【正文】 序文件《提供給業(yè)主（客戶）的文件的控制》進(jìn)行控制。 辦理入伙手續(xù)的工作現(xiàn)場應(yīng)張貼入伙公告和明確的指示標(biāo)識，并指定專人負(fù)責(zé)業(yè)主（客戶）辦理入伙手續(xù)時的各類咨詢和引導(dǎo)，以便于業(yè)主（客戶）辦理各項(xiàng)手續(xù)。 入伙工作 計(jì)劃應(yīng)由物業(yè)管理部經(jīng)理批準(zhǔn)。 經(jīng)營部負(fù)責(zé)制定入伙預(yù)交費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。 機(jī)電工程部負(fù)責(zé)入伙管理中必要的維修服務(wù)。 3 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素 GB/T19002ISO9002 4 相關(guān)文件 質(zhì)量手冊第 章、 章、 章 物業(yè)的驗(yàn)收程序 業(yè)主（客戶）維修安裝服務(wù) 物業(yè)裝修管理 提供給業(yè)主（客戶）的文件的控制 物業(yè)管理費(fèi)用收取 5 職責(zé) 物業(yè)管理部負(fù)責(zé)入伙管理中的主要事務(wù)。 9 支持性文件和記錄 竣工資料記錄 物業(yè)驗(yàn)收交接記錄表 1 目的 本程序明確了對物業(yè)的入伙管理實(shí)施控制的職責(zé)、方法和要求，以確保業(yè)主（客戶）準(zhǔn)確而有秩序的入住。 設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合， 檢查結(jié)果記錄在《驗(yàn)收 交接記錄表》中。 設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收，要做到符合如下幾點(diǎn)： 設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量符合 。 8 驗(yàn)收過程中不合格的處理 對在預(yù)驗(yàn)收中未達(dá)到要求的設(shè)備 ,整改落實(shí)實(shí)施后 , 驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查、驗(yàn)證并在《整改報告》中記錄結(jié)果，整改合格后進(jìn)行正式的驗(yàn)收。 驗(yàn)收小組要填寫物業(yè)竣工資料驗(yàn)收記錄 ,填寫物業(yè)的交接記錄。 驗(yàn)收小組對不合格的設(shè)備、設(shè)施 ,寫出書面報告 , 上呈總公司及監(jiān)理公司 ,解決記錄在交接記錄中。 7 對物業(yè)驗(yàn)收后的處理 驗(yàn)收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項(xiàng)的驗(yàn)收報告。 在預(yù)驗(yàn)收過程中 ,檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備及與設(shè)計(jì)要求不符的設(shè)備 ,提出書面《整改報告》返回開發(fā)商。 驗(yàn)收的實(shí)施 驗(yàn)收小組在預(yù)驗(yàn)收過程中，按專業(yè)分工及標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃、 設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。 驗(yàn)收小組編制驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)， 由開發(fā)商及承建商向物業(yè)管理公司進(jìn)行驗(yàn)收和移交工作。 6 實(shí)施程序 驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作 驗(yàn)收小組根據(jù)開發(fā)商提供的竣工圖紙 ,按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃。 驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求，對清單上的設(shè)備， 按規(guī)格型號、容量，按設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，對設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖的驗(yàn)收。 驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對本公司所承接的物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收并向公司各業(yè)務(wù)管理部門辦理移交工作。 物業(yè)管理公司 接到開發(fā)商物業(yè)竣工驗(yàn)收的通知報告后。 2 適用范圍 適用于公司所承接的每個物業(yè)的驗(yàn)收。 修改后的物業(yè)管理方案按 發(fā)放，并收回作廢章節(jié)，統(tǒng)一銷毀，作廢的原件加蓋 “作廢”章后保存一份。在實(shí)施過程需修改時，由修改提出人員提出書面申請，交物業(yè)管理處主管批準(zhǔn)后，由物業(yè)管理處進(jìn)行修改。物業(yè)管理方案為公司受控文件，應(yīng)在發(fā)放的文件上加蓋紅色受控標(biāo)識，發(fā)放前有物業(yè)管理項(xiàng)目小組確定發(fā)放范圍，發(fā)放時有接收人簽字，發(fā)放的記錄方式參考程序文件 CPM OP028《運(yùn)作程序文件的控制》。 