【正文】 基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、社會公益項(xiàng)目和相關(guān)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的投資。主要負(fù)責(zé)沙坪壩西部地區(qū)交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，是沙坪壩區(qū)四大新型投融資建設(shè)平臺之一。積極參與西部八鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)；引導(dǎo)、實(shí)施農(nóng)民集中居住區(qū)的建設(shè)，促進(jìn)土地資源開發(fā)利用，功能完善；促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化；積極開發(fā)生態(tài)旅游業(yè)產(chǎn)品；完成區(qū)委、區(qū)政府交辦的其他任務(wù)。 編制依據(jù)及研究范圍 編制依據(jù) 1. 《關(guān)于印發(fā)沙坪壩區(qū)危舊房改造工作實(shí)施方案的通知》（沙委發(fā)〔 20xx〕 10 號文）； ； ； 4.《投資項(xiàng)目可 行性研究指南》（試用版）； 5.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； 、經(jīng)濟(jì)、人口、環(huán)境、土地、自然 3 條件等基礎(chǔ)性資料； 、規(guī)范、法規(guī)等。 研究范圍 根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主的委托要求，對本項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行技術(shù)及經(jīng)濟(jì)方面的研究和論證，包括項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案、建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置、項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排、項(xiàng)目效益評價(jià)等。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 項(xiàng)目 計(jì)量單位 數(shù)值 備注 一 主要技術(shù)指標(biāo) 1 總建設(shè)用地面積 ㎡ 約 畝 2 居住人數(shù) 人 768 每戶按 人計(jì)算 3 總建筑面積 ㎡ 16347 100% 住宅建筑面積 ㎡ 13500 全部為安置房 商業(yè)面積 ㎡ 547 可對外發(fā)售 管理與公共活動(dòng)用房 ㎡ 800 底下 車庫及設(shè)備用房 ㎡ 1500 4 停車泊位 個(gè) 50 地面 個(gè) 10 地下 個(gè) 40 5 容積率 6 綠地率 ％ 35 7 建設(shè)工期 個(gè)月 15 二 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入 萬元 5080 其中：自籌資金 萬元 1580 占總投資 31% 銀行貸款 萬元 3500 占總投資 69% 2 銷售收入 萬元 438 3 銷售稅金及附加 萬元 24 4 利潤總額 萬元 — 4666 4 簡要結(jié)論 本項(xiàng)目所在地 位于歷史文化旅游區(qū) ——磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū) ——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為 磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋 廠，西臨 212 國道，東臨清水溪， 交通條件優(yōu)越。 地塊周邊 配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、文化氛圍較濃，市場區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，未來發(fā)展前景看好。 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較小、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準(zhǔn)確。項(xiàng)目建設(shè)的前置條件已具備，建設(shè)地交通便利，具有較好的建設(shè)條件。項(xiàng)目建成后，將為 240 多拆遷戶提供居住保障， 大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件； 有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實(shí)施，為和諧社會的構(gòu)建提供積極的支持和強(qiáng)有力的保障，為進(jìn)一步提升沙坪壩的城市形象做出一定貢獻(xiàn)；有 利于 促進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象。因此本項(xiàng)目 具有較好的社會效益。 