【正文】 經(jīng)費(fèi)的籌措、成本核算及資金的運(yùn)行等。為此，公司根據(jù)自身發(fā)展的需要，建立了自己的“培訓(xùn)中心”。事故未排除不進(jìn)行交接班，并與下一班當(dāng)班員工共同排除故障。 設(shè)備工（值班水電工） ? 對(duì)設(shè)備主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處各項(xiàng)規(guī)定和制度； ? 負(fù)責(zé)變配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)； ? 負(fù)責(zé)高、低壓配電設(shè)備，變壓器，機(jī)房配電及控制設(shè)備，公共區(qū)域電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修； ? 負(fù)責(zé)給排水、消防設(shè)備動(dòng)力電源的正常供給； ? 認(rèn)真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設(shè)備的原理及實(shí)際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)； ? 按時(shí)按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作； ? 定期巡視電氣設(shè)備，密切注意其運(yùn)行情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并填寫(xiě)好巡視、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄； ? 做好 給排水設(shè)備（設(shè)施）的運(yùn)行操作和維修保養(yǎng)工作； ? 發(fā)生事故時(shí)，保持頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時(shí)排除故障，重大事故及時(shí)上報(bào)，并與下一班當(dāng)班員工共同排除故障； ? 負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域的機(jī)房設(shè)備的保潔工作。 巡崗保安 ? 對(duì)保安主管負(fù)責(zé)，服從上級(jí)命令； 32 ? 巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)； ? 巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問(wèn)、驗(yàn)證； ? 檢查機(jī)動(dòng)車輛、非機(jī)動(dòng)車輛停放情況。 業(yè)主 接待員（檔案） ? 負(fù)責(zé)管理處文書(shū)檔案管理工作，包括文秘、電腦、檔案、權(quán)籍、出納等工作； ? 負(fù)責(zé)管理費(fèi)的收繳工作； ? 負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作； ? 負(fù)責(zé)管理處管理、技術(shù)、 業(yè)主 檔案與資料的管理工作； ? 負(fù)責(zé)與 業(yè)主 權(quán)籍資料的管理工作； ? 完成經(jīng)理交辦的其它工作。 ? 完成管理處經(jīng)理交給的其他工作任務(wù)。 ? 負(fù)責(zé)計(jì)劃和購(gòu)置保潔材料及工器具。 ? 負(fù)責(zé)安排人員完成業(yè)主提出的特約服務(wù)。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)班保潔工操作的檢查，對(duì)各班保潔工作質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。 ? 協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特約服務(wù)。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)隊(duì)員考 勤和請(qǐng)假審批及工作考核。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)施及保安器材、公用物品的檢查和管理。 ? 負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)值保安進(jìn)行崗位督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)不合格操作當(dāng)場(chǎng)予以糾正，對(duì)各班保安質(zhì)量記錄進(jìn)行初審。 ? 完成經(jīng)理交辦的其他工作。 ? 編制（設(shè)備）突發(fā)事故的應(yīng)急處理預(yù)案，并適時(shí)組織預(yù)演。 ? 負(fù)責(zé)計(jì)劃和購(gòu)置維保材料及工器具。 30 ? 負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備部的日常管理，檢查每日運(yùn)行日志，了解設(shè)備工作狀況合理安排每日工作。 ? 完成經(jīng)理交辦的其他工作。 ? 負(fù)責(zé)收集編排：管理信息、 業(yè)主 服務(wù)征詢單，及時(shí)張貼和收回， 對(duì)反饋的 業(yè)主 見(jiàn)議和意見(jiàn)進(jìn)行分析、落實(shí)和安排處理，保持與 業(yè)主 的溝通。 ? 負(fù)責(zé)建立 業(yè)主 檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊(cè)與租賃清冊(cè)、權(quán)籍資料，對(duì) 業(yè)主 檔案實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理。 ? 負(fù)責(zé)編制每日的《工作日?qǐng)?bào)》，并向公司上報(bào)。 管理處經(jīng)理助理 ? 在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé) 業(yè)主 服務(wù)的接待工作。 ? 負(fù)責(zé)組織 小區(qū)公益性活動(dòng)。 ? 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與業(yè)委會(huì)、發(fā)展商、物業(yè)行政主管部門(mén)、地方有關(guān)管理部門(mén)及有關(guān)專業(yè)公司之間的關(guān)系。 ? 組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務(wù)的工作計(jì)劃和作業(yè)文件。 此外采購(gòu)、人事、培訓(xùn)等事務(wù)將由 藍(lán)天物業(yè) 人事部、物流中心、培訓(xùn)中心與管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。 [設(shè)備管理部 ] 設(shè)備管理部負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，包括電梯設(shè)備、房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施的維保服務(wù)。 部門(mén)職責(zé) [業(yè)主 服務(wù)部 ] 業(yè)主 服務(wù)部主要負(fù)責(zé)日常與 業(yè)主 之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務(wù)、 業(yè)主 接待、權(quán)籍管理、收費(fèi)管理、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報(bào)修等事宜，協(xié)調(diào)各部門(mén)工作。 ? 管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。 業(yè)主入伙后 進(jìn)入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，主要開(kāi)展以下工作（但不限于）： ? 房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修； ? 設(shè)備設(shè)施管理；對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修； ? 清潔管理：加強(qiáng)清潔員工的管理，維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生； ? 綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)； ? 消防管理：建立消防隊(duì)伍，對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理； ? 安全管理；加強(qiáng)保安隊(duì)伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全、舒適； ? 車輛管理：維護(hù)行人、車輛的交通秩序，以及車輛停放秩 序； ? 產(chǎn)籍管理：指對(duì)產(chǎn)權(quán)登記過(guò)程中所產(chǎn)生的各種圖表、登記資料進(jìn)行完善和修正，保證產(chǎn)籍的完整、準(zhǔn)確、與實(shí)際相符； ? 財(cái)務(wù)管理：對(duì)物業(yè)管理資金運(yùn)作和管理； ? 協(xié)調(diào)因房屋質(zhì)量引起的業(yè)主與發(fā)展商之間的糾紛。 其中尤為重要的工作就是裝修管理，按公司標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主做好解釋工作，并準(zhǔn)備好《裝修申報(bào)表》、《施工人員登記表》、《施工人員 出入證》、《施工許可證》、《動(dòng)用明火許可證》、《安全責(zé)任書(shū)》等書(shū)面資料， 業(yè)主 服務(wù)人員會(huì)將《施工人員登記表》 24 復(fù)印件交保安主管；保安巡崗按表查驗(yàn)施工人員的《施工人員出入證》，并巡視跟蹤施工隊(duì)的裝修過(guò)程，督促施工隊(duì)文明施工，保持環(huán)境整潔，建筑垃圾規(guī)定袋裝化并及時(shí)清理到指定的堆放地，不允許將垃圾堵住樓道，不允許將水泥漿、剩漆、膠水、可燃液體倒入下水道；夜間保持施工區(qū)安靜。 業(yè)主入伙中 業(yè)主入戶中由我公司設(shè)備維修人員陪同進(jìn)行房屋內(nèi)部驗(yàn)收、抄表，對(duì)于業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題予以記錄。同時(shí)協(xié)助發(fā)展商制定《使用公約》、《業(yè)主手冊(cè)》等文件，同時(shí)準(zhǔn)備好業(yè)主入戶所需要的《入伙手續(xù)書(shū)》、《 業(yè)主 信息表》、《入伙資料簽收表》、《房屋質(zhì)量整改通知書(shū)》、《裝修管理辦法》、《裝修管理協(xié)議》、《代辦服務(wù)委托書(shū)》、《房屋驗(yàn)收表》、《鑰匙簽收表》等書(shū)面資料。 在和發(fā)展商進(jìn)行物業(yè)的交接驗(yàn) 收中，由我公司提出接管驗(yàn)收所需要的所有書(shū)面資料（驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)參照建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》）。 業(yè)主簽章： 經(jīng)辦人： 部門(mén)簽章： 年 月 日 23 第三章 擬采取的工作計(jì)劃 一、擬采取的工作計(jì)劃 為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認(rèn)真做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)上，擬定進(jìn)一步的工作計(jì)劃，加強(qiáng)裝修管理，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，同時(shí)為開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)后續(xù)的優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)工作，使開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的品牌共同提高，達(dá)到“雙贏”的目的。 經(jīng)辦人： 部門(mén)簽章： 年 月 日 合同組 業(yè)主已簽合同。 經(jīng)辦人： 部門(mén)簽章： 年 月 日 業(yè)主已領(lǐng)取《業(yè)主手冊(cè)》等入伙資料。 房產(chǎn)收款組 物業(yè)組 物業(yè)組 業(yè)主已付請(qǐng)房款、有線電視初裝費(fèi)、地籍圖費(fèi)。 祝您順利入伙！ 藍(lán)天物業(yè) 管理有限公司 達(dá)觀天下小區(qū) 項(xiàng)目管理處 年 月 日 22 『 入伙手續(xù)書(shū)』 入伙手續(xù)書(shū) 業(yè)主： 您認(rèn)購(gòu)的 幢 室 ，現(xiàn)已具備入住條件，請(qǐng)您按如下順序辦理入伙手續(xù)。 您收樓時(shí)，請(qǐng)認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問(wèn)題。 如您委托他人來(lái)辦理，還應(yīng)帶上： （ 1） 您（業(yè)主）的委托書(shū)，應(yīng)由律師見(jiàn)證； （ 2） 您（業(yè)主）身份證（或護(hù)照）的復(fù)印件； （ 3） 代理人的身份證或護(hù)照。 