【正文】 與同事交代：當(dāng)需要離開銷售大 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 6） . 客戶回訪 在回訪客戶之前，需要預(yù)先與客戶取得聯(lián)系，并確定回訪時(shí)間，避免對(duì)客 戶造成打擾；回訪過程中，注意禮貌禮儀，維護(hù)公司形象，積極與客戶溝 通，引導(dǎo)客戶提出建議和意見，以達(dá)到客戶回訪目的。部門聯(lián)系對(duì)接人由 部門統(tǒng)一指定。做成功物業(yè)管理人！』 第 36 頁，共 129 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) f. 嚴(yán)禁與客戶爭吵或使用侮辱性語言； g. 對(duì)所有來訪客戶一視同仁，熱情接待，嚴(yán)禁以貌取人，冷落客戶； h. 客人離開后立即填寫《到訪征詢單》。 2） . 注意保持清潔、良好的辦公環(huán)境，提高工作效率，不得在控臺(tái)區(qū)域進(jìn)食或吸煙，不要聊天、高聲喧嘩、看與專業(yè)無關(guān)的書籍，不得在控臺(tái)區(qū)域內(nèi)化妝、修剪指甲等，伏案睡覺，不得讓客戶進(jìn)入控臺(tái)區(qū)域；下班前必須將桌面、辦公區(qū)域收拾干凈。 5） . 個(gè)人衛(wèi)生： 注意個(gè)人衛(wèi)生，不得留長指甲，男職員需每日剃須； 食用有異味刺激性的食品后，應(yīng)盡快清除口腔異味。做成功物業(yè)管理人！』 第 35 頁，共 129 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 鞋進(jìn)入前臺(tái) 3） . 發(fā)式： a 男職員：短發(fā)為宜，不得蓄發(fā)、染發(fā)或光頭； b 女職員：短發(fā)或束發(fā)為宜，不得染發(fā)。 ： a. 憑護(hù)照等有效身份證件簽署商品房買賣契約； b. 將契約原件及身份證件交市房產(chǎn)局登記科報(bào)國家安全部門審查通過； c. 市房產(chǎn)局登記鑒證； d. 契約生效，繼續(xù)辦理其它手續(xù)。做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁，共 129 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 填表人： 填表日期： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 31 頁，共 129 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 附 屬 公 共 配 套 設(shè) 施 費(fèi) 項(xiàng)目名稱： 項(xiàng) 目 總 計(jì) 萬元 單體造價(jià) 元 /m2 單位費(fèi)用 元 /m2 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 29 頁，共 129 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 前 期 工 程 費(fèi) 項(xiàng)目名稱： 項(xiàng) 目 總 計(jì) 萬元 單 體造價(jià) 元 /m2 單位費(fèi)用 元 /m2 填表人： 填表日期： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 27 頁，共 129 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 簽發(fā)人： 土地征用（出讓）及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 項(xiàng)目名稱： 項(xiàng) 目 總 計(jì) 萬元 單體造價(jià) 元 /m2 單位費(fèi)用 元 /m2 填表人： 填表日期： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 附件 11： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? i. 市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)、結(jié)建人防經(jīng)費(fèi)等規(guī)費(fèi)的交費(fèi)憑證、減免 證明的復(fù)印件。 g. 建筑安裝工程的施工合同協(xié)議條款及工程預(yù)算書的復(fù)印件。 e. 商品房項(xiàng)目的立項(xiàng)批文、開工批文、規(guī)劃批文、方案審查意見、規(guī)劃總平面圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)說明書、《國有土地使 用權(quán)出讓合同》的復(fù)印件；建筑總平面圖，各種不同類型住宅的標(biāo)準(zhǔn)層平面圖的復(fù)印件。 c. 申報(bào)價(jià)格的商品房項(xiàng)目的概況（包括項(xiàng)目地址、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目可行性研究、立項(xiàng)時(shí)間、開工時(shí)間、預(yù)期竣工時(shí)間等）。做成功物業(yè)管理人！』 