【正文】 但用地海拔相對較高，地形以丘陵為主，用地相對較破碎。 “五片 ”指中部、北部、西部、南部和東部片區(qū)。但是隨著 20xx 年 10 月出臺的國十條政策進(jìn)一步擴大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，無疑對今后提高民眾信心，提振經(jīng)濟起到極大的推動作用。收入是消 6 費和投資的前提，是社會經(jīng)濟循環(huán)中的重要組成部分，近年來，重慶市經(jīng)濟高速增長，人均收入隨之大幅度提升，整體消費、購買能力大大加強，消費方式不斷增多，品質(zhì)追求越來越高，直接拉動了國民消費需求對各行業(yè)的刺激，極大地推動社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。雖然在 05 年和 06 年連續(xù)出現(xiàn) 了增幅回落，但增速仍保持在13%以上， 20xx20xx 年間的平均增幅更是達(dá)到 %，超過 GDP同期平均增幅（ %）（圖 21），直轄十年，市人均 GDP 增長兩倍，城鄉(xiāng)居民收入整體上增加１倍多，經(jīng)濟實力、綜合競爭力和人民生活水平邁上了新臺階。因此本項目 具有較好的社會效益。 地塊周邊 配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、文化氛圍較濃，市場區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，未來發(fā)展前景看好。積極參與西部八鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)；引導(dǎo)、實施農(nóng)民集中居住區(qū)的建設(shè)，促進(jìn)土地資源開發(fā)利用，功能完善；促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化；積極開發(fā)生態(tài)旅游業(yè)產(chǎn)品；完成區(qū)委、區(qū)政府交辦的其他任務(wù)。 ： 20 個月 （ — ） : 項目開發(fā)建設(shè)總投入 5080 萬元，其中：工程費用 2965 萬元 (包括建安工程費 2745 萬元，市政設(shè)施配套費 220 萬元 )，工程建設(shè)其他費用 1670 萬元，預(yù)備費 226 萬元， 建設(shè)期利息 167 萬元，期間費用52 萬元。 : 資金來源：企業(yè)自籌資金 1580 萬元，占總投資的 31%；申請銀行貸款 3500 萬元，占總投資的 69%，銀行貸款償還資金來源全部為當(dāng)?shù)刎斦Y金 。 編制依據(jù)及研究范圍 編制依據(jù) 1. 《關(guān)于印發(fā)沙坪壩區(qū)危舊房改造工作實施方案的通知》（沙委發(fā)〔 20xx〕 10 號文）； ； ； 4.《投資項目可 行性研究指南》（試用版）； 5.《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； 、經(jīng)濟、人口、環(huán)境、土地、自然 3 條件等基礎(chǔ)性資料； 、規(guī)范、法規(guī)等。 本項目建設(shè)規(guī)模較小、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準(zhǔn)確。 在經(jīng)濟效益方面，由于拆遷安置成本較大，收支缺口達(dá)到 4666萬元 ，本工程 屬于政府民生工程，需要政府給予資金補助與支持 保持收支平衡 。 1441 14921603 17661990227326933070349241125 . 9 0 %3 . 5 7 %7 . 4 5 %1 0 . 1 4 %1 2 . 7 1 %1 4 . 2 1 %1 8 . 4 8 %1 4 . 0 3 % 1 3 . 7 1 %1 7 . 7 5 %0100020xx3000400050001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx%%%%%GDP 總值(億 元) 增長幅度 圖 21 1998 年 —20xx 年重慶市國內(nèi)生產(chǎn)總值和同比增幅 隨著重慶市經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長，民生不斷改善，社會更加和諧。 