廣州市某商業(yè)大廈項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告(doc27)-財(cái)務(wù)分析-展示頁(yè)
2024-08-31 13:01本頁(yè)面
【正文】 面四層） 平均月租金（元） 400 415 430 450 470 460 480 450 430 410 450 450 450 450 出租率 20% 63% 81% 85% 93% 95% 96% 92% 90% 88% 87% 85% 85% 85% 85% 租賃費(fèi)用（萬(wàn)元） 5 33 35 36 38 39 38 40 38 36 34 38 38 38 38 租金收入（萬(wàn)元） 307 4103 5483 5963 6832 7290 7210 7208 6610 6175 5821 6241 6241 6241 6241 年份 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 商場(chǎng)（ 1至地面四層） 平均月租金（元） 450 5 5 5 5 出租率 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 租賃費(fèi)用（萬(wàn)元） 38 39 39 39 39 39 41 41 41 41 41 41 41 41 租金收入（萬(wàn)元） 6241 6553 6553 6553 6553 6553 6881 6881 6881 6881 6881 6881 6881 6881 6 續(xù)表 7東塔樓出租收入測(cè)算表 年份 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 寫(xiě)字樓 平均月租金（元） 150 出租率 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 租賃費(fèi)用（萬(wàn)元） 13 13 13 13 13 13 14 14 14 14 14 14 14 14 租金收入（萬(wàn)元） 13311 13977 13977 13977 13977 13977 14675 14675 14675 14675 14675 14675 14675 14675 平均月租金（元） 450 商場(chǎng)（ 1至 4層） 出租率 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 租賃費(fèi)用（萬(wàn)元） 38 39 39 39 39 39 41 41 41 41 41 41 41 41 租金收入（萬(wàn)元） 3931 4127 4127 4127 4127 4127 4333 4333 4333 4333 4333 4333 4333 4333 東塔小計(jì)（萬(wàn)元） 17241 18104 18104 18104 18104 18104 19009 19009 19009 19009 19009 19009 19009 19009 四、 項(xiàng)目借款還本付息分析 根據(jù)建設(shè)期每年投資額估算，本項(xiàng)目需向銀行貸款 45500萬(wàn)元用于投資。根據(jù)中國(guó)人民銀行 2020年 2月調(diào)整后的利率，五年以上的貸款年利率為 ％。本項(xiàng)目合計(jì)需支付利息 113648001元，詳見(jiàn)借款還本付息表 8。 表 9 銷(xiāo)售稅金及附加一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì) 算依據(jù) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 1 銷(xiāo)售收入 22656 36598 19606 78860 2 銷(xiāo)售稅金及附加 1391 2247 1204 4842 營(yíng)業(yè)稅 （ 1） *5％ 1133 1830 980 3943 城市維護(hù)建設(shè)稅 （ ） *7％ 79 128 69 276 教育費(fèi)附加 （ ） *3％ 34 55 29 118 防洪工程維護(hù)費(fèi) （ 1） *％ 20 33 18 71 交 易印花稅 （ 1） *％ 11 18 10 39 交易管理費(fèi) （ 1） *％ 113 183 98 394 3 土地增值稅 （ 1） *1％ 227 366 196 789 表 10 租賃稅金及附加估算一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 1 租賃收入 685530 307 4963 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 2 租賃稅金及附加 120927 54 875 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 營(yíng)業(yè)稅 （ 1） *5％ 34276 15 248 922 1185 1431 1499 1439 1463 1361 1210 1111 1174 1174 城市維護(hù)建設(shè)稅 （ ） *7％ 2399 1 17 65 83 100 105 101 102 95 85 78 82 82 教育費(fèi)附加 （ ） *3％ 1028 0 7 28 36 43 45 43 44 41 36 33 35 35 防洪工程維護(hù)費(fèi) （ 1） *％ 617 0 4 17 21 26 27 26 26 25 22 20 21 21 交易印花稅 （ 1） *％ 343 0 2 9 12 14 15 14 15 14 12 11 12 12 房產(chǎn)稅 （ 1） *12％ 82264 37 596 2213 2844 3434 3599 3453 3512 3267 2905 2667 2818 2818 8 續(xù)表 10租賃稅金及附加估算一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 1 租賃收入 23482 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 2 租賃稅金及附加 4142 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 營(yíng)業(yè)稅 （ 1） *5％ 1174 1174 1174 1233 1233 1233 1233 1233 1295 1295 1295 1295 1295 1295 1295 1295 城市維護(hù)建設(shè)稅 （ ） *7％ 82 82 82 86 86 86 86 86 91 91 91 91 91 91 91 91 教育費(fèi)附加 （ ） *3％ 35 35 35 37 37 37 37 37 39 39 39 39 39 39 39 39 防洪工程維護(hù)費(fèi) （ 1） *％ 21 21 21 22 22 22 22 22 23 23 23 23 23 23 23 23 交易印花稅 （ 1） *％ 12 12 12 12 12 12 12 12 13 13 13 13 13 13 13 13 房產(chǎn)稅 （ 1） *12％ 2818 2818 2818 2959 2959 2959 2959 2959 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3107 六、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （一）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的假設(shè)前提 本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是在對(duì)項(xiàng)目的成本收益測(cè)算的基礎(chǔ)上，按盡可能接近項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)際情況的原則設(shè)定分析的前提假設(shè)，并據(jù)此進(jìn)行計(jì)算。 租金升幅的假定 在計(jì)算本項(xiàng)目的出租收入時(shí)，根據(jù)廣州市商 業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，設(shè)定租金每五年絕對(duì)升幅為 5％。 稅費(fèi)的規(guī)定 本項(xiàng)目物業(yè)在銷(xiāo)售和出租期間預(yù)計(jì)發(fā)生的稅項(xiàng)和費(fèi)用的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)均嚴(yán)格按照政府的有關(guān)規(guī)定。折舊年限取物業(yè)產(chǎn)生收入起的年份至經(jīng)營(yíng)期最后一年（ 2020年至 2032年，共 28 年）。
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