【正文】 費(fèi)、人員工資、差旅費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)以及其他不計(jì)入固定資產(chǎn)和無(wú)形資 產(chǎn)購(gòu)建成本的費(fèi)用金額入帳； 籌建期間匯兌損失，按照企業(yè)在籌建期間的實(shí)際發(fā)生額入帳； 遞延投資損失，按照投出資產(chǎn)的實(shí)際作價(jià)與帳面價(jià)值之間的差額入帳； 其他遞延支出，按照實(shí)際發(fā)生的有關(guān)支出入帳。沒(méi)有規(guī)定期限的，按照預(yù)計(jì)的受益期或者不少于 10年的期限分期平均攤銷(xiāo)。 投資人投入的無(wú)形資產(chǎn)，按照合同、協(xié)議或者企業(yè)申請(qǐng)書(shū)中所列金額以及由企業(yè)負(fù)擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用入帳； 購(gòu)入的無(wú)形資產(chǎn)，按照實(shí)際支付的價(jià)款入帳。 三十一、 雖已交付使用但尚未辦理竣工決算的工程，一般自交付使用之日起，按照工程預(yù)算、造價(jià)或者工程成本等資料，估價(jià)轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，并按照本制度第二十七條的規(guī)定計(jì)算折舊；竣工決算辦理完畢之后，應(yīng)當(dāng)按照決算數(shù)調(diào)整原估價(jià)和已計(jì)折舊。 工程交付使用前因進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)發(fā)生的凈支出，計(jì)入工程成本。 企業(yè)在籌建期間購(gòu)入或投入不需要安裝的設(shè)備，也可以通過(guò)在建工程核算?；I建期間在一年以上、工程項(xiàng)目較多且工程支出較大的，可以分項(xiàng)目進(jìn)行核算。 二十九、 本企業(yè)的在建工程包括施工前期準(zhǔn)備、正在施工中和雖已完工但尚未交付使用的建筑工程和安裝工程。在企業(yè)工程施工中發(fā)生的固定資產(chǎn)清理凈損益，應(yīng)當(dāng)計(jì)入有關(guān)工程成本。在企業(yè)工程施工中發(fā)生的固定資產(chǎn)盤(pán)盈或者盤(pán)虧，應(yīng)當(dāng)計(jì)入有關(guān)工程成本。盤(pán)存數(shù)如果與帳面記錄不符，應(yīng)當(dāng)于查明原因后及時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，一般在年終結(jié)帳前處理完畢。以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)的累計(jì)折舊，應(yīng)當(dāng)另行核算。房屋建筑物以外的長(zhǎng)期閑置未用的固定資產(chǎn)，不計(jì)折舊。在籌建期間使用，但與工程施工不直接有關(guān)的固定資產(chǎn)的折舊，應(yīng)當(dāng)計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)。 因 擴(kuò)充、更換、翻新和技術(shù)改造增加價(jià)值而調(diào)整原價(jià)的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)調(diào)整后原價(jià)、已計(jì)折舊、估計(jì)殘值和尚可使用年限計(jì)算折舊。 固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)自投入使用月份的次月起，按月計(jì)算折舊；停止使用的固定資產(chǎn)，自停止使用月份的次月起，停止計(jì)算折舊。固定資產(chǎn)的折舊率根據(jù)固定 中國(guó)最大管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 64 頁(yè) 資產(chǎn)的原價(jià)、估計(jì)殘值和使用年限計(jì)算確定。 二十七、 固定資產(chǎn)的折舊采用直線法。 因擴(kuò)充、更換、翻新和技術(shù)改造而增加價(jià)值的固定資產(chǎn)，按照所發(fā)生的有關(guān)支出增加固定資產(chǎn)原價(jià)。 接受捐贈(zèng)取得的固定資產(chǎn)，以按照本制度的規(guī)定確定的價(jià)格加由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸、裝卸、保險(xiǎn)等費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅金作為原價(jià)；如系舊的固定資產(chǎn)，還應(yīng)按新舊程度估計(jì)累計(jì)折舊。 自制、自建的固 定資產(chǎn)，以制造、建造過(guò)程中的實(shí)際支出作為原價(jià)。 投資人投入的固定資產(chǎn)，以合同、協(xié)議或者企業(yè)申請(qǐng)書(shū)和驗(yàn)收清單中所列金額加由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸、裝卸、保險(xiǎn)等費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅金作為原價(jià)。