【正文】 : （ 2）商場(chǎng) : （ 3）臥室、客廳等 （ 4）廚房、衛(wèi)生間 （ 5）樓梯 :住宅 消防疏散樓梯 （ 6）挑出陽臺(tái) （ 7）屋面 : 一般上人屋面 種植屋面 按實(shí)際情況考慮 （ 8）消防車道 （ 9）設(shè)備房 .電梯機(jī)房 26 （ 10）其它均應(yīng)按國(guó)家相應(yīng)規(guī)范規(guī)程執(zhí)行 住宅 30 層，均采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；臨街商業(yè)只有 12 層，全部采取鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)形式。商業(yè)面積共計(jì) 547 平方米。 住宅建筑為一棟，為軸對(duì)稱單元建筑結(jié)構(gòu)，單棟住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層面積為 857 平方米，東西長(zhǎng) 37 米，南北向 32 米，均為 30 層高層建筑，各棟由兩排相對(duì)獨(dú)立住戶連接單元并排組成，均采取 2 梯 8 戶，為了減少公共交通面積，建筑以電梯為中心布置住戶，電梯旁邊設(shè)置緊急逃生樓梯。建筑選址根據(jù)現(xiàn)有的地形，盡量減少土石方量，避免高壓線影響，將道路干擾對(duì)住戶的影響降至最小。 23 圖 61 項(xiàng)目平面布局 建筑單體設(shè)計(jì) 住宅 住宅建筑均為 30 層高層建筑，戶型以中小型為主，每單元 8 戶，大部分戶型南北通透，按景觀資源揚(yáng)長(zhǎng)避短，充分發(fā)揮位置優(yōu)勢(shì)，最大程度地利用景觀資源。 平面布置 由于地塊內(nèi)有一條 110KV 高壓線 穿過，為規(guī)避高壓線影響，將臨街商業(yè)與安置房以高壓線為軸線，分開擺放，并在高壓線下施以綠化。在盡量減少土方量的前提下，充分運(yùn)用已有地貌設(shè)計(jì)建筑形式與布局?jǐn)[放。 （ 3）經(jīng)濟(jì)性原則：充分節(jié)約土地，提高土地的利用率，將土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值發(fā)揮到最大。 （ 1）協(xié)調(diào)性原則：建筑風(fēng)貌不得破壞古鎮(zhèn)整體形象，要符合古 22 鎮(zhèn)文化特征，做到協(xié)調(diào)一致，體現(xiàn)古鎮(zhèn)文化特色。 （ 4）人性化：規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)以人為本的精神，給消費(fèi)者、住戶等營(yíng)造生態(tài)、舒適的空間環(huán)境。 （ 2）合理性：根據(jù)地塊的特點(diǎn)和項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)要求，合理布局空間，最大限度滿足目標(biāo)要求。 21 6 建設(shè)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及原則 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 規(guī)劃設(shè)計(jì)要根據(jù)《重慶市城市總體規(guī)劃》及《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)管理辦法》，針對(duì)磁 8 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境的分析，特別是鑒于磁器口古鎮(zhèn)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，以促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游配套的提檔升級(jí)，美化古鎮(zhèn)整體形象。 施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時(shí)注意與場(chǎng)地周邊地銜接，充分 利用場(chǎng)地內(nèi)的空間，減少對(duì)周邊人們生活及商業(yè)活動(dòng)的不利影響，盡量減少施工中的環(huán)境污染物。嘉陵江發(fā)源于岷山與秦嶺山區(qū)，經(jīng)昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天門匯入長(zhǎng)江。C 極端最低氣溫 176。根據(jù)重慶市沙坪壩區(qū)氣象站 多年來常規(guī)氣象資料監(jiān)測(cè)結(jié)果氣象參數(shù)為： 年平均氣溫 176。氣候特征為：氣候溫和、雨量充沛、降雨集中在59 月份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早、秋短夏長(zhǎng)、初夏多雨、盛夏炎熱多伏旱、秋多陰雨、雨熱同季、無霜期長(zhǎng)、濕度大、風(fēng)速小、云霧多、日照少的氣候特點(diǎn)。用 地范圍適宜本項(xiàng)目建設(shè)。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料并結(jié)合本次調(diào)查分析，場(chǎng)地內(nèi)無斷層及構(gòu)造破碎帶通過，場(chǎng)地內(nèi)構(gòu)造裂隙不發(fā)育。 