【正文】 00萬(wàn)平方米、新建安置房100萬(wàn)平方米、新建道路100公里、開工項(xiàng)目100個(gè)、完成投資100億元。隨著大滁城建設(shè)步伐的近一步加快，政府加大對(duì)老城區(qū)改造、以及新城區(qū)的建設(shè)，這些工程的實(shí)施所涉及大量棚戶區(qū)改造。被拆遷居民和農(nóng)民數(shù)量大幅增加。然而XX市現(xiàn)有的安置房數(shù)量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足被拆遷人的需求。因此新建更多高品質(zhì)的拆遷安置房、不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。建設(shè)棚戶區(qū)改造，居民安置小區(qū)是XX市政府為民辦實(shí)事的重大項(xiàng)目。加快大滁城建設(shè)步伐，維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，保障被拆遷人的居住條件，從而推動(dòng)拆遷工作的進(jìn)行，進(jìn)而促進(jìn)大滁城的加速建設(shè)。同時(shí)通過拆遷后集中安排安置，使原先散落的居民集中居住，使土地的集中利用率得以提高。同時(shí)帶動(dòng)周邊的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展整潔優(yōu)雅的居民小區(qū)也將成為滁城一道新的美麗的風(fēng)景線。綜上所述，為加快大滁城的建設(shè)，提升全市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，該項(xiàng)目建設(shè)是十分必要的。第三章 建設(shè)條件及項(xiàng)目選址一、建設(shè)條件㈠自然條件氣候條件XX市地處江淮之間，屬暖溫帶半濕潤(rùn)氣候，區(qū)內(nèi)氣候溫和，四季分明，土地肥沃，降雨量充沛，自然條件優(yōu)越。具體主要參數(shù)如下：常年風(fēng)向：全年以偏東風(fēng)居多年平均溫度：℃平均降水量：8001045mm年平均無(wú)霜期：210天室外風(fēng)速：：大氣壓力：冬季759mmHg 夏季：747mmHg地形、地貌及工程地質(zhì)XX市城區(qū)地處江淮丘陵平原，市區(qū)范圍屬低崗地，地勢(shì)平坦，清流河自西北向東南貫穿市區(qū)。市區(qū)地形呈西南高，東北低。除瑯琊山腳標(biāo)高50M（黃海高程，下同）左右外，其他地區(qū)標(biāo)高一般為3012M之間。項(xiàng)目工程地址位于城區(qū)東南部，屬平原微丘區(qū)，工程地質(zhì)條件較好。區(qū)域地層較為簡(jiǎn)單，主要有寒武系（E），奧陶系（O），侏羅系（J），白堊系（K），第四系（Q）。地震根據(jù)《安徽省地震裂度區(qū)劃圖》，XX地區(qū)抗震設(shè)防裂度為6度。鑒于汶川大地震，建議生命線工程按7度以上設(shè)防。水文流經(jīng)XX市區(qū)的清流河，位于項(xiàng)目東部邊緣，為長(zhǎng)江流域滁河的最大支流，流域面積為1265km2，總長(zhǎng)約93km，流經(jīng)滁河匯入長(zhǎng)江。在市區(qū)附近的清流河上游建有城西水庫(kù)和沙河集水庫(kù)，城西水庫(kù)總庫(kù)容為8520萬(wàn)m3，沙河集水庫(kù)總庫(kù)容為18490萬(wàn)m3，沙河集水庫(kù)高于城西水庫(kù)約10m。兩庫(kù)之間有明渠連通。㈡社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件XX市位于安徽省東部，地理坐標(biāo)為北緯31176。51180?！?3176。13180。、東經(jīng)117176。09180。～119176。13180。之間，亦稱“皖東”，地理位置優(yōu)越，交通方便快捷。XX市域北依淮河、南鄰長(zhǎng)江，地處長(zhǎng)江三角洲西部邊緣，東北與揚(yáng)州交界，東南與南京接壤，西南與合肥毗鄰，西北與蚌埠相望。京滬鐵路和擬建中的京滬高速鐵路經(jīng)滁城設(shè)站，合寧高速公路和蚌寧高速公路近城而過；滁城市區(qū)距省會(huì)合肥市高速公路里程為120公里，距南京市一級(jí)公路（擬建）里程50公里。屬“南京都市圈”核心城市之一。滁城是皖東政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，城市總體規(guī)劃定位為：滁城市區(qū)是以機(jī)械、電子、輕工等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化新型工貿(mào)及旅游城市。