【正文】 和維護(hù)義務(wù)。 物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng) 協(xié)助 做好交接工作。 第六十四條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域 ， 物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其 他管理人繼續(xù)提供服務(wù)的，業(yè)主可以不支付該期間物業(yè)服務(wù)費， 符合本條例第七十二條第三款規(guī)定的除外 。 第六十三條 物業(yè)服務(wù)合同訂立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人辦理物業(yè)交接手續(xù)，交接記錄由各方簽字確認(rèn)。 物業(yè)服務(wù)費的具體計費方式和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人協(xié)商約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，屬于物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。 房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)項目的動態(tài)管理，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。 省外物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本省從事物業(yè)服務(wù)活動，應(yīng)當(dāng)?shù)绞∪嗣裾》亢统青l(xiāng) 建設(shè)行政管理部門辦理資質(zhì)核驗備案手續(xù)。依法需要取得資質(zhì)許可的，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)資質(zhì)。 第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可的范圍 22 內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。 第五章 業(yè)主委托管理與自行管理 第六十條 業(yè)主共同決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人提供物 業(yè)服務(wù)的，由業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人以書面形式訂立物業(yè)服務(wù)合同。 第五十八條 前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會移交 物業(yè)管理用房、場地、設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)期間建立的物業(yè)管理相關(guān)資料以及 本條例第五十七條第二款規(guī)定的資料 。 第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項目時，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對建筑物及配套的設(shè)備設(shè)施和相關(guān)場地進(jìn)行查驗，查驗記錄由雙方簽字確認(rèn)。 雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在前款規(guī)定的準(zhǔn)備時間內(nèi)繼續(xù)履行合同。 第五十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同有效期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會成立前依法行使合同解除權(quán)的，應(yīng)當(dāng)書面報告物業(yè)所在地的縣級房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。房屋交付 給 買受人之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由買受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。 20 第五十三條 保障性住房前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，具體辦法由省人民政府價格主管部門會同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門制定 。 首次業(yè)主大會通過管理規(guī)約后，臨時管理規(guī)約失效。臨時管理規(guī)約不得侵害房屋買受人的合法權(quán)益。 推行前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本。 鼓勵不包含住宅物業(yè)的建設(shè)項目通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)作為一個整體進(jìn)行招投標(biāo)。 第四章 前期物業(yè)管理 第四十九條 包含住宅物業(yè) 的建設(shè)項目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過 19 招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 第四十七條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在 解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下進(jìn)行財產(chǎn)清算。 第四十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合有關(guān)管理部門，與居（村）民委員會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會管理工作。 18 第四十五條 業(yè)主大會 、業(yè)主委員會需要刻制印章的，應(yīng)當(dāng)持本條例第三十九條規(guī)定的備案證明按照國家有關(guān)規(guī)定到公安機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的單位刻制。 第四十四條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，適用本條例第三十條第四款的規(guī)定。經(jīng)候補(bǔ)成員遞補(bǔ)后仍低于業(yè)主大會議事規(guī)則約定組成人數(shù)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議補(bǔ)選。 資格終止的業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的財物、檔案資料、印章等物品移交業(yè)主委員會。 第四十二條 業(yè)主委員會成員因物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者滅失等原因喪失業(yè)主身份、被判處刑罰、死亡、失蹤的，其成員資格自行終止。 業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權(quán) 益的，可以請求人民法院予以撤銷，并可依法請求損害賠償。 第四十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出 的 有關(guān)物業(yè)管理 的決定，對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)，將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)的成員出席方可舉行，作出決議必須經(jīng)全體成員 過半數(shù)以上同意。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。 備案的有關(guān)事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況及時書面告知相關(guān)街道 辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。 第三十八條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會會議，并按照業(yè)主大會議事規(guī)則的約定在業(yè)主委員會成員中選舉主任、副主任。 業(yè)主大會議事規(guī)則約定設(shè)立業(yè)主委員會候補(bǔ)成員的，候補(bǔ)成員的資格條件適用本條規(guī)定。 第三十六條 業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件： （一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主，業(yè)主為單位的，應(yīng)當(dāng)為單位授權(quán)的自然人代表； （二）遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約； （三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)公信力和組織能力； （四）具有與履行職責(zé)相適應(yīng)的工作時間； （五）本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi) 從事物業(yè)服務(wù) ； （六）管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他條件。 第三十四條 業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定，業(yè)主大會會議經(jīng)有效召開，與會業(yè)主就會議事項形成多數(shù)決議但未達(dá)到第二十六條第二款規(guī)定的，由缺席業(yè)主補(bǔ)充表決，經(jīng)補(bǔ)充表決仍未達(dá)到要求的，最終缺席業(yè)主的人數(shù)和相應(yīng)的專有部分面積直接計入行使 14 表決權(quán)的業(yè)主多數(shù)人數(shù)和多數(shù)面積之內(nèi)。 任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書面委托書。 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要召開臨時會議的，可以根據(jù)實際情況在十五日內(nèi)及時公示召開。 業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。不能送達(dá)的，可以將征求意見書的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)便于業(yè)主知曉的顯著位置進(jìn)行公示，由業(yè)主在公示期限內(nèi)到公示指示地點行使表決權(quán)。 第三十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體 討論、書面征求意見以及業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他形式召開，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時 12 會議： （一）經(jīng)占總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主提議； （二）業(yè)主委員會成員缺員需要補(bǔ)選的； （三）業(yè)主委員會決定集體辭職，需要重新選舉業(yè)主委員會的； （四 ）物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，需要重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，或者需要對原物業(yè)服務(wù)合同主要事項進(jìn)行變更的； （五）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的； （六）法律、法規(guī)、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。 第三十條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。 管理 規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。 第二十八條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。 11 第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，幢、單元等特定范圍內(nèi)的業(yè)主，在不損害該特定范圍之外其他業(yè)主合法權(quán)益的前提下，根 據(jù)管理規(guī)約的約定可以共同決定下列事項： （一）對該范圍內(nèi)的共有部分進(jìn)行維修、更新、改造； （二）就該范圍內(nèi)的共有部分籌集和依法使用 住宅專項維修資金 。 第二十六條 下列事項由業(yè)主共同決定，需要辦理相關(guān)手續(xù)的，由業(yè)主委員會依法辦理： （一）制定和修改管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則； （二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員； （三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費以及業(yè)主委員會成員的工作補(bǔ)貼； （四）實施委托管理或者自行管理； （五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人； （六） 籌集和使用專項維修資金； （七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； （八）改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分； （九）業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。 首次業(yè)主大會會議議程應(yīng)當(dāng)首先表決業(yè)主大會議事規(guī)則，會議按照表決通過的業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。業(yè)主對業(yè)主身份、專有部分面積提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。 第二十四條 業(yè)主大會籌備組負(fù) 責(zé)首次業(yè)主大會會議召開的下列籌備工作： （一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、內(nèi)容和形式； （二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案； （三）確認(rèn)業(yè)主身份和業(yè)主專有部分面積； （四）提出業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法和候選人建議名單； （五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。 第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會籌備組開展工作，向業(yè)主大會籌備組提供業(yè)主清冊及通訊方式、物業(yè)管理狀況等文件資料。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起三十日內(nèi)組建籌備組，業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會等組成，人數(shù)應(yīng)為七人以上單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之 9 二。物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同縣級房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)籌備組開展工作。 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自前款第一項至第三項規(guī)定的條件具備之日起三十日內(nèi) 將房屋交付使用情況書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級房地產(chǎn)行政主管部門，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到報告之日起十日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以