質(zhì)構(gòu)造 該場(chǎng)地地處新華夏系第三沉降褶皺帶內(nèi)的川東南弧形構(gòu)造帶的華瑩山帶狀褶皺束與宣漢 —重慶平行褶皺束的交接地區(qū)，出露地層主 19 要以侏羅系中、上統(tǒng)沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖，砂質(zhì)泥巖。 沙坪壩區(qū)地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分，全區(qū)呈丘陵、臺(tái)地和低山組合的地貌結(jié)構(gòu)。 場(chǎng)地建設(shè)條件 沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江， 西抵縉云山，幅員面積 平方公里。 場(chǎng)地內(nèi)無珍稀動(dòng)植物及文物古跡分布，地上原有的建筑物將被拆除，區(qū)域交通便捷，環(huán)境宜人，適宜本項(xiàng)目建設(shè)需要。 場(chǎng)地描述：本項(xiàng) 目地塊位于歷史文化旅游區(qū) ——磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū) ——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨 212國(guó)道，東臨清水溪， 交通條件優(yōu)越。總建筑面積 16347m2（地上建筑面積 14847 m2，地下建筑面積 1500m2），其中住宅建筑面積 13500平方米， 小區(qū)管理及公共活動(dòng)用房 800 平方米， 商業(yè)面積 547 平方 米，地下車庫及設(shè)備用房 1500 平方米。 16 4 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目是磁 8 地塊拆遷安置工程，根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主委托要求及其提供的相關(guān)資料，本項(xiàng)目以安置房建設(shè)為主，輔以少量商業(yè)門面。 綜合上述分析，本項(xiàng)目的臨街 商業(yè)市場(chǎng)前景很好。預(yù)計(jì)消費(fèi)人群構(gòu)成比例： 1. 磁器口旅游客源 60% 2. 本地附近居民 30% 3. 兩側(cè)道路過客及其他 10% 本項(xiàng)目與很多商業(yè)有明顯的不同，其所擁有的旅游人流量、交通、地段等關(guān)鍵資源依托優(yōu)勢(shì)是很多一般商業(yè)所無法比擬的，配以磁器口古鎮(zhèn)商業(yè)商場(chǎng)中高檔消費(fèi)市場(chǎng)缺乏的切入，保證了日后商業(yè)門面經(jīng)營(yíng)興旺，會(huì)吸引大批的投資與經(jīng)營(yíng)者前來。兩者基本飽和了中低消費(fèi)市場(chǎng)，使得該旅游區(qū)域中高檔商業(yè)消費(fèi)人群大量流失，因此為本項(xiàng)目的中高檔次、少體量的商業(yè)放量提供了大好機(jī)會(huì)。 項(xiàng)目臨街商業(yè)市場(chǎng)前景分析 磁器口商業(yè)基本上集中在正街內(nèi)部和磁童路沿線。而本項(xiàng)目酒店、商業(yè)的良好運(yùn)行很大程度上要依托于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化旅游與歌樂山紅色旅游的巨大旅游人氣，主要是以吸引磁器口古鎮(zhèn)旅游客源為主。 住房全部按照約定作拆遷安置，檔次定位中等稍偏低檔次。經(jīng)調(diào)查研究，分析得出以下二種業(yè)態(tài)為項(xiàng)目的發(fā)展方向 少量 臨街商業(yè) +普通住宅。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是很必要的。磁器口的 “古 ”必然對(duì)周邊的建筑風(fēng) 貌提出了 “古 ”的要求，以求達(dá)到更完整和諧的古鎮(zhèn)風(fēng)貌，更好地促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游發(fā)展。該項(xiàng)目依據(jù)城市規(guī)劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最大；且由于該項(xiàng)目的實(shí)施，盤活了周邊大面積 “城中村 ”土地，大幅度提升其原有價(jià)值，真正體現(xiàn)城市土地的價(jià)值?；谝陨戏N種原因，通過本項(xiàng)目的拆遷，重新規(guī)劃建設(shè)，將會(huì)大 大改善提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻壁斑駁，土木構(gòu)件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新。本項(xiàng)目通過拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學(xué)合理構(gòu)建，使整個(gè)地塊面貌煥然一新，融入整個(gè)古鎮(zhèn)的風(fēng)格之中，提升磁器口古鎮(zhèn)以及城市建設(shè)形象。