根據(jù)安徽省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃，滁城市區(qū)在城鎮(zhèn)等級(jí)序列上屬省內(nèi)區(qū)域中心城市，現(xiàn)已納入皖江城市帶，在省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要作用，是全省城鎮(zhèn)體系中的中堅(jiān)和骨干。XX市2009年國(guó)民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表指標(biāo)名稱單位全市絕對(duì)量增幅(％)一、地區(qū)生產(chǎn)總值億元其中：一產(chǎn)增加值億元二產(chǎn)增加值億元三產(chǎn)增加值億元二、三次產(chǎn)業(yè)比：：三、工業(yè)增加值億元其中：規(guī)模以上工業(yè)增加值億元四、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元525其中：50萬(wàn)元以上投資億元其中：城鎮(zhèn)投資億元410農(nóng)村投資億元O．9房地產(chǎn)開發(fā)投資億元五、財(cái)政總收入億元其中：地方財(cái)政收入億元37．O7六、社會(huì)消費(fèi)品零售額億元七、CPI—八、進(jìn)出口總額萬(wàn)美元687932其中：出口總額萬(wàn)美元5361l進(jìn)口總額萬(wàn)美元15182九、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元13368農(nóng)民人均純收入元50262010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展預(yù)期目標(biāo)：%以上、爭(zhēng)取15%，財(cái)政收入增長(zhǎng)18%以上、爭(zhēng)取20%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)30%以上、爭(zhēng)取40%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)19%，外貿(mào)進(jìn)出口總額增長(zhǎng)12%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別增長(zhǎng)12%和10%，%以內(nèi)，％。以內(nèi)，%，主要污染物排放量減少4%。上述表明，XX市和大滁城經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的快速發(fā)展，為XX市棚戶區(qū)改造打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。㈢企業(yè) SWOT 分析經(jīng)濟(jì)優(yōu)、劣勢(shì)分析：從上述項(xiàng)目法人簡(jiǎn)介看出，資金上有政府財(cái)政支撐。近年來，企業(yè)連續(xù)財(cái)務(wù)盈余，企業(yè)自有資金較為充足，企業(yè)有較強(qiáng)的利用“經(jīng)濟(jì)杠桿”能力，項(xiàng)目融資條件好。從外部條件看，項(xiàng)目建設(shè)符合政策法規(guī)，不存在外部風(fēng)險(xiǎn)。符合“科學(xué)發(fā)展”的技術(shù)條件：企業(yè)技術(shù)力量較為雄厚，企業(yè)技術(shù)人才占全員職工的80%以上。企業(yè)管理規(guī)范，信譽(yù)很好。（詳見簡(jiǎn)介）（四）基礎(chǔ)設(shè)施條件交通運(yùn)輸。項(xiàng)目建設(shè)在XX市市中心及周邊，項(xiàng)目區(qū)域交通運(yùn)輸十分便捷。供水。市自來水公司附屬兩個(gè)水廠，以城西湖水庫(kù)為水源，日供水能力為17萬(wàn)噸，本市目前日需求量為13萬(wàn)噸，項(xiàng)目區(qū)供水市政需聯(lián)通主水管網(wǎng)。供電。項(xiàng)目區(qū)內(nèi)附近均有變電站，電力供應(yīng)充足，工程供配電條件優(yōu)越。二、項(xiàng)目選址㈠項(xiàng)目選址的原則和技術(shù)要求符合國(guó)家、地區(qū)和城鄉(xiāng)規(guī)劃的要求。安全原則，防洪、防震、防地質(zhì)災(zāi)害。節(jié)約項(xiàng)目用地。實(shí)事求是的原則，對(duì)多個(gè)場(chǎng)址調(diào)查研究，進(jìn)行科學(xué)分析和對(duì)比。