【正文】 位，注意檢查浮球開關(guān)，以防水箱沒水或水外溢。 3) 消防水泵房每日進(jìn)行例行檢查，每周運(yùn)行一次，每半年進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”檢查，每年進(jìn)行一次大檢查。 文件 7． 1《北京市電梯定期檢驗(yàn)記錄》（見北京市勞動(dòng)安全管理部門文件） 7． 2《北京市特種設(shè)備質(zhì)量安全檢測(cè)所 . 北京市電梯及自動(dòng)扶梯運(yùn)行、維修保養(yǎng)工程及檢測(cè)工作記錄簿》（北京市勞動(dòng)安全管理部門文件） 《電梯自檢記錄》 《電梯維保月考核評(píng)價(jià)表》 機(jī)房管理制度 消防水泵房管理制度 1) 未經(jīng)工程管理部經(jīng)理批準(zhǔn)，外來人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房。 檢查、清潔導(dǎo)軌。 6. 8 檢查制動(dòng)器鐵芯拆洗調(diào)整。 德信誠(chéng)培訓(xùn)網(wǎng) 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 6. 6 檢查曳引輪繩槽及鋼絲繩磨損程度檢查。 6. 4 檢查鋼絲繩張力并調(diào)整。 6. 2 檢查主付導(dǎo)靴及靴襯。 計(jì)數(shù)器數(shù)值是否正確。 檢查轎廂、對(duì)重緩沖距是否標(biāo)準(zhǔn)。 檢查到站鐘、電話工作是否正常。 檢查層站開關(guān)門是否靈活可靠。 檢查平層誤差是否在規(guī)定范圍內(nèi)。 各接觸器、蓄電器、電阻、電容工作是否正常，接線是否牢固。 檢查各 層門鎖限位動(dòng)作是否可靠。 檢查曳引機(jī)是否清潔、潤(rùn)滑，減速廂有無漏油及異常聲響。 檢查極限開關(guān)動(dòng)作是否正常。 檢查限速器封記完整，開關(guān)動(dòng)作是否正常。 檢查轎頂檢修廂開關(guān)是否正常。 5. 9 檢查光電保護(hù)、超聲波保護(hù)裝置工作是否正常。 德信誠(chéng)培訓(xùn)網(wǎng) 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 5. 7 檢查轎層門機(jī)電聯(lián)鎖開關(guān)動(dòng)作是否可靠。 5. 5 檢查底坑安全開關(guān)工作是否正常。 5. 3 檢查安全鉗間隙調(diào)整、清潔、開關(guān)動(dòng)作是否正常。 ： 5. 1 檢查對(duì)重緩沖距、轎廂緩沖距標(biāo)準(zhǔn)，配重防護(hù)欄、補(bǔ)償鏈連接可靠，運(yùn)行是否正常。 ，及時(shí)調(diào)整存在的問題，作到本單位管理的電梯 100％報(bào)檢，對(duì)于合同中要求維保單位報(bào)檢的電梯，主管人員在《安全運(yùn)行許可證》到期的一個(gè)月通知維保單位，以便能及時(shí)地向特種設(shè)備技術(shù)檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu) 報(bào)檢。 ，第二年應(yīng)到轄區(qū)管理的特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)報(bào)檢，并將具體檢驗(yàn)時(shí)間登記在年檢電梯的明細(xì)表中。 。經(jīng)檢驗(yàn)、整改合格后重新?lián)Q發(fā)新一年度安全運(yùn)行許可證。 ，認(rèn)真填寫“巡檢質(zhì)量報(bào)告”，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理，處理不了的問題及時(shí)上報(bào)主管人員，由電梯主管人員組織人員解決。 ，確保電梯正常使用，并滿足標(biāo)準(zhǔn)要求。 、運(yùn)行工作狀況的抽查。 電梯發(fā)生嚴(yán)重事故或致使人員傷亡事故，使用單位要保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并應(yīng)采取緊急救援措施立即報(bào)告特種設(shè)備安全監(jiān)察部門。 新裝、大修、改造電梯前，應(yīng)到市或轄區(qū)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督機(jī)構(gòu)辦理告之手續(xù)后即可開工，經(jīng)檢驗(yàn)合格后到當(dāng)?