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 項(xiàng)目的建設(shè)，利于提升城市形象 本項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內(nèi)外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng)跟城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)。 本項(xiàng)目地塊位于國(guó)道和城市干道兩側(cè)，同時(shí)處于千年文化名鎮(zhèn) 11 ——磁器口對(duì)面，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，將整 體打造古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，全面提升古鎮(zhèn)周邊物業(yè)配套形象，促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的提檔升級(jí)。目前的磁器口除了提升檔次，提高品味外，更要求擴(kuò)大空間。 20xx 年底磁器口 古鎮(zhèn)榮獲國(guó)家 4A 級(jí)旅游景區(qū)的稱號(hào)，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展規(guī)劃， 20xx 年前，將磁器口要打造成為國(guó)家歷史文化名鎮(zhèn)。但是目前沙區(qū)政府面臨著拆遷改造迫切和拆遷改造范圍廣、體量大、財(cái)力耗費(fèi)過大等問題之間的矛盾。 目前重慶城市改造的速度迅速加快。拆遷、改造量空前巨大，使城市建筑、空間布局更為科學(xué)合理，人居環(huán)境得以提升，很大程度上美化了城市形象。 鑒于以上問題，目前沙區(qū)政府正著力規(guī)劃，在 510 年內(nèi)將磁器口全力打造成集旅游商品街、老重慶民俗風(fēng)情餐飲街、休閑娛樂街、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街和碼頭文化休閑街五大區(qū)域主題布局的新古鎮(zhèn)，同時(shí)不斷提升 磁器口的檔次和文化品味，解決當(dāng)前政府高投入保護(hù)開發(fā)，卻獲得低旅游消費(fèi)收入的局面，強(qiáng)力帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展。古鎮(zhèn)街內(nèi)部商業(yè)均以小商鋪構(gòu)成，經(jīng)營(yíng)規(guī)模、檔次較低，吸引力不夠強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)能力較差，對(duì)如此 豐富的游客資源形成很大的浪費(fèi)。 表 21 磁器口古鎮(zhèn)歷年游客量 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 人數(shù)（萬人） 190 264 262 280 350 400 雖然擁有 400 多萬的旺盛游客量，但磁器口古鎮(zhèn)旅游業(yè)呈現(xiàn)出的不足也顯而易見，即 “有人氣、有市氣但缺財(cái)氣 ”；社會(huì)效益明顯，但經(jīng)濟(jì)效益微弱等，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式上表現(xiàn)為 “高投入、低消費(fèi)、不協(xié)調(diào)、低效率 ”。在政府的大力保護(hù)、開發(fā)下，磁器口旅游日益興旺，游客數(shù)量與日俱增，歷年游客數(shù)量見表 21。 磁器口作為重慶的 “歷史文化名片 ”，旅游核心區(qū)域之一，旅游地位不可撼動(dòng) 。都市圈面積由原來的 2500 平方公里放量為 5473 平方公里?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 79 平方公里，用地少，不宜作為城市未來的主要發(fā)展區(qū)域。因此，該區(qū)域未來城市發(fā)展區(qū)域主要在魚嘴以南的地區(qū)。處于城市下游區(qū)域，用地條件較好，生態(tài)環(huán)境影響較小，適宜發(fā)展工業(yè)，但跨山發(fā)展，交通投入 8 較大，城市向北發(fā)展動(dòng)力不足。 跨過銅鑼山向東，發(fā)展銅鑼山、明月山之間的區(qū)域。西部用地平坦，條件較好，可拓展用地較大，具有區(qū)域輻射能力，能夠輻射市域西部城鎮(zhèn)及加強(qiáng)與成 都方向的聯(lián)系；但跨山發(fā)展，交通投入較大，生態(tài)環(huán)境比較脆弱，在缺乏水源供應(yīng)的同時(shí)城市排水問題較大。 跨過中梁山向西，發(fā)展中梁山、縉云山之間的區(qū)域。經(jīng)土地適宜性分析，可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 338 平方公里。 “多中心 ”為一個(gè)城市中心和六個(gè)城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內(nèi)的重慶 CBD 地區(qū)，六個(gè)城市副中心由上輪總體規(guī)劃中的 7 觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)及新增的西永 (即西部新城 )、茶園中心區(qū)組成。 主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 為更好地維護(hù)和發(fā)展重慶特有的 “多中心組團(tuán)式 ”布局結(jié)構(gòu)，《重慶市城市總體規(guī)劃 (20xx—2020)》提出了 “一城五片、多中心組團(tuán)式 ”空間結(jié)構(gòu)。從國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需效果來看，全國(guó) 20xx 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保 8 有望，重慶市前三季度增長(zhǎng)率達(dá)到 12%.5，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勢(shì)。居民購(gòu)買能力受到一定影響。 20xx 年重慶市受國(guó)家宏觀調(diào)控、金融危機(jī)影響， GDP 增速放緩，前三季度重慶 億，同比增長(zhǎng) %，預(yù)計(jì) 20xx 年 GDP增速在 15%左右。到 2020年，力爭(zhēng)達(dá)到人均 8000 美元以上，重慶即邁入小康社會(huì)。 1441 14921603 17661990227326933070349241125 . 9 0 %3 . 5 7 %7 . 4 5 %1 0 . 1 4 %1 2 . 7 1 %1 4 . 2 1 %1 8 . 4 8 %1 4 . 0 3 % 1 3 . 7 1 %1 7 . 7 5 %0100020xx3000400050001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx%%%%%GDP 總值(億 元) 增長(zhǎng)幅度 圖 21 1998 年 —20xx 年重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和同比增幅 隨著重慶市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，民生不斷改善，社會(huì)更加和諧。 20xx 年開始，重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的快速增長(zhǎng)直接推動(dòng)了人均 GDP 的高速增長(zhǎng)。 在經(jīng)濟(jì)效益方面，由于拆遷安置成本較大，收支缺口達(dá)到 4666萬元 ，本工程 屬于政府民生工程，需要政府給予資金補(bǔ)助與支持 保持收支平衡 。項(xiàng)目建成后，將為 240 多拆遷戶提供居住保障， 大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件； 有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實(shí)施，為和諧社會(huì)的構(gòu)建提供積極的支持和強(qiáng)有力的保障，為進(jìn)一步提升沙坪壩的城市形象做出一定貢獻(xiàn)；有 利于 促進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象。 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較小、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準(zhǔn)確。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值 備注 一 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總建設(shè)用地面積 ㎡ 約 畝 2 居住人數(shù) 人 768 每戶按 人計(jì)算 3 總建筑面積 ㎡ 16347 100% 住宅建筑面積 ㎡ 13500 全部為安置房 商業(yè)面積 ㎡ 547 可對(duì)外發(fā)售 管理與公共活動(dòng)用房 ㎡ 800 底下 車庫及設(shè)備用房 ㎡ 1500 4 停車泊位 個(gè) 50 地面 個(gè) 10 地下 個(gè) 40 5 容積率 6 綠地率 ％ 35 7 建設(shè)工期 個(gè)月 15 二 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入 萬元 5080 其中：自籌資金 萬元 1580 占總投資 31% 銀行貸款 萬元 3500 占總投資 69% 2 銷售收入 萬元 438 3 銷售稅金及附加 萬元 24 4 利潤(rùn)總額 萬元 — 4666 4 簡(jiǎn)要結(jié)論 本項(xiàng)目所在地 位于歷史文化旅游區(qū) ——磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū) ——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為 磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)