注意環(huán)境保護(hù)，以人為本，減少對(duì)生態(tài)和環(huán)境的影響。交通和運(yùn)輸便捷。公用工程聯(lián)接方便（如各種管網(wǎng)系統(tǒng)）等。㈡項(xiàng)目地址方案項(xiàng)目拆遷安置房小區(qū)地址簡(jiǎn)表序號(hào)小區(qū)簡(jiǎn)稱小區(qū)詳細(xì)地址1清流人家清流東路與上海路交叉口南側(cè)2同樂苑東區(qū)同樂路與金陵路交叉口西北側(cè)3飛翔轉(zhuǎn)盤豐樂大道與清流西路交叉口西北側(cè)4創(chuàng)業(yè)北苑創(chuàng)業(yè)路與京滬鐵路之間，清流路北側(cè)5龍?bào)葱^(qū)豐樂大道與全椒路之間6揚(yáng)子路淮河路與揚(yáng)子路之間，市第七中學(xué)東側(cè)7創(chuàng)業(yè)中苑創(chuàng)業(yè)南路與京滬鐵路之間，清流南側(cè)8西澗路西澗路與豐樂大道之間，明光路北側(cè)9定遠(yuǎn)路定遠(yuǎn)路與明光路交叉口北側(cè)㈢各小區(qū)交通和大型公建配套情況簡(jiǎn)述本期棚戶區(qū)、拆遷安置房建設(shè)的地址在大滁城的中心城區(qū)范圍（詳見附圖），所以各小區(qū)均鄰近交通要道，教育、衛(wèi)生、文化、電訊、飲食服務(wù)業(yè)等一應(yīng)俱全，有的直接在市政務(wù)新區(qū)，處于市政治、文化、體育中心。又因?yàn)閄X是新興發(fā)展的旅游工貿(mào)型城市，許多大中專乃至小學(xué)文化、體育設(shè)施均為新建，服務(wù)業(yè)為當(dāng)今中小城市的中上等水平，其他商貿(mào)業(yè)更是日新月異。第四章 市場(chǎng)需求分析一、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的需求簡(jiǎn)析“十二五”時(shí)期是XX市實(shí)施東向發(fā)展戰(zhàn)略、實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。綜合考慮各方面因素，“十二五”時(shí)期XX市總體發(fā)展目標(biāo)仍將為兩位數(shù)以上，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展目標(biāo)都要有工業(yè)化和城鎮(zhèn)化來支撐，尤其是城市基礎(chǔ)設(shè)施和安居住房（含拆遷安置小區(qū)）一類工程更為迫切。江山市長(zhǎng)在今年“兩會(huì)”報(bào)告中關(guān)于2010年的建設(shè)任務(wù)中提出，要“突出城市新家園，在增強(qiáng)承載力上取得新突破”城鎮(zhèn)化是社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，是助推工業(yè)化的強(qiáng)大動(dòng)力。要抓住國(guó)家加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的機(jī)遇，大力實(shí)施同城化戰(zhàn)略，內(nèi)抓“131”組團(tuán)之間的城鎮(zhèn)化、外促與南京市的同城化、下促各縣市區(qū)內(nèi)部的城鎮(zhèn)化，做好同城、山水、綠化“三篇文章”，建設(shè)宜居、宜業(yè)、宜游的城市新家園?！按蟪墙ㄔO(shè)要初見成效。區(qū)域經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)直接表現(xiàn)為中心城市的競(jìng)爭(zhēng)，要舞好大滁城建設(shè)這個(gè)龍頭，帶動(dòng)全市城鎮(zhèn)化加快推進(jìn)。今年大滁城建設(shè)“131”組團(tuán)爭(zhēng)取完成投資150億元；中心城市力爭(zhēng)完成“五個(gè)一百”：即拆遷100萬(wàn)平方米、新建安置房100萬(wàn)平方米、新建道路100公里、開工項(xiàng)目100個(gè)、完成投資100億元。二、大滁城住房市場(chǎng)需求概況依據(jù)《XX市城市總體規(guī)劃》（2008—2020）到“十二五”，大滁城發(fā)展成為60萬(wàn)人口、60平方公里的城市；到2020年，建成以滁城為主體，以來安、全椒為兩翼，以周邊衛(wèi)星鎮(zhèn)為支撐的“大XX”，城市總?cè)丝?20萬(wàn)人（其中滁城80萬(wàn)人，來安、全椒各20萬(wàn)人），城市總面積120平方公里。到2020年，其中中心城市滁城人口凈增60萬(wàn)人，按戶均人口4人，每戶一套住房，將需要15 萬(wàn)套住房，相當(dāng)于1500萬(wàn)㎡左右。