【正文】 時(shí)間為 24 小時(shí)，其它時(shí)間為 48 小時(shí)。做成功物業(yè)管理人！』 第 43 頁，共 129 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 附件 18： 公司關(guān)系戶購(gòu)房登記表 房號(hào) 姓名 聯(lián)系方式 付款方式 價(jià)格 其它特殊約定 時(shí)間 審核 附件 19：《認(rèn)購(gòu)書》 附件 20：《某某市商品房買賣契約》范本（根據(jù)各項(xiàng)目情況，由銷售部及專業(yè)律師起草報(bào)公司批準(zhǔn)后執(zhí)行） 《 ***地產(chǎn)商品房》認(rèn)購(gòu)書 出售方（以下稱甲方）： 某某 ***房地產(chǎn)開 發(fā)有限公司 通 訊 地 址： 郵編： 210009 認(rèn)購(gòu)方（以下稱乙方）： 通訊地址： 郵編： 身份證號(hào) /公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照號(hào)： 認(rèn)購(gòu)房屋：某某市 區(qū) 項(xiàng)目第 幢 室 房屋使用功能為： 住宅 單價(jià) RMB 元 /㎡ 面積（暫測(cè)）： 認(rèn)購(gòu)總價(jià)： RMB（小寫） （大寫）人民幣： 仟 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整 付款方式：定金 RMB 于 年 月 日前付清； 首期 30 %房款（含定金）余 RMB 于 年 月 日前付清 。返還定金后甲方有權(quán)將該房屋轉(zhuǎn)賣給他人。當(dāng)天值日人員對(duì)例會(huì)內(nèi)容進(jìn)行記錄，重要事宜在“重要提示”欄中注明。做成功物業(yè)管理人！』 第 45 頁，共 129 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 每日例會(huì)紀(jì)要 與會(huì)人員： 值班人： 日期： 今日銷售情況 預(yù)購(gòu)： 房號(hào)： 認(rèn)購(gòu)： 房號(hào)： 簽約： 房號(hào)： 鑒證： 房號(hào)： 更名： 房號(hào)： 換房： 房號(hào)： 會(huì)議記錄 重要提示 工作安排 部門會(huì)簽 日例會(huì)摘要 時(shí)間： 銷售情況 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷺潜P事故 ：出現(xiàn)一房?jī)少u或房號(hào)錯(cuò)寫的； 做成功物業(yè)管理人！』 第 50 頁，共 129 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 11） . 市場(chǎng)調(diào)查方法。 3） 每次房展會(huì)均由部門安排專人前往參加或觀摩，并寫總結(jié)材料。做成功物業(yè)管理人！』 第 53 頁，共 129 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 個(gè) 案 調(diào) 查 表 調(diào)查方式： □電話 □現(xiàn)場(chǎng) □網(wǎng)絡(luò) 填表時(shí)間： 年 月 日 樓盤名稱 銷售電話 調(diào)查級(jí)別 ? 一般性調(diào)查 ? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 ? 專題調(diào)查 發(fā)展商 公司性質(zhì) 銷售方式 □代銷 □自銷 樓盤地址 小區(qū)情況 總占地面積 分期建設(shè) 一期面積 開盤、交付時(shí)間 總建筑面積 二期面積 開盤、交付時(shí)間 綠化率 三期面積 1 1 開盤、交付時(shí)間 交通情況 □方便 □不便 學(xué)區(qū)情況 □好 □一般 □差 周邊環(huán)境 □好 □一般□差 小區(qū)配套 □會(huì)所 □超市 □ 幼兒園 □ 智能化系統(tǒng) □ 泳池 □球場(chǎng) □健身館 □ 廣場(chǎng) 車位保有率 車位租 /售價(jià)格 物管費(fèi)用 設(shè)計(jì)單位 景觀設(shè)計(jì)單位 建設(shè)單位 物業(yè)管理單位 產(chǎn)品狀況 別墅 高層 小高。 3. 市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容： 1） 整個(gè)市場(chǎng)：不同層次、區(qū)域的重點(diǎn)樓盤的定位、價(jià)格、開發(fā)量、銷售情況、特點(diǎn)； 2） 競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手：樓盤地點(diǎn)、特色、價(jià)格、開發(fā)量、銷售情況、營(yíng)銷思路、營(yíng)銷手段、廣告及推廣情況、工程進(jìn)度等； 3） 消費(fèi)者市場(chǎng)：客戶的職業(yè)、職務(wù)、區(qū)域分布、購(gòu)買意向、關(guān)注重點(diǎn)； 4） 專題調(diào)查：購(gòu)買能力、購(gòu)買心理、客戶情況； 4. 市場(chǎng)調(diào)查的方法、途徑 1） 由部門統(tǒng)一安排，輪流進(jìn)行采盤，每月每人采盤次數(shù)不得少于 2 次，不得少于 8 個(gè)樓盤，調(diào)查記錄次日前必須提交給銷售主管。