【正文】 ，機(jī)房室內(nèi)溫度保持 在 25℃左右。 非專業(yè)人員嚴(yán)禁撥弄機(jī)房?jī)?nèi)所有按鈕和部件。 非有關(guān)人員不得無(wú)故進(jìn)入機(jī)房，確需進(jìn)入，必須事先征得工程技術(shù)部負(fù)責(zé)人同意，由相關(guān)人員陪同，并在機(jī)房辦理登記手續(xù)。 （九）電梯機(jī)房管理規(guī)定 機(jī)房?jī)?nèi)必須保持清潔、無(wú)塵。 3）購(gòu)置設(shè)備時(shí)，應(yīng)考慮設(shè)備的選型（節(jié)能、技術(shù)先 進(jìn)性、技術(shù)通用性），在照明系統(tǒng)中，應(yīng)盡量選用節(jié)能型光源。 工程技術(shù)部可采取以下措施以便節(jié)能 1）加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)，認(rèn)真點(diǎn)檢，堅(jiān)持巡回制度，發(fā)現(xiàn)有跑電、冒氣、滴水、漏油的情況，要立即進(jìn)行處理，盡快杜絕設(shè)備系統(tǒng)中的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，以減少能源浪費(fèi)。 管理處應(yīng)加強(qiáng)對(duì)電梯、水泵房、公共照明用電經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的管理。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 能源計(jì)量 1）管理處應(yīng)要求開(kāi)發(fā)公司為小區(qū)主要耗能設(shè)備和主要耗能區(qū)域安裝計(jì)量?jī)x表，以建立完整的能源計(jì)量體系。 （八）節(jié)能管理規(guī)定 管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)小區(qū)的能源管理，具體由工程技術(shù)部主管負(fù)責(zé)實(shí)施 工程技術(shù)部主管負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)小區(qū)主要耗能設(shè)備以及公共照明設(shè)備的功率、分布、數(shù)量等情況。 公共娛樂(lè)場(chǎng)所每周檢查一遍，根據(jù)檢查結(jié)果及時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng)，做到安全整潔，無(wú)亂改建亂堆放。 道路、停車場(chǎng)、自行車庫(kù)每周檢查一遍，針對(duì)檢查結(jié)果及時(shí)進(jìn)行維修保養(yǎng)，做到平整，無(wú)積水，無(wú)破損。如發(fā)現(xiàn)滲漏應(yīng)修復(fù)。 做成功物業(yè)管理人！』 格柵井，保證無(wú)污水外溢現(xiàn)象。 所有污（雨）水井確保暢 通，發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)疏通。 （七）房屋公用部位維修保養(yǎng)管理規(guī)定 工程技術(shù)部負(fù)責(zé)對(duì)房屋公共部位的維修保養(yǎng)。事故處理必須貫徹“三不放過(guò)”的原則（即事故原因未查明不放過(guò)；事故處理必須貫徹未受到教育不放過(guò)；沒(méi)有采取防范措施不放過(guò)）。 設(shè)備事故處理原則： 若發(fā)生設(shè)備事故和人身傷亡事故，必須立即向公司、管理處報(bào)告。 做成功物業(yè)管理人！』 取應(yīng)急措施處理進(jìn)行檢修的可不作設(shè)備故障； 2）新設(shè)備安裝后，設(shè)備更新改造或設(shè)備進(jìn)行大修后，在試行階段中發(fā)生的設(shè)備事故，不作設(shè)備事故論處，但一經(jīng)正式驗(yàn)收并投入正常運(yùn)行后發(fā)生的事故仍按設(shè)備事故處理 。 