【正文】 現(xiàn)因負(fù)荷 過(guò)大而發(fā)出劇烈震動(dòng)。 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 21 頁(yè) 共 78 頁(yè) 當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)下列情況之一，均須停機(jī)查明原因，進(jìn)行及時(shí)修理或更換機(jī)件： 1) 發(fā)現(xiàn)電動(dòng)機(jī)發(fā)出嗡嗡的響聲。 維修設(shè)備時(shí)，要先準(zhǔn)備好材料和相應(yīng)的安全措施、技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。 當(dāng)班人員必須按要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視、檢查、維護(hù)，并做好記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)消除事故隱患，自己處理不了的問(wèn)題，應(yīng)立即報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)，并做好詳細(xì)記錄備查。 （三）維修管理規(guī)定： 維修保養(yǎng)工作實(shí)行主管負(fù)責(zé)制，組員必須服從主管的工作安排。 （ 4） 每年的 8月份對(duì)配套電機(jī)加注潤(rùn)滑油。 對(duì)于空調(diào)機(jī)房： （ 1） 每年的４、９月份各進(jìn)行一次配電箱開關(guān)的維護(hù)保養(yǎng)； （ 2） 每年１０月份更換水泵的密封墊。 各種設(shè)備外觀靈活，無(wú)油漆剝落現(xiàn)象，無(wú)灰塵、油污。 各種管道支吊架良好，機(jī)械設(shè)備的固定螺栓無(wú)松動(dòng)，銹蝕現(xiàn)象。 溫度表、壓力表指示正常。 機(jī)械轉(zhuǎn)動(dòng)部件溫升正常、無(wú)異常聲響。 四、空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)維護(hù)規(guī)定 : （一）維修標(biāo)準(zhǔn)： 空調(diào)機(jī)、制冷機(jī)必須按要求及時(shí)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行修理，保持 其正常運(yùn)行。 使用中如發(fā)現(xiàn)水質(zhì)異?，F(xiàn)象，應(yīng)馬上組織查找原因并報(bào)告主管領(lǐng)導(dǎo)。 （ 4） 放水沖洗 23遍以清除異味。 （ 2） 清除水池（箱）內(nèi)淤泥、雜物和銹塊等。清洗完畢后做好清洗記錄。 ３、 每周巡視給排水設(shè)備的控制系統(tǒng)，看是否運(yùn)行正常。 （五）設(shè)備巡視制度 １、 每天巡視水泵及給排水設(shè)備，看是否在標(biāo)準(zhǔn)工況或設(shè)定參數(shù)內(nèi)運(yùn)行，并做巡物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 19 頁(yè) 共 78 頁(yè) 視記錄。 及時(shí)修補(bǔ)、更換受損的保溫、防腐層及管路。 隨時(shí)進(jìn)行節(jié)約用水、計(jì)劃用水的宣傳教育，提高全體用戶節(jié)約用水意識(shí)。如：水管、水池、水箱、水泵，開關(guān)閥門及分閥門位置，掌握系統(tǒng)的運(yùn)行狀態(tài)。 （四）給排水維修服務(wù)內(nèi)容： 泵房、水箱間管理：禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入，運(yùn)行記錄規(guī)范，每班巡查給排水系統(tǒng)，各種標(biāo)志明顯。 救火用的輸水設(shè)備，要經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)立即維修，若有丟失，立即補(bǔ)齊，同時(shí)嚴(yán)禁使用消防喉作其它用途。 發(fā)現(xiàn)水管外裂時(shí)，必須盡快關(guān)閉相關(guān)的閥門，大水管爆裂，則關(guān)閉總閥門，并立即對(duì)所影響的用戶發(fā)出通告， 立即安排緊急維修。 每半年清通排水系統(tǒng)干線一次。 每月巡檢一遍給排水系統(tǒng)管線。 每月對(duì)水泵軸加油一次。 （二）維保周期： 兩周巡檢一次系統(tǒng)內(nèi)的各類閥門。 水泵運(yùn)轉(zhuǎn)無(wú)異常聲響，軸承溫度正常。 管道支架牢固、保溫層良好。