業(yè)務(wù)員發(fā)生嚴(yán)重的銷售事故，影響公司名譽(yù)及形象或?qū)е? 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松灱s事故 ：未經(jīng)公司法律顧問同意并書面確認(rèn)的情況下， 任意更改或增加合同中的補(bǔ)充條款的； 當(dāng)天值日人員對(duì)一周以來的每日例會(huì)記錄進(jìn)行整理、錄入，形成書面文件（詳見周報(bào)表）書面文件報(bào)營(yíng)銷總監(jiān)并 在銷控處存檔。 甲方：某某 ***房地產(chǎn)開發(fā)公司（蓋章） 乙方：（簽字蓋章） 聯(lián)絡(luò)電話： 聯(lián)系電 話： 傳 真： 簽署時(shí)間： 銷售代表： 簽署地址： （三）、 例會(huì)規(guī)定 a. 每日例會(huì) 如乙方不在指定期間內(nèi)簽訂正式契約及繳付上述樓款，甲方有權(quán)不返還定金，并將該房屋轉(zhuǎn)售他人。 2） . 簽約注意事項(xiàng)： a. 客戶姓名、價(jià)款、房號(hào)、付款、特殊條款等要準(zhǔn)確打印，嚴(yán)格審核； b. 提醒客戶要本人簽署姓名； c. 每戶契約簽定后不得向他人展示，確保公司商業(yè)機(jī)密不外泄及尊重客戶隱 私權(quán)； d. 注意準(zhǔn)確留下通訊方式； e. 有特殊條款須在登記表中注明并定期統(tǒng)計(jì)。若特殊情況下收取現(xiàn)金 (數(shù)額較大的須經(jīng)銷售經(jīng)理同意 )，須與客戶用點(diǎn)鈔機(jī)當(dāng)面點(diǎn)清，鎖入保險(xiǎn)柜，數(shù)額超過貳萬元并須帶回公司的，需向公司申請(qǐng)派車帶回，若須上門收款 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 10. 案場(chǎng)及樣板房保安、保潔安排 強(qiáng)銷期，每日案場(chǎng)保安不少于兩名，負(fù)責(zé) 維持秩序、協(xié)助案場(chǎng)人員工作及隨時(shí)清潔，樣板房每日專門的保潔消毒不得少于兩次，樣板房解說員配合進(jìn)行保潔；正常銷售情況下，案場(chǎng)保安及樣板房保潔工作由案場(chǎng)經(jīng)理視情況與物管部門相協(xié)調(diào)。迅速進(jìn)入工作狀態(tài)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 4. 離崗 辦公時(shí)間職員應(yīng)堅(jiān)守工作崗位，需暫時(shí)離開時(shí)應(yīng)與同事交代：當(dāng)需要離開銷售大 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2） . 注意保持清潔、良好的辦公環(huán)境，提高工作效率，不得在控臺(tái)區(qū)域進(jìn)食或吸煙，不要聊天、高聲喧嘩、看與專業(yè)無關(guān)的書籍，不得在控臺(tái)區(qū)域內(nèi)化妝、修剪指甲等，伏案睡覺，不得讓客戶進(jìn)入控臺(tái)區(qū)域；下班前必須將桌面、辦公區(qū)域收拾干凈。做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁，共 129 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 填表人： 填表日期： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 附件 11： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? c. 申報(bào)價(jià)格的商品房項(xiàng)目的概況（包括項(xiàng)目地址、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目可行性研究、立項(xiàng)時(shí)間、開工時(shí)間、預(yù)期竣工時(shí)間等）。做成功物業(yè)管理人！』 第 24 頁，共 129 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) k) 地名辦批復(fù)及公安門牌編號(hào)碼； l) 外銷批文； m) 預(yù)售商品房共用部位審核表； n) 窗口表； o) 其它材料。 4. 面積誤差處理辦法： 一般情況下，我公司根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定對(duì)面積誤差亻作如下約定： (一 )面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi) (含 3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 5. 形象修復(fù)的原則，利用危機(jī)公關(guān)，爭(zhēng)取平息風(fēng)波，挽回影響，并將壞事變?yōu)楹檬隆? 2. 房屋交付標(biāo)準(zhǔn)確定的內(nèi)容： 1） . 公共設(shè)施規(guī)劃內(nèi)容 (含會(huì)所各種功能需求、健身設(shè)施、文化設(shè)施等 ) 2） . 建材與設(shè)備以及相關(guān)場(chǎng)所的裝修標(biāo)準(zhǔn) 、地面、廳堂、臺(tái)階、樓梯 、電、氣 f..電梯、電機(jī) 裝修 3. 