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門辦理注冊(cè)登記手續(xù)，方可交付使用。 嚴(yán)格執(zhí)行電梯設(shè)備的常規(guī)檢查制度，當(dāng)發(fā)現(xiàn)電梯有異常情況時(shí)，必須立即整改，嚴(yán)禁帶故障運(yùn)行，各種檢查應(yīng)均有記錄，并存檔備查。 在用電梯實(shí)行定期檢驗(yàn)制度，檢驗(yàn)有效期為一年，未經(jīng)檢驗(yàn)或超過檢驗(yàn)周期或經(jīng)檢驗(yàn)不合格的電梯不得繼續(xù)使用。 為確保電梯安全運(yùn)行，保障人身和財(cái)產(chǎn)的安全，依據(jù)《特種設(shè)備質(zhì)量監(jiān)督與安全監(jiān)察規(guī)定》，特規(guī)定如下： 電梯使用單位必須對(duì)電梯使用運(yùn)行的安全負(fù)責(zé)，應(yīng)至少設(shè)電梯安全管理人員一名，并建立健全電梯設(shè)備技術(shù)檔案及有關(guān)管 理制度。 ：由項(xiàng)目經(jīng)理或公司工程管理部、品質(zhì)管理部隨時(shí)檢查設(shè)備設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)情況。 德信誠(chéng)培訓(xùn)網(wǎng) 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 各責(zé)任 區(qū)工作完成情況。 ，工程管理部經(jīng)理抽查簽認(rèn)，內(nèi)容包括：設(shè)備設(shè)施完好情況。 ，填寫《設(shè)備巡視檢查記錄表》，并對(duì)技工工作進(jìn)行督導(dǎo)。 ：按現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況填寫要求，真實(shí)、齊全、簡(jiǎn)潔。 設(shè)備（房） 保潔 溫度、天氣狀態(tài)、 保潔 衛(wèi)生，工器具是否齊備，燈光、消防器材是否齊全完好。 。 ： 、實(shí)施、巡查、復(fù)檢。 工程工作檢查制度 確保小區(qū)設(shè)備設(shè)施安全、完好運(yùn)行。 德信誠(chéng)培訓(xùn)網(wǎng) 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 。 ，包括疲倦、醉酒、傷病等時(shí)。 ，必要時(shí)立即通知工程管理部經(jīng)理處理： 。 。 ，聽取上班值班人員運(yùn)行情況的介紹，未完成工作交代 . 、工具、機(jī)房鑰匙及本部相關(guān)固定資產(chǎn)的數(shù)量狀況，并在交接班記錄上簽名。 工程管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)本部門衛(wèi)生清潔工作的日常檢查的督導(dǎo)。 各專業(yè)值班人員負(fù)責(zé)各自專業(yè)設(shè)備房的衛(wèi)生清潔工作。 值班房、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度。 堅(jiān)守崗位，不得串崗。 下列情況之一不能交接班： 上一班運(yùn)行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，值班室、操作間不清潔； ，交班人不準(zhǔn)下班； 接班人醉酒或其他情況而未找到接班人； 在事故處理過程中； 若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。 德信誠(chéng)培訓(xùn)網(wǎng) 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 交接雙方認(rèn)為無誤后共同在《工程值班記錄》上簽名確認(rèn)。 交班人員主動(dòng)、簡(jiǎn)要地向接班人介紹值班和設(shè)備運(yùn)行情況，重點(diǎn)講明操作注意事項(xiàng)；接班人應(yīng)認(rèn)真聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至雙方清楚。 接班人員提前 15 分鐘到達(dá)值班崗位。 