設(shè)備事故分類： 1）特大設(shè)備事故指：設(shè)備損壞，造成物業(yè)停業(yè)三天以上的、設(shè)備損壞后修復(fù)費(fèi)用達(dá) 20萬(wàn)元以上； 2）重大設(shè)備事故是指：設(shè)備因非正常損害，經(jīng)大修、中修才能恢復(fù)性能、效率和使用周期；設(shè)備損害直接損失費(fèi)用在 5 萬(wàn)元以上；供電設(shè)備損壞而中斷供電，影響業(yè)主生活（由于外界影響造成停電的不作為事故處理）； 3）一般設(shè)備事故是指：設(shè)備因非正常損壞，經(jīng)過(guò)小修可以修復(fù)，并不影響設(shè)備性能、效率；和運(yùn)轉(zhuǎn)周期；直接經(jīng)濟(jì)損失在 2020 元以下；單機(jī)設(shè)備損壞，影響物業(yè)正常使用不到 4 小時(shí) 。 （六）設(shè)備事故管理規(guī)定 為加強(qiáng)設(shè)備管理，保證小區(qū)物業(yè)管理工作正常進(jìn)行，對(duì)設(shè)備使用過(guò)程中發(fā)生的設(shè)備事故應(yīng)及時(shí)采取有效措施，防止事故擴(kuò)大和重復(fù)發(fā)生。 公共門(mén)窗、鎖 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 屋面 （ 1） 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理 ； （ 2） 無(wú)積水，無(wú)滲漏、隔熱層無(wú)缺損 。 內(nèi)墻面 （ 1） 每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理 ； （ 2） 每二年翻新一次 ， 表面整潔無(wú)破損 。 井、溝、格柵井 （ 1） 每月清理一次無(wú)積水，無(wú)塌陷， 水流暢通，井蓋完好 。 公共部位維修保養(yǎng) ： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 3）水泵的巡回檢查詳見(jiàn)《水泵維修保養(yǎng)規(guī)范》 4）公共燈具、排水系統(tǒng)的巡回檢查詳見(jiàn)《房屋共用部位維修保養(yǎng)管理規(guī)定》。 （ 2）巡檢中發(fā)現(xiàn)的一般故障，巡檢人員應(yīng)做現(xiàn)場(chǎng)處理，處理不了解或重大故障應(yīng)向工程技術(shù)部主管報(bào)告。 b、運(yùn)行速度是否恒速，運(yùn)行中有無(wú)震動(dòng)感。 ④ 檢查機(jī)房?jī)?nèi)有無(wú)異常運(yùn)行聲響，異常氣味；機(jī)房溫度是否適宜，有無(wú)漏水，進(jìn)水；門(mén)窗是否關(guān)好等。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 2）電梯的日常巡檢 （ 1）電梯工每日應(yīng)對(duì)電梯進(jìn)行巡檢，巡檢工作主要包括以下內(nèi)容： ①檢查電梯樓層指示燈與轎廂實(shí)際位置是否附合。 （四）設(shè)備設(shè)施巡回檢查規(guī)定 目的 為保證小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的正常使用，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和排除故障，特制定本規(guī) 程。 對(duì)無(wú)法修復(fù)的設(shè)備，應(yīng)填寫(xiě)《設(shè)備（施）報(bào)廢申請(qǐng)單》，經(jīng)主管責(zé)任部門(mén)負(fù)責(zé)人確認(rèn)，報(bào)財(cái)務(wù)部門(mén)核準(zhǔn)，總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可報(bào)廢。重大維修應(yīng)向主管責(zé)任部門(mén)負(fù)責(zé)人匯報(bào)，對(duì)于本單位 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 7）如發(fā)現(xiàn)計(jì)量器具失效，應(yīng)作報(bào)廢處理，并同時(shí)換上經(jīng)檢定合格的相同類型計(jì)量器具。 （ 5）對(duì)作為校準(zhǔn)依據(jù)的萬(wàn)能表，由計(jì)量部門(mén)作一次檢定，檢定周期不超過(guò)一年。 （ 3）對(duì)于只作通表用不出數(shù)據(jù)的萬(wàn)用表，作好專用標(biāo)志，不再作檢定。工程技術(shù)部應(yīng)備有一只經(jīng)鑒定有效的壓力表作為校準(zhǔn)依據(jù)。 做成功物業(yè)管理人！』 本公司所用計(jì)量器具均用于監(jiān)視設(shè)備是否正常運(yùn)行的配套設(shè)施，無(wú)需直接向顧客提供計(jì)量數(shù)據(jù)，故對(duì)計(jì)量器具的校準(zhǔn)根據(jù)計(jì)量器具鑒定的有關(guān)規(guī)定，接合本公司各小區(qū)的實(shí)際使用情況，分別作如下規(guī)定： （ 1）對(duì)于常壓熱水鍋爐、水泵配套壓力表在使用前作一次檢定，檢定合格后可使用，以后每年由工程技術(shù)部自行檢查一次，并做好檢查記錄。 計(jì)量器具的管理 1）本小區(qū)適用計(jì)量器具有：維修用萬(wàn)用表、鉗形表、兆歐表、絕緣電 阻表；水泵壓力表；電流表、電壓表。對(duì)國(guó)家規(guī)定的特殊工種，要求操作人員持有相應(yīng)的上崗證和操作證方可上崗。 所有設(shè)施由專業(yè)人員進(jìn)行操作。 驗(yàn)收合格的設(shè)施由主管責(zé)任部門(mén)進(jìn)行編號(hào)，并按照《基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境控制程序》要求懸掛設(shè)施標(biāo)識(shí)卡，規(guī) 定設(shè)施 /設(shè)備維護(hù)責(zé)任人，并在《設(shè)施 /設(shè)備臺(tái)帳》上登記。設(shè)備的接管由主管責(zé)任部門(mén)辦理相應(yīng)手續(xù)，相關(guān)資料由主管責(zé)任部門(mén)復(fù)核存檔。 做成功物業(yè)管理人！』 接管設(shè)備進(jìn)行驗(yàn)收。 每年對(duì)設(shè)施設(shè)備管理保養(yǎng)工作進(jìn)行總結(jié)評(píng)比，成績(jī)好的表?yè)P(yáng)，差的處罰。 非工作人員對(duì)設(shè)備亂動(dòng)亂拉影響正常工作，根據(jù)情節(jié)輕重，分別給予警告、罰款、下崗培訓(xùn)等處罰。 對(duì)設(shè)備違章操作，造成較大事故的要給予經(jīng)濟(jì)處罰，并且在崗培訓(xùn)一周。 （二）管理責(zé)任人獎(jiǎng)懲規(guī)定 每周末工程技術(shù)部要對(duì)園區(qū)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行檢查，對(duì)設(shè)備保養(yǎng)無(wú)記錄或記錄不詳?shù)呢?zé)任人要給予經(jīng)濟(jì)處罰，再次出現(xiàn)加重處罰。 設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定 （一）技術(shù)檔案管理規(guī)定 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 當(dāng)臺(tái)風(fēng)訊號(hào)減低至 3 號(hào)時(shí)，主任應(yīng)立即進(jìn)行檢查及填報(bào)臺(tái)風(fēng)損毀報(bào)告。 留意電臺(tái)播放有關(guān)風(fēng)暴進(jìn)展消息，及時(shí)將最新臺(tái)風(fēng)訊號(hào)張貼于宣傳欄、信息欄，以便向業(yè)主告知臺(tái)風(fēng)的進(jìn)展。 緊閉所有門(mén)窗、電梯機(jī)房及垃圾房等門(mén)窗，還必須做好防水措施。 檢查露臺(tái)、窨井、單元雨蓬、屋頂設(shè)施層、機(jī)房、地下車庫(kù)下水道、雨水渠、沙井、地漏等，有無(wú)沙泥雜物堵塞，落實(shí)人員清掃，確保其暢通。 做成功物業(yè)管理人！』 檢查緊急應(yīng)用工具如雨衣、雨靴、手電筒、沙包、草包、潛水泵等有否備足并確定其性能良好。 須記錄該事件之始末及時(shí)間、詳細(xì)情況，維修人員救護(hù)人員到達(dá)及離開(kāi)時(shí)間等。 如果電梯維修人員于 30 分鐘后仍未到處理，被困者內(nèi)有孕婦或病人需要救援，現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)員員或監(jiān)控人員應(yīng)立即報(bào)警，待消防人員到場(chǎng)處理。 