未來10年年均需建住房150萬(wàn)㎡，才能滿足滁城住房供需平衡的需要。這還不包括拆遷安置專項(xiàng)用房。，更談不上小區(qū)配套的文、教、衛(wèi)等公用設(shè)施。因此住房供求缺口較大，遠(yuǎn)不能滿足市場(chǎng)的需求。三、小區(qū)拆遷安置需求情況棚戶區(qū)是指城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域及“城中村”。所謂“城中村”，是指城市建成區(qū)仍然存在的、在集體土地上建造的、屬于棚戶區(qū)性質(zhì)的區(qū)域。從面積上講，棚戶區(qū)一般拆遷面積在3萬(wàn)平方米以上，占地面積一般至少在5萬(wàn)平方米左右。黨和國(guó)家各級(jí)政府十分關(guān)心棚戶區(qū)的居民的“安居工程”，如上所述，“安居工程”是指直接以成本價(jià)向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房，主要是指經(jīng)適用房和廉租房，優(yōu)先出售和租給無(wú)房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優(yōu)先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。而拆遷戶應(yīng)得到更加優(yōu)惠的初償還。規(guī)劃的需要不言而喻，大滁城規(guī)劃起點(diǎn)高，要求嚴(yán)，不僅節(jié)約土地資源，同時(shí)也使市政資源發(fā)揮最大效益。四、市場(chǎng)需求的發(fā)展基礎(chǔ)XX市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為居民購(gòu)房奠定了較為堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)。一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)具備。改革開放以來，XX市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。2009年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值576億元，%，超年度計(jì)劃，超全省平均增長(zhǎng)水平；，%，超全省平均增幅4個(gè)百分點(diǎn)；，%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)多年來首次全面超過全省平均增長(zhǎng)水平，生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、銀行貸款余額的增速都進(jìn)入全省前列。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)13368元，%。農(nóng)民收入突破5000元大關(guān)，達(dá)到5026元，%，超出全省平均水平400元以上。二是產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)。XX市工業(yè)已初步形成了以機(jī)械、家電、食品、紡織、化工、建材為主體的工業(yè)體系，全市現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)3千多家，其中大中型企業(yè)100多家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)370個(gè)，著名的企業(yè)有揚(yáng)子集團(tuán)公司、博西華制冷有限公司、康佳電子、全柴動(dòng)力集團(tuán)、XX煙廠、天大集團(tuán)、皖華人造板公司、太陽(yáng)能集團(tuán)公司等，工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模和實(shí)力居安徽省前列。三是大滁城建設(shè)對(duì)人口容納的環(huán)境擴(kuò)大。如上所述，大滁城的建設(shè)，使拆遷安置房和安居住房建設(shè)有了較好的發(fā)展基礎(chǔ)。不僅是建設(shè)場(chǎng)地，基礎(chǔ)設(shè)施條件也逐漸完善。五、地方保障性住房建設(shè)和經(jīng)營(yíng)有關(guān)政策及政策導(dǎo)向㈠征地拆遷優(yōu)惠政策用地優(yōu)惠價(jià)格：保障性住房XX市地方政府采用優(yōu)惠價(jià)，每畝連同國(guó)稅即土地增值稅，其他土地使有費(fèi)，每畝10～12萬(wàn)元征收。