【正文】 房業(yè)務(wù)中，其所需要經(jīng)歷的周期較長。為了保障買賣雙方都遵守所簽訂的房屋銷售 合同，需要雙方繳納一定額度的訂金。房產(chǎn)中介公司工作人員在得到 與求購意向相符合的房屋信息后，會聯(lián)系房屋的求購者進行業(yè)務(wù)洽談。 求購登記用例： 房屋的購買者在需要購買房屋過程中，可以通過系統(tǒng)登記個人的求購意愿。 16 第二章房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 出售登記用例： 賣房客戶在需要進行房屋出售過程中，可以通過系統(tǒng)登記個人的出售意愿。 3．買賣客戶用例分析 研究買賣客戶中賣房客戶與購房客戶的功能需求，得到圖 2． 5 的買賣客戶參 與者功能用例需求分析方案。在租賃客戶預(yù)約之后，房屋出租客 戶與房產(chǎn)中介會對于預(yù)約給出回應(yīng)。系統(tǒng)可以根據(jù)求租意向進行出租信息自動匹配， 查找到合適的出租信息。 15 第二章房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 求租登記用例： 房屋租賃客戶在需要進行租賃過程中，在系統(tǒng)中登記個人的求租意向。 費用繳納用例： 租賃客戶在簽訂房屋租賃合同之后，需要向房產(chǎn)中介支付相應(yīng)的費用。 合同查看用例： 租賃客戶在簽訂房屋租賃合同之前，需要全面了解合同中的各項具體條款。 客戶信息登記用例： 房租出租客戶與租賃客戶在系統(tǒng)中登記個人的相關(guān)信息。 ◆ m》 鄉(xiāng) 9大髂 ≤ 租 圖 2． 4 租賃客戶用例分析圖 出租登記用例： 房屋出租客戶在需要出租房屋的情況下，通過系統(tǒng)登記其出租的意向。該用例支 持系統(tǒng)管理員根據(jù)所需查詢的數(shù)據(jù)，構(gòu)造 SQL 語句，完成對應(yīng)的數(shù)據(jù)查詢。系統(tǒng)管理員對于賬號 進行統(tǒng)一管理與維護，維護用戶名、密碼等數(shù)據(jù)。在數(shù)據(jù)發(fā)生損 毀的情況下，根據(jù)日志記錄進行逆向操作，可以完成數(shù)據(jù)回復(fù)。 日志查詢用例： 員工對于系統(tǒng)的數(shù)據(jù)添加、刪除、修改操作，會以日志的形式進行記錄。 小區(qū)管理用例： 房產(chǎn)中介需要處理的業(yè)務(wù)對象為各個小區(qū)的房產(chǎn)，以小區(qū)管理用例統(tǒng)一管 理各個小區(qū)的信息。 ⑧ 鉀 Stem ◆ 吳一 圖 2． 3 系統(tǒng)管理員用例分析圖 員工管理用例： 員工指嘉信房產(chǎn)中介公司的工作人員，包括業(yè)務(wù)員和各級業(yè)務(wù)主管?？? 以對于每一種類型的使用者進行權(quán)限控制，也可以具體到每一個使用者進行權(quán) 限控制。 1．系統(tǒng)管理員用例分析 根據(jù)系統(tǒng)管理員在系統(tǒng)運行維護過程中的工作需求，分析得到圖 2． 3的該參 與者的功能用例需求分析方案。 71。業(yè)務(wù)主管負責(zé)各項業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理，以及對于業(yè)務(wù)的總體規(guī)劃等工作。 (4)業(yè)務(wù)員 業(yè)務(wù)員是房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)提供服務(wù)的工作人員，其需要通過系統(tǒng)跟蹤各套房 源的業(yè)務(wù)處理情況。 (3)買賣客戶 買賣客戶代表購房客戶與賣房客戶兩種類型的使用者。 (2)租賃客戶 租賃客戶代表求租客戶與出租客戶兩種類型的使用者。 根據(jù)使用者情況分析，按照使用者功能需求相同或相近的原則，劃分使用 者為如下幾類參與者。外部用戶又可以細分為求租客戶、出租客戶、購房客戶與賣房 1 2 第二章房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 客戶四種類型。 