【正文】 風(fēng)險(xiǎn)防范消防事故和隱患其實(shí)也是物業(yè)公共設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時(shí)消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財(cái)產(chǎn)安全，將此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)單獨(dú)列明有利于物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的保護(hù)。物業(yè)服務(wù)單位首先在接手物業(yè)時(shí)，尤其是針對(duì)新建的物業(yè)，應(yīng)查驗(yàn)是否已通過(guò)消防部門的驗(yàn)收，取得消防驗(yàn)收合格證。業(yè)主入伙后，在二次裝修過(guò)程中，物業(yè)管理單位審查業(yè)主申請(qǐng)裝修項(xiàng)目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)已委托給專業(yè)消防公司的，對(duì)消防設(shè)施需要中修、大修等以及根據(jù)消防部門檢查的整改意見(jiàn)需整改的，應(yīng)依法律規(guī)定的程序，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，從維修基金中開(kāi)支。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理是物業(yè)服務(wù)單位的主要工作內(nèi)容。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)向建設(shè)單位接收下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料；(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；(四)物業(yè)管理所必須的其他資料等。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān)；如業(yè)主陽(yáng)臺(tái)放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔(dān)責(zé)任。工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)指導(dǎo)他們?nèi)粘５墓芾矸?wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒(méi)有工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，一切防范風(fēng)險(xiǎn)的措施都將成為紙上談兵。通過(guò)培訓(xùn)，工作人員對(duì)照案例分析自身服務(wù)行為的潛在風(fēng)險(xiǎn)之處，加以糾正和規(guī)范。隨著社會(huì)專業(yè)分工的日益細(xì)化，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)的法律顧問(wèn)，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務(wù)；除對(duì)物業(yè)服務(wù)單位的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見(jiàn)外，針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的糾紛和事故，第一時(shí)間采取緊急措施應(yīng)對(duì)和處理，還應(yīng)征求律師或法律顧問(wèn)的意見(jiàn)，將法律專業(yè)知識(shí)與物業(yè)服務(wù)有機(jī)結(jié)合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹(jǐn)慎有效的應(yīng)對(duì)措施，為日后分清責(zé)任做好準(zhǔn)備工作，避免責(zé)任和損失的擴(kuò)大。物業(yè)服務(wù)單位所管理的房屋共用部位和公共、共用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)人是物業(yè)的全體業(yè)主，受害人很難向所有人追索，而且目前的司法實(shí)踐中也難以操作：同時(shí)根據(jù)物業(yè)服務(wù)單位與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)服務(wù)合同的約定，通常由于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲(chǔ)。物業(yè)服務(wù)單位在專項(xiàng)管理分包中，選聘電梯．綠化、清潔等專業(yè)公司時(shí)，首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止。一些物業(yè)服務(wù)單位為追求更大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，自己?jiǎn)挝辉谖慈〉孟鄳?yīng)資質(zhì)的情況下，委派單位內(nèi)部人員從事電梯設(shè)備等日常維修、保養(yǎng)。因?yàn)樵诤芏嗲闆r下，如果當(dāng)時(shí)不進(jìn)行調(diào)查和認(rèn)定，在訴訟過(guò)程中由于距離事件發(fā)生的時(shí)間太久，很難查清和證明原因；而法院也不是專業(yè)機(jī)構(gòu)，只能依法委托專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，但時(shí)間太長(zhǎng)、現(xiàn)場(chǎng)已不存在，專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)也無(wú)法鑒定，物業(yè)服務(wù)單位也將不得不承擔(dān)舉證不能的敗訴后果。