定稿的物業(yè)管理方案提交總經(jīng)理進(jìn)行審批。 物業(yè)管理方案的審批和發(fā)放。 a. 6) 本區(qū)物業(yè)的支持性業(yè)務(wù)過程描述： 采購管理； 標(biāo)識和可追溯性管理； 人員培訓(xùn)管理； 文件和記錄的管理。物業(yè)管理方案文件的格式參見運(yùn)作程序文件格式。即： a. 物業(yè)管理部 /沙河管理部將提供物業(yè)維護(hù)、清潔、綠化管理的要求； b. 機(jī)電工程部將提供有關(guān)物業(yè)機(jī)電設(shè)備的控制管理要求； c. 消防治安部將提供有關(guān)物業(yè)消防治安的管理要求； d. 電梯維修中心將提供 電梯維護(hù)保養(yǎng)的管理要求。 物業(yè)管理方案的編制 物業(yè)管理項(xiàng)目小組在編制方案時應(yīng)考慮： a. 物業(yè)發(fā)展商的要求； b. 業(yè)主委員會的要求（必要時）； c. 國家 /政府的法規(guī)要求。 6 實(shí)施程序 物業(yè)管理方案的提出 公司在新接收物業(yè)管理項(xiàng)目時，將制訂物業(yè)管理方案以保證滿足業(yè)主（客戶）的 要求。 物業(yè)管理部、沙河管理部、機(jī)電工程部、消防治安部、電梯維修中心負(fù)責(zé)提供物業(yè)管理方案的輸入，參與物業(yè)管理方案的制定。 2 使用范圍 適用寫字樓管理、工業(yè)廠房管理、停車場管理、商場管理、住宅管 理等方案的制定。 合同原件由經(jīng)營部保存，保存期限為長期。如未獲通過，則按上述 程序重新評審。 對于已成立了業(yè)主管委會的，由經(jīng)營部將已形成的合同修改方案報業(yè)主管委會討論通過，如未獲通過，則按上述 程序 評審。 當(dāng)合同發(fā)生修改時，由經(jīng)營部將修改方案交經(jīng)理辦公會討論評審，形成合同修改方案，并作好書面評審記錄。 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)辦理業(yè)主（客戶）繳費(fèi)手續(xù)。 經(jīng)營部根據(jù)市場情況、成本預(yù)測及有關(guān)規(guī)定確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 3 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素 GB/T19002ISO9002 4 相關(guān)文件 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 《業(yè)主公約》 《深圳市物價局關(guān)于收取物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》 《深圳市物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)》 《物業(yè)管理費(fèi)用的收取》 《大廈入伙的管理》 5 職責(zé) 經(jīng)營部負(fù)責(zé)物業(yè)管理合同的簽訂 物業(yè)管理處負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)交接、驗(yàn)收、服務(wù)跟蹤手續(xù) 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)用的收取 6 實(shí)施程序 根據(jù)相關(guān)文件和物業(yè)管理方案的具體要求，由經(jīng)營部起草物業(yè)管理合同方案，其中包括雙方責(zé)權(quán)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任等內(nèi)容。 6 記錄 正式合同 物業(yè)管理方案 合同磋商備忘錄 評審記錄（見質(zhì)量手冊 合同評審） 合同修改備忘錄 1 目的 本程序明確了本公司與業(yè)主（客戶）簽定物業(yè)管理合同的工作流程，以保證合同的需求已明確并為雙方所接受，公司具有滿足合同需求的能力。 合同簽署后正本及副件由經(jīng)營部保管，副本給財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部及其它有關(guān)部門保管，具體參見《質(zhì)量記錄控制程序》。 合同的簽訂與公證 合同文本達(dá)成一致意見后，由經(jīng)營部聯(lián)系雙方舉行簽署儀式，合同由總經(jīng)理與委托方簽署并加蓋公章。 修改方式可分為兩種情況。 當(dāng)簽訂好的委托物業(yè)管理合同需要修改時，經(jīng)委托方與管理方協(xié)商一致后方可對原合同進(jìn)行修改。 根據(jù)委托方的意見，由總經(jīng)理組織公司有關(guān)部門和人員進(jìn)行討論，并決定是否繼續(xù)磋商并提出修改意見。 合同的磋商由投標(biāo)小組組織，必要時可派物業(yè)管理部、機(jī)電工程部、財(cái)務(wù)部及法律顧問參加。 由以經(jīng)營部為主的投標(biāo)小組負(fù)責(zé)搜集有關(guān)部門對《物業(yè)管理方案》和《物業(yè)管理合同書》草本的意見，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修改。 投標(biāo)小組與物業(yè)管理委托方保持密切聯(lián)系，索取該物業(yè)盡量全面的資料，掌握委托方的基本要求，向委托方遞交物業(yè)管理投標(biāo)申請書。 