【正文】 、企業(yè)內(nèi)部資料，研究企業(yè)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì) 3) 公司內(nèi)部管理層訪談專家訪談 4) 標(biāo)桿企業(yè)成功經(jīng)驗(yàn) 5) 流程梳理與優(yōu)化 四、咨詢成果 針對(duì)不能的咨詢內(nèi)容，形成相應(yīng)的咨詢成果，包括： 《公司戰(zhàn)略發(fā)展方案》：包括對(duì)公司面臨的機(jī)遇、威脅和公司擁有優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)分析，戰(zhàn)略定位與戰(zhàn)略發(fā)展方向，戰(zhàn)略目標(biāo)、戰(zhàn)略步驟與戰(zhàn)略規(guī)劃，發(fā)展策略與實(shí)施計(jì)劃、實(shí)施建議、評(píng)估措施與方法，等。 ④ . 營(yíng)銷管 理 包括：銷售規(guī)劃、銷售計(jì)劃、銷售控制和客戶關(guān)系管理。 ② . 項(xiàng)目策劃管理 包括：對(duì)策劃公司的招標(biāo)和策劃報(bào)告的審核，從多種方案中綜合比較選擇最優(yōu)的方案，通過(guò)策劃手段形成樓盤的全新優(yōu)勢(shì)，達(dá)到企業(yè)利潤(rùn)做大化的目的。 2) 業(yè)務(wù)管理咨詢 業(yè)務(wù)管理主要通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)流程的管理來(lái)控制房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的時(shí)間、進(jìn)度、成本和客戶關(guān)系管理等內(nèi)容，從而達(dá)到有效地提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率和效益的根本目的。 ② . 組織與人力資源咨詢 包括：工作分析、職能歸集、薪酬調(diào)查與設(shè)計(jì)、績(jī)效管理等。但部分業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到提升管理能力的重要性，我們相信，隨著行業(yè)的進(jìn)一步成熟和規(guī)范，管理能力將成為企業(yè)贏得競(jìng)爭(zhēng)、贏得生存發(fā)展的重要保證。這些方面同樣需要明確的職責(zé)、合理的流程來(lái)支撐，同時(shí)還需要營(yíng)造良好的企業(yè)文化、合理的薪酬體系、公平積極的績(jī)效管理體系等。 2. 高效的業(yè)務(wù)運(yùn)作能力 高效的業(yè)務(wù)運(yùn)作能力主要體現(xiàn)在地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇、規(guī)劃、建設(shè)與營(yíng)銷等方面，在這些方面企業(yè)各部門各崗位有明確的職責(zé)、清晰合理的工作流程，可以迅速有效地配置資源，從而可以最大限度地提高工作效率，降低經(jīng)營(yíng)成本，提高競(jìng)爭(zhēng)力。日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)使暴利離房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越遠(yuǎn)，企業(yè)發(fā)展正逐漸由機(jī) 會(huì)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向依靠自身的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。 第四節(jié) 房地產(chǎn)公司內(nèi)部管理咨詢 一、對(duì)客戶的價(jià)值 在行業(yè)外部，政府及各主管部門不斷出臺(tái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律、法規(guī)、條例和管理辦法，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范，同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。 (三 )咨詢成果 主要是《營(yíng)銷策劃報(bào)告》，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目所面臨的營(yíng)銷態(tài)勢(shì)的分析，提煉項(xiàng)目的賣點(diǎn)，了解并規(guī)避項(xiàng)目的弱點(diǎn)，制定定價(jià)策略和品牌策略 ，并通過(guò)廣告策略、廣告策略和推廣計(jì)劃的實(shí)施使價(jià)格策略和品牌策略得到實(shí)施，最終實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。 8. 推廣計(jì)劃 包括建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)和銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝、宣傳資料印刷、媒介投放、公關(guān)活動(dòng)等，以及對(duì)所有這些活動(dòng)的效果評(píng)估與監(jiān)控、修正。 6. 廣告策略 包括廣告總體策略及廣告的階段性劃分、廣告主題、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估和 修正措施，入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作等。 4. 入市時(shí)機(jī)規(guī)劃 包括項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析、入市時(shí)機(jī)的確定及安排等。 (二 )營(yíng)銷策劃內(nèi)容： 1. 項(xiàng)目營(yíng)銷態(tài)勢(shì)分析 1) 項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀 2) 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查 包括對(duì)周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤的基本特性描述，并分析其市場(chǎng)定位、銷售價(jià)格、銷售政策措施、廣告推廣手法、主要媒體應(yīng)用及投入頻率、公關(guān)促銷活動(dòng)和其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段等。