房產(chǎn)中介系統(tǒng)使用者 外部用戶 I l 內(nèi)部用戶 求 業(yè) 戶 謄 lI 警 l l霧 I I 萎 管 租 務(wù) 客 主 圖 2． 2 房地產(chǎn)中介系統(tǒng)使用者情況示意圖 在圖 2． 3 的中介信息系統(tǒng)使用者情況分析中，其主要包括外部用戶和內(nèi)部用 戶兩種類型。 2． 2． 1 參與者劃分 將系統(tǒng)使用者劃分成為不同類型的參與者，通過分析參與者的功能用例要 求而明確其所代表的一類使用者對于系統(tǒng)的功能要求【 16】。 第二節(jié) 參與者用例分析 參與者功能用例分析過程，是對于系統(tǒng)中不同類型使用者功能訴求的研究。 (4)員工活動管理 房地產(chǎn)中介行業(yè)的工作性質(zhì)決定了公司員工需要經(jīng)常安排看房等業(yè)務(wù)辦 理。系統(tǒng)需要對于每一套房源的業(yè)務(wù)辦理情況進行全面管理。例如：業(yè)務(wù)員能夠瀏覽網(wǎng)點主營區(qū)域的房 產(chǎn)信息；網(wǎng)點經(jīng)理可以瀏覽公司所有的房產(chǎn)信息等。在嘉信公 司進行營業(yè)網(wǎng)點信息互聯(lián)的背景下，房產(chǎn)信息需要支持分級管理。 (2)房產(chǎn)信息管理 房產(chǎn)信息可以分為租賃信息與出售信息兩種類型?？蛻粼谝淮螛I(yè)務(wù)交易當(dāng) 中會給房產(chǎn)中介公司帶來利潤，同時維護與客戶之間的有效溝通會形成客戶對 于特定地產(chǎn)中介的依賴，在其后續(xù)的房地產(chǎn)租售需求中形成連續(xù)性消費。 2． 1． 2 信息系統(tǒng)實際需求 根據(jù)對于房地產(chǎn)中介實際業(yè)務(wù)運作過程分析，明確了在業(yè)務(wù)運作當(dāng)中需要 信息系統(tǒng)提供如下幾方面的技術(shù)支持。 (3)業(yè)務(wù)辦理 房產(chǎn)中介公司根據(jù)客戶的租、售的實際需求，在其所擁有的信息中進行搜 索與匹配。 (2)信息獲取 房產(chǎn)中介的信息獲取主要是根據(jù)客戶的需求，獲取到房屋出售、租賃、購 買、求租的相關(guān)信息。房產(chǎn)中介需要將客戶的信息進行登記， 并分類管理。 (1)客戶尋找 客戶是房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)開展所面向的對象，也是房產(chǎn)中介的利潤來源。 ‘ 。 ‘‘ 。 ‘‘‘‘ 。 ‘‘ 。 ’’’’’’‘‘‘‘ 。 ‘‘ 。在業(yè)務(wù)運作過程中，其總體業(yè)務(wù)運作過程分析如圖 2． 1 所示。 通過對于總體業(yè)務(wù)進行分析，明確了其業(yè)務(wù)處理的總體過程以及在業(yè)務(wù)運作當(dāng) 中所需信息系統(tǒng)提供的技術(shù)支持。通過需求分析，明確系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)的功能 目標和中介信息系統(tǒng)各種不同類型使用者的功能要求。 9 第二章房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 第二章房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析 房產(chǎn)中介公司需要處理的業(yè)務(wù)總體包括房屋租賃、二手房銷售等。 第六章：總結(jié)與展望。 第五章：房產(chǎn)中介系統(tǒng)實現(xiàn)。 第四章：房產(chǎn)中介系統(tǒng)總體設(shè)計。 第三章：房產(chǎn)中介系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫設(shè)計。 第二章：房產(chǎn)中介系統(tǒng)需求分析。 第一章：緒論。 第三節(jié) 文章結(jié)構(gòu)安排 本文針對于鄭州嘉信房產(chǎn)中介公司開發(fā)信息管理系統(tǒng)，該系統(tǒng)具有較強的 針對性和實際應(yīng)用價值。直接將大型公 司的中介信息管理系統(tǒng)在中小型公司進行應(yīng)用，并不能夠發(fā)揮出預(yù)期的效果。 