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物業(yè)公司接管入伙手冊(cè)-展示頁(yè)

2025-07-08 14:35本頁(yè)面
  

【正文】 3YGJY A/0 1/1 樓宇驗(yàn)收分物業(yè)公司(管理處)初驗(yàn)和小業(yè)主復(fù)驗(yàn)。也可經(jīng)雙方協(xié)商,由建設(shè)單位委托管理處代為返修,所需費(fèi)用由發(fā)展商支付。由建設(shè)單位對(duì)房屋進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)或采取其它有效的措施進(jìn)行處理,處理完畢,達(dá)到合格要求、確保住用安全的,再商定時(shí)間予以驗(yàn)收。 ㈢ 不具備使用功能問(wèn)題的處理 接管驗(yàn)收時(shí),對(duì)于因房屋的配套設(shè)施脫節(jié)和附屬工程未完工或由于水、電、氣等外部管線未接通,致使用戶不能進(jìn)住的,應(yīng)由發(fā)展商負(fù)責(zé)抓緊解決,等符合接管驗(yàn)收條件后,再行組織驗(yàn)收。 對(duì)小業(yè)主提出的裝修方面的問(wèn)題,應(yīng)當(dāng)場(chǎng)予以解答,回答內(nèi)容見(jiàn)《工程規(guī)章制度手冊(cè)》中的相關(guān)裝修管理規(guī)定。三、相關(guān)文件及記錄: 《業(yè)主房屋裝修管理規(guī)定》 《接管驗(yàn)收記錄》 新接樓宇的入伙 WI/JR004 YGJY A/0 1/12 一、物業(yè)接管前的工作: 實(shí)地考察: 對(duì)已確定接管的物業(yè),由公司在該物業(yè)竣工前組織經(jīng)營(yíng)管理部、工程技術(shù)部、安全部和清潔綠化部等部門有關(guān)人員前往物業(yè)現(xiàn)場(chǎng),圍繞接收后管理工作所涉及的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行考察,(必要時(shí)可多次進(jìn)行實(shí)地考察),在此基礎(chǔ)上,提交公司董事會(huì)或總經(jīng)理辦公會(huì)議討論確認(rèn),制定入伙工作方案。 管理處各類人員按以下程序進(jìn)入物業(yè)現(xiàn)場(chǎng),但可根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整: ①入伙前100天,任命管理處主任,另配備助理員1人,財(cái)務(wù)室會(huì)計(jì)、出納各1人,組成管理處籌建班子,編制入伙工作方案報(bào)公司研究批準(zhǔn)后,立即投入實(shí)質(zhì)性準(zhǔn)備工作。 ③入伙前一個(gè)半月,調(diào)配炊事班長(zhǎng)1人,開展管理處食堂的籌備工作。 ⑤入伙前一個(gè)月,組建護(hù)衛(wèi)班進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),負(fù)責(zé)對(duì)所接管物業(yè)的守衛(wèi)工作。 ⑦入伙前25天,組建清潔班,開始對(duì)已接收的房屋進(jìn)行衛(wèi)生清潔工作。) ⑧入伙前20天,護(hù)衛(wèi)三個(gè)班的人員配齊、上崗。 3、管理處進(jìn)駐小區(qū)前的工作: ①、管理處應(yīng)要求公司提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),與地盤的工作人員一起,參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試,了解整個(gè)樓宇內(nèi)所裝備的設(shè)備設(shè)施, 新接樓宇的入伙 WI/JR004YGJY A/0 2/12熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造原理、性能;熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向等,為入伙后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。 ③、在公司的指導(dǎo)下,印制收樓、入伙所必須的文件資料和表格,如《住戶手冊(cè)》、《公共契約》,《管理規(guī)定》等。 ④、根據(jù)入伙工作方案,編制管理處員工生活用品采購(gòu)計(jì)劃,報(bào)公司審批后訂購(gòu)。