第 25 頁，共 129 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 3. 申報(bào)商品房價(jià)格 須提供的資料： a. 申報(bào)住宅商品房價(jià)格的請(qǐng)示。 （五）、商品房價(jià)格備案辦法 1. 商品房價(jià)格備案由公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)實(shí)施，銷售部及技術(shù)經(jīng)濟(jì)部協(xié)助配合。 (四 )按揭抵押收件的辦理 1. 基本辦理程序 準(zhǔn)備第二項(xiàng)所列資料 房屋主體封頂 填報(bào)某某市商品房按揭抵押申報(bào)相關(guān)表格 房產(chǎn)局抵押登記科現(xiàn)場(chǎng)看房 房產(chǎn)局批準(zhǔn) 辦理銀行按揭貸款 2. 所需提供的資料 a. 國有土地使用權(quán)證； b. 規(guī)劃部門出具的規(guī)劃紅線圖； c. 規(guī)劃部門批準(zhǔn)的房屋建筑總平面圖； d. 商品房銷售許可證。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁，共 129 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) k) 地名辦批復(fù)及公安門牌編號(hào)碼； l) 外銷批文； m) 預(yù)售商品房共用部位審核表； n) 窗口表； o) 其它材料。 (三 )《商品房銷售許可證》的辦理 1. 基本流程 準(zhǔn)備第二項(xiàng)所列資料 房屋已建至177。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi) (含 3%)部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出 3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起 30 日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。 4. 面積誤差處理辦法： 一般情況下，我公司根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定對(duì)面積誤差亻作如下約定： (一 )面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi) (含 3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 4. 根據(jù)實(shí)際需要，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?qū)ζ放泼M(jìn)行注冊(cè)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2. 根據(jù)市地名的要求辦理案名登記。 5. 形象修復(fù)的原則，利用危機(jī)公關(guān)，爭取平息風(fēng)波，挽回影響，并將壞事變?yōu)楹檬隆? 4. 緩和矛盾的原則。 2. 及時(shí)處理的原則。 (五 )公關(guān)危機(jī)應(yīng)對(duì)原則 1. 預(yù)測(cè)的原則。 2. 房屋交付標(biāo)準(zhǔn)確定的內(nèi)容： 1） . 公共設(shè)施規(guī)劃內(nèi)容 (含會(huì)所各種功能需求、健身設(shè)施、文化設(shè)施等 ) 2） . 建材與設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)所的裝修標(biāo)準(zhǔn) 、地面、廳堂、臺(tái)階、樓梯 、電、氣 f..電梯、電機(jī) 裝修 3. 房屋交付標(biāo)準(zhǔn)確定的程序： 1） . 根據(jù)項(xiàng)目初始定位和實(shí)際情況，由銷售部提出初步方案； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 附件 10： 廣告信息反饋匯總 廣告日期 主題 媒體名稱 來電總數(shù) 來人總數(shù) 對(duì)主題的關(guān)注度 評(píng)價(jià) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2） . 發(fā)布前評(píng)價(jià)：由公司策劃人員會(huì)同設(shè)計(jì)人員依上述幾條進(jìn)行 評(píng)價(jià)修改。 5. 廣告的設(shè)計(jì) (含樓書等宣傳材料 )與評(píng)價(jià) 1） . 廣告設(shè)計(jì)的要求： a. 遵守國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2） . 選擇媒體的原則： a. 費(fèi)用最優(yōu)，效應(yīng)最強(qiáng)，重點(diǎn)選擇最有針對(duì)性的媒體與通路； b. 不同媒體讀者群體與項(xiàng)目目標(biāo)客戶是否吻合； c. 利用以前對(duì)“媒體的宣傳效率、政策”進(jìn)行評(píng)價(jià)的資料供公司進(jìn)一步選擇 主流媒體； d. 與主流媒體保持良好的關(guān)系； 3） . 評(píng)價(jià)媒體及通路的發(fā)布效果通過案場(chǎng)接待記錄及電話接聽記錄或其它專門的活動(dòng)來監(jiān)測(cè)。 