一般具有規(guī)模大、并發(fā)能力強、業(yè)務(wù)管理范圍廣的特點。對于國外系統(tǒng)進行改造并引進，其所需代價過高，經(jīng)濟上不可 行。其系統(tǒng)都是在國外法律法規(guī)的框架下設(shè)計開發(fā)的。 1． 3． 2 國內(nèi)外研究分析 國內(nèi)外相關(guān)理論和應(yīng)用研究，對于本文所研究的嘉信公司房地產(chǎn)中介信息 管理系統(tǒng)的開發(fā)具有較強的借鑒價值。對于大型的房地 產(chǎn)中介公司，其并發(fā)訪問量巨大。通過對于文章所發(fā)掘 7 第一章緒論 的方法進行運用，有效的識別出虛假房源信息，減少虛假房源給業(yè)務(wù)處理所帶 來的危害。 文獻【 13】運用數(shù)據(jù)挖掘相關(guān)技術(shù)，對于房產(chǎn)中介的房源信息進行分析。 文獻 [12】分析了房產(chǎn)中介的租賃、銷售、代銷等各項實際業(yè)務(wù)需求，開發(fā)出 具有較強通用性的房產(chǎn)交易信息管理系統(tǒng)。系統(tǒng)以工作流技術(shù)實現(xiàn)了各項業(yè)務(wù)處理過程的 靈活設(shè)置。開發(fā)了對于資金進行全面監(jiān)管的 信息管理系統(tǒng)，保障了資金交付的安全性和可追蹤性。通過對于 Jquery 等頁面腳本的應(yīng)用，形成了與用戶之問具有良好互 動的信息系統(tǒng)。 文獻【 9】構(gòu)建了以 JavaEE 技術(shù)為支撐的房地產(chǎn)中介信息管理系統(tǒng)。這類平臺一般僅支持對于信息進行發(fā)布，房屋的后續(xù)租售業(yè)務(wù)需要 由買賣雙方白行辦理。房屋的交易雙方 和房產(chǎn)中 介均可免費在平臺發(fā)布各類租售信息，信息可以由系統(tǒng)的所有用戶所 瀏覽。 (2)開放信息平臺模式 開放的信息平臺是由一些公共的系統(tǒng)提供商對外提供信息發(fā)布的平臺。通過信息的分級管理，不同的用戶只能夠?qū)?yīng)查詢其級別范圍內(nèi)的 數(shù)據(jù)，確保房源信息和各類業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的安全。開放性系 統(tǒng)常見于一些大型的房地產(chǎn)中介公司。這種模 式常見于一些中小型房產(chǎn)中介公司，其優(yōu)勢在于能夠保障房源信息的安全。這種模式又劃分為封閉性系統(tǒng)和開放性系統(tǒng)兩種類型。 j 二 ’ 、 童 ≥‘| 墨 i 圖 1． 2 鏈家地產(chǎn)信息系統(tǒng)頁面 II 目前國內(nèi)的地產(chǎn)中介信息管理系統(tǒng)主要有如下幾種類型： (1)中介公司自營模式 中介公司自營平臺模式是由房產(chǎn)中介公司自行設(shè)計開發(fā)運營的房產(chǎn)中介系 統(tǒng)。 。為鏈家地產(chǎn)第一時間抓住客戶提供了技術(shù)保障。在各個站點的界面中，支持通過多種搜索 條件進行房源的定位與查詢。以國內(nèi)具有一定影響力 的鏈家地產(chǎn)中介為例，其信息系統(tǒng)的功能界面如圖 1． 1 和圖 1． 2 所示。 通過系統(tǒng)可以查看房屋的圖片信息、辦理程序、處理進度等情況，減少了亞洲 投資者由于空間距離差距而造成的業(yè)務(wù)辦理不便瞵 J。 四大房產(chǎn)中介公司都開發(fā)了專門的房產(chǎn)中介信息系統(tǒng)，向亞洲投資者提供多種 不同的文字服務(wù)【 _71。面對亞洲人群向美國 的投資移民的浪潮，國外的房產(chǎn)中介公司也開展了專門針對于亞洲人群的房產(chǎn) 中介服務(wù)。通過互聯(lián)網(wǎng)接入技術(shù)，實現(xiàn)了不同 分公司之間的數(shù)據(jù)共享。美國 四大著名的地產(chǎn)中介公司有 2 1 Century、 ColdWell Banker、 ERA和 Sotheby Intermational 公司，這四家公司的業(yè)務(wù)范圍遍及全美各個州【 5J。其房地產(chǎn)中介具有嚴格的行業(yè)管理規(guī)范和業(yè)務(wù)處理流程規(guī) 范。 