【正文】 L/ K=，153m3/d商業(yè)門面：5L/m 2 .d 7m3/d道路及綠化 用水量：并考慮 10%不可預(yù)見用水，日均用水量 180m3/d，日最高用水量 430m3/d。 本工程擬采用挖孔灌注樁，實(shí)際基礎(chǔ)形式根據(jù)地質(zhì)報(bào)告確定。主要結(jié)構(gòu)材料：混凝土 C25～C45。 建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級 建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限： 50 年 地震基本烈度及抗震設(shè)防烈度，設(shè)計(jì)地震分組： 6 度，一組 人防設(shè)計(jì)及等級： 無 基本風(fēng)壓：（1）車庫: （2）商場: （3）臥室、客廳等 （4）廚房、衛(wèi)生間 （5）樓梯:住宅 消防疏散樓梯 （6）挑出陽臺 （7）屋面: 一般上人屋面 種植屋面 按實(shí)際情況考慮（8）消防車道 （9） （10）其它均應(yīng)按國家相應(yīng)規(guī)范規(guī)程執(zhí)行住宅 30 層，均采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；臨街商業(yè)只有 12 層，全部采取鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)形式。商 業(yè)面積共計(jì) 547 平方米。住宅建筑為一棟，為軸對稱單元建筑結(jié)構(gòu)，單棟住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層面積為 857 平方米，東西長 37 米，南北向 32 米，均為 30 層高層建筑，各棟由兩排相對獨(dú)立住戶連接單元并排組成，均采取 2 梯 8 戶，為了減少公共交通面積，建筑以電梯為中心布置住戶，電梯旁邊設(shè)置緊急逃生樓梯。建筑選址根據(jù)現(xiàn)有的地形，盡量減少土石管理及公共活動用房底層為商業(yè)門面；二層為管理及公共活動用房方量，避免高壓線影響，將道路干擾對住戶的影響降至最小。圖 61 項(xiàng)目平面布局 建筑單體設(shè)計(jì) 住宅住宅建筑均為 30 層高層建筑，戶型以中小型為主，每單元 8 戶，大部分戶型南北通透，按景觀資源揚(yáng)長避短，充分發(fā)揮位置優(yōu)勢，最大程度地利用景觀資源。 平面布置由于地塊內(nèi)有一條 110KV 高壓線穿過， 為規(guī)避高壓線影響，將臨街商業(yè)與安置房以高壓線為軸線，分開擺放，并在高壓線下施以綠化。在盡量減少土方量的前提下，充分運(yùn)用已有地貌設(shè)計(jì)建筑形式與布局?jǐn)[放。（3）經(jīng)濟(jì)性原則：充分節(jié)約土地，提高土地的利用率，將土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值發(fā)揮到最大。（1）協(xié)調(diào)性原則：建筑風(fēng)貌不得破壞古鎮(zhèn)整體形象，要符合古鎮(zhèn)文化特征，做到協(xié)調(diào)一致，體現(xiàn)古鎮(zhèn)文化特色。（4）人性化：規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)以人為本的精神，給消費(fèi)者、住戶等營造生態(tài)、舒適的空間環(huán)境。（2）合理性：根據(jù)地塊的特點(diǎn)和項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)要求，合理布局空間，最大限度滿足目標(biāo)要求。6 建設(shè)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及原則 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念規(guī)劃設(shè)計(jì)要根據(jù)《重慶市城市總體規(guī)劃》及《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)管理辦法》， 針對磁 8 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境的分析，特別是鑒于磁器口古鎮(zhèn)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，以促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游配套的提檔升級，美化古鎮(zhèn)整體形象。施工所需水、電能滿足需要，施工條件基本滿足要求，在擬定施工方案時注意與場地周邊地銜接，充分利用場地內(nèi)的空間，減少對周邊人們生活及商業(yè)活動的不利影響，盡量減少施工中的環(huán)境污染物。嘉陵江發(fā)源于岷山與秦嶺山區(qū)，經(jīng)昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天 門匯入長江。