在經(jīng)濟(jì)效益方面，由于拆遷安置成本較大，收支缺口達(dá)到 4666萬元 ，本工程 屬于政府民生工程，需要政府給予資金補(bǔ)助與支持 保持收支平衡 。 5 2 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 重慶市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 自直轄以來，重慶市充分發(fā)揮直轄優(yōu)勢，緊緊抓住西部大開發(fā)這一歷史性機(jī)遇，努力發(fā)展，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展取得了巨大成就。 20xx 年開始，重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值的快速增長直接推動(dòng)了人均 GDP 的高速增長。雖然在 05 年和 06 年連續(xù)出現(xiàn) 了增幅回落，但增速仍保持在13%以上， 20xx20xx 年間的平均增幅更是達(dá)到 %，超過 GDP同期平均增幅（ %）（圖 21），直轄十年，市人均 GDP 增長兩倍，城鄉(xiāng)居民收入整體上增加１倍多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力、綜合競爭力和人民生活水平邁上了新臺階。 1441 14921603 17661990227326933070349241125 . 9 0 %3 . 5 7 %7 . 4 5 %1 0 . 1 4 %1 2 . 7 1 %1 4 . 2 1 %1 8 . 4 8 %1 4 . 0 3 % 1 3 . 7 1 %1 7 . 7 5 %0100020xx3000400050001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx%%%%%GDP 總值(億 元) 增長幅度 圖 21 1998 年 —20xx 年重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值和同比增幅 隨著重慶市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長，民生不斷改善，社會更加和諧。預(yù)計(jì)到 20xx 年，人均 GDP 預(yù) 計(jì)將達(dá)到 18000 元，年均增幅保持在 10%左右。到 2020年，力爭達(dá)到人均 8000 美元以上，重慶即邁入小康社會。收入是消 6 費(fèi)和投資的前提，是社會經(jīng)濟(jì)循環(huán)中的重要組成部分，近年來，重慶市經(jīng)濟(jì)高速增長，人均收入隨之大幅度提升，整體消費(fèi)、購買能力大大加強(qiáng)，消費(fèi)方式不斷增多，品質(zhì)追求越來越高，直接拉動(dòng)了國民消費(fèi)需求對各行業(yè)的刺激，極大地推動(dòng)社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 20xx 年重慶市受國家宏觀調(diào)控、金融危機(jī)影響， GDP 增速放緩，前三季度重慶 億，同比增長 %，預(yù)計(jì) 20xx 年 GDP增速在 15%左右。 20xx 年前三季度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 11865元；人均消費(fèi)性支出為 8346 元 ，增速回落 4 個(gè)百分點(diǎn)。居民購買能力受到一定影響。但是隨著 20xx 年 10 月出臺的國十條政策進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，無疑對今后提高民眾信心，提振經(jīng)濟(jì)起到極大的推動(dòng)作用。從國家擴(kuò)大內(nèi)需效果來看，全國 20xx 年經(jīng)濟(jì)增長保 8 有望，重慶市前三季度增長率達(dá)到 12%.5，發(fā)展勢頭強(qiáng)勢。因此基于重慶歷年社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好的基礎(chǔ)積累，可以樂觀預(yù)計(jì)在20xx 之后一段時(shí)期，重慶乃至全國范圍內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍將保持在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平。 主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 為更好地維護(hù)和發(fā)展重慶特有的 “多中心組團(tuán)式 ”布局結(jié)構(gòu)，《重慶市城市總體規(guī)劃 (20xx—2020)》提出了 “一城五片、多中心組團(tuán)式 ”空間結(jié)構(gòu)。 “五片 ”指中部、北部、西部、南部和東部片區(qū)。 “多中心 ”為一個(gè)城市中心和六個(gè)城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內(nèi)的重慶 CBD 地區(qū)，六個(gè)城市副中心由上輪總體規(guī)劃中的 7 觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)及新增的西永 (即西部新城 )、茶園中心區(qū)組成。 