第三節(jié) 國內(nèi)外研究綜述 1． 3． 1 國內(nèi)外相關(guān)研究 國外發(fā)達國家的房屋作為商品房進行買賣具有數(shù)百年的歷史，其房地產(chǎn)中 介行業(yè)也經(jīng)歷了較長的發(fā)展。 4 第一章緒論 (3)提高房產(chǎn)中介影響力 房產(chǎn)中介通過信息系統(tǒng)可以對外發(fā)布房源的相關(guān)信息，房屋的交易雙方通 過系統(tǒng)能夠進行房源信息的查詢和瀏覽。交易雙 方能夠及時全面了解所需辦理的各種手續(xù)以及各種手續(xù)的進展情況，增強對于 房產(chǎn)中介的信任程度。 (2)提升業(yè)務(wù)處理透明度 房屋的租賃或買賣雙方在交易過程中，通過系統(tǒng)可以及時全面了解業(yè)務(wù)的 辦理進度。不同營業(yè)網(wǎng)點之 間的房源信息共享，為地產(chǎn)中介公司抓住客戶提供了技術(shù)保障。系統(tǒng)能夠精確管理每一套房源的租售情況，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的全 面追蹤和有據(jù)可查。 1． 2． 2 研究意義 本文的研究為嘉信地產(chǎn)中介公司提供信息化技術(shù)支持，其研究的意義主要 體現(xiàn)在如下幾個方面。設(shè)計系統(tǒng)的功能界面和頁 面 JavaScript 腳本，實現(xiàn)系統(tǒng)與用于之間的有效溝通。 根據(jù)系統(tǒng)的各項功能要求，設(shè)計開發(fā)滿足系統(tǒng)業(yè)務(wù)處理需求的信息管理系 統(tǒng)。數(shù)據(jù)存儲通過數(shù)據(jù)表最為最基本的 存儲單元，以表之間的主外鍵關(guān)聯(lián)關(guān)系作為表之間的耦合。 房產(chǎn)中介主要是針對于各類房源信息以及房源的處理情況進行管理。研究地產(chǎn)中介工作中的各種 不同類型使用者情況，分析各類使用者對于地產(chǎn)中介系統(tǒng)的功能要求。為了保障業(yè)務(wù)的順利進行，本文需要深入研究房產(chǎn)中介在業(yè)務(wù)辦理過程 中的具體流程，分析各項業(yè)務(wù)處理過程中的數(shù)據(jù)操作。 第二節(jié) 研究內(nèi)容和意義 1． 2． 1 研究內(nèi)容 在嘉信地產(chǎn)發(fā)展過程中面臨信息化不足的實際應(yīng)用背景下，本文開展對于 嘉信地產(chǎn)中介有針對性的信息管理系統(tǒng)設(shè)計與開發(fā)，為嘉信地產(chǎn)的發(fā)展提供信 息化平臺。以數(shù)據(jù)庫保存房產(chǎn)信息， 業(yè)務(wù)員可以對于數(shù)據(jù)進行及時的寫入和更新，提高了房源信息的管理能力。 通過房產(chǎn)中介信息管理系統(tǒng)的開發(fā)，實現(xiàn)基于互聯(lián)網(wǎng)的系統(tǒng)訪問，通過數(shù) 據(jù)庫對于信息進行統(tǒng)一保存，可以有效解決嘉信地產(chǎn)目前發(fā)展過程中所面臨的 問題。在房源信息量較 小的情況下，其尚可以完成業(yè)務(wù)處理。該公司對 于房源信息的管理方式明顯落后于大型房地產(chǎn)中介公司的信息管理方式。不同業(yè)務(wù)人員在業(yè)務(wù)辦理過程中，需要將所獲取到的各種信息及時 進行更新。 嘉信地產(chǎn)各個營業(yè)網(wǎng)點目前是通過電子文檔對于房產(chǎn)信息進行管理。其迫切需要實現(xiàn)各 網(wǎng)點之間的信息有效溝通，各個營業(yè)網(wǎng)點具有經(jīng)營的側(cè)重區(qū)域，同時也可以辦 理其他區(qū)域的房產(chǎn)租賃和銷售。這種經(jīng)營模式極大的限制了嘉信房地產(chǎn)中介公司的發(fā)展。 嘉信地產(chǎn)目前的各個營業(yè)網(wǎng)店分別負責(zé)各個不同區(qū)域的房產(chǎn)交易，不同網(wǎng) 點之間的業(yè)務(wù)覆蓋范圍不存在交叉，各個網(wǎng)點分別管理各自經(jīng)營區(qū)域內(nèi)的房屋 2 第一蘋緒論 租賃和銷售