以融資租賃方式租入的固定資產(chǎn)在未取得所有權(quán)之前，應(yīng)當(dāng)另行核算；以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在輔助性備查帳中登記，并在資產(chǎn)負(fù)債表的附注中予以說(shuō)明。 撥付所屬資金應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際撥付的金額或者實(shí)物、無(wú) 形資產(chǎn)等的帳面價(jià)值登記入帳。長(zhǎng)期投資應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中單列項(xiàng)目反映。 盤(pán)盈的存貨，一般應(yīng)當(dāng)相應(yīng)沖減有關(guān)費(fèi)用；盤(pán) 虧或者毀損的存貨，在扣除過(guò)失人或者保險(xiǎn)公司等的賠款和殘料價(jià)值之后，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)計(jì)入有關(guān)費(fèi)用；其中，由于非常原因造成的凈損失，計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出。 二十二、 存貨需定期盤(pán)點(diǎn)，每月盤(pán)點(diǎn)一次。 二十一、 存貨的核算，一般采用永續(xù)盤(pán)存制。 委托外單位加工完成的存貨，以實(shí)際耗用的原材料或者半成品成本 加加工、運(yùn)輸、裝卸和保險(xiǎn)等費(fèi)用以及應(yīng)繳納的稅金作為實(shí)際成本。 購(gòu)入的存貨，以買(mǎi)價(jià)加運(yùn)輸、裝卸、保險(xiǎn)等費(fèi)用、運(yùn)輸途中的合理?yè)p耗、入庫(kù)前的挑選整理費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅金作為實(shí)際成本；購(gòu)入的商品以買(mǎi)價(jià)和應(yīng)繳納的稅金作為實(shí)際成本。 對(duì)于壞帳的確認(rèn)，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。實(shí)際發(fā)生的壞帳應(yīng)當(dāng)與壞帳準(zhǔn)備先行沖抵。年末應(yīng)當(dāng)計(jì)提的壞帳準(zhǔn)備數(shù)額如果高于已提壞帳準(zhǔn)備的帳面余額，可以按其差額補(bǔ)提足額；如果低于已提壞帳準(zhǔn)備的帳面余額，應(yīng)當(dāng)按其差額相應(yīng)調(diào)減壞帳準(zhǔn)備的帳面余額。 企業(yè)計(jì)提壞帳準(zhǔn)備，可于年度終了按照應(yīng)收帳款、應(yīng)收票據(jù)等應(yīng)收款項(xiàng)，計(jì)提不超過(guò) 3%的壞帳準(zhǔn)備。 有價(jià)證券的股 利或者利息收入，以及有價(jià)證券售出或到期時(shí)所收到的款項(xiàng)與其帳面成本和已登記入帳的應(yīng)收股利或者應(yīng)計(jì)利息之間的差額，應(yīng)當(dāng)作為投資損益計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出或者營(yíng)業(yè)外收入。 十八、 有價(jià)證券包括準(zhǔn)備在一年以?xún)?nèi)變現(xiàn)的股票和債券，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際支付的款項(xiàng)登記入帳。 對(duì)于自年度資產(chǎn)負(fù)債表日起一年以上的應(yīng)收款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在年度資產(chǎn)負(fù)債表長(zhǎng)期投資類(lèi)下單列項(xiàng)目反映。 第四章 流動(dòng)資產(chǎn) 十六、 本企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、銀行招待存款、有價(jià)證券，應(yīng)收和預(yù)付款項(xiàng)以及存貨等。 各種帳簿應(yīng)當(dāng)根據(jù)審核無(wú)誤的原始憑證、記帳憑證或者憑證匯總表等登記，做到登記及時(shí)，內(nèi)容完整，數(shù)字準(zhǔn)確，摘要清楚。原始 憑證經(jīng)審核無(wú)誤，才能據(jù)以填制記帳憑證。 十四、 企業(yè)每發(fā)生一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，都應(yīng)當(dāng)取得或者填制原始憑證。 十二、 本企業(yè)以人民幣作為記帳本位幣。如果有必要變更，一般應(yīng)當(dāng)自新的會(huì)計(jì)年度開(kāi)始時(shí)變更，并在變更年度的會(huì)計(jì)報(bào)告中予以說(shuō)明。支出的效益及于一個(gè)以上（不含一個(gè)）會(huì)計(jì)年度的，應(yīng)當(dāng)作為資本支出；支出的效益僅及于本會(huì)計(jì)年度的，應(yīng)當(dāng)作為收益支出。除另有規(guī)定者外，企業(yè)不得自行調(diào)整財(cái)產(chǎn)的帳面價(jià) 值。同一會(huì)計(jì)期間所取得的收入以及與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會(huì)計(jì)期間登記入帳。