四、 困梯處理程序 小區(qū)大廈電梯損壞經(jīng)常發(fā)生， 是否辦公時(shí)間，監(jiān)控人員和工程人員應(yīng)立即通知電梯維修人員或電梯外包公司到場(chǎng)修理，同時(shí)應(yīng)張貼“服務(wù)暫?！钡茸謽佑陔娞萃?，以停職各使用者。 做成功物業(yè)管理人！』 定期檢查保養(yǎng)自動(dòng)控制系統(tǒng)，檢查限位聯(lián)動(dòng)是否失靈、報(bào)警裝置是否失靈，另外檢查排水口是否堵 塞。 三 、通常溢水情況的防止 屋頂排水口被堵溢水的防止： 保潔員定期清掃天臺(tái)（包括排水溝），以防止下雨后垃圾沖入排水口，造成堵塞。 10．觀察現(xiàn)場(chǎng)附近的電掣。 8．若住戶內(nèi)發(fā)生水浸，盡快通知當(dāng)事人并關(guān)閉水閥門(mén)等響應(yīng)措施。 6．秩序維護(hù)員在溢水處理過(guò)程中控制現(xiàn)場(chǎng)，改變?nèi)肆鞣较?。溢水多時(shí)，應(yīng)安裝臨時(shí)泵等措施盡快排水。 3．工程主管組織維修工，切斷溢水源或堵漏，切斷部分受影響區(qū)域的電源，將受影響區(qū)域的電梯開(kāi)至頂層。 2．工程部接報(bào)后，通知工程主管并迅速派員到現(xiàn)場(chǎng)了解情況。 二 、溢水的應(yīng)急程序 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 廣播 根據(jù)停電和人流情況，對(duì)全樓或部分進(jìn)行停電情況通報(bào)，進(jìn)行疏導(dǎo)人員、平定人心的廣播。 局部停電 （ 1）通知秩序維護(hù)員主管或領(lǐng)班，通報(bào)停電情況并加強(qiáng)聯(lián)系 ； （ 2）啟用應(yīng)急照明燈設(shè)施，迅速派員進(jìn)行搶修； （ 3）估計(jì)搶修時(shí)間、報(bào)告主任。 做成功物業(yè)管理人！』 （ 4）加強(qiáng)各重要機(jī)房、設(shè)備的巡視。 （ 3）通知秩序維護(hù)員。 雙路供電全停時(shí) （ 1）啟動(dòng)應(yīng)急燈、手電或蠟燭。 （二）未接到通知的； 1．因未知的原因 發(fā)生臨時(shí)停電時(shí)，停電區(qū)域的主管和員工應(yīng)迅速通知工程部主管。 8．若住房?jī)?nèi)發(fā)生水浸，盡快通知當(dāng)事人關(guān)閉水閥等相應(yīng)措施。 6．秩序維護(hù)員查看電梯所處位置，若有情況通知工程部。 4．使用應(yīng)急照明燈，保證公共通道照明。 2．通知大廈、小區(qū)內(nèi)的每一位業(yè)主，在顯眼處貼告示通知。 各類工程應(yīng)急處理方案 一、停電應(yīng)急程序： （一）預(yù)先得到通知的： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 第十條：雷雨天氣需要巡視高壓設(shè)備時(shí)，應(yīng)穿絕緣鞋，并不得靠近避雷器或避雷針。 第八條：在雷雨、高溫、滿負(fù)荷運(yùn)行期間，應(yīng)加強(qiáng)巡回檢查。 第六條：巡回檢查中如果發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷或設(shè)備運(yùn)行不正常， 應(yīng)立即向上級(jí)匯報(bào)情況或在不危及人身安全的前提下做相應(yīng)的緊急處理，并加強(qiáng)巡回檢查。 第四條：巡回檢查時(shí)間：?jiǎn)T工每天不少于兩次，值班長(zhǎng)每天不少于一次。 做成功物業(yè)管理人！』 第二條：當(dāng)班人員應(yīng)認(rèn)真做好巡回檢查，詳細(xì)記錄。 九 、設(shè)施巡回檢查標(biāo)準(zhǔn) 第一條：設(shè)備的巡回檢查是為了掌握設(shè)備的運(yùn)行情況，以便即時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患，監(jiān)視設(shè)備的運(yùn)行，確保設(shè)備的安全運(yùn)行。 對(duì)電梯產(chǎn)生之故障，及處理結(jié)果，做好記錄 ，并及時(shí)歸檔。 