是房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷的重頭戲，是營(yíng)銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。 ⑨ . 小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo) 包括對(duì)住戶特征描述、社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)等。 ⑥ . 公共家具概念設(shè)計(jì)提示 ⑦ . 公共裝飾材料選擇指導(dǎo) 包括項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思、項(xiàng)目營(yíng)銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷中心裝修風(fēng)格提示、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示。 ④ . 室內(nèi)空間布局裝修概念提示 包括室內(nèi)空間布局提示、公共空間主題選擇、庭院景觀提示等。 ② . 建筑風(fēng)格定位 項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示。 3. 客戶定位 包括對(duì)項(xiàng)目所在地家庭結(jié)構(gòu)、收入情況和人口狀況的分析，目標(biāo)客戶區(qū)域范圍的界定，目標(biāo)客戶特征描述，目標(biāo)客戶細(xì)分，目標(biāo)客戶群測(cè)量等。 但是項(xiàng)目定位的研 究在目前粗放經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在比較多的 “拍腦袋 ”特征，缺乏詳細(xì)的研究與系統(tǒng)的規(guī)劃，但隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的越來(lái)越激烈，研究項(xiàng)目定位的需求會(huì)越來(lái)越多。 ⑨ . 開發(fā)建議 在以上的分析基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)提出初步建議，項(xiàng)目適合開發(fā)的地產(chǎn)業(yè)態(tài)、成功關(guān)鍵因素、資金需求、開發(fā)節(jié)奏等。包括成本模擬表及其說(shuō)明、銷售均價(jià)假設(shè)、銷售收入模擬表、利潤(rùn)模擬表及說(shuō)明、敏感性分析（包括可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響、銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響）等。 ⑤ . 經(jīng)濟(jì)分析 以建筑量的預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)估算建設(shè)成本，用類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法、有效需求成本加價(jià)法測(cè)算預(yù)期收益，在此基礎(chǔ)上測(cè)算可接受的土地成本。 ③ . 社會(huì)環(huán)境評(píng)述 描述項(xiàng)目的周邊社會(huì)環(huán)境，并與可類比項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比分析，尋找其特色。咨詢內(nèi)容將主要包 括： 1. 項(xiàng)目本身因素的研究 ① . 地理位置 ② . 地質(zhì)地貌狀況 ③ . 土地面積及紅線圖 ④ . 土地規(guī)劃使用性質(zhì) ⑤ . 七通一平現(xiàn)狀 ⑥ . 地塊的規(guī)則性 2. 項(xiàng)目周邊環(huán)境的研究 1) 自然景觀環(huán)境調(diào)查 ① . 地塊周邊的建筑物 ② . 綠化景觀 ③ . 自然景觀 ④ . 歷史人文景觀 ⑤ . 環(huán)境污染狀況 2) 地塊交通條件調(diào)查 ① . .地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 ② . .項(xiàng)目的水、路、空交通狀況 ③ . .地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 3) 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ① . 購(gòu)物場(chǎng)所 ② . 文化教育 ③ . 醫(yī)療衛(wèi)生 ④ . 金融服務(wù) ⑤ . 郵政服務(wù) ⑥ . 娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) ⑦ . 生活服務(wù) ⑧ . 娛樂(lè)休息設(shè)施 ⑨ . 周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 ⑩ . 歷史人文區(qū)位影響 3. 項(xiàng)目特色和優(yōu)劣勢(shì)分析 4. 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 ① . 項(xiàng)目建設(shè)成本估算分析 ② . 類比可實(shí)現(xiàn)收益分析 ③ . 投資回報(bào)分析 5. 土地競(jìng)標(biāo)的價(jià)格區(qū)間研究 在預(yù)計(jì)成本、收益和既定投資目標(biāo)條件下，土地競(jìng)標(biāo)時(shí)所能承受的最大成本（即投標(biāo)價(jià)格）、最可能價(jià)格預(yù)測(cè)。 在房地產(chǎn)暴利時(shí)代，項(xiàng)目評(píng)估和選擇的偏差最多只會(huì)增加公司的成本或降低公司的收益，但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)的加劇、行業(yè)規(guī)范性的加強(qiáng)，項(xiàng)目評(píng)估和選擇的錯(cuò)誤或偏差，將導(dǎo)致項(xiàng)目的直接失敗。