凡是本期已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生的費(fèi)用，不論款項(xiàng)是否在本期收回，都應(yīng)當(dāng)作為本期的收入和費(fèi)用入帳；凡是不屬于本期的收入和費(fèi)用，即使款項(xiàng)已在本期收付，也不應(yīng)作為本期的收入和費(fèi)用處理。 五、 企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，做到記錄準(zhǔn)確，內(nèi)容完整，方法正確，手續(xù)齊備，符合時(shí)限。 第二章 會(huì)計(jì)核算原則 三、 本企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作應(yīng)當(dāng)符合中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和本制度的規(guī)定。 中國(guó)最大管理資源中心 第 1 頁(yè) 共 64 頁(yè) ***物業(yè)公司 財(cái)務(wù)內(nèi)控制度規(guī)范 中國(guó)最大管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 64 頁(yè) 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 64 頁(yè) ***物業(yè)公司會(huì)計(jì)制度 第一章 總 則 一、 為了加強(qiáng)本企業(yè)的會(huì)計(jì)工作，維護(hù)本企業(yè)及其投資人等有關(guān)方面的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)外商投資企業(yè)的法律、法規(guī)，制定本制度。 二、 根據(jù)《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和有關(guān)的補(bǔ)充規(guī)定，結(jié)合企業(yè)的具體情況，制定本企業(yè)的會(huì)計(jì)制度。 四、 企業(yè)的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)劃分會(huì)計(jì)期間（月、季、年）。 六、 本企業(yè)根據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則記帳。 七、 企業(yè)收入和費(fèi)用的計(jì)算應(yīng)當(dāng)相互配合。 八、 企業(yè)的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際成本核算。 九、 企業(yè)應(yīng)當(dāng)劃分資本支出和收益支出的界限。 十、 企業(yè)的會(huì)計(jì)核算方法，前后各期應(yīng)當(dāng)一致，不得隨意變更。 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 64 頁(yè) 第三章 記帳與帳簿 十一、 本企業(yè)采用借貸復(fù)式記帳法。 十三、 本企業(yè)的記帳文字為中文。各種原始憑證必須內(nèi)容真實(shí)、完整，手續(xù)齊備，數(shù)字準(zhǔn)確。 十五、 本企業(yè)設(shè)置日記帳、總分類(lèi)帳和明細(xì)分類(lèi)帳三種主要帳簿以及各種必要的輔助性帳簿。 各種帳簿中的記錄，如需更正，必須嚴(yán)格按照會(huì)計(jì)人員工作規(guī)則進(jìn)行。 現(xiàn)金、銀行存款、有價(jià)證券分別核算；應(yīng)收款項(xiàng)，按照應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收帳款、應(yīng)收短期貸款和其他應(yīng)收款等分別核算；預(yù)付款項(xiàng)，按照預(yù)付貨 款（預(yù)付定金）、預(yù)交所得稅和待攤費(fèi)用等分別核算；存貨按照商品、原材料、物料用品、包裝物和低值易耗品等分別核算。 十七、 現(xiàn)金和銀行存款設(shè)置日記帳，按照業(yè)務(wù)發(fā)生順序逐日逐筆進(jìn)行登記；有多種貨幣的還應(yīng)按不同的貨幣分別設(shè)帳登記。實(shí)際支付的款項(xiàng)含有已宣告發(fā)放的股利或者應(yīng)計(jì)利息的，應(yīng)將這部分股利或者利息金額作為暫付款項(xiàng)，通過(guò)其他應(yīng)收款帳戶(hù)核算。 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 64 頁(yè) 十九、 應(yīng)收和預(yù)付款項(xiàng)按照不同貨幣分別設(shè)帳登記。 壞帳準(zhǔn)備應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中作為應(yīng)收款項(xiàng)的減項(xiàng)單獨(dú)反映。 企業(yè)的壞帳損失，計(jì)入管理費(fèi)用。已經(jīng)確認(rèn)的壞帳，以后如果收回，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)增壞帳準(zhǔn)備或者沖減管理費(fèi)用。 二十、 存貨應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際成本登記入帳。 自制、自產(chǎn)或者自行開(kāi)采的存貨，以制造、生產(chǎn)或者開(kāi)采過(guò)程中的各項(xiàng)實(shí)際支出作為實(shí)際成本。 盤(pán)盈的存貨，按照原實(shí)際成本或者同類(lèi)存貨的實(shí)際成本入帳。 