值班人員負(fù)責(zé)按此規(guī)程進(jìn)行值班工作。 職責(zé) 工程管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)值班工作進(jìn)行監(jiān)督檢查。 《客戶聯(lián)系表》 《客戶情況登記一覽表》 二、工程管理部管理制度 工程維修人員值班制度 目的 規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量。 查閱者未經(jīng)部門主管批準(zhǔn)不得擅自影印、復(fù)制、翻印、拆毀、調(diào)換、抽取檔案資料，任何人不得在檔案上附加標(biāo)注。 客戶服務(wù)部物業(yè)管理員負(fù)責(zé)錄入《客戶聯(lián)系表》、《客戶情況登記一覽表》 檔案管理人員須做好檔案的防火、防蟲、防霉、防鼠、防盜工作，確保檔案資料的密整性和安全性。 應(yīng)歸檔的資料：客戶本人資料、家庭資料、房屋檔案、裝修與驗(yàn)收記錄、收費(fèi)單據(jù)、涉及服務(wù)的圖片資料等。 ： 客戶服務(wù)部為保存客戶檔案設(shè)置的專用檔案文件柜，嚴(yán)禁保存日常用品，嚴(yán)禁保存本部門以外的其他需要保存的檔案。 ： ，對(duì)相關(guān)檔案資料進(jìn)行收集、整理、立卷、保管和使用。 一。在無任何證件證明索匙者為鑰匙所屬單位的客戶或客戶指定的領(lǐng)鑰匙人時(shí)，管理員不得將鑰匙轉(zhuǎn)交。 客戶或客戶指定的領(lǐng)鑰匙人前來領(lǐng)取鑰匙時(shí)，管理員領(lǐng)鑰匙人的身份證移交鑰匙給領(lǐng)鑰匙人。 辦理鑰匙退還手續(xù)時(shí)，管理員應(yīng)在核對(duì)鑰匙數(shù)量后，在《鑰匙借用登記表》中標(biāo)注鑰匙退還日期，并在“接收 人”一欄簽名確認(rèn)。 在維修或空置房巡視工作中需要使用托管的鑰匙時(shí)，由客戶服務(wù)部管理員在借用人辦理鑰匙借用手續(xù)后，將鑰匙交給借用人。 管理中將《客戶托管鑰匙委托書》上的有關(guān)內(nèi) 容登記在《客戶托管鑰匙登記表》內(nèi)，并在托管的鑰匙上貼上標(biāo)有客戶姓名的標(biāo)識(shí)，然后將鑰匙整齊有序的放置在鑰匙柜中保存。 管理員應(yīng)特別向客戶說明本服務(wù)中心不承擔(dān)為客戶保管家庭財(cái)產(chǎn)的責(zé)任，客戶同意后，請(qǐng)客戶在《客戶托管鑰匙委托書》的“客戶簽名”欄簽名確認(rèn)。 。 特定情況下客戶托管的鑰匙。 。 、安排鑰匙的管理工作。 ．相關(guān)表格 德信誠(chéng)培訓(xùn)網(wǎng) 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 《客戶投訴處理表》 《糾正預(yù)防措施實(shí)施驗(yàn)證報(bào)告》 鑰匙委托管理制度 規(guī)范鑰匙委托管理工作，確保妥善保管好托管的鑰匙。 《糾正預(yù)防措施實(shí)施驗(yàn)證報(bào)告》 中記錄，以便跟蹤檢索。 ，作出補(bǔ)救措施，經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目經(jīng)理助理確認(rèn)，經(jīng)與投訴人溝通后，根據(jù)投訴的程度等級(jí)（輕微、一般、嚴(yán)重）由客戶服務(wù)部主管或項(xiàng)目經(jīng)理助理敦促相關(guān)班組盡快付諸實(shí)施責(zé)，客戶服務(wù)部填寫處理報(bào)告，由客戶服務(wù)部主管負(fù)責(zé)與客戶聯(lián)系，報(bào)告處理結(jié)果，直到客戶滿意為止。 （必須符合公司對(duì)客戶承諾的要求，酌情處理。 ，填寫《客戶投訴處理表》。 《滿意度調(diào)查表》 《滿意度統(tǒng)計(jì)表》 《客戶投訴處理表》 《回訪記錄》 客戶投訴處理制度 凡客戶對(duì)公司服務(wù)方面的投訴，不論采取何種方式，如信函、電話、傳真或來人面談，統(tǒng)一由客戶服務(wù)部前臺(tái)人員集中登記、組織處理、向客戶 反饋處理結(jié)果。 ，應(yīng)上例會(huì)討論，找出解決方案，做到件件有落實(shí)，事事有回音。 ，虛心聽取意見，誠(chéng)懇接受批評(píng)，采納合理化建議，做好《客戶投訴處理 表》、《回訪記錄》。 