電梯公司按《電梯保養(yǎng)合同》對(duì)電梯作保養(yǎng)，按規(guī)定記錄。 八、 電梯維修保養(yǎng)管理標(biāo)準(zhǔn) 電梯鑰匙必須有專人保管。 遇水管爆裂等水浸事件，水流可能流入電梯井道時(shí)，應(yīng)將電梯升至最高層，并鎖住嚴(yán)禁使用，馬上通知電梯維修人員進(jìn)行檢修。 督促電梯公司按規(guī)定進(jìn)行維修保養(yǎng)工作。 保持良好照明幾通風(fēng)，常備手電筒及應(yīng)急照明設(shè)施，門(mén)窗開(kāi)啟靈活無(wú)破損。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 不允許利用轎頂安全窗、轎廂安全門(mén)的開(kāi)啟來(lái)裝長(zhǎng)物件。 不允許裝運(yùn)易燃、易爆的危險(xiǎn)物品。 1 消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開(kāi)關(guān)位置于自動(dòng)位置，操作標(biāo)志都應(yīng)簡(jiǎn)單明確。 操作人員必須嚴(yán)格按制度及章程辦事，嚴(yán)禁違紀(jì)操作 消防泵每月運(yùn)轉(zhuǎn)一次（ 2 分鐘）以保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)情況，每半年運(yùn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”保修檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。 消防設(shè)施良好，禁止在工作場(chǎng)所吸煙。 水泵房必須保持良好的通風(fēng)散熱及照明環(huán)境，門(mén)窗開(kāi)啟靈活 無(wú)破損。 水泵房的電器檢修必須由持電工有效操作證人員處理，無(wú)證人員 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 六 、水泵房管理標(biāo)準(zhǔn) 水泵房?jī)?nèi)的機(jī)電設(shè)備必須由專職人員操作，其中人員不得擅自操作。 生活水池每年清洗消毒一次。 對(duì)損壞公共區(qū)域管道及供水設(shè)備者，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。 轄區(qū)內(nèi)水表、水閘閥門(mén)發(fā)生故障時(shí)，應(yīng)即修理或更換。 做成功物業(yè)管理人！』 發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí)， 立即通知用戶停水，緊急搶修。 五 、 水系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn) 每月檢查生活水系統(tǒng)各路閥門(mén)是否正常。 嚴(yán)禁違章操作，操作或檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具，絕緣鞋套等。 建立運(yùn)行記錄，值班電工每天至少巡查兩次，發(fā)現(xiàn)有異常，馬上報(bào)告工程部主管。 保持良好的室內(nèi)照明和通風(fēng)，墻上配掛溫度計(jì)，室內(nèi)溫度控制在40amp。 7） 檢查所有低壓電器的金屬部分，應(yīng)保持均有可靠接地裝置。 5） 逐級(jí)檢查各配電屏。 3） 檢查母線接頭有無(wú)變形，確保接頭連接緊密、無(wú)松動(dòng)和損壞。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 三 、低壓配電柜 保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) 電工每天檢查低壓配電柜運(yùn)行情況，并填寫(xiě)《配電房運(yùn)行記錄表》 每半年對(duì)配電設(shè)施進(jìn)行檢修保養(yǎng)，填寫(xiě)《配電房設(shè)施檢修保養(yǎng)記錄表》。 保持各電表、電表箱的清潔衛(wèi)生。 業(yè)主用戶室內(nèi)線路發(fā)生故障，維修人員要及時(shí)維修，以免擴(kuò)大故障范圍。 二 、供電系統(tǒng)管理標(biāo)