【正文】 橋、挑臺。3）沒有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、游泳池等。C、不計算建筑面積的有那些? 1）空出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。4）建筑物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。15）有伸縮的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。13）屬永久性建筑柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。11）有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊，門斗、按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。9）建筑間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積。7）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建筑面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。5）房屋天面上，屬永久性建筑，、冰箱間、按外圍水平投影面積計算。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，按其水平投影面積計算。2）屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯、。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)?？煞譃閼謹偟墓步ㄖ娣e和不能分攤的公共建筑面積； 房屋預測面積：預測面積是指在商品房期房（有預售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機構(gòu)認定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發(fā)商進行合法銷售的面積依據(jù)。套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積；套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用面積的計算應符合以規(guī)定：室內(nèi)使用面積：按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計算，墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內(nèi)皮尺寸計算；煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積；非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計入使用面積； 住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。面積總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積； 建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積； 總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和； 建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、（）的永久建筑。容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。是《房屋所有權(quán)證》的附件，用以證明共有房屋的歸屬。所有權(quán)證：指由縣級以上房產(chǎn)管理部門向房屋所有人核發(fā)的對房屋擁有合法所有權(quán)利的證書。土地使用年限土地使用年限：指國家將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，雙方約定土地使用者可以使用 2 的年限。土地出讓金：各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。工業(yè)等。住宅。是交納土地出讓金以貨幣等形式有償使用土地的。不能轉(zhuǎn)讓。國家重點建設(shè)工程，國有企業(yè)等。劃撥土地和出讓土地的區(qū)別：、主要是公益事業(yè)，學校，醫(yī)院，軍事用地。(要求投標人或者競買人不少于三人)2）拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定土地使用者的行為。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后可以繼續(xù)使用。二、土地基礎(chǔ)概念土地使用權(quán)土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運用。2）按承重結(jié)構(gòu)來劃分：a）鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)：是由鋼筋混凝土柱、縱梁、橫梁組成的框架來支承屋頂與樓板荷載的結(jié)構(gòu)。c)磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑。房屋建筑結(jié)構(gòu)分類標準1）按以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分：a)鋼結(jié)構(gòu)： 承重的主要結(jié)構(gòu)是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。含一級市場、二級市場和三級市場：一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應計劃，采用協(xié)議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場；二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場；三級市場：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場；房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。房地產(chǎn)的特征 1）房地產(chǎn)的自然特征a)位置的固定性；b)使用的耐久性；c)資源的有限性；d)物業(yè)的差異性。又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。永久 財務報告保管、被追究刑事責任的人不得參加從業(yè)考試。15年 原始憑證、記賬憑證保管，總賬明細賬（除輔助賬、日記賬）。5年 固定資卡片賬在固定資報廢后保管期限、被依法吊銷會計證的人員5年內(nèi)不得重新參加從資格考試、發(fā)票存根和發(fā)票登記簿應當保存的期限。2年 財會類中專以上畢業(yè)生在2年內(nèi)可免試會計基礎(chǔ)、電算化、臨時存款賬戶的最長期限。6個月 持證人員離崗6個月應進行離崗備案、商業(yè)匯票的最長期限。4個月 財務報告在度終了后對外提供。90天 持證人員從事會計工作90天內(nèi)進行上崗注冊登記。60天 半財務報告在半度終了后對外提供。30天 開戶一年內(nèi)未發(fā)生業(yè)務的30日辦理銷戶、辦理稅務登記的期限、稅務機關(guān)受理后30日內(nèi)發(fā)證、稅務登記證的變更登記、外出經(jīng)營活動稅收證明的一般期限為30天最長不超過180天。15天 季度財務報告在季度終了后對外提供，遺失稅務登記證件15日內(nèi)報告主管稅務機關(guān)、辦理注銷稅務登記的期限、領(lǐng)取稅務登記證件后15日內(nèi)將財務制度報送稅務部門、減免稅條件發(fā)生變化的15日內(nèi)向稅務機關(guān)報告。5天 開戶資料變更的賬戶等的應在開戶后5日內(nèi)向人民銀行備案。2天 開戶人資料變更開戶銀行辦理變更后2日內(nèi)向人民銀行報告。高低聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相鄰處高跨柱外線為分界線② 多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計算③ 建筑物內(nèi)的技術(shù)層、按技術(shù)層外圍水平面積計算建筑面積。8． 房地產(chǎn)業(yè)務的特性：固定性；單一性；投資大、周期長；保值性增值性；耐久性；綜合性9． 房地產(chǎn)投資的優(yōu)點：能夠得到稅收方面的好處；易于獲得金融機構(gòu)的支持；能抵消通貨膨脹的影響；提高投資者的資信等級10． 房地產(chǎn)市場的需求影響因素：收入的變化；其它商品價格的變化；對未來的預期；政府政策的變化11． 房地產(chǎn)銷售過程中的三個階段：一是為使?jié)撛诘淖饪突蛸徺I者了解房屋、物業(yè)等狀況而進行的宣傳、溝通階段；二是就有關(guān)價格或租金及合同條件而進行的談判階段；三是雙方協(xié)商一致后的簽約階段12． 建筑面積的計算范圍：① 單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍水平面積計算。6． 房地產(chǎn)的特性：位置的固定性或不可預算性；經(jīng)濟壽命的可延續(xù)性；適應性；不一致性；需要管理；能從周圍社區(qū)環(huán)境改善中獲得收益。特點：質(zhì)堅、耐磨、抗折強度高。特點：表面平整、防水、抗腐蝕、熱穩(wěn)定性能好、易清洗、美觀。陶瓷面磚：① 外墻磚：常見規(guī)格200100MM及15075MM，優(yōu)點：強度高、耐磨抗凍、防水、易清洗，保護墻體。屋頂?shù)臋M向裂縫問題：若樓面結(jié)構(gòu)層為預制板，且裂縫是沿板長方向的通長縫，則是由于預制板的不均勻沉降造成的，一般不影響房屋的使用年限。：混凝土是經(jīng)過對抗壓強度、抗拉強度的測試而通過驗收的。② 墻體濕潤不夠，石灰漿體收縮太大，出現(xiàn)裂縫。6為什么規(guī)定棟距？要讓每戶人家都有一個采光的確定時間。樓寓：封頂以后，基本上是現(xiàn)房 期房——遠期房：空地、正負零（可以做地面以上的建筑）；近期房：封頂 群房指與高層建筑緊密連接組成一個整體的多層、低層建筑物，群房高度不得超過24米，超過則算高層建筑。6產(chǎn)權(quán)證的概念：是指房屋所有權(quán)人向政府房地產(chǎn)管理部門領(lǐng)取房屋