房屋交付標(biāo)準(zhǔn)確定的程序： 1） . 根據(jù)項(xiàng)目初始定位和實(shí)際情況，由銷售部提出初步方案； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2） . 選擇媒體的原則： a. 費(fèi)用最優(yōu)，效應(yīng)最強(qiáng)，重點(diǎn)選擇最有針對(duì)性的媒體與通路； b. 不同媒體讀者群體與項(xiàng)目目標(biāo)客戶是否吻合； c. 利用以前對(duì)“媒體的宣傳效率、政策”進(jìn)行評(píng)價(jià)的資料供公司進(jìn)一步選擇 主流媒體； d. 與主流媒體保持良好的關(guān)系； 3） . 評(píng)價(jià)媒體及通路的發(fā)布效果通過案場(chǎng)接待記錄及電話接聽記錄或其它專門的活動(dòng)來監(jiān)測(cè)。 2） . 銷售部要密切關(guān)注市場(chǎng) 變化，及時(shí)擬出調(diào)整價(jià)格與策略并匯報(bào)公司。一般房地產(chǎn)新聞發(fā)布會(huì)選擇如下的時(shí)機(jī)： a. 項(xiàng)目奠基 b. 開盤 c. 項(xiàng)目封頂 2. 明確目的，必須有非常重要的事情或消息發(fā)布，以免給記者和公眾留下 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 附件 6： 樓書制作要點(diǎn) 樓書作為產(chǎn)品的說明書，它不同于廣告，需要用簡(jiǎn)單扼要生動(dòng)形象的文字、圖片來介紹產(chǎn)品的功能和特征。 附件 5： 樣板房布置要點(diǎn) 銷售中樣板房的布置可以直接推動(dòng)購(gòu)房者產(chǎn)生購(gòu)房的愿望和沖動(dòng)，因而樣板房布置的合理與否將影響成交率。 六、 活動(dòng)組織： 1. 主持人與程序； 2. 迎賓與接待； 3. 簽到與禮品； 4. 維持會(huì)場(chǎng)秩序； 5. 活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)咨詢。做成功物業(yè)管理人！』 第 9 頁，共 129 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 6. 會(huì)所包裝及小區(qū)文化品味展示 a. 會(huì)所功能定位、位置、規(guī)模 、裝修、設(shè)計(jì)、實(shí)施的展示； b. 小區(qū)人文環(huán)境特性的展示； 7. 銷售廣告計(jì)劃 1） . 銷售廣告按引導(dǎo)期、公開期、強(qiáng)銷期和持續(xù)期設(shè)計(jì)投入不同的廣告，以達(dá)到在不同時(shí)段不同的目標(biāo)要求。 三、營(yíng)銷推廣管理 （一）、銷售策劃及推廣程序和內(nèi)容 房地產(chǎn)銷售策劃推廣直接決定著項(xiàng)目銷售的成敗，但策劃推廣本身具有極大的創(chuàng)新性和靈活性。 （二）、銷售 月度計(jì)劃 1. 在每月初或上個(gè)月末由銷售部向公司“月度資金協(xié)調(diào)會(huì)”提交銷售月度計(jì)劃，經(jīng)公司批準(zhǔn)后實(shí)施； 2. 銷售月度計(jì)劃包含的內(nèi)容： ① 月度售房計(jì)劃； ② 月度資金回籠計(jì)劃； ③ 月度資金支出計(jì)劃； 3. 銷售月度計(jì)劃的編制依制： ① 銷售年度計(jì)劃； ② 宣傳推廣計(jì)劃； ③ 上個(gè)月的銷售情況及本月的銷售推廣調(diào)整辦法； ④ 已簽合同及付款狀況統(tǒng)計(jì)； 附件 1： 年 月度銷售收入計(jì)劃表 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 7. 通過客戶俱樂部等形式通過多種途徑加強(qiáng)與客戶聯(lián)系，擴(kuò)大公司影響，樹立良好的口啤，增強(qiáng)公司的品牌形象和促進(jìn)銷售的快速進(jìn)行。 1. 依據(jù)國(guó)家、省、市關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)從事房屋銷售的法律、法規(guī)、條例、辦法等規(guī)定去開展公司的銷售工作。為規(guī)范公司銷售管理，提高服務(wù)水平，提升樓盤及公司品牌形象，同時(shí)提高效率，實(shí)現(xiàn)公司資金快速回籠，制定本銷售管理制度。按合同承諾配合業(yè)主辦理房產(chǎn)交易過戶和兩證手續(xù)，條件許可的情況下，為業(yè)主代辦房產(chǎn)證和土地證。 5. 年度末或項(xiàng)目售磬，做好統(tǒng)計(jì)總結(jié)工作，匯報(bào)公司董事會(huì)和股東大會(huì)。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 129 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 注：此表一式二份并于每月 2 日前交財(cái)務(wù)部一份。 5. 銷售包裝計(jì)劃 1） . 售樓處的包裝 a. 布置舒適、氣派、精美，與樓盤形象、產(chǎn)品目標(biāo)市場(chǎng)和文化品位相適應(yīng)； b. 售樓處內(nèi)外 POP 廣告、旗幟、銷售氣氛熱烈 ； c. 沙盤、模型、 VCD 講解等道具； d. 樓盤標(biāo)志、業(yè)務(wù)人員服裝、胸牌等； 2） . 工地的包裝與安排 a