C極端最低氣溫 176。根據(jù)重慶市沙坪壩區(qū)氣象站多年來常規(guī)氣象資料監(jiān)測結(jié)果氣象參數(shù)為：年平均氣溫 176。氣候特征為：氣候溫和、雨量充沛、降雨集中在 59 月份，占全年降雨量的三分之二，冬暖春早、秋短夏長、初夏多雨、盛夏炎熱多伏旱、秋多陰雨、雨熱同季、無霜期 長 、濕度大、風(fēng)速小、云 霧多、日照少的氣候特點(diǎn)。用地范圍適宜本項(xiàng)目建設(shè)。據(jù)區(qū)域地質(zhì)資料并結(jié)合本次調(diào)查分析，場地內(nèi)無斷層及構(gòu)造破碎帶通過，場地內(nèi)構(gòu)造裂隙不發(fā)育。該場地地處新華夏系第三沉降褶皺帶內(nèi)的川東南弧形構(gòu)造帶的華瑩山帶狀褶皺束與宣漢—重慶平行褶皺束的交接地區(qū)，出露地層主要以侏羅系中、上統(tǒng)沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖，砂質(zhì)泥巖。沙坪壩區(qū)地貌歸屬于川東平行嶺谷低山丘陵區(qū)的一部分，全區(qū)呈丘陵、臺地和低山組合的地貌結(jié)構(gòu)。 場地建設(shè)條件沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江， 西抵縉云山，幅員面積 平方公里。場地內(nèi)無珍稀動植物及文物古跡分布，地上原有的建筑物將被拆除，區(qū)域交通便捷，環(huán)境宜人，適宜本 項(xiàng)目建設(shè)需要。場地描述：本項(xiàng)目地塊位于歷史文化旅游區(qū)——磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū)——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近； 該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西 臨 212國道，東臨 清水溪， 交通條件 優(yōu)越?？偨ㄖ娣e 16347m2（地上建筑面積 14847 m2，地下建筑面積 1500m2），其中住宅建筑面積 13500平方米，小區(qū)管理及公共活動用房 800 平方米，商業(yè)面積 547 平方米，地下車庫及設(shè)備用房 1500 平方米。4 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目是磁 8 地塊拆遷安置工程，根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主委托要求及其提供的相關(guān)資料，本項(xiàng)目以安置房建設(shè)為主，輔以少量商業(yè)門面。綜合上述分析，本項(xiàng)目的臨街商業(yè)市場前景很好。預(yù)計(jì)消費(fèi)人群構(gòu)成比例：1. 磁器口旅游客源 60% 2. 本地附近居民 30%3. 兩側(cè)道路過客及其他 10%本項(xiàng)目與很多商業(yè)有明顯的不同，其所擁有的旅游人流量、交通、地段等關(guān)鍵資源依托優(yōu)勢是很多一般商業(yè)所無法比擬的，配以磁器口古鎮(zhèn)商業(yè)商場中高檔消費(fèi)市場缺乏的切入，保證了日后商業(yè)門面經(jīng)營興旺，會吸引大批的投資與經(jīng)營者前來。兩者基本飽和了中低消費(fèi)市場，使得該旅游區(qū)域中高檔商業(yè)消費(fèi)人群大量流失，因此為本項(xiàng)目的中高檔次、少體量的商業(yè)放量提供了大好機(jī)會。 項(xiàng)目臨街商業(yè)市場前景分析磁器口商業(yè)基本上集中在正街內(nèi)部和磁童路沿線。而本項(xiàng)目酒店、商業(yè)的良好運(yùn)行很大程度上要依托于磁器口古鎮(zhèn)歷史文化旅游與歌樂山紅色旅游的巨大旅游人氣，主要是以吸引磁器口古鎮(zhèn)旅游客源為主。住房全部按照約定作拆遷安置，檔次定位中等稍偏低檔次。經(jīng)調(diào)查研究，分析得出以下二種業(yè)態(tài)為項(xiàng)目的發(fā)展方向少量臨街商業(yè)+普通住宅。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是很必要的。磁器口的“ 古” 必然對周邊的建筑風(fēng)貌提出了“古” 的要求，以求達(dá)到更完整和諧的古鎮(zhèn)風(fēng)貌，更好地促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游發(fā)展。該項(xiàng)目依據(jù)城市規(guī)劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最大；且由于該項(xiàng)目的實(shí)施，盤活了周邊大面積“ 城中村” 土地，大幅度提升其原有價(jià)值，真正體現(xiàn)城市土地的價(jià)值?；谝陨戏N種原因，通過本項(xiàng)目的拆遷，重新規(guī)劃建設(shè)，將會大大改善提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳瞽h(huán)境。