請(qǐng)您在接到《入伙通知書(shū)》后，按約定的日期來(lái)辦理入伙手續(xù)，以便我們及時(shí)為您提供服務(wù)。 業(yè)主（簽章）： 年 月 日 21 『 入伙須知』 入 伙 須 知 女士 /先生： 歡迎您成為 的業(yè)主！ 我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)入伙事項(xiàng)和有關(guān)收樓程序，以免您在接受新樓時(shí)，產(chǎn)生遺漏而導(dǎo)致不便。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 年 月 日 20 『入伙通知書(shū)回執(zhí)』 入伙通知書(shū)回執(zhí) 公司： 茲接貴公司入伙通知書(shū)，本人購(gòu)買(mǎi)的 幢 室居民房 ，擬定于 年____月 日前來(lái)現(xiàn)場(chǎng)辦理入伙手續(xù)。 四、集中入伙期間，我公司有關(guān)部門(mén)和物業(yè)管理公司將派員現(xiàn)場(chǎng)接待辦公服務(wù)。如您不能按時(shí)前來(lái)，在 年 月 日后，請(qǐng)到銷售中心辦理入伙手續(xù)（法定節(jié)假日休息，恕不受理）?，F(xiàn)將有關(guān)入伙事項(xiàng)通知如下： 一、我公司擬定于 年 月 日至 月 日，集中辦理入伙手續(xù)。 2）正常情況入伙階段，管理處經(jīng)理每月一次抽查入伙工作資料， 收費(fèi)情況、記錄情況及歸檔情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)以不合格項(xiàng)發(fā)書(shū)面通知并整改。 1）集中入伙時(shí)管理處經(jīng)理每天巡視各個(gè)接待環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析原因予以解決。 ? 業(yè)主 驗(yàn)房確認(rèn)后領(lǐng)取鑰匙，辦理簽收手續(xù)。 ? 業(yè)主 驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問(wèn)題，填質(zhì)量返修表，管理處加簽意見(jiàn)后，由管理處協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的返修工作。 ? 業(yè)主 到管理處簽收入伙資料，付清物業(yè)管理費(fèi)用。 入伙作業(yè)規(guī)程 ? 由房產(chǎn)發(fā)展商或物業(yè)管理部門(mén)向 業(yè)主 發(fā)出入伙通知書(shū)。 ? 內(nèi)部手冊(cè)登記及時(shí)，即時(shí)完成注記。 ? 入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。 入伙作業(yè)標(biāo)準(zhǔn) ? 入伙接待工作應(yīng)做到耐心、細(xì)心、百問(wèn)不厭。 5）交付押金和首期租金。 3）由物業(yè)管理公司工作人員帶 業(yè)主 到現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收房屋，如發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問(wèn)題的，由物業(yè)管理公司通知工程隊(duì)整改。 2）簽訂《租賃合 同書(shū)》。 租賃住戶入住流程 1）簽訂《租賃意向書(shū)》，并交付定金。 7）如需二次裝修的，需到物業(yè)管理公司辦理裝修手續(xù)。 3）物業(yè)管理公司在審核資料無(wú)誤后，向業(yè)主介紹物業(yè)管理服務(wù)情況、收費(fèi)情況；代發(fā)展商與業(yè)主簽訂《使用公約》。 業(yè)主入伙流程 1）業(yè)主向售房單位 /發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開(kāi)出入伙通知 書(shū)。 ? 即時(shí)完成入伙注記。 17 三、入伙（住）管理方案 ? 提示業(yè)主在入伙前明白辦理入伙手續(xù)時(shí)應(yīng)帶的文件資料及準(zhǔn)備工作，以免辦理手續(xù)時(shí)徒勞往返。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開(kāi)發(fā)主體負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理公司交付保修保證金，或由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)保修，開(kāi)發(fā)主體一次性撥付保修費(fèi)用； 6）接管驗(yàn)收的作用 a．明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系 b．確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù) 業(yè)主 的利益 c．為以后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件：通過(guò)物業(yè)的接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過(guò)程中的維修、 養(yǎng)護(hù)工作量。 3）物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。 16 二、 項(xiàng)目的接管驗(yàn)收 1）物業(yè)的接管 驗(yàn)收是對(duì)新建物業(yè)竣工驗(yàn)收的再驗(yàn)收。因此，物業(yè)管理前期介入人員將根據(jù)實(shí)際情況，協(xié)助貴方的物業(yè)銷售和宣傳推廣。 ? 參與委托方的房屋、設(shè)備、設(shè)施的竣工驗(yàn)收，并建立驗(yàn)收檔案； ? 發(fā)現(xiàn)可能存在的施工隱患，并列出遺漏工程； ? 參與重大設(shè)備的調(diào)試和驗(yàn)收； ? 制訂物業(yè)驗(yàn)收流程； ? 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及 費(fèi)用提出建議。 14 ? 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見(jiàn)及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議； ? 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力； ? 審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見(jiàn)； ? 提供機(jī)電安 裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)