20xx 年重慶市受國家宏觀調(diào)控、金融危機影響， GDP 增速放緩，前三季度重慶 億，同比增長 %，預(yù)計 20xx 年 GDP增速在 15%左右。從國家擴大內(nèi)需效果來看，全國 20xx 年經(jīng)濟增長保 8 有望，重慶市前三季度增長率達(dá)到 12%.5，發(fā)展勢頭強勢。 “多中心 ”為一個城市中心和六個城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內(nèi)的重慶 CBD 地區(qū)，六個城市副中心由上輪總體規(guī)劃中的 7 觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)及新增的西永 (即西部新城 )、茶園中心區(qū)組成。 跨過中梁山向西，發(fā)展中梁山、縉云山之間的區(qū)域。 跨過銅鑼山向東，發(fā)展銅鑼山、明月山之間的區(qū)域。因此，該區(qū)域未來城市發(fā)展區(qū)域主要在魚嘴以南的地區(qū)。都市圈面積由原來的 2500 平方公里放量為 5473 平方公里。在政府的大力保護(hù)、開發(fā)下，磁器口旅游日益興旺，游客數(shù)量與日俱增，歷年游客數(shù)量見表 21。古鎮(zhèn)街內(nèi)部商業(yè)均以小商鋪構(gòu)成，經(jīng)營規(guī)模、檔次較低，吸引力不夠強，實現(xiàn)消費能力較差，對如此 豐富的游客資源形成很大的浪費。拆遷、改造量空前巨大，使城市建筑、空間布局更為科學(xué)合理，人居環(huán)境得以提升，很大程度上美化了城市形象。但是目前沙區(qū)政府面臨著拆遷改造迫切和拆遷改造范圍廣、體量大、財力耗費過大等問題之間的矛盾。目前的磁器口除了提升檔次，提高品味外，更要求擴大空間。 項目建設(shè)必要性 項目的建設(shè)，利于提升城市形象 本項目地塊的現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內(nèi)外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng)跟城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻壁斑駁，土木構(gòu)件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新。該項目依據(jù)城市規(guī)劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最大；且由于該項目的實施，盤活了周邊大面積 “城中村 ”土地，大幅度提升其原有價值，真正體現(xiàn)城市土地的價值。 綜上所述，本項目的建設(shè)是很必要的。 住房全部按照約定作拆遷安置，檔次定位中等稍偏低檔次。 項目臨街商業(yè)市場前景分析 磁器口商業(yè)基本上集中在正街內(nèi)部和磁童路沿線。預(yù)計消費人群構(gòu)成比例： 1. 磁器口旅游客源 60% 2. 本地附近居民 30% 3. 兩側(cè)道路過客及其他 10% 本項目與很多商業(yè)有明顯的不同，其所擁有的旅游人流量、交通、地段等關(guān)鍵資源依托優(yōu)勢是很多一般商業(yè)所無法比擬的，配以磁器口古鎮(zhèn)商業(yè)商場中高檔消費市場缺乏的切入，保證了日后商業(yè)門面經(jīng)營興旺，會吸引大批的投資與經(jīng)營者前來。 16 4 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容 本項目是磁 8 地塊拆遷安置工程，根據(jù)項目業(yè)主委托要求及其提供的相關(guān)資料，本項目以安置房建設(shè)為主，輔以少量商業(yè)門面。 場地描述：本項 目地塊位于歷史文化旅游區(qū) ——磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū) ——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨 212國道，東臨清水溪， 交通條件優(yōu)越。 場地建設(shè)條件 沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江， 西抵縉云山，幅員面積 平方公里。 