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻壁斑駁，土木構(gòu)件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新。本項(xiàng)目通過拆遷改造，根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，重新科學(xué)合理構(gòu)建，使整個地塊面貌煥然一新，融入整個古鎮(zhèn)的風(fēng)格之中，提升磁器口古鎮(zhèn)以及城市建設(shè)形象。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 項(xiàng)目的建設(shè)，利于提升城市形象本項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內(nèi)外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng)跟城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)。本項(xiàng)目地塊位于國道和城市干道兩側(cè)，同時處于千年文化名鎮(zhèn)——磁器口對面，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，將整體打造古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，全面提升古鎮(zhèn)周邊物業(yè)配套形象，促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游產(chǎn)業(yè)的提檔升級。目前的磁器口除了提升檔次，提高品味外，更要求擴(kuò)大空間。2022 年底磁器口古鎮(zhèn)榮獲國家 4A 級旅游景區(qū)的稱號，根據(jù)磁器口古鎮(zhèn)旅游發(fā)展規(guī)劃，2022 年前，將磁器口要打造成為國家歷史文化名鎮(zhèn)。但是目前沙區(qū)政府面臨著拆遷改造迫切和拆遷改造范圍廣、體量大、 財(cái)力耗費(fèi)過大等問題之間的矛盾。目前重慶城市改造的速度迅速加快。拆遷、改造量空前巨大，使城市建筑、空間布局更為科學(xué)合理，人居環(huán)境得以提升，很大程度上美化了城市形象。 鑒于以上問題，目前沙區(qū)政府正著力規(guī)劃，在 510 年內(nèi)將磁器口全力打造成集旅游商品街、老重慶民俗風(fēng)情餐飲街、休閑娛樂街、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)街和碼頭文化休閑街五大區(qū)域主題布局的新古鎮(zhèn)，同時不斷提升磁器口的檔次和文化品味，解決當(dāng)前政府高投入保護(hù)開發(fā)，卻獲得低旅游消費(fèi)收入的局面，強(qiáng)力帶動整個區(qū)域的旅游經(jīng)濟(jì)發(fā)展。古鎮(zhèn)街內(nèi)部商業(yè)均以小商鋪構(gòu)成，經(jīng)營規(guī)模、檔次較低，吸引力不夠強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)能力較差，對如此豐富的游客資源形成很大的浪費(fèi)。表 21 磁器口古鎮(zhèn)歷年游客量年份 2022 2022 2022 2022 2022 2022人數(shù)（萬人） 190 264 262 280 350 400雖然擁有 400 多萬的旺盛游客量，但磁器口古鎮(zhèn)旅游業(yè)呈現(xiàn)出的不足也顯而易見，即“ 有人氣、有市氣但缺財(cái) 氣” ；社會效益明顯，但經(jīng)濟(jì)效益微弱等，在經(jīng)濟(jì)增長方式上表現(xiàn)為“高投入、低消 費(fèi)、不協(xié)調(diào)、低效率”。在政府的大力保護(hù)、開發(fā)下，磁器口旅游日益興旺，游客數(shù)量與日俱增，歷年游客數(shù)量見表 21。磁器口作為重慶的“ 歷史文化名片” ，旅游核心區(qū)域之一，旅游地位不可撼 動。都市圈面積由原來的 2500 平方公里放量為 5473 平方公里。可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 79 平方公里，用地少，不宜作為城市未來的主要發(fā)展區(qū)域。因此，該區(qū)域未來城市發(fā)展區(qū)域主要在魚嘴以南的地區(qū)。處于城市下游區(qū)域，用地條件較好，生 態(tài)環(huán)境影響較小，適宜發(fā)展工業(yè)，但跨山發(fā)展，交通投入較大，城市向北發(fā)展動力不足?？邕^銅鑼山向東，發(fā)展銅鑼山、明月山之間的區(qū)域。西部用地平坦，條件較好，可拓展用地較大，具有區(qū)域輻射能力，能夠輻射市域西部城鎮(zhèn)及加強(qiáng)與成都方向的聯(lián)系；但跨山發(fā)展，交通投入較大，生態(tài)環(huán)境比較脆弱，在缺乏水源供應(yīng)的同時城市排水問題較大?？邕^中梁山向西，發(fā)展中梁山、縉云山之間的區(qū)域。