰匙交接 4 月 25日 整理交接 24 清潔班進場對樓宇進行開荒 4 月 25日 清潔開荒 檢查效果 25 驗收合格證 4 月 25日 移交 26 開通事項 4 月 25日 與當?shù)仉娦挪块T落實 27 入伙禮品采購 4 月 25日 計劃報批采購 28 為業(yè)主辦理費用銀行繳納卡 4 月 25日 到銀行辦理 29 入伙演練 4 月 28日 演練培訓 30 落實中海、海外公司入伙現(xiàn)場場支援人員 4 月 25日 聯(lián)系落實 31 員工集中培訓 計劃表另列 接管入伙和物業(yè)管理工作流程圖 物業(yè)前期介入 物業(yè)管理前期介入工作計劃方案 根據(jù)物管條例及東莞市物業(yè)管理法規(guī)，前期物業(yè)管理服務期限截止到小區(qū)業(yè)主大會正式成立并與之簽訂委托合同之日，從該日始，小區(qū)物業(yè)管理的委托權將由房地產(chǎn)開發(fā)商自然過渡到小區(qū)業(yè)主大會。 物業(yè)公司接管入伙工作事項消項單 項目 序號 工作事項 計劃時間 工作內(nèi)容 完成情況 備注 1 成立接管入伙工作領導小組 4 月 15日 討論接管入伙方案 2 招聘維修工 3名、協(xié)管員 15 名、管理員 2 名進場。計劃于 2021年 4 月 30 日入伙。 本次入伙物業(yè)為一期 B1 區(qū)（洋房），屬小區(qū)一期開發(fā)二次入伙項目，占地面積為 26756 平方米，建筑面積為 32894 平方米，綠化面積為 12072 平方米，綠化率 45％； B1 區(qū)共有三棟樓宇， 10 部觀光電梯；全為住宅式洋房，每棟各為九層，總戶數(shù)共有 184 戶（已售出 166 戶），其中樓宇一層為架空層，人防地下室兼作停車場，地下停車位共 106 個。發(fā)展商為東莞御花苑商品住宅建造有限公司，承建商為中國華西東莞分公司，管理商為深圳市海外物業(yè)管理有限公司，物業(yè)管理品質(zhì)監(jiān)管為中海物業(yè)。 入伙項目概況 東莞御花苑小區(qū)位于東莞南城區(qū)。此次入伙的B 1 區(qū)（洋房）屬分期建設、一期二次入伙項目，在別墅區(qū)入伙不暢，且業(yè)主和開發(fā)商又都對物業(yè)管理 期望值很高，又加目前入伙的物業(yè)工期緊，很多地方不能如期完工屬強行入伙的實際，中海物業(yè)海外公司解決的事項 需發(fā)展商解決的事項 管理處（洋房）工作人員定崗 定編表 員工宿舍用品購置計劃（預算） 辦公用品及材料備品采購計劃 附接管驗收入伙表格 總則 東莞御花苑小區(qū)是東莞御花苑商品住宅建造有限公司（以下簡稱開發(fā)商）榮譽打造的超高檔大型復合型物業(yè)，它集別墅、洋房、商業(yè)、辦公、學校、水庫、公園等各種類型于一體，開放式規(guī)劃建設，封閉式管理要求。中海海外物業(yè)東莞御花苑管理處 B1區(qū)（洋房）接管入伙方案 中海海外物業(yè) 東莞御花苑管理處 B1 區(qū)（洋房） 接 管 入 伙 方 案 二 00 五年四月 接管入伙方案目錄 0 總則 0 入伙項目概況 0 成立接管入伙工作領導小組 0 接管入伙工作事項消項單 51.0 接管入伙和后期物業(yè)管理工作流程圖 物業(yè)前期介入 物業(yè)管理前期介入工作計劃方案 物業(yè)管理早日介入的必要性 物業(yè)管理服務前期介入工作的主要內(nèi)容和任務 物業(yè)竣工接管驗收 目的 適用范圍 內(nèi)容 樓宇接管驗收程序圖 如何處理在初驗中發(fā)現(xiàn)的問題 一般項目的返修 房屋結構的加固補強 不具備使用功能問題的處理 小業(yè)主在驗收中提出問題的解決辦法 驗收的相關事項規(guī)范 物業(yè)竣工接管驗收的必要性 接管驗收的有關要求與標準 交接雙方的責任 質(zhì)量問題的處理 交接驗收 入伙前準備工作（常規(guī)性的要求） 實地考察 成立管理處 管理處進駐小區(qū)前的工作 物業(yè)接管和入伙前的工作常規(guī)計劃 入伙前的具體事項 入伙工作安排 管理處內(nèi)部接管入伙工作安排表 入伙現(xiàn)場組織工作 裝修管理規(guī)定、流程及相關收費標準 停車場管理規(guī)定及收費標準 管理處前期介入及入伙階段辦公運作及員工生活安排 入伙階段特殊情況和突發(fā)事件及難點工作的處理方案 入伙后日常管理服務內(nèi)容及模式 需中海自一期 A1 別墅區(qū)2021 年 2 月 28日首次入伙以來，整個小區(qū)一直處于“三邊”狀況。海外物業(yè)非常重視，為配合參與并協(xié)助開發(fā)商四月三十號按期順利