領(lǐng)用或者發(fā)出的商品、原材料、自制半成品和產(chǎn)成品等，采用先進(jìn)先出法確定其實(shí)際成本；低值易耗品和周轉(zhuǎn)使用的包裝物在領(lǐng)用后采用一次攤銷(xiāo)法，企業(yè)于投入生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)一次大量領(lǐng)用的低值易耗品，可以作為其他資產(chǎn)核算。盤(pán)存數(shù)如果與帳面記錄不符，應(yīng)當(dāng)于查明原因后及時(shí)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，一般在年終結(jié)帳前處理完畢。 第五章 長(zhǎng)期投資 中國(guó)最大管理資源中心 第 6 頁(yè) 共 64 頁(yè) 二十三、 本企業(yè)的長(zhǎng)期投資，是指向其他單位投出的期限在一年以上的資金，包括直接向其他單位投出的現(xiàn)金，實(shí)物和無(wú)形資產(chǎn)，以及購(gòu)入的不準(zhǔn)備在一年以?xún)?nèi)變現(xiàn)的股票和債券。 二十四、 撥付獨(dú)立核算，不獨(dú)立納稅的附屬企業(yè)的資金，應(yīng)通過(guò)撥付所屬資金進(jìn)行核算，在資產(chǎn)負(fù)債表長(zhǎng)期投資類(lèi)下單列項(xiàng)目反映。 第六章 固定資產(chǎn)和在建工程 二十五、 企業(yè)的固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中單列項(xiàng)目反映。 二十六、 固定資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照原價(jià)登記入帳。 購(gòu)入的固定資產(chǎn)，以買(mǎi)價(jià)加運(yùn)輸、裝卸、保險(xiǎn)等費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅金作為原價(jià)。 以融資租賃方式租入的固定資產(chǎn)，以合同規(guī)定的價(jià)款加由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸、裝卸、保險(xiǎn)等費(fèi)用和應(yīng)繳納的稅金作為原價(jià)；合同規(guī)定的價(jià)款中包含了價(jià)款利息和手續(xù)費(fèi)的，一般應(yīng)將利息和手續(xù)費(fèi)從原價(jià)中扣除；如融資租入的固定資產(chǎn)價(jià)值不大且期限不長(zhǎng)，利息和手續(xù)費(fèi)也可不單獨(dú)核算。 盤(pán)盈的固定資產(chǎn)，以重置完全成本作為原價(jià)，并按新舊程度 估計(jì)累計(jì)折舊。 需要安裝的固定資產(chǎn)，其安裝費(fèi)用一并計(jì)入原價(jià)。 固定資產(chǎn)的應(yīng)計(jì)折舊額按照固定資產(chǎn)的原價(jià)和分類(lèi)折舊率計(jì)算。估計(jì)殘值為原價(jià)的 10%。固定資產(chǎn)折舊足額后，仍可繼續(xù)使用的，不再計(jì)算折舊；提前報(bào)廢的，不補(bǔ)計(jì)折舊。籌建期間用于本企業(yè)工程施工的固定資產(chǎn)，可以在工程竣工時(shí)一次，也可以在工程施工期間按期計(jì)算折舊，并計(jì)入有關(guān)工程成本。以融資租賃方式租入的固定資產(chǎn)以及以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)計(jì)算折舊。 累計(jì)折舊應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中作為固定資產(chǎn)的減項(xiàng)單獨(dú)反映。 二十八、 固定資產(chǎn)每年盤(pán)點(diǎn)一次。盤(pán)盈的固定資產(chǎn)，按原價(jià)扣除估計(jì)累計(jì)折舊后，計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入；盤(pán)虧的固定資產(chǎn)，按原價(jià)扣除累計(jì)折舊和過(guò)失人或者保險(xiǎn)公司等的賠款后，計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出。 由于出售、報(bào)廢或者毀損等原因而發(fā)生的固定資產(chǎn)清理凈損益，應(yīng)當(dāng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出或者營(yíng)業(yè)外收入。 籌建期間發(fā)生的與工程不直接有關(guān)的固定資產(chǎn)盤(pán)盈、盤(pán)虧和清理凈損益，以及由于非常原因而造成的固定資產(chǎn)清理凈損失，應(yīng)當(dāng)計(jì)入開(kāi)辦費(fèi)。在建工程應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算，并在資產(chǎn)負(fù)債表中單列項(xiàng)目反映。 在建工程應(yīng)當(dāng)按照下列方法登記入帳： 工程用材料，比照本制度第二十條的規(guī)定； 待安裝設(shè)備，比照本制度第二十六條的規(guī)定； 預(yù)付工程款，按照預(yù)付的工程款項(xiàng)； 工程管理費(fèi)，按照實(shí)際 發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用；