經(jīng)土地適宜性分析，可發(fā)展區(qū)域的適宜城市建設(shè)用地約為 338 平方公里。 “多中心”為一個城市中心和六個城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內(nèi)的重慶 CBD 地區(qū)，六個城市副中心由上輪總體規(guī)劃中的觀音橋、沙坪壩、 楊家坪、南岸中心區(qū)及新增的西永( 即西部新城)、茶園中心區(qū)組成。 主城區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃為更好地維護(hù)和發(fā)展重慶特有的“多中心組團(tuán)式” 布局結(jié)構(gòu)， 《重慶市城市總體規(guī)劃(2022—2020)》提出了“ 一城五片、多中心組團(tuán)式” 空間結(jié)構(gòu)。從國家擴(kuò)大內(nèi)需效果來看，全國 2022 年經(jīng)濟(jì)增長保 8 有望，重慶市前三季度增長率達(dá)到 12%.5，發(fā)展勢頭強(qiáng)勢。居民購買能力受到一定影響。2022 年重慶市受國家宏觀調(diào)控、金融危機(jī)影響，GDP 增速放緩，前三季度重慶 億，同比增長 %，預(yù)計(jì) 2022 年 GDP增速在 15%左右。到 2020 年，力爭達(dá)到人均 8000 美元以上，重慶即邁入小康社會。1441 1492 1603 1766 19902273 26933070 34924112% % %%%%%%%%0100020223000400050001998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022%%%%%GDP總 值 (億 元 ) 增 長 幅 度圖 21 1998 年—2022 年重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值和同比增幅隨著重慶市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長，民生不斷改善，社會更加和諧。2022 年開始，重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值的快速增長直接推動了人均 GDP 的高速增長。在經(jīng)濟(jì)效益方面，由于拆遷安置成本較大，收支缺口達(dá)到 4666萬元，本工程屬于政府民生工程，需要政府給予資金補(bǔ)助與支持保持收支平衡。項(xiàng)目建成后，將為 240 多拆遷戶提供居住保障，大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件；有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的實(shí)施，為和諧社會的構(gòu)建提供積極的支持和強(qiáng)有力的保障，為進(jìn)一步提升沙坪壩的城市形象做出一定貢獻(xiàn)；有利于促進(jìn)磁器口古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)，美化古鎮(zhèn)核心區(qū)周邊形象。本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較小、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準(zhǔn)確。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號 項(xiàng)目計(jì)量單位 數(shù)值 備注一 主要技術(shù)指標(biāo) 　 　 　1 總建設(shè)用地面積 ㎡ 約 畝2 居住人數(shù) 人 768 每戶按 人計(jì)算3 總建筑面積 ㎡ 16347 100% 住宅建筑面積 ㎡ 13500 全部為安置房 商業(yè)面積 ㎡ 547 可對外發(fā)售 管理與公共活動用房 ㎡ 800 底下車庫及設(shè)備用房 ㎡ 1500 　4 停車泊位 個 50 　 地面 個 10 　 地下 個 405 容積率 　 　6 綠地率 ％ 35 　7 建設(shè)工期 個月 15 　二 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 　 　 　1 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投入 萬元 5080 　 其中：自籌資金 萬元 1580 占總投資 31% 銀行貸款 萬元 3500 占總投資 69%2 銷售收入 萬元 438 　3 銷售稅金及附加 萬元 24 　4 利潤總額 萬元 —4666 　 簡要結(jié)論本項(xiàng)目所在地位于歷史文化旅游區(qū)——磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū)——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨 212 國道，東臨清水溪，交通條件優(yōu)越。 編制依據(jù)及研究范圍 編制