3. 廣告商的選擇與合作辦法須報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。 2. 廣告制作和媒體發(fā)布單位的選擇 1） . 可采用招標(biāo)和議標(biāo)的方式選擇廣告商。做成功物業(yè)管理人！』 第 １７ 頁，共 129 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 商 品 房 銷 售 窗 口 表 工程座落 (區(qū)、路、號(hào)、幢 ) 戶籍座落 (區(qū)、路、號(hào)、幢 ) 樓 途 層 用 號(hào) 房 單元號(hào) 開發(fā)單位： 項(xiàng)目名稱： 建筑面積： 準(zhǔn)銷證號(hào)： 年 月 日 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2） . 銷售部要密切關(guān)注市場(chǎng) 變化，及時(shí)擬出調(diào)整價(jià)格與策略并匯報(bào)公司。 4. 定價(jià)辦法：綜合考慮以下幾種定價(jià)辦法： 1） . 成本導(dǎo)向價(jià)格； 2） . 市場(chǎng)導(dǎo)向價(jià)格； 3） . 競(jìng)爭導(dǎo)向價(jià)格； 4） . 公司預(yù)期利潤定價(jià)； 5. 定價(jià)報(bào)告需具備的內(nèi)容： 1） . 市場(chǎng)調(diào)查資料； 2） . 同類物業(yè)信息； 3） . 本項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析； 4） . 銷售策略及節(jié) 奏控制辦法； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2. 確定合理的銷售節(jié)奏和價(jià)格策略 1） . 價(jià)格策略：根據(jù)營銷策劃 制定“低開高走”、“高開低走”、“一房一價(jià)”、“一口價(jià)”、“拍賣價(jià)”或利用價(jià)格進(jìn)行炒作； 2） . 銷售節(jié)奏： ⑴ 選擇上市時(shí)機(jī) ⑵ 視情況選擇分批推出或集中推出 3. 定價(jià)執(zhí)行機(jī)構(gòu)：公司價(jià)格委員會(huì)。 3. 時(shí)間安排：一般有兩個(gè)議程： ① 公司代表發(fā)言，公布新聞信息； ② 回答記者的問題，澄清各種細(xì)節(jié)。一般房地產(chǎn)新聞發(fā)布會(huì)選擇如下的時(shí)機(jī)： a. 項(xiàng)目奠基 b. 開盤 c. 項(xiàng)目封頂 2. 明確目的，必須有非常重要的事情或消息發(fā)布，以免給記者和公眾留下 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 附件 8： 房地產(chǎn)新聞發(fā)布會(huì) 房地產(chǎn) 新聞發(fā)布會(huì)是通過房地產(chǎn)公司與新聞傳媒的聯(lián)系而影響到社會(huì)公眾和購房者，發(fā)布會(huì)上所提供的消息是經(jīng)過精心安排和組織的，信息主題鮮明且有說服力，使公眾和購房者對(duì)開發(fā)商及項(xiàng)目留下完整深刻的印象。 參加房展的幾個(gè)要點(diǎn)： 1. 選擇合適的展會(huì)以及合適的時(shí) 間。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 附件 6： 樓書制作要點(diǎn) 樓書作為產(chǎn)品的說明書，它不同于廣告，需要用簡單扼要生動(dòng)形象的文字、圖片來介紹產(chǎn)品的功能和特征。 5. 樣板房、樣板間必須確保人流的安全，方便現(xiàn)場(chǎng)施工。 3. 樣板房的布置應(yīng)含從售樓處到樣板間沿途的布置 (包含樓梯、廳堂、電梯、綠化等 )，； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷺影宀贾糜袔讉€(gè)要點(diǎn)： 1. 樣板房的設(shè)置 地點(diǎn)和樓層要求能方便參觀，易于交通路線的組織，與已建設(shè)施、環(huán)境等結(jié)合起來，盡可能地體現(xiàn)小區(qū)的的環(huán)境、區(qū)位、景觀等優(yōu)勢(shì)。 附件 5： 樣板房布置要點(diǎn) 銷售中樣板房的布置可以直接推動(dòng)購房者產(chǎn)生購房的愿望和沖動(dòng)，因而樣板房布置的合理與否將影響成交率。做成功物業(yè)管理人！』 第 11 頁，共 129 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) ④ 按登記時(shí)間順序 ⑤ 購房號(hào)牌 (登記發(fā)送 /拍賣 )等 三、 認(rèn)購與開盤的時(shí)間選擇 方式一：未取得銷售許可證的情況，尋求和制造機(jī)會(huì)點(diǎn)； 方式二： 取得銷售許可證的情況，尋求和制造機(jī)會(huì)點(diǎn)。 一、 認(rèn)購與開盤的依據(jù)： ① 公司資金狀況； ② 市場(chǎng)競(jìng)爭狀況； ③ 客戶資源狀況； ④ 環(huán)境和政策因素； ⑤ 整體推廣節(jié)奏的控制要求。 八、 活動(dòng)總結(jié)、效果評(píng)估。 六、 活動(dòng)組織：