【正文】 在物業(yè)上的投入，對寫字樓 —— 特別是高檔寫字樓的需求會越來越強(qiáng)。 我們認(rèn) 為，一方面隨著中國加入世貿(mào)的指日可待，中國加入全球經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程在不斷加快，我國會逐步開放那些以前不許外資涉及的行業(yè)，如電信、金融、保險(xiǎn)業(yè)等。臺州市與溫州市有很多的相似點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)水平相差不大，甚至在很多方面臺州市比溫州市更具有競爭優(yōu)勢。此外，政府還積極鼓勵外資投向高新技術(shù)項(xiàng)目 ，投向能夠增加出口創(chuàng)匯的項(xiàng)目等。三是農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)和新技術(shù)項(xiàng)目，包括中低產(chǎn)品改造、優(yōu)質(zhì)高效新品種發(fā)展、水產(chǎn)養(yǎng)殖和精細(xì)加工。臺州市政府將加大以下幾方面的招商引資力度：一是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目， 5 個(gè)省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)特別是臺州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是臺州市對外開放的龍頭和招商引資的重點(diǎn)區(qū)域。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 7 頁 共 38 頁 同時(shí)臺州市擁有眾多的海外華僑，華僑回鄉(xiāng)投資增加這一有利的因素將有助于臺州市的經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。經(jīng)過 20多年的發(fā)展，臺州民營企業(yè)在規(guī)模上不斷邁上新的臺階，產(chǎn)品的技術(shù)含量和企業(yè)管理的整體素質(zhì)不斷提高，企業(yè)家在外向拓展方面的愿望和動力也不斷增強(qiáng)。在臺州市的工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量中，國有集體企業(yè)的比重只占 ％，其余的都是民營性質(zhì)的經(jīng) 濟(jì)成份。 二、當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況 自從改革開放以來，臺州取得比較顯著的成就，主要原因是得益于民營企業(yè)的迅猛發(fā)展。其中，城市建設(shè)、文化教育、科研技術(shù)投資分別增長了 124%、 69%和 84%。上半年，由房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動國有及其他經(jīng)濟(jì)類 型投資增速上升了 個(gè)百分點(diǎn)。 今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù) 4 個(gè)月保持在 50%以上，半年投資額 24億元，增速達(dá)到 %，比去年提高了近 20 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁 共 38 頁 個(gè)百分點(diǎn)。 第二節(jié) 當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)狀及趨勢判斷 一、投資環(huán)境分析 根據(jù)資料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為臺州市投資增長的主要動力。 七、金融服務(wù) 臺州市改變了過去單一銀行體制，逐步建立起以中央銀行為領(lǐng)導(dǎo)、國有銀行為主體，多種金融組織體系。軟件方面，已有圖書 51萬冊（件），儀器總值 2090 萬元。臺州市委、市政府在深入調(diào)查研究和多方論證的基礎(chǔ) 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁 共 38 頁 上，將臺州師專、臨海師范學(xué)校、溫嶺師范學(xué)校合并組建成臺州學(xué)院，主要承擔(dān)培養(yǎng)本科層次 的中學(xué)師資，并按照本科院校的設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，加大投入，組織實(shí)施。 六、文化、醫(yī)療衛(wèi)生狀況 臺州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速得益于改革開放，但是教育相對滯后，高等教育尤其是個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了群眾接受高等教育的需求，嚴(yán)重制約各類人才的培養(yǎng)，也制約了經(jīng)濟(jì)、社會的進(jìn)一步發(fā)展。