5 實(shí)施程序 《委托物業(yè)管理合同》的起草 當(dāng)公司準(zhǔn)備參與新的物業(yè)管理項(xiàng)目，實(shí)施投標(biāo)以及延長原有物業(yè)的管理期之前，由公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織有關(guān)人員對標(biāo)書或項(xiàng)目進(jìn)行評審，明確公司是否參與投標(biāo)或延長管理期。 總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織物業(yè) 管理方案和物業(yè)管理委托合同書的評審。 消防治安部負(fù)責(zé)對消防安全、治安、車輛管理?xiàng)l例進(jìn)行審查。 機(jī)電工程部負(fù)責(zé)對設(shè)備運(yùn)行、維修管理?xiàng)l款進(jìn)行審查。 3 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素 GB/T19002ISO9002 4 職責(zé) 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)與委托方保持聯(lián)系，審查項(xiàng)目有關(guān)資料（或意向書），建立以經(jīng)營部為主的投標(biāo)小組，并任命組長，批準(zhǔn)與委托方簽訂合同。 深圳市中航物業(yè)管理有限公司 程序文件 編號： CPMOP001 版號： 2021A 生效日期： 質(zhì)量體系文件控制 批準(zhǔn)： 審核： 擬制： 1 目的 對物業(yè)管理委托方的要求及公司提供服務(wù)的能力進(jìn)行綜合評審，保證合同簽訂過程中各部門各負(fù)其責(zé)，為合同順利執(zhí)行創(chuàng)造條件。 2 適用范 圍 適用于公司新承接物業(yè)項(xiàng)目及合同期滿物業(yè)項(xiàng)目委托管理合同的簽訂。 投標(biāo)小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目資料的整理。 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對管理收支預(yù)算情況進(jìn)行審查。 物業(yè)管理部負(fù)責(zé)對清潔衛(wèi)生、綠化、建筑物管理等條款的審查。 經(jīng)理部負(fù)責(zé)合同及有關(guān)資料的搜集整理。在公司明確參與投標(biāo)或延長管理期后，由公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組建以經(jīng)營部為主的新項(xiàng)目投標(biāo)小組或續(xù)簽項(xiàng)目工作組，并任命組長。 投標(biāo)小組在 完成資料分析，實(shí)地考察，并獲允許參與投標(biāo)后，制定《物業(yè)管理方案》和《物業(yè)管理合同書》草本。 合同的磋商 投標(biāo)小組與委托方聯(lián)系約定時間進(jìn)行磋商，并制定磋商計(jì)劃。 合同的磋商應(yīng)形成備忘錄，記錄討論的情況和修改的意見。 由總 經(jīng)理決定繼續(xù)磋商的，由投標(biāo)小組聯(lián)系，直到達(dá)成一致意見，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)形成合同文本。修改內(nèi)容應(yīng)形成合同修改備忘錄，由經(jīng)營部與合同一起保存。第一種情況是將修改內(nèi)容作為合同附件，經(jīng)雙方簽定蓋章后同原合同一起使用；另一種情況是重新簽訂新的合同，同時將原合同作廢。 合同雙方認(rèn)為有必要公證的由經(jīng)營部辦 理有關(guān)手續(xù)。 對未中標(biāo)的項(xiàng)目，不進(jìn)行合同評審，其全套投標(biāo)資料由經(jīng)理部負(fù)責(zé)保存。 2 適用范圍 本程序適用于經(jīng)營部、財(cái)務(wù)部和住宅管理處關(guān)于物業(yè)管理合同的簽訂。 物業(yè)管理合同方案經(jīng)經(jīng)理辦公會討論評審后，確定正式 物業(yè)管理合同，并作書面評審記錄。 經(jīng)營部同業(yè)主（客戶）正式簽定住宅物業(yè)管理合同。 物業(yè)管理處負(fù)責(zé)與業(yè)主（客戶）進(jìn)行房產(chǎn)交接并辦理相關(guān)手續(xù)。 對于已成立了業(yè)主管委會的和未成立業(yè)主管委會的將按以下程序運(yùn)作。 對于未成立業(yè)主管委會的，由經(jīng)營部將已形成的合同修改方案征求業(yè)主意見，按多數(shù)人同意，則為通過辦理。 將已獲通過的合同修改方案，以書面形式確認(rèn)，經(jīng)營部負(fù)責(zé)將更改后合同發(fā)至相關(guān)部門。 7 質(zhì)量記錄 物業(yè)管理合同 合同評審記錄 1 目的 本程序規(guī)定了制定物業(yè)管理方案實(shí)施質(zhì)量控制的職責(zé)、方法和要求，以保證制定的物業(yè)管理方案符合法律法規(guī)的要求和滿足業(yè)主／委托方的服務(wù)需求。 3 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素 GB/T19002ISO9002 4 相關(guān)文件 質(zhì)量手冊第 章質(zhì)量體系 《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》 《深圳市建設(shè)安全文明小區(qū)五條標(biāo)準(zhǔn)》 5 職責(zé) 物業(yè)管理項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)物業(yè)管理方案的編制。 