昆明市商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查報告(22頁)-市場調(diào)研-展示頁
2024-08-29 10:04本頁面
【正文】 各類型商業(yè)物業(yè)情況 根據(jù)商 業(yè)物業(yè)類型的不同，我們將對其進行分類對比研究 A、 一環(huán)路以內(nèi)的臨街獨立鋪面 （正義路、東風西路、南屏街、 青年路 ） ○ 1 供給總量情況 ? 該類商業(yè)物業(yè)的供給總量大致為 44138 平方米 ? 其該商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營面積大致為 8— 5000 平方米之間 （巴黎春天的經(jīng)營面積為 5000 平方米） ，其主力面積在 60— 80 平方米左右 ? 從經(jīng)營的鋪面的面積看，南屏街、正義路的鋪面面積相對較大，而東風西路和青年路的面積相對較小，這可能以鋪面臨街的不同 、經(jīng)營項目的不同 有一定 關(guān)系。另外，青年路的鋪面雖然租金較高，但是由于街道的改建，其人流量也在相對減少 ， 商業(yè)街的氣氛也沒有以前濃厚，相比正義路則保持著較強的商業(yè)氛圍。 400123456出租 出售 ○ 4 商鋪的空置情況 ? 調(diào)查的商業(yè)物業(yè)空置較高的是 青年路臨街的商鋪，空置了15%，而南屏街沒有空置鋪面，東風西路和正義路均空置5%。 商業(yè)物業(yè) 經(jīng)營面積范圍（ M2） 主力面積（ M2） 租價 （元 /月 /M2） 空置率 東風西路 10— 5000 65 260 5% 南屏街 50— 120 80 300 0% 青年路 24— 400 60 400 15% 正義路 8— 200 80 350 5% ○ 5 租方市場與賣方市場的比較分析 ? 從商業(yè)物業(yè)的調(diào)查看來，這些鋪面幾乎都是以租方市場為主，對賣方市場幾乎沒有。 B、 小區(qū)內(nèi)鋪面 （ 北辰小區(qū)、 江東花城、梁源 小區(qū) 、中林 錦苑 ） ○ 1 供給總量情況 ? 該類商業(yè)物業(yè)的供給總量大致 為 22820 平方米 ? 其該商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營面積大致為 15— 356 平方米之間，其主力面積在 25— 135 平方米左右 ? 從經(jīng)營的鋪面的面積看，江東花城、中林錦苑的鋪面面積相對較大，而北辰小區(qū)和梁源小區(qū)的面積相對較小，這可能以居住小區(qū)的住戶質(zhì)量、經(jīng)營項目的不同有一定關(guān)系。 可以看出 小區(qū)內(nèi)的鋪面價格主要以居民的數(shù)量、質(zhì)量和樓盤的品質(zhì)有較大關(guān)系。 ? 小區(qū)的鋪面產(chǎn)權(quán)者對物業(yè)的銷售方式是以出售為主，出租的相對較少，這主要是因為開發(fā)商要將物業(yè)的資金回收，取得銷售利潤，而自己不愿意做 經(jīng)營管理者。 ? 從商鋪的空置情況看來， 梁源小區(qū)鋪面較少，主要是因為該小區(qū)的鋪面格局較小、且小區(qū)周邊人口較多、社區(qū)較 成熟，而中林錦苑和北辰、江東等小區(qū)的人口質(zhì)量相對較高，但是商鋪的格局較大，且為出售方式，其總價較高投資較大，而且社區(qū)也不是太成熟，因此有一定的影響。 C、 獨立商業(yè) 區(qū) 鋪面 （ 螺螄灣商場、雙龍商場 ） ○ 1 供給總量情況 ? 該類商業(yè)物業(yè)的供給總量大致為 279800 平方米 ? 其該商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營面積大致為 — 350 平方米之間，其主力面積在 27— 70 平方米左右 ? 從經(jīng)營的鋪面的面積看，雙龍橋的鋪面面積相對較大，而螺螄灣 的面積相對較小，這可能以 兩個商業(yè)區(qū)的經(jīng)營項目和經(jīng)營品質(zhì)有關(guān)系?？梢钥闯?該商業(yè)區(qū) 鋪面 的 價格主要以 人流量、和商鋪樓層 有較大關(guān)系。 ? 做為昆明市的特殊商業(yè)區(qū)的鋪面，產(chǎn)權(quán)所有者對物業(yè)的銷售方式都定為了出租，這更能說明了這些商業(yè)物業(yè)的保值和升值潛力，而對使用經(jīng)營者來說對臨街鋪面的租用可能更靈活一些，也能相對節(jié)約一部分較大的經(jīng)營投資資金 。 ? 從商鋪的空置情況看來，主要空置的商鋪是分布在樓層較高的 場地，這是因為商鋪的第一層人流較大，較好經(jīng)營，而二、三層以上的人流量較少，經(jīng)營效果較差，因此 部分商鋪有所空置。 D、 獨立商場 （柏聯(lián)百盛、福林廣場、 金碧輝煌、鴻城廣場 ） ○ 1 供給總量情況（數(shù)量、經(jīng)營面積） ? 該類商業(yè)物業(yè)的供給總量大致為 平方米 ? 其該商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營面積大致為 15— 300平方米之間， （但是 金碧輝煌 、 鴻城廣場 可根據(jù)客戶要求分割） 其主力面積在16— 100 平方米左右 ? 從 固定格局的 經(jīng)營的鋪面的面積看， 柏聯(lián)百盛的鋪面面積相對較大，而福林廣場 的面積相對較小， 而 金碧輝煌 、 鴻城廣場 都可根據(jù)客戶要求進行面積格局 分割，由此看來，不同的商場商業(yè)經(jīng)營方式對銷售供給也是不同的?？梢钥闯?商場的 鋪面價格主要是以購物的人流量和鋪面的所在樓層有較大關(guān)系。 ? 調(diào)查的幾大商場鋪面，產(chǎn)權(quán)所有者（開發(fā)商）對物業(yè)的銷售方式有出租和產(chǎn)權(quán)出售，因為開發(fā)商要對資金回收，取得利潤，但又怕經(jīng)營者有損自己的形象，因此引進商場的經(jīng)營管理者對其銷售的產(chǎn)權(quán)商鋪進行統(tǒng)一經(jīng)營，但對有些鋪面則是對經(jīng)營者直接出租。 鴻城廣場由 于被一集團整體購買，因此從銷售來講是無空置，但是對買家來講其經(jīng)營和返租情況都很差欠。 另外同商場的經(jīng)營方式、商業(yè)氛圍也有較 大的影響。 二、 商業(yè)物業(yè)的消費群體界定 消費群體構(gòu) 成 從調(diào)查的商業(yè)物業(yè)來看，其商業(yè)物業(yè)供給類型大致可分為四類： 一環(huán)路以內(nèi)的臨街獨立鋪面 、 小區(qū)內(nèi)鋪面、獨立商業(yè)鋪面 、 獨立商場 。 ○ 2 、 小區(qū)內(nèi)鋪面 消費群體 ? 主要是以居家為主的消費群體，其消費的多為 生活日用小件和耗費品，其購賣的量較小，商鋪也為零售，其消費群體較單一，范圍較小。 ○ 4 、 獨立商場 消費群體 ? 主要是以家
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