很多居戶認(rèn)為，高層視野開闊，空氣清新，光照充分；還有一部分人認(rèn)為，高層公寓處于市中心，具有區(qū)位優(yōu)勢；有的人則是比較了市郊安置和貨幣收購等多種安置方案后，認(rèn)為高層安置最為理想?？梢娋用駥Ω邔幼≌潜容^認(rèn)可的。椒江鳳凰山莊還定期邀請杭州體校教練，進(jìn)行體育活動項(xiàng)目培訓(xùn)，近期正在進(jìn)行網(wǎng)球和游泳兩項(xiàng)培訓(xùn)，前來鍛煉的人也不少。經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展、人民生活水平的不斷提高，普通百姓也開始講究生活質(zhì)量，健身意識明顯增強(qiáng)。 “ 花錢買健身 ” 已成為不少臺州市民的共識。 據(jù)了解，臺州市計(jì)經(jīng)委已經(jīng)傳達(dá)了關(guān)于傳統(tǒng)建設(shè)材料實(shí)心粘土磚塊的禁用日期：椒江、路橋、黃巖三城區(qū)從 2020年 1 月 1 日起禁用，溫嶺、臨海、天臺、玉環(huán)、三門、仙居 6 個(gè)縣市城關(guān)從 2020年7 月 1 日起禁用；其他建制鎮(zhèn)從 2020年起禁止使用。 “ 住在黃巖，上班到椒江，購物上路橋 ” 是目前臺州市最好的表述。路橋的中國日用品商城、小商品市場、鋼鐵市場、副食品市場、五金市場和電腦市場聞名遐邇。 椒江是臺州市政治文化中心，隨著城市功能的不斷完善，港口優(yōu)勢也得到進(jìn)一步發(fā)揮，目前已成為全國著名的人造水晶、工業(yè)縫紉機(jī)和精細(xì)化工生產(chǎn)基地，擁有 10家區(qū)外高新技術(shù)企業(yè)。 “ 財(cái)富大廈 ” 盡管地處椒江，但由于歷史的原因其城市周邊人口、人流是不強(qiáng)的，這也是其弱點(diǎn)。著名的企業(yè)有：吉利、錢江摩托、飛躍 ?? 是全國民營私營經(jīng)濟(jì)的樣板區(qū)之一。 第一節(jié) 項(xiàng)目周邊環(huán)境 一、浙東名城臺州 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 2 頁 共 38 頁 臺州市位于浙東中部，陸地面積 944平方公里，市內(nèi) 3 區(qū)市外4 縣 合計(jì)人口 536萬人，其中市區(qū)人口 140 萬。從市政總體布局規(guī)劃來看 “** 大廈 ” 項(xiàng)目 的地理位置是非常優(yōu)越的，項(xiàng)目地段為臺州市未來的城市中心，發(fā)展升值潛力極大，尤其該地區(qū)是臺州市政府從臨海新搬到椒江來的椒江核心區(qū)內(nèi)，是整個(gè)臺州政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，其空間附加值可想而知。為此以高起點(diǎn)、大手筆的城市化建設(shè)作為新一輪經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的突破口。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 1 頁 共 38 頁 財(cái)富大廈全程營銷 “** 大廈 ” 位于臺州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰市政府、人民大會堂、市民廣場、國際大酒店（計(jì)劃建設(shè)中）和體育館（在建），交通條件優(yōu)越，主干公路貫穿東西。臺州設(shè)市后，椒江區(qū)成為臺州市的主體城區(qū)，是未來臺州市人流、技術(shù)流、信息流、資金流最密集的核心城區(qū)。為呼應(yīng)臺州中心城市建設(shè)，該區(qū)確定了 “ 改東、整中、聯(lián)南、拓西、建北 ” 的城區(qū)建設(shè)思路，以總投資超過 15億元的 “ 十大系列工程 ” 為載體，掀起基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的熱潮。 2020 年年底，以陳放教授為首的專家團(tuán)進(jìn)入該項(xiàng)目的策劃，簽于一系列的調(diào)查，陳放提出了 “ 財(cái)富 +CBD+著名品牌零售商 ” 為一體的復(fù)合房地產(chǎn)開發(fā)模式，并建議將大廈的名字改為 “ 財(cái)富大廈 ” 、“ 財(cái)富中心 ” 。臺州的民營企業(yè)非常發(fā)達(dá)， 90年代以來直副溫州，創(chuàng)造出了聞名全國的 “ 溫臺模式 ” 。臺州市區(qū)前幾年從臨?？h搬到椒江，下轄椒江、路橋、黃巖幾個(gè)區(qū)，每個(gè)區(qū)相距十 ~二十幾公里，是一個(gè)組合式城市。 二、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況、商場房地產(chǎn)需求狀況 臺州市的人口分布較不理想，加上臺州市的城鎮(zhèn)人口不多，市政府所在地椒江區(qū)人口約 20 萬左右，而且每一個(gè)區(qū)都已形成一個(gè)較為獨(dú)立的成熟商圈，所以從總體來看，臺州市的商場經(jīng)營整體情況較不理想，存在較大的困難，經(jīng)營壓力也比較大。黃巖區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)厚實(shí)，機(jī)械、食品、化工和工藝品等行業(yè)比較發(fā)達(dá)，被稱為“ 精細(xì)化工的王國 ” 和 “ 模具之鄉(xiāng) ” 。