客戶服務(wù)部將客戶意見調(diào)查結(jié)果及整改情況在調(diào)查結(jié)束后一個(gè)月內(nèi)向客戶進(jìn)行通報(bào)。 2） 客戶對(duì)物業(yè)服務(wù)工作意見及建議的匯總。 客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)向客戶發(fā)放《滿意度調(diào)查表》，并負(fù)責(zé)收回，然后將《滿意度調(diào)查表》進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。 、統(tǒng)計(jì)與處理。 ，并組織實(shí)施。 德信誠(chéng)培訓(xùn)網(wǎng) 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 三、 物業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部管理制度 匯編 客戶服務(wù)部管理制度 客戶意見調(diào)查和回訪制 度 明確物業(yè)服務(wù)中心滿意度調(diào)查與分析的程序和方法，以確保調(diào)查分析的有效性，從而達(dá)到改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的目的。 10. 保潔 管理部經(jīng)理： 大專以上學(xué)歷，要求三年以上同行業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)，事業(yè)心強(qiáng)，性格開朗樂觀，具備領(lǐng)導(dǎo)才能，有成熟的溝通能力，熟悉客戶服務(wù)部的運(yùn)作環(huán)節(jié)并能加以控制和管理，對(duì)客戶的重大投訴能妥善的處理。 8. 保安 管理部經(jīng)理：大專以上文化程度， 2340 歲，三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，身體素質(zhì)好，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，有較強(qiáng)的組織協(xié)調(diào)能力。 6. 工程管理部經(jīng)理：大專以上學(xué)歷，三年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，持有中級(jí)技工職稱，熟練掌握電腦管理系統(tǒng)，熟悉 IS09000 質(zhì)量體系，具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)能力。 4. 客服專員：大專以上學(xué)歷，一 年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理上崗證，熟練掌握電腦管理系統(tǒng)，熟悉 物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，語言表達(dá)能力強(qiáng)。 2. 客戶服務(wù)部經(jīng)理：大專以上學(xué)歷，五年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，三年以上本職工作經(jīng)驗(yàn)，持有物業(yè)管理上崗證，熟練掌握電腦管理系統(tǒng)，熟悉 IS09000 質(zhì)量體系，具有較強(qiáng)的組織、協(xié)調(diào)能力 ，為人正直、有強(qiáng)烈的責(zé)任心、公正嚴(yán)謹(jǐn)、忠誠(chéng)敬業(yè)。 9. 完成保潔領(lǐng)班、 保潔 管理部主管、項(xiàng)目經(jīng)理交辦的其他任務(wù)。 7. 按保潔作業(yè)規(guī)程，領(lǐng)用、保管清潔工具、設(shè)備、物料。 5. 負(fù)責(zé)垃圾的收集、集中、轉(zhuǎn)運(yùn) 。 3. 負(fù)責(zé)樓道、扶手、門窗、電表箱、信報(bào)箱、樓道開關(guān)、燈具的擦抹。 十八、 保潔 管理部保潔員崗位職責(zé) 1. 嚴(yán)格執(zhí)行保潔作業(yè)規(guī)程，按保潔標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)。 11. 負(fù)責(zé)每日工作記錄的填寫及交接班工作。 9. 對(duì)客戶針對(duì)保潔的投訴做出整改方案和實(shí)際響應(yīng)。 7. 