【正文】 風險和隱患。物業(yè)因公共設(shè)施維修工程或其他供水、供電、有限電視、網(wǎng)絡(luò)、通訊等單位施工需要，在公共場所、轄區(qū)道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設(shè)施等，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)監(jiān)督施工單位或由物業(yè)服務(wù)單位在施工現(xiàn)場周邊，設(shè)置明顯標志和采取安全防護措施等，避免造成他人人身和財產(chǎn)損害的。事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對，暫時的回避是解決不了問題的，責任也是無法擺脫的。在公共和共用設(shè)施，設(shè)備的管理和養(yǎng)護過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報告，由相應(yīng)的部門對事件進行調(diào)查，并作調(diào)查報告，對事件和損害發(fā)生的原因進行認定；該原因就是日后各方，包括法院認定過錯和責任的依據(jù)在一定程度上可以說唯一依據(jù)。形式上采用掛靠有資質(zhì)單位的名義，每年交納一定的管理費。其次，在物業(yè)服務(wù)單位與專業(yè)公司的承包合同中，應(yīng)明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身或財產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔全部的賠償責任。同時分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)服務(wù)單位負有明顯的主觀過錯。上述分項發(fā)包形式也是物業(yè)服務(wù)單位防范風險的措施之一。另外物業(yè)服務(wù)單位平常對房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護等應(yīng)進行書面和現(xiàn)場施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應(yīng)簽訂有關(guān)合同，保留履行合同的所有證據(jù)，以證實自己已履行了義務(wù)，可以向該公司追索，以降低物業(yè)服務(wù)的風險和賠償責任。而物業(yè)服務(wù)單位在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中是沒有過錯或損害的，結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負有過錯責任。事件發(fā)生后，相對人已通過律師發(fā)函或通過訴訟、仲裁途徑解決糾紛和爭議，物業(yè)服務(wù)單位需要將時間內(nèi)的所有資料移交給律師或法律顧問，并由當時的經(jīng)辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負責進行下一步的處理和應(yīng)對，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進一步的不利和責任的擴大。物業(yè)服務(wù)單位和各項制度的草擬應(yīng)加入法律專業(yè)人員的修改意見和建議，各項工作的管理流程設(shè)計也應(yīng)征求法律專業(yè)人員的意見，將風險控制真正落實和滲透到具體工作的每個環(huán)節(jié)中，嚴格控制每個環(huán)節(jié)的法律風險，提高整體的管理效率。作為物業(yè)服務(wù)單位的高層管理人員和各管理處的主任不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，這樣才能有效地在物業(yè)管理服務(wù)中控制和防范各類風險的發(fā)生。為培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)單位工作人員防范風險的意識，除對工作人員按公司管理制度進行培訓和規(guī)定操作訓練外，還需要對工作人員進行專業(yè)的法律知識培訓，學習同行業(yè)和其他物業(yè)服務(wù)單位已經(jīng)發(fā)生的教訓是提高風險防范意識最有效的方法之一，既直觀又深刻。為防范風險，物業(yè)服務(wù)單位必須對所管理的全部建筑物公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備，按照經(jīng)業(yè)主大套通過的各項管理制度的規(guī)定，做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物公共部位完好，共用設(shè)施和設(shè)備的正常運行。提高物業(yè)服務(wù)單位工作人員防范風險的意識尤為重要。在此情形下，無論是業(yè)主或非業(yè)主使用人的過失行為造成或者是業(yè)主未成年子女，來訪的未成年人的行為導致的損害，業(yè)主都應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。物業(yè)服務(wù)單位根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)首先明確自己的服務(wù)責任范圍，服務(wù)責任范圍決定風險責任承擔的范圍。在各方交接的過程中，向新的物業(yè)服務(wù)單住移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會和原物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔相應(yīng)的法律責任。對于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責任和修復費用的承擔主體。物業(yè)公共設(shè)施、共用設(shè)備管理以及維護方面潛在的隱患也是物業(yè)服務(wù)風險的主要方面。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物：公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動設(shè)施等；概括地講可以認為是轄區(qū)物業(yè)內(nèi)不屬于業(yè)主個人所有和承擔管理責任的其他部分。在轄區(qū)物業(yè)發(fā)生消防事故時，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)在第一時間報警,并協(xié)助；消防部門進行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。物業(yè)服務(wù)單位在進行物業(yè)服務(wù)過程中，對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施和器械進行日常維護和養(yǎng)護。同時在裝修過程中，應(yīng)監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場應(yīng)嚴禁明火等：監(jiān)督業(yè)主在裝修過程中，是否損壞公共消防設(shè)施和器械。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財產(chǎn)損失，物業(yè)管理單位將負有不可推卸的責任。在物業(yè)未取得消防驗收合格證之前，物業(yè)管理單位可以提前進入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。l、物業(yè)的消防問題是關(guān)系到廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人生命、財產(chǎn)安全的關(guān)鍵問題，同時也是具有一定專業(yè)性的管理事項。消防設(shè)施的日常維護和養(yǎng)護以及確保火災(zāi)發(fā)生時，消防設(shè)施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。如果車輛停放人，有意不按停車場的管理規(guī)定停放車輛，而停車場已進行明示告知，管理人員已進行勸止，停放人拒不糾正導致?lián)p害的，應(yīng)由車輛停放人承擔責任。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)服務(wù)單位，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。當不一致時，應(yīng)及時核對車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認是否在記錄中存在錯誤。防止造成停放車輛的損害，履行自身的管理職責。該停車憑證應(yīng)由物業(yè)服務(wù)公司或下屬管理處加蓋公章，停車憑證上應(yīng)記載車輛牌號、進入停車場時間、發(fā)卡的經(jīng)辦人，對車輛明顯已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上；同時對停車場停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項記載在該憑證上，告知車輛停放人。在停車場硬件完善并符臺要求后，還應(yīng)制定車輛停放管理制度，對車輛的出入嚴格管理。物業(yè)服務(wù)單位必須確保停車場的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定的條件，同時須負責相關(guān)停車場設(shè)施的維護和維修保養(yǎng)；將停車場車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場顯著位置，明示停車場經(jīng)營單位是否承擔車輛的保管責任等，停車場內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險的區(qū)域進行單獨圍攔來隔離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域