三區(qū)已成為名副 其實(shí)的 “ 金三角 ” ，輻射并帶動了周邊縣市的經(jīng)濟(jì) 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁 共 38 頁 發(fā)展。 三、周邊的建筑風(fēng)格 臺州市的建筑風(fēng)格沒有比較突出的，整體較為平和，現(xiàn)代化高層建筑比較少，特點(diǎn)也不明顯，都比較平淡，不能給人留下很深刻的印象。 四、休閑娛 樂、體育場所、教育設(shè)施分布狀況分析 據(jù)了解，臺州居民跑步、騎自行車、登山、打球和去健身館的人數(shù)已超過百萬。近20年間，臺州 GDP 年均增長 ％，財(cái)政收入年均增長 ％。全民體育活動的蓬勃開展，促進(jìn)了體育事業(yè)的興旺，吸引了眾多市民參加。 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁 共 38 頁 五、居住狀況分析 臺州市黃巖區(qū)濱江世紀(jì)工程指揮部在對居民進(jìn)行居住條件問卷調(diào)查時(shí)，在 “ 是否愿意居住在高層公寓區(qū) ” 這一問題時(shí)， 225家的被訪者中有 85%選擇 “ 愿意 ” ，只有 15%的被訪問者選擇希望入住 6層以下的住宅。 接受高層安置的原因是多方面的。 當(dāng)然問卷調(diào)查也顯示，居民對入住高 層的疑慮，主要來自于擔(dān)心物業(yè)管理費(fèi)太貴、怕斷水?dāng)嚯?。目前臺州中小學(xué)教師需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了明顯變化，中師層次的小學(xué)教師已經(jīng)飽和，?？茖哟蔚某踔薪處熞不緷M足，而本科層次的高中教師缺口較大。目前，該學(xué)院硬件設(shè)施已達(dá)教育部確定的指標(biāo)。現(xiàn)有教師 328人，其中教授 23人、副教授 91人，具有研究生學(xué)歷或碩士學(xué)位的教師占中青年教師的 25％。逐步建立了直接調(diào)控與間接調(diào)控相結(jié)合的金融調(diào)控體系，同時(shí)發(fā)展金融業(yè)務(wù)種類的新型金融工具，逐步形成了以同業(yè)拆借市場、證券市場、外匯市場為 主體的金融市體系。政府對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持力度、行業(yè)管理的日趨規(guī)范完善、產(chǎn)業(yè)界不斷努力改變自身及產(chǎn)品形象，大大促進(jìn)了市場流通。比重則占到了國有及其他經(jīng)濟(jì)類型投資的近三成，比去年同期提高 。城市建設(shè)步伐加快，第三產(chǎn)業(yè)投資迅速發(fā)展。此外，工業(yè)技改投資也出現(xiàn)的大幅增長，同比增長了 %，主要集中在石油加工及煉焦、紡織、輕工、化工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)上。到目前為止，民營經(jīng)濟(jì)已形成了較為雄厚的實(shí)力，成為了臺州經(jīng)濟(jì)的主體。其中，股份合作制和個(gè)體私營企業(yè)是民營經(jīng)濟(jì)的主要形式，在整個(gè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)，總量中分別占 ％和 ％。臺州目前已成為中國塑料產(chǎn)業(yè)密集度最高、產(chǎn)業(yè)鏈最完整的區(qū)域之一，塑料產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值 120多億元，擁有 1 萬多家塑料制品、機(jī)械、模具企業(yè)。 三、當(dāng)?shù)卣⒔?jīng)濟(jì)政 策分析 臺州市是以民營企業(yè)為經(jīng)濟(jì)支柱的地區(qū)，民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展得到了政府的積極扶持。二是基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，包括資源、交通設(shè)施和重點(diǎn)原材料等項(xiàng)目。四是旅游、咨詢服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)，包括一些旅游景點(diǎn)開發(fā)、賓館、商廈的建設(shè)經(jīng)營等。 四、當(dāng)?shù)刈≌?、寫字樓狀況與前景分析 從調(diào)查的資料分析，臺州市包括黃巖、溫嶺等地區(qū)沒有嚴(yán)格意義的寫字樓，在溫州我們從溫州數(shù)碼城、溫州國貿(mào)大廈的情況分析，無論是純寫字樓還是商住兩用寫字樓市場的需求都非?；鸨谕瞥龅亩潭處讉€(gè)月內(nèi)就全部銷售完畢。寫字樓的發(fā)展是衡量一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素，隨著 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