20xx 版城市總體規(guī)劃在 98 版的基礎(chǔ)上進(jìn)行了四個(gè)方向的擴(kuò)展， 跨過內(nèi)環(huán)線向北 拓展。經(jīng)土地適宜性分析，可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 338 平方公里。自然條件良好，可拓展用地較大，依托城市建成區(qū)發(fā)展，沒有大山大水的地形阻隔，擁有機(jī)場、碼頭、火車站等交通樞紐，區(qū)位條件良好，同時(shí)可依托北部新區(qū)的政策優(yōu)勢，有較強(qiáng)的發(fā)展動(dòng)力；但用地海拔相對較高，地形以丘陵為主，用地相對較破碎。 跨過中梁山向西，發(fā)展中梁山、縉云山之間的區(qū)域?？砂l(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 293 平方公里，西部新城也由此而生。西部用地平坦，條件較好，可拓展用地較大，具有區(qū)域輻射能力，能夠輻射市域西部城鎮(zhèn)及加強(qiáng)與成 都方向的聯(lián)系；但跨山發(fā)展，交通投入較大，生態(tài)環(huán)境比較脆弱，在缺乏水源供應(yīng)的同時(shí)城市排水問題較大。如今過山隧道已經(jīng)打通，與主城連通，出入十分便利，基礎(chǔ)設(shè)施也已進(jìn)入全面建設(shè)階段。 跨過銅鑼山向東，發(fā)展銅鑼山、明月山之間的區(qū)域。可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 390 平方公里。處于城市下游區(qū)域，用地條件較好，生態(tài)環(huán)境影響較小，適宜發(fā)展工業(yè)，但跨山發(fā)展，交通投入 8 較大，城市向北發(fā)展動(dòng)力不足。尤其是魚嘴以北的地區(qū)，由于該地區(qū)遠(yuǎn)離城市中心，且位于御臨河上游地區(qū)，為生態(tài)涵養(yǎng)的重要區(qū)域，城市建設(shè)活動(dòng)限制條件較多， 發(fā)展門檻高，使得該地區(qū)雖然用地條件較好，但城市發(fā)展動(dòng)力較差。因此，該區(qū)域未來城市發(fā)展區(qū)域主要在魚嘴以南的地區(qū)。 跨過內(nèi)環(huán)線，發(fā)展中梁山、銅鑼山之間的南部地區(qū)。可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 79 平方公里，用地少，不宜作為城市未來的主要發(fā)展區(qū)域。 因此，重慶主城區(qū)面積由原來的 600 平方公里放量為 2737 平方公里。都市圈面積由原來的 2500 平方公里放量為 5473 平方公里。 磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展現(xiàn)狀 近年來，沙坪壩區(qū)按照打造優(yōu)秀旅游目的地的思路，著力景區(qū)開發(fā) 建設(shè)，使全區(qū)旅游得到了快速發(fā)展 ， 20xx 接待游客量近 925 萬人次，已成為全市名副其實(shí)的旅游大區(qū)。 磁器口作為重慶的 “歷史文化名片 ”，旅游核心區(qū)域之一，旅游地位不可撼動(dòng) 。磁器口古鎮(zhèn)三山相依，兩溪環(huán)繞，區(qū)位極佳，是重慶主城區(qū)規(guī)模最大、保存最完整的傳統(tǒng)建筑格調(diào)的歷史文化街區(qū)。在政府的大力保護(hù)、開發(fā)下，磁器口旅游日益興旺，游客數(shù)量與日俱增，歷年游客數(shù)量見表 21。此外，沙區(qū)將紅巖聯(lián)線延長至磁器口古鎮(zhèn)，實(shí)現(xiàn)了歌樂山烈士陵園與磁器口古鎮(zhèn)紅色旅游的資源整合， ?紅 ?與 ?綠 ?的有機(jī)結(jié)合，互為補(bǔ)充，交叉吸 9 引游客，今后吸引游客數(shù)量定將大大超過當(dāng)前水平。 表 21 磁器口古鎮(zhèn)歷年游客量 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 人數(shù)（萬人） 190 264 262 280 350 400 雖然擁有 400 多萬的旺盛游客量，但磁器口古鎮(zhèn)旅游業(yè)呈現(xiàn)出的不足也顯而易見，即 “有人氣、有市氣但缺財(cái)氣 ”；社會效益明顯，但經(jīng)濟(jì)效益微弱等，在經(jīng)濟(jì)增長方式上表現(xiàn)為 “高投入、低消費(fèi)、不協(xié)調(diào)、低效率 ”。究其原由，結(jié)點(diǎn)在于古鎮(zhèn)的商業(yè)配套不足，難以滿足多元化，多層次的消費(fèi)需求。古鎮(zhèn)街內(nèi)部商業(yè)均以小商鋪構(gòu)成，經(jīng)營規(guī)模、檔次較低，吸引力不夠強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)能力較差，對如此 豐富的游客資源形成很大的浪費(fèi)。同時(shí)古鎮(zhèn)外部，商鋪均沿干道分布，長度接近 1 公里，商業(yè)形態(tài)比較單一，主要以特色餐飲為主，缺乏必要的休閑娛樂業(yè)態(tài)支撐，但是除了少數(shù)幾家中高檔次門店之外，其余絕大部分檔次依然較低，這就大大縮小了游客消費(fèi)選擇的范圍，造成大量中高層以上水平消費(fèi)人群的流失，而這一層次的消費(fèi)才是拉動(dòng)旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主動(dòng)力之一。 