物業(yè)服務(wù)單位在上述情形下，因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)施工單位在施工前簽訂協(xié)議，對(duì)物業(yè)轄區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)管理和風(fēng)險(xiǎn)防范、法律責(zé)任分擔(dān)問(wèn)題進(jìn)行約定，降低物業(yè)服務(wù)單位的法律風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。在綠化養(yǎng)護(hù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)單位往往時(shí)新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式阻止行人通過(guò)，以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)護(hù)的目的。對(duì)轄區(qū)物業(yè)中商業(yè)用途的房屋管理也是物業(yè)服務(wù)單位面臨的難題之一。針對(duì)物業(yè)服務(wù)單位發(fā)現(xiàn)的，在管理范圍區(qū)域內(nèi)的業(yè)主個(gè)人所有的物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，物業(yè)服務(wù)單位應(yīng)書(shū)面通知責(zé)任人及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，要求業(yè)主給予配合；同時(shí)將上述情況書(shū)面告知給物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員出面協(xié)調(diào)，督促責(zé)任人履行自己的義務(wù)。當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)業(yè)贏來(lái)了它的黃金期，同時(shí)也贏來(lái)了它的高風(fēng)險(xiǎn)期，每一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避都應(yīng)引起足夠的重視，防范如未然，每一位物業(yè)從業(yè)人員任重而道遠(yuǎn)。在室內(nèi)采光效果良好的情況下，不得開(kāi)啟室內(nèi)照明燈具。使用空調(diào)時(shí)，應(yīng)關(guān)好門窗。每年供暖前及供暖結(jié)束后，禁止在辦公室內(nèi)使用電暖氣等大功率熱能設(shè)備。宿舍熄燈表備注：日常宿舍熄燈時(shí)間管理原則上依據(jù)上述時(shí)間表執(zhí)行，如遇到節(jié)日活動(dòng)等特殊情況可適當(dāng)調(diào)整執(zhí)行時(shí)間。對(duì)宿舍用房的用水、用電安裝計(jì)量設(shè)備進(jìn)行計(jì)量，設(shè)定合理的用水、用電量，超量部分由住宿人員分?jǐn)?。餐廳廚師制定用餐時(shí)間表，經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理審核確定后執(zhí)行。地下室照明在保證正常照明的情況下，適當(dāng)減少燈的數(shù)量或是有選擇的在部分區(qū)域使用功率小的燈泡。（2）項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)階段滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，項(xiàng)目室外日常照明使用應(yīng)以項(xiàng)目正常運(yùn)行階段的運(yùn)行表為基礎(chǔ)，根據(jù)項(xiàng)目銷售的實(shí)際需要，由服務(wù)中心經(jīng)理制定月運(yùn)行時(shí)間表，維修主管依據(jù)月運(yùn)行時(shí)間表組織人員給予實(shí)施，轉(zhuǎn)載自蜂巢物業(yè)論壇。夏季室外溫度達(dá)到30℃（含30℃）時(shí)，才可以使用空調(diào)。（二）地下車庫(kù)照明設(shè)施運(yùn)行能耗根據(jù)實(shí)際情況，以達(dá)到不影響照明為依據(jù)，開(kāi)啟照明設(shè)備。連續(xù)照明時(shí)間達(dá)4小時(shí)以上時(shí)，應(yīng)使用節(jié)能燈具。禁止24小時(shí)運(yùn)行。（3）水系景觀、景觀照明等開(kāi)啟后，禁止24小時(shí)運(yùn)行，由維修主管依照上述運(yùn)行表制定具體運(yùn)行計(jì)劃，經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理審核后執(zhí)行。具體運(yùn)行如下：（1）項(xiàng)目正常運(yùn)行階段備注：因節(jié)日不同，亮化可依據(jù)需要進(jìn)行開(kāi)啟運(yùn)行和關(guān)閉，北方一般運(yùn)行時(shí)間不得超過(guò)8個(gè)小時(shí)，南方一般運(yùn)行時(shí)間不得超過(guò)7個(gè)小時(shí)，并與小區(qū)照明設(shè)施相輔使用。（三）水系水體更換水系水體更換原則上按照以下周期進(jìn)行更換。具體更換周期可由環(huán)境主管，依據(jù)水體實(shí)際維護(hù)情況適當(dāng)延長(zhǎng)5天左右。綠化灌溉時(shí)，應(yīng)選擇早晚溫度較低時(shí)進(jìn)行，同時(shí)對(duì)灌溉情況進(jìn)行巡查，避免灌溉水量過(guò)度，造成浪費(fèi)。計(jì)量設(shè)備的作用：（一）對(duì)能源消耗進(jìn)行計(jì)量，為小區(qū)能源消耗測(cè)算提供數(shù)字依據(jù)。（三）辦公室主任指定專人對(duì)辦公區(qū)的計(jì)量設(shè)備進(jìn)行抄錄并每月統(tǒng)計(jì)