由地盤、承建單位和物業(yè)公司三方共同組成聯(lián)合交接小組,制定驗(yàn)收方案,統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),商定交接注意事項(xiàng)和交接日期。 全面驗(yàn)收交接。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目,列出清單,進(jìn)行交接,交接雙方在清單上簽字;對(duì)不合格的產(chǎn)品,注明存在的問(wèn)題,提交地盤和施工單位,限期整改,整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn),合格后方可接收,物業(yè)公司將接收清單交管理處保存。 搞好公關(guān)工作,管理處要指派專人代業(yè)主聯(lián)系電話安裝、液化石油氣開戶點(diǎn)火、確定街區(qū)門牌號(hào)碼以及通郵等工作。 新接樓宇的入伙 WI/JR004YGJY A/0 3/12 ②、管理處應(yīng)于入伙前半個(gè)月與市液化石油氣公司聯(lián)系住戶使用液化氣開戶點(diǎn)火手續(xù)。 ④、管理處于入伙前3個(gè)月與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系辦理通郵手續(xù),并向地產(chǎn)商提出合理建議設(shè)計(jì)、定做信報(bào)箱。管理處應(yīng)從堅(jiān)固美觀、價(jià)格合理的原則出發(fā),于入伙前一個(gè)半月組織定購(gòu)并代為業(yè)主統(tǒng)一安裝防盜門、防盜窗花,為每戶業(yè)主配備市消防處規(guī)定型號(hào)的手提滅火器,并于入伙前安裝完畢。) 7、積極、妥善解決員工的食宿問(wèn)題。 三、入伙前的工作: 通過(guò)登報(bào)和寄發(fā)通知書的形式,提前一個(gè)月(至少提前十天)向業(yè)主發(fā)出入伙通知。 逐棟、逐層、逐戶全面徹底地進(jìn)行衛(wèi)生清理,并注意保潔,其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下: A、對(duì)于送裝修的單位: ①、大小房間:玻璃擦凈,地板潔凈,窗臺(tái)干凈,踢腳線干凈,燈具潔凈。 ③、洗手間:鏡面光潔,臺(tái)面潔凈,浴缸干凈、抽水馬桶潔凈無(wú)污物痕 新接樓宇的入伙 WI/JR004YGJY A/0 4/12跡,下水暢通,地面潔凈顯現(xiàn)本色,地漏暢通,地面無(wú)積水。內(nèi)陽(yáng)臺(tái)擦拖干凈,地面擦凈顯現(xiàn)本色。⑥、木門:所有木門的門框、門板面擦凈。 ②、客廳:清潔內(nèi)容和房間相同,對(duì)講機(jī)干凈無(wú)灰。 ④、廚房: 水管及液化氣管擦拭無(wú)灰,內(nèi)陽(yáng)臺(tái)擦拖干凈,地面干凈。 ⑥、木門:所有木門的門框、門板面擦凈。 研究制定集中入伙時(shí)的接待工作方案、場(chǎng)景布置方案,圍繞完成任務(wù)對(duì)人員進(jìn)行合理分工,并在物資上做好充分準(zhǔn)備。設(shè)置導(dǎo)向路標(biāo),安排引導(dǎo)人員,使業(yè)主在辦理入伙手續(xù)、收樓過(guò)程中感到方便。先由發(fā)展商為業(yè)主結(jié)清購(gòu)樓手續(xù),再由管理處收取入伙費(fèi)用、簽訂公共契約,向業(yè)主發(fā)放門匙,并安排專人引導(dǎo)業(yè)主入室驗(yàn)收,對(duì)業(yè)主提出的房屋質(zhì)量方面的合理意見(jiàn),逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收記錄》四聯(lián)單上(承建商、管理處、業(yè)主、發(fā)展商各一份),并負(fù)責(zé)與承建商聯(lián)系,限期修好,保證業(yè)主按時(shí)入住。 五、管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備: 管理處設(shè)辦公室、財(cái)務(wù)室,下設(shè)三個(gè)護(hù)衛(wèi)班,一個(gè)清潔班(清潔也可外包),一個(gè)維修班及一個(gè)炊事班(炊事班應(yīng)根據(jù)各自管理處的實(shí)際情況而定),定崗定員應(yīng)根據(jù)大廈幢數(shù)和層高及崗位多少而定(以兩幢大樓并帶有地庫(kù)車場(chǎng)和單車庫(kù)的32層商住樓為例,應(yīng)配備58人。 ②、收集歸檔大廈各種資料:建筑施工圖紙、隱蔽工程資料、各種交工驗(yàn)收證書復(fù)印件、各種設(shè)備使用說(shuō)明書、合格證書復(fù)印件。 ④、起草、編定并印制大廈《業(yè)主公約》、《住戶手冊(cè)》和《裝修管理規(guī)定》。 ⑥、招聘培訓(xùn)各類管理和服務(wù)員工。 ⑧、提前進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),與地盤工作接軌,參與設(shè)備安裝調(diào)試,迅速熟悉情況。 ①、認(rèn)真清點(diǎn)、檢查、驗(yàn)收室內(nèi)和大廈的各種設(shè)施設(shè)備及有關(guān)物品,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)登記、反映、整改。 ③、布置好入伙辦公地點(diǎn),熱情接待入伙業(yè)主,負(fù)責(zé)向業(yè)主解釋《住戶手冊(cè)》、《業(yè)主公約》及管理規(guī)則,按規(guī)定收取有關(guān)費(fèi)用。 ⑤、幫助入伙業(yè)主辦理好煤氣開戶手續(xù)。⑦、管理好業(yè)主對(duì)房屋的二次裝修,確保房屋結(jié)構(gòu)完好,外貌完美統(tǒng)一。 七、人員配備、財(cái)務(wù)方案、材料計(jì)劃。 ③、建筑、水電、電梯、空調(diào)等工程項(xiàng)目的總投資表。 審批入伙方案及管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 解決管理處辦公用房地點(diǎn)和員工食宿地點(diǎn)。 二、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):(港幣) 商住樓(居民):/英尺 商住寫字樓: /英尺 寫字樓: 8元/平方米 商場(chǎng)、酒樓: 12元/平方米 三、開辦費(fèi)用預(yù)測(cè):151萬(wàn)元 入伙前員工培訓(xùn)開支:20萬(wàn)元(2500402月=20萬(wàn)元) 辦公設(shè)施:11萬(wàn)元 ①、辦公家私:2萬(wàn)元 ②、電腦兩臺(tái):(辦公室及財(cái)務(wù)室各一臺(tái)) ③、復(fù)印機(jī): ④、辦公室裝修:2萬(wàn)元(預(yù)計(jì)) ⑤、辦公用品: 清潔衛(wèi)生費(fèi)用:16萬(wàn)元 ①、垃圾筒:150個(gè),8仟元 新接樓宇的入伙 WI/JR004YGJY A/0 8/12 ②、果皮箱:10個(gè),1萬(wàn)元 ③、垃圾袋:200包, ④、垃圾房:1個(gè),6萬(wàn)元 ⑤、打臘機(jī):1臺(tái),1萬(wàn)元 ⑥、剪草機(jī):1部, ⑦、其它工具: 保安設(shè)施:30萬(wàn)元 ①、大堂監(jiān)視器:4臺(tái),6萬(wàn)元(含車場(chǎng)) ②、對(duì)講機(jī):10臺(tái),3萬(wàn)元 ③、服裝:272,9仟元 ④、報(bào)警系統(tǒng):5萬(wàn)元 ⑤、大堂崗?fù)ぃ?仟元 ⑥、車場(chǎng)崗?fù)ぃ? ⑦、警械等:9仟元 ⑧、地下車場(chǎng)設(shè)備:10萬(wàn)元 維修費(fèi)用:4萬(wàn)元 ①、對(duì)講機(jī):4臺(tái),1萬(wàn)元 ②、維修工具:12套, ③、維修設(shè)備: 員工食堂、宿舍開支:50萬(wàn)元 ①、食堂改建工程:5萬(wàn)元 ②、炊事設(shè)備:15萬(wàn)元 ③、宿舍改建工程:25萬(wàn)元 ④、家私用品:5萬(wàn)元 7、其它開辦費(fèi)用及流動(dòng)資金:20萬(wàn)元 ①、住戶、員工手冊(cè):2萬(wàn)元 ②、公共契約:1萬(wàn)元 ③、其它開辦費(fèi):7萬(wàn)元(含公關(guān)費(fèi)用) 新接樓宇的入伙 WI/JR004YGJY A/0 9/12④、流動(dòng)資金:10萬(wàn)元附2:人員配備管理處人員定崗定員總數(shù)(一)職 務(wù)定員數(shù)備 注職 務(wù)定員數(shù)備 注主 任1護(hù) 衛(wèi) 員27副 主 任1清 潔 工8助理主任1電 工5 助 理 員2電 梯 工3會(huì) 計(jì)1水(管)工2出 納1其它普工2收 銀
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