每周巡視各樓層電梯廳的安全狀態(tài)，看是否正常。 （四）設(shè)備巡視制度 每天一次巡視電梯機(jī)房及配電設(shè)備，看是否在標(biāo)準(zhǔn)工況或設(shè)定參數(shù)內(nèi)運(yùn)行，并填寫《電梯運(yùn)行狀況巡視日記錄表》。 機(jī)房、轎頂、井道、底坑應(yīng)裝有足夠照明設(shè)施，行燈應(yīng)用帶有防護(hù)罩的低壓安全燈。 當(dāng)機(jī)房、轎頂、底坑同時(shí)有人施工作業(yè)時(shí)，上方人員必須服從下方人員的工作要求，嚴(yán)禁在對(duì)方未做應(yīng)答、許可時(shí)啟動(dòng)電梯。 嚴(yán)禁在廳門外探身到轎廂內(nèi)或轎頂作業(yè)，嚴(yán)禁踏在井道內(nèi)任何支點(diǎn)上作業(yè)，嚴(yán)禁站在對(duì)重架上作業(yè)。 進(jìn)入井道轎頂作業(yè)前必須先確定轎廂實(shí)際所在位置。 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 16 頁(yè) 共 78 頁(yè) 電梯維保周期計(jì)劃表 周 期 保養(yǎng)檢查項(xiàng)目 內(nèi) 容 標(biāo) 準(zhǔn) 月保 控制屏 整潔、接線牢固 曳引機(jī)、電機(jī) 清潔、檢查油量、油質(zhì)、運(yùn)行聲音、運(yùn)行溫度 抱閘制動(dòng)器 檢查制動(dòng)間隙 限速器 轉(zhuǎn)動(dòng)部位靈活、開關(guān)正常 門機(jī)構(gòu) 動(dòng)作靈活、無(wú)異常聲音、垂直度相同、無(wú)晃動(dòng) 連接部位牢固、門鎖安全可靠、光幕正常 安全鉗開關(guān) 正?？煽? 上、下極限開關(guān) 正常 上、下限位開關(guān) 正常 緩沖器開關(guān) 正常 各急停開關(guān) 正常 指示燈、到站鐘 指示正確、聲音清晰 警鈴、對(duì)講機(jī) 聲音清晰 操縱盤 各按鈕、開關(guān)正常、接線牢 固 井道平層感應(yīng)器 平層準(zhǔn)確 季保 緩沖器 清潔、檢查油量、油質(zhì) 導(dǎo)靴 檢查靴襯磨損情況、導(dǎo)靴間隙 電纜 檢查固定裝置、懸掛情況 補(bǔ)償裝置 檢查固定裝置、間距、檔輪裝置 年保年檢 導(dǎo)軌 檢查固定裝置、磨損程度 接觸器、繼電器 檢查接點(diǎn)、接線、動(dòng)作狀態(tài) 曳引繩、繩糟 檢查磨損度 限速繩 檢查磨損度 安全鉗 動(dòng)作靈活一致、間隙調(diào)整、清潔 安全回路 逐項(xiàng)檢查試驗(yàn) 緩沖距離 是否正常 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 17 頁(yè) 共 78 頁(yè) 稱重裝置 正?？煽? 消防功能 正常 （三）電梯維修保養(yǎng)安全操作規(guī)程 盤車、拆裝 更換電器部件、電子板時(shí)禁止帶電作業(yè)。 大修，每 56 年一次。 （二）保養(yǎng)周期 日常保養(yǎng)檢修每周一次 ,每次３小時(shí) /電梯；故障急修隨時(shí)進(jìn)行． 月、季、年度保養(yǎng)項(xiàng)目，按照《電梯維保周期計(jì)劃表》執(zhí)行。 2 各層廳門及連鎖開關(guān)：應(yīng)靈活可靠。 2 各層門與門之間的間隙為 58mm。 15mm 1 電梯啟動(dòng)運(yùn)行：平穩(wěn)、舒適 、無(wú)震動(dòng)、無(wú)沖擊。 1 安全鉗及楔塊要求：各塊之間的間隙均為 24mm。 1 限位開關(guān)：動(dòng)作靈敏、可靠，越程距離為 100mm。 1 緩沖器：油封良好，油量充足，動(dòng)作正常。 1 電梯各層廳門：鉤子鎖靈活可靠，關(guān)門無(wú)撞擊聲。 轎廂門：行走平穩(wěn)，傳動(dòng)皮帶或鏈條無(wú)損壞。 電動(dòng)機(jī)及牽引機(jī)：運(yùn)行無(wú)異聲，油位 在中心線不漏油。 減速機(jī)：機(jī)座無(wú)油污，輪緣無(wú)磨損。 電梯設(shè)備檔案：整齊、完整，有關(guān)資料及時(shí)存檔、無(wú)遺失。 二、電梯設(shè)備 （一）運(yùn)行維護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 運(yùn)行檢查記錄：清楚、準(zhǔn)確、齊全，公布電梯運(yùn)行時(shí)刻表。 每周巡視各樓層配電柜，豎井配電裝置，看各批示燈是否正常。 避雷設(shè)施：接閃器、引下線、接地裝置。 緊急照明燈：充電器性能，送電變換裝置的檢查。 維護(hù)保養(yǎng)：觀察電盤上各類儀表，電壓情況，掌握高峰電流數(shù)值，三相電流是否平衡，配電箱固定，閘具接頭無(wú)松動(dòng)。 