總經(jīng)理審核并批準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案的制訂由總經(jīng)理指定物業(yè)管理項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)。 物業(yè)管理項(xiàng)目小組在組織編制物業(yè)管理方案時，將要求物業(yè)管理部、沙河管理部、機(jī)電工程部、消防治安部、電梯維修中心提出與管理方案相關(guān)部分的內(nèi)容。 物業(yè)管理項(xiàng)目小組在接收到各部門提出的要求后將進(jìn)行匯總，編制成公司規(guī)范的物業(yè)管理方案。物業(yè)管理方案的內(nèi)容將包括： 1) 物業(yè)管理范圍； 2) 物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算； 3) 本區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量目標(biāo)； 4) 本區(qū)物業(yè)管理的組織結(jié)構(gòu)和職責(zé)描述； 5) 本區(qū)物業(yè)管理主要業(yè)務(wù)過程的描述： a. 物業(yè)的驗(yàn)收和入伙； 物業(yè)的日常管理（供電、供水、供冷、清潔、綠化、保安、消防、高層電梯、物業(yè)收費(fèi)管理、車輛管理、裝修管理、對住戶的管理）； 物業(yè)管理的應(yīng)急處理（自然災(zāi)害、匪警、火災(zāi)）； 物業(yè)管理中 部分分包項(xiàng)目的管理。 a. 7) 本區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量評價和改進(jìn)： 內(nèi)部評價（日常檢查、定期大檢查、內(nèi)部質(zhì)量審核）； 外部檢查（業(yè)主、客戶評價、國家／政府檢查評定）； 質(zhì)量改進(jìn)。 物業(yè)管理項(xiàng)目小組完成物業(yè)管理方案的編制后，將提供相關(guān)部門進(jìn)行必要的審查，并根據(jù)審查意見進(jìn)行必要的修改定稿。 經(jīng)審批的物業(yè)管理方案由物業(yè)管理項(xiàng)目小 組控制發(fā)放。 物業(yè)管理方案的修改 物業(yè)管理方案編制完畢后，由原物業(yè)管理項(xiàng)目小組形成的物業(yè)管理處進(jìn)行實(shí)施。修改后的物業(yè)管理方案應(yīng)提交總經(jīng)理批準(zhǔn)。 記錄 物業(yè)管理方案 1 目的 按本程序的規(guī)定對物業(yè)實(shí)施驗(yàn)收，確保物業(yè)驗(yàn)收工作得到有效控制，以確保物業(yè)入伙工作順利進(jìn)行。 3 相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素 GB/T19002ISO9002 , , 4 相關(guān)文件 質(zhì)量手冊 , , , 5 驗(yàn)收職責(zé) 機(jī)電工程部負(fù)責(zé)供電、供水設(shè)備、排水、空調(diào)系統(tǒng)、 消防系統(tǒng)等機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收工作；物業(yè)管理部負(fù)責(zé)驗(yàn)收綠化、土建工程；消防辦協(xié)助機(jī)電部驗(yàn)收消防系統(tǒng)。 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)任命由公司主管領(lǐng)導(dǎo) , 各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的工程技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。 驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、 竣工圖和設(shè)備出廠合格證書，設(shè)備和建材的試驗(yàn)報告書，各設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料的驗(yàn)收。 驗(yàn)收小組對物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收，主要驗(yàn)收供電系統(tǒng) 、 給排水系統(tǒng)、土建工程、裝飾工程、給排風(fēng)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對講系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)。 按國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》驗(yàn)收。 驗(yàn)收小組按開發(fā)商提供的竣工圖、設(shè)備清單、所有設(shè)施、 設(shè)備出廠合格證書、設(shè)備調(diào)試運(yùn)行記錄、試驗(yàn)報告等，在開發(fā)商組織下進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。 對