質(zhì)構(gòu)造 該場地地處新華夏系第三沉降褶皺帶內(nèi)的川東南弧形構(gòu)造帶的華瑩山帶狀褶皺束與宣漢 —重慶平行褶皺束的交接地區(qū)，出露地層主 19 要以侏羅系中、上統(tǒng)沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖，砂質(zhì)泥巖。用 地范圍適宜本項目建設(shè)。根據(jù)重慶市沙坪壩區(qū)氣象站 多年來常規(guī)氣象資料監(jiān)測結(jié)果氣象參數(shù)為： 年平均氣溫 176。嘉陵江發(fā)源于岷山與秦嶺山區(qū)，經(jīng)昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天門匯入長江。 21 6 建設(shè)方案 規(guī)劃設(shè)計理念及原則 規(guī)劃設(shè)計理念 規(guī)劃設(shè)計要根據(jù)《重慶市城市總體規(guī)劃》及《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)管理辦法》，針對磁 8 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境的分析，特別是鑒于磁器口古鎮(zhèn)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，以促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游配套的提檔升級，美化古鎮(zhèn)整體形象。 （ 4）人性化：規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)以人為本的精神，給消費者、住戶等營造生態(tài)、舒適的空間環(huán)境。 （ 3）經(jīng)濟性原則：充分節(jié)約土地，提高土地的利用率，將土地的經(jīng)濟價值發(fā)揮到最大。 平面布置 由于地塊內(nèi)有一條 110KV 高壓線 穿過，為規(guī)避高壓線影響，將臨街商業(yè)與安置房以高壓線為軸線，分開擺放，并在高壓線下施以綠化。建筑選址根據(jù)現(xiàn)有的地形，盡量減少土石方量，避免高壓線影響，將道路干擾對住戶的影響降至最小。商業(yè)面積共計 547 平方米。 主要結(jié)構(gòu)材料： 混凝土 C25～ C45。 2）用水量 用水標(biāo)準(zhǔn)： 住宅： 200L/人 .d K=， 153m3/d 商業(yè)門面： 5L/m2 .d 7m3/d 道路及綠化 用水量：并考慮 10%不可預(yù)見用水，日均用水量 180m3/d，日最 27 高用水量 430m3/d。 雨污水均采用暗管（溝）組織排放，污水管管徑為 d300d700mm，雨水管管徑為 d300d1100mm，分別排入小區(qū)雨污水管。 負(fù)荷指標(biāo)及負(fù)荷估算 負(fù) 荷 名 稱 Ps Kx cosφ Pjs Qjs Sjs 變壓器 (kW) (kW) (kvar) (kVA) 70 平方米住戶 160 80 60 60 平方米住戶 270 135 101 45 平方米住戶 110 55 41 商業(yè)門面 135 67 50 道路及其他 50 25 18 小計 725 362 270 乘 KΣ = 652 325 243 405 無功補償 86 補償后 652 325 157 361 配電變壓器選擇 361*=422 500 經(jīng)測算，項目變壓器總負(fù)荷為 422kva,項目擬采用一臺 500kva 干式變壓器，另外備用一臺 315kva 變壓器，以備檢修及發(fā)生故障。線路采用電纜托盤、電纜穿管敷設(shè)等方式。 弱電設(shè)計 1）通信 普通住宅每戶考慮一門電話，商業(yè)門面按 80 平方米 /門，另考慮10%富余量，約需電話 280 門。電視系統(tǒng)采用城市有線電視網(wǎng)，有線電視電纜由 南側(cè)市政有線電視接口處引入，電話設(shè)備間與電話機房共用 。 天然氣由城市天然氣管道供應(yīng)。 室外天然氣管道采用無縫鋼管，直接埋地敷設(shè)。系統(tǒng)劃分及組成詳見消防專篇中的防排煙設(shè)計。每個建筑單元設(shè)一個防煙剪刀樓梯間及一部消防電梯、一部普通客梯。