因此，我們將地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估與策劃作為一個(gè)業(yè)務(wù)單元來(lái)運(yùn)作。 8) 附錄 包括涉及的主要政策、法規(guī)等參考文件。 6) 風(fēng)險(xiǎn)分析 分析進(jìn)入該市場(chǎng)的主要風(fēng)險(xiǎn)，及可能的規(guī)避策略。 4) 近 5年市場(chǎng)走勢(shì)分析和未 來(lái)趨勢(shì)分析 主要分析近 5年年土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、竣工和銷售情況以及價(jià)格變化情況，同時(shí)分析房產(chǎn)擁有量、購(gòu)買意愿的變化情況，尋求近 5年市場(chǎng)變化規(guī)律，并結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境變化等因素分析其內(nèi)在動(dòng)力，并據(jù)此預(yù)測(cè)未來(lái)的變化趨勢(shì)。 2) 市場(chǎng)環(huán)境分析 主要包括所研究區(qū)域市場(chǎng)的地理氣候等自然條件、風(fēng)俗和居住習(xí)慣等人文環(huán)境、人口和家庭結(jié)構(gòu)等社會(huì)環(huán)境、收入及其分布結(jié)構(gòu)等經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策法規(guī)等法律環(huán)境，等等。研究?jī)?nèi)容將著重于對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、競(jìng)爭(zhēng)狀況、價(jià)格走勢(shì)、樓盤分布、增值潛力等進(jìn)行分析和評(píng)估，最終得出是否進(jìn)入、何時(shí)進(jìn)入、如何進(jìn)入該市場(chǎng)的基本結(jié)論和初步建議，完成客戶委托。日常研究的主要目的在于：了解各區(qū)域和城市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，為未來(lái)的項(xiàng)目研究提供基本背景資料，有利于項(xiàng)目研究的迅速展開和準(zhǔn)確切入；為合作伙伴提供行業(yè)參考，鞏固合作關(guān)系，同時(shí)拓展?jié)撛诘淖稍冺?xiàng)目。 二、研究?jī)?nèi)容 (一 )區(qū)位特征： 1. 區(qū)域因素 （指以城市為中心所形成的經(jīng)濟(jì)圈或都市圈，包括該中心城市及周邊衛(wèi)星城鎮(zhèn)和農(nóng)村）： 中心城市在區(qū)域中的地位 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) ? ? 收入水平及收入結(jié)構(gòu) ?城市功能分工 人口流動(dòng)情況 ? 總?cè)丝诩叭丝诮Y(jié)構(gòu) ? 家庭結(jié)構(gòu)及宜婚人口 ? 人均居住面積及房產(chǎn)占有結(jié)構(gòu) ? 2. 城市因素 （所研究城市的基本情況，包括經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政策法規(guī)、人文、自然環(huán)境、行業(yè)本身狀況等）： 1) 經(jīng)濟(jì)因素：人均可支配收入、 GDP 總量及增長(zhǎng)潛力、 2) 社會(huì)因素：人口和家 庭結(jié)構(gòu)、城市規(guī)劃及城市化進(jìn)程 3) 政策法規(guī)：金融政策（開發(fā)貸款、購(gòu)房按揭、抵押貸款）、物業(yè)管理政策、二手房屋交易政策（容許交易范圍、稅費(fèi)、程序）、拆遷政策（拆遷范圍、安置政策、拆遷補(bǔ)償、拆遷程序）、土地政策（拍賣政策、協(xié)議轉(zhuǎn)讓政策；定價(jià)政策、用途轉(zhuǎn)換政策、調(diào)控政策）、工程招投標(biāo)政策、期房銷售政策、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策 3. 板塊因素： 1) 現(xiàn)有物業(yè)規(guī)模、檔次 2) 現(xiàn)有居住人口的行業(yè)特征、收入特征、教育程度、家庭結(jié)構(gòu) 3) 現(xiàn)有公共配套設(shè)施，包括交通、學(xué)校、銀行、商業(yè)、醫(yī)院、郵局、娛樂(lè)等 4) 土地市 值及增值潛力 5) 周邊成熟社區(qū)、籌建或在建物業(yè) (二 )行業(yè)特征 1. 各類在建或在售物業(yè)的價(jià)格水平（起售價(jià)、均價(jià)、最高價(jià)） 1) 住宅地產(chǎn)：別墅、多層、高層 2) 商業(yè)地產(chǎn) 3) 政策性房地產(chǎn)，如廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等 2. 房地產(chǎn)供需情況 1) 土地轉(zhuǎn)讓面積 2) 開工面積 3) 竣工面積 4) 銷售面積 5) 當(dāng)年空置率 /空置面積 三、研究步驟與方法 (一 )研究步驟 地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域研究將通過(guò)日常研究和項(xiàng)目研究相結(jié)合的方法來(lái)進(jìn)行。 房地產(chǎn)公司的異地發(fā)展當(dāng)然需要對(duì)擬進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行研究，而對(duì)于中小型房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，單憑自己來(lái)完成這樣的市場(chǎng)研究，既不能保證質(zhì)量，又帶來(lái)較高的成本。這些業(yè)務(wù)將在隨后進(jìn)行介紹。 地產(chǎn)咨詢公司一方面將與各戰(zhàn)略投資方展開緊密合作，另一方面將以獨(dú)立的公司化方式來(lái)運(yùn)作，接受投資方的全面監(jiān)督。 地產(chǎn)咨詢公司的服務(wù)將降低房地產(chǎn)公司