鑒于以上問題，目前沙區(qū)政府正著力規(guī)劃，在 510 年內(nèi)將磁器口全力打造成集旅游商品街、老重慶民俗風(fēng)情餐飲街、休閑娛樂街、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街和碼頭文化休閑街五大區(qū)域主題布局的新古鎮(zhèn)，同時(shí)不斷提升 磁器口的檔次和文化品味，解決當(dāng)前政府高投入保護(hù)開發(fā)，卻獲得低旅游消費(fèi)收入的局面，強(qiáng)力帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 本項(xiàng)目提出的理由 為進(jìn)一步提高改善人民群眾的生活居住條件， 20xx 年重慶市對 10 主城區(qū) 1100 多萬平方米實(shí)施危舊房拆遷改造，將在三年內(nèi)完成 786萬平方米的危舊房拆遷規(guī)模，五年內(nèi)完成全部改造任務(wù)。拆遷、改造量空前巨大，使城市建筑、空間布局更為科學(xué)合理，人居環(huán)境得以提升，很大程度上美化了城市形象。另外， 20xx 年重慶將會啟動(dòng)危舊住房改造第二個(gè)五年計(jì)劃，根據(jù)重慶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，從 20xx 年到20xx 年，改造的面積起碼達(dá)到過去 5 年的總和，拆遷改造力度進(jìn)一步擴(kuò)大，住房改造的升級，至少讓 10 萬戶市民受益。 目前重慶城市改造的速度迅速加快。作為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、科教文化名城，沙坪壩區(qū)是全市改造任務(wù)最重的區(qū)域之一，其拆遷改造的重點(diǎn)是圍繞嚴(yán)重影響居住安全、所處地點(diǎn)比較密集、位于主干道兩側(cè)和窗口地區(qū)四個(gè)方面的地塊。但是目前沙區(qū)政府面臨著拆遷改造迫切和拆遷改造范圍廣、體量大、財(cái)力耗費(fèi)過大等問題之間的矛盾。如何提高拆遷效率，盡量減少政府拆遷的財(cái)力改造投入，是本項(xiàng)目積極研究探討、并很好實(shí)施完成的根本目標(biāo)。 20xx 年底磁器口 古鎮(zhèn)榮獲國家 4A 級旅游景區(qū)的稱號，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展規(guī)劃， 20xx 年前，將磁器口要打造成為國家歷史文化名鎮(zhèn)。 10 年內(nèi)， 古鎮(zhèn)磁器口將不再是如今的彈丸之地，將打造成占地 公頃、涵蓋功能更廣更全的新型古鎮(zhèn)。目前的磁器口除了提升檔次，提高品味外，更要求擴(kuò)大空間。 ”根據(jù) 20xx 年 5 月 1 日施行的《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)暫行辦法》規(guī)定，磁器口古鎮(zhèn)將擴(kuò)展至東臨嘉陵江、南接沙坪壩區(qū)中心城區(qū)、西界童家橋、北臨石井坡的區(qū)域。 本項(xiàng)目地塊位于國道和城市干道兩側(cè)，同時(shí)處于千年文化名鎮(zhèn) 11 ——磁器口對面，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，將整 體打造古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，全面提升古鎮(zhèn)周邊物業(yè)配套形象，促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的提檔升級。因此本項(xiàng)目的提出一方面積極響應(yīng)貫徹重慶市拆遷改造、美化城市計(jì)劃，一方面滿足、對應(yīng)磁器口古鎮(zhèn)的發(fā)展規(guī)劃，該項(xiàng)目的宏觀建設(shè)背景十分利于項(xiàng)目的推進(jìn)。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 項(xiàng)目的建設(shè)，利于提升城市形象 本項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內(nèi)外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng)跟城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)。由于該地塊的特殊位置，一方面緊鄰 212國道，一方面處于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化街對面，不僅有損于沙坪壩區(qū)甚至重慶市的城市形象，而且很大程度上破壞了磁器口 古鎮(zhèn)的千年歷史文化形象。本項(xiàng)目通過拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學(xué)合理構(gòu)建，使整個(gè)地塊面貌煥然一新，融入整個(gè)古鎮(zhèn)的風(fēng)格之中，提升磁器口古鎮(zhèn)以及城市建設(shè)形象。