負(fù)責(zé)對(duì)保潔員的工作態(tài)度和工作質(zhì)量作出恰當(dāng)?shù)呐u(píng)、糾正、指導(dǎo) 。 5. 負(fù)責(zé)檢查所轄范圍各責(zé)任區(qū)的清潔衛(wèi)生狀況，監(jiān)督垃圾收集、清運(yùn)工作。 3. 負(fù)責(zé)檢查保潔員的儀容儀表和到崗情況，作好考核評(píng)估記錄。 十七、 保潔 管理部經(jīng)理崗位職責(zé) 1. 負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)中心和保潔公司的日常聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)工作，并接受我方管理，針對(duì)我方提出的問題及時(shí)整改。 4. 負(fù)責(zé)綠化工具、設(shè)備使用和保養(yǎng)工作。 2. 負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹木病蟲害的防治工作。 9. 配合其他部門工作，完成項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理助理 交辦的其他工作。 7. 遇有臨時(shí)性保潔任務(wù)時(shí)及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理請(qǐng)示，并根據(jù)情況迅速及時(shí)調(diào)集所屬保潔員前往處理。 5. 負(fù)責(zé)監(jiān)督供方員工的培訓(xùn)。 3. 協(xié)調(diào)本部門或供方與項(xiàng)目其它部門的工作關(guān)系。 十五、 保潔 管理部經(jīng)理崗位職責(zé) 1. 負(fù)責(zé)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供方（保潔、綠化、家政等）的日常管理工作。 9. 認(rèn)真進(jìn)行軍事體能操練，熟練掌握各種突發(fā)事件處置程序、消防應(yīng)急技能。 7. 接報(bào)案后， 立即 到達(dá)現(xiàn)場(chǎng) 。 5. 巡邏過程中，遇到可疑人員 須 進(jìn)行跟蹤、 呼叫班長(zhǎng) 協(xié)助 盤查 、 帶回 保安 管理部 處理。 3. 巡邏過程中，遇到客戶應(yīng)主動(dòng)問好，若接到 客戶需求、 投訴或建議，應(yīng)認(rèn)真記錄及時(shí)上報(bào) 保安 管理部。 十四、 保安 管理巡邏隊(duì)員崗位職責(zé) 1. 按規(guī)定 巡視 路線 對(duì)小區(qū)外圍、公共區(qū)域、樓宇公共部位和消防設(shè)施、器具 巡視檢查。 5. 按作業(yè)規(guī)程做好工作交接，記錄填寫準(zhǔn)確、完整。 3. 對(duì)外來人員進(jìn)行身份、目的核實(shí)和來訪登記，杜絕閑雜人員進(jìn)出小區(qū)。 十三、 保安 管理部門崗維護(hù)員崗位職責(zé) 1. 密切監(jiān)控進(jìn)出小區(qū)的車輛、人員，出現(xiàn)擁堵及時(shí)疏導(dǎo)。 9. 妥善、使用配備保管的對(duì)講機(jī)、電話、滅火器、消防器材等，做好該項(xiàng)交接工作。 7. 配合物業(yè)服務(wù)中心完善和落實(shí)各項(xiàng)應(yīng)急演練。 5. 各班做好值班記錄，監(jiān)控室內(nèi)衛(wèi)生每班打掃，保持 保潔 整潔。 德信誠(chéng)培訓(xùn)網(wǎng) 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 好好學(xué)習(xí)社區(qū) 3. 對(duì)來訪人員履行來客登記制度，未經(jīng)許可無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室。 十二、 中控室值班員崗位職責(zé) 1. 持有消防上崗證，熟練掌握監(jiān)控中心各類設(shè)備設(shè)施使用方法、檢查方法及本物業(yè)服務(wù)中心的各類突發(fā)事件的處理方法。 11. 做好 保安 管理員的思想工作，關(guān)心員工生活，提高業(yè)務(wù)水平。 9. 按時(shí)檢查安防消防設(shè)備設(shè)施，并做好記錄，確保消防設(shè)備、設(shè)施完好，以備查考。 7. 負(fù)責(zé)