掌握設(shè)備情況：供電方式，電壓等級(jí)，用電容量，分配方 案，配線方法，電氣平面圖，配件圖，各類產(chǎn)品出廠合格證明，有關(guān)設(shè)備的試驗(yàn) 、 檢驗(yàn)報(bào)告單，地下埋設(shè)的具體位置。 維修保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路，在經(jīng)檢查無(wú)誤后，拆除所有安全措施，全體維修人員撤出工作現(xiàn)場(chǎng)后方可送電。 在配電干線、低壓配電箱上作業(yè)時(shí)，應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護(hù)，并至少 兩人進(jìn)行。 在進(jìn)行電氣維修時(shí)，維修人員應(yīng)穿戴好安全防護(hù)用品，配備絕緣良好的電工工具。 逐級(jí)斷開低壓側(cè)空氣開關(guān)，然后合上接地開關(guān)，執(zhí)行停電、驗(yàn)電、掛接地線后，懸掛“禁止合閘，有人工作”警示牌。 檢查母線接頭處有無(wú)變形，有無(wú)放電變黑痕跡，緊固連接螺栓 ,若有生銹應(yīng)更換，確保接頭連接緊密，檢查母線上的絕緣子有無(wú)松動(dòng)和損壞。 各區(qū)域配電盤每年檢修一次。 安全工具及避雷器每年做一次測(cè)試。 設(shè)備安全檢查每季度一次。 端子板 完整牢固 、 可靠 、 無(wú)銹蝕、無(wú)氧化、接線整齊。 接觸 \繼電器 無(wú)碳化、無(wú)灰塵、觸頭無(wú)燒蝕、無(wú)粘連。 零地端子排 與地絕緣；與金屬外皮有效連接，牢固可靠。 盤芯母排 連接可靠，無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象，間隙不小于 10mm。 照明配電盤檢修 盤 面 整潔、門軸靈活、關(guān)閉嚴(yán)密。 換燈 燈 泡 不能漏氣，頭部不能松動(dòng)，電壓及功率要與線路匹配。 接 線 牢固可靠，接線端子不得壓裂，導(dǎo)線不得壓傷、裸露。 （七） 非燃?xì)夤ぷ魅藛T禁止進(jìn)入天然氣控制室。 （五） 天然氣控制室設(shè)備，未經(jīng)天然氣管理單位同意，嚴(yán)禁擅自操動(dòng)，以免發(fā)生危險(xiǎn)。 （三） 巡檢時(shí)應(yīng)做好設(shè)施檢查工作，確保室內(nèi)照明、設(shè)備、門窗通風(fēng)良好無(wú)異味；室內(nèi)外無(wú)易燃、易爆物品和其它不安全隱患。 八、天然氣室管理 （一） 天然氣控制室是保證樓宇正常供氣的核心，同時(shí)作為可燃?xì)怏w的轉(zhuǎn)換樞紐，室內(nèi)嚴(yán)禁煙火；每日（一次）由燃?xì)鈱I(yè)人員對(duì)設(shè)備運(yùn)行情況進(jìn)行檢查巡視。 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 12 頁(yè) 共 78 頁(yè) （五） 機(jī)房鑰匙由維修中心統(tǒng)一管理，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入機(jī)房。 （三） 風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)有滅火器，放置于易取處。 六、 風(fēng)機(jī)房管理制度 風(fēng)機(jī)為地下一層、地下二層的通風(fēng)設(shè)備和消防設(shè)備，為加強(qiáng)風(fēng)機(jī)房的管理，特制定以下規(guī)定： （一） 風(fēng)機(jī)房?jī)?nèi)照明應(yīng)保持完好，路線整齊，無(wú)臨時(shí)接線。 （五） 每周對(duì)空調(diào)主機(jī)進(jìn)行一次清潔，并做好設(shè)備房的滅鼠工作。 （三） 空調(diào)機(jī)組運(yùn)行時(shí)，值班人員應(yīng)按時(shí)巡查，檢查各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，如有異常應(yīng)及時(shí)處理，并做好記錄。 五、空調(diào)機(jī)房管理 （一） 機(jī)房每日鎖好，鑰匙由空調(diào)工保管，未經(jīng)許可，嚴(yán)禁非工作人員進(jìn)入。 （五） 按照水泵保養(yǎng)要求定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。 （三） 水泵房每星期由專業(yè)負(fù)責(zé)人清掃一次，保證泵房地面和設(shè)備外表的清潔。在正常情況下，生活水泵、消防水泵、噴淋泵、潛水泵的控制開關(guān)應(yīng)置于自動(dòng)位置。 （九） 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。 物業(yè)工程部工作手冊(cè) 版本： A 修改狀態(tài)： 0 在人生的某個(gè)階段，對(duì)人生最負(fù)責(zé)的態(tài)度就是玩了命的學(xué)習(xí)，玩了命的工作…… 第 11 頁(yè) 共 78 頁(yè) （七） 按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。 （五） 機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)工程經(jīng)理、主管允許，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入。 （三） 保證機(jī)房照明良好，配備應(yīng)急燈、滅火器和盤車工具 ,并掛于顯眼處。 三、電梯機(jī)房管理 （一） 每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無(wú)明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。 管理好易損易壞配件的配備與使用，對(duì)系統(tǒng)運(yùn)行中發(fā)生的問(wèn)題，主動(dòng)與生產(chǎn)廠家或維保商取得聯(lián)系，及時(shí)恢復(fù)設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 嚴(yán)格按照操作程序作業(yè)，愛惜財(cái)產(chǎn)設(shè)備，建立設(shè)備檔案，按規(guī)定做好維護(hù)保養(yǎng)，保證設(shè)備運(yùn)行安全可靠。 機(jī)房鑰匙由專人領(lǐng)用負(fù)責(zé)，不得隨便配制備份鑰匙 ，不得將鑰匙交由其他人保管。 （二） 樓宇自控設(shè)備管理 機(jī)房重地非工作人員不得入內(nèi)，不得在機(jī)房?jī)?nèi)吃東西、吸煙、接待客人，不得存放有毒、易燃、有腐蝕性的物品。 按照要求定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)保養(yǎng)，按要求操作設(shè)備，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，設(shè)備一旦發(fā)生故障，應(yīng)及時(shí)報(bào)修，遇有特殊任務(wù)，更要提前做好充分檢修與備份。 機(jī)房鑰匙由專人負(fù)責(zé)，不得自行配制 備用，機(jī)房設(shè)備器材建檔造冊(cè)。 （九） 做好巡檢記錄和各種維修、操作記錄。 （七） 保持配電室內(nèi)消防設(shè)施完好齊備，應(yīng)急照明完好正常。 （六） 部分設(shè)備故障進(jìn)行停電檢修時(shí)，應(yīng)提前一天通知綜合質(zhì)管部發(fā)出停電通知。 （四） 每日清掃配電室的地面，定期進(jìn)行設(shè)備清潔、保養(yǎng)、維修；確保配電設(shè)備完好。 （二） 巡檢人員必須持證上崗，掌握配電設(shè)備運(yùn)行狀況、操作方法和安全注意事項(xiàng)。 值班期間注意防火防盜。 夜間值班期間發(fā)生重大事故，要及時(shí)通知 本部門經(jīng)理或相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)。 維修工值班期間，不得擅自離崗，不得回宿舍睡覺。 值班人員負(fù)責(zé)管理好辦公區(qū)域的所有設(shè)備設(shè)施、辦公用品、生活用品及各種票據(jù)、鑰匙等，如發(fā)生問(wèn)題，追究值班人員相應(yīng)責(zé)任。 做好班組衛(wèi)生，保持室內(nèi)及環(huán)境的整潔。 樹立為業(yè)主服務(wù)的思想，用優(yōu)質(zhì)服務(wù)滿足業(yè)主的需求。 依照計(jì)劃 ,對(duì)各種裝修、裝飾、陳設(shè)進(jìn)行維護(hù)修理，延長(zhǎng)其使用壽脈。 對(duì)本專業(yè)范圍內(nèi)的各項(xiàng)土建、裝飾、維修工作都認(rèn)真負(fù)責(zé)，嚴(yán)格按質(zhì) 量要求，達(dá)到堅(jiān)固耐用、美觀經(jīng)濟(jì)。 （六）綜合維修工： 嚴(yán) 格遵守公司員工守則和各項(xiàng)規(guī)章制度，盡職盡責(zé)做好本職工作。 做好日常衛(wèi)生，保持室內(nèi)及周圍環(huán)境的整潔。 對(duì)發(fā)生和發(fā)現(xiàn)的重大故障和隱患，應(yīng)立即采取有效措施，并上報(bào)主管和工程部經(jīng)理，以便組織力量搶修，搶修過(guò)程