所有設(shè)備用房與地下車庫及疏散前室之間的門均為甲級防火門。耐火極限不小于 3h。 消火栓沿道路布置，間距不大于 120m。 防排煙設(shè)計 不具備自然排煙條件的地下車庫均設(shè)排煙系統(tǒng)，排煙系統(tǒng)與排風(fēng)系統(tǒng)共用一套管道和風(fēng)機。 地下室所有排煙、送風(fēng)風(fēng)機均選用消防高溫排煙風(fēng)機，并設(shè)于機房內(nèi)。消防用電設(shè)備由變電所及發(fā)電機分別提供電源，發(fā)電機房設(shè)在住宅樓，報警系統(tǒng)另配 UPS 電源。 防雷接地、變壓器中性點接地、電氣安全接地以及其它需要接地的設(shè)備，均共用接地裝置，接地電阻不大于 1 歐。 設(shè)計范圍 主要是項目各建筑物和構(gòu)筑物的土建和公用系統(tǒng)的節(jié)能設(shè)計。給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)方式，控制最不利用水器具處的水壓不超過 。 綠化 綠化具有美化環(huán)境、減少污染和噪聲的功能。 項目區(qū)東側(cè)臨清水溪河， 當(dāng)?shù)匾延谐鞘形鬯幚砑芭潘到y(tǒng)，會使污水經(jīng)處理后流入清水溪河，對地下水和清水溪河的影響不是很大。 施工期和營運期的主要污染 施工期主要污染源 1）噪聲 施工期的噪聲是建筑工程敏感的環(huán)境問題之一，主要來源于不同施工階段的各類施工機械和工具的使用，包括： 土石方施工階段：挖掘機、裝載機、推土機、運輸車輛等。 2）廢水 主要包括施工廢水、雨水等。 4）固廢 主要是土石方工程及混凝土澆筑中產(chǎn)生的廢棄土石和施工廢料等。 項目建成后，廢水排放以生活污水為主，另有少量的車輛清洗、綠化、道路清洗水和不可預(yù)見水。夜間除打樁階段為禁止施工外，其它階段限值為 55 dB，因此，應(yīng)提倡文明施工，減少人為噪聲，盡量采用低噪聲有消聲設(shè)備的施工機械，建立健全控制噪聲的管理制度，對噪聲進(jìn)行監(jiān)測，發(fā)現(xiàn)超標(biāo)應(yīng)及時、有效地采取控制措施。 2)廢水 施工期產(chǎn)生的含懸浮物和少量石油類施工廢水排入市政排污管，建議修建隔油池、沉砂池，施工期廢水經(jīng)隔油、沉淀后排放。 5）揚塵 可采用現(xiàn)場設(shè)置圍擋，實施淋水降塵，場內(nèi)道路硬化，垃圾封閉，使用清潔燃料等措施進(jìn)行控制。 噪聲 控制參照《工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB12348—90）執(zhí)行。 3）廢氣 平時地下車庫設(shè)通風(fēng)風(fēng)機，車庫內(nèi)排氣經(jīng)豎井引至樓頂排放，對空氣環(huán)境的影響不大；如小區(qū)內(nèi)提供餐飲服務(wù)，應(yīng)安裝油煙凈化設(shè)施和專用通道，油煙道引至樓頂排放，對環(huán)境的影響很小。 42 8 機構(gòu)設(shè)置與人力資源配置 項目建設(shè)管 理機構(gòu) 公司設(shè)董事會和監(jiān)事會，董事會下設(shè)總經(jīng)理 1 名，總經(jīng)理下設(shè)分管工程建設(shè)、房屋銷售及物業(yè)管理的副總經(jīng)理各 1 名，同時還設(shè)置分管財務(wù)工作的財務(wù)總監(jiān) 1 名。 項目部組織形式及人員設(shè)置 □項目經(jīng)理 1 人 □工作班子：設(shè)土建組、設(shè)備安裝組、安監(jiān)組、成本控制組、后勤組 □土建組下設(shè)施工管理、技術(shù)洽商、計劃統(tǒng)計、物資供應(yīng) □設(shè)備安裝組下設(shè)施工管理、技術(shù)洽商、計劃統(tǒng)計、物資供應(yīng) □安監(jiān)組下設(shè)安全檢查 □成本控制組下設(shè)預(yù)決算、合同管理、招投標(biāo) □后勤組下設(shè)資料歸檔、手續(xù)辦理 □工程技術(shù)部主管土建組、設(shè)備安裝組、安監(jiān)組、后勤組，經(jīng)營計劃部主管成本控制組。 20xx 年 3 月 20xx 年 4 月： 完成基礎(chǔ)工程及地下工程，開始主體工程建設(shè)； 20xx 年 5 月 —20xx 年 12 月 ：主體工程全部竣