本項(xiàng)目小區(qū)按11萬(wàn)元/畝列入投資估算。拆遷費(fèi)用：本期保障性住房有土地的拆遷事宜，全由政府安排專業(yè)拆遷公司拆遷，其拆遷費(fèi)不列入保障性住房投資。（詳見本項(xiàng)目投資估算。）同時(shí)，小區(qū)拆遷后多出的用地，由保障性住房業(yè)主出售后收入用來建設(shè)保障性住房。征地拆遷費(fèi)占項(xiàng)目總投資比例控制在15%以下。本項(xiàng)目不負(fù)責(zé)拆遷費(fèi)用，征地費(fèi)用只控制在項(xiàng)目總投資的3%以內(nèi)。（詳見有關(guān)估算表格）㈡住房?jī)r(jià)格優(yōu)惠政策經(jīng)濟(jì)適用房屬“有計(jì)劃的商品經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)物，其銷售價(jià)控制在成本價(jià)左右，為了經(jīng)營(yíng)的“可持續(xù)性”，也可能略高于成本價(jià)。優(yōu)先出售給低收入家庭，教師和離退休職工。棚戶區(qū)改造拆遷安置戶每戶交納安置房款占每套房款的5%。廉租房可視使節(jié)情況可適當(dāng)延長(zhǎng)廉租時(shí)間，也可在一定租用時(shí)間后，廉價(jià)出售給租用者。㈢小區(qū)保障性住房戶型設(shè)計(jì)控制政策90平方米以上房型所占面積控制在總建筑面積的30%以下。商業(yè)性投資項(xiàng)目如商鋪等投資占總投資的比例控制在10%以下。廉租房住房套型建筑面積控制在50㎡以內(nèi)；經(jīng)濟(jì)實(shí)用房住房套型建筑面積控制在60㎡左右。㈣項(xiàng)目融資政策一是地方政府直接給于財(cái)政補(bǔ)貼；二是積極爭(zhēng)取上級(jí)政府給予財(cái)政專項(xiàng)支持。二是以地方財(cái)政為后盾，采取信貸融資方式為項(xiàng)目建設(shè)融資。項(xiàng)目資本金達(dá)到總?cè)谫Y量的22%，符合國(guó)家關(guān)于政府公益性投資行為項(xiàng)目融資對(duì)資本金比例的規(guī)范要求。三是動(dòng)員棚戶區(qū)住房戶積極配合征地拆遷，同時(shí)向棚戶區(qū)拆遷住房戶收取一定比例的住房“保障金”，以盡棚戶區(qū)住房戶的保障性住房建設(shè)義務(wù)。第五章 棚戶區(qū)和舊住宅改造方案一、改造依據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》()《關(guān)于推進(jìn)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》（建保[2009]295號(hào)）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB5018093）2002年版《安徽省城市房屋拆遷管理辦法》《XX市城市總體規(guī)劃（20082020）》《XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要》《XX市城市房屋拆遷管理辦法》《XX市征收集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置辦法》《XX市村民住宅管理試行辦法》二、指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)重要思想為指導(dǎo)，以解決棚戶區(qū)改造中拆遷戶居住問題、改善居住質(zhì)量為核心，堅(jiān)持政府投入、整合資源、分類指導(dǎo)。建設(shè)規(guī)范合理的拆遷安置住房是建立完善的住房保障體系之一，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要舉措，是各級(jí)人民政府關(guān)注民生，以人為本，執(zhí)政為民的具體表現(xiàn)，是關(guān)心和維護(hù)人民群眾切身利益的實(shí)際行動(dòng)，是政府為人民辦實(shí)事，履行政府職責(zé)的客觀要求三、改造原則立足XX市發(fā)展的總體目標(biāo)和規(guī)劃布局，根據(jù)國(guó)家建設(shè)安置房的特點(diǎn)及發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)事求是，量力而行，總體規(guī)劃的原則。注重結(jié)合地方實(shí)際，以規(guī)劃為指導(dǎo)，近期需求和遠(yuǎn)期預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，與XX市居民