【正文】 但用地海拔相對(duì)較高，地形以丘陵為主，用地相對(duì)較破碎。 “五片 ”指中部、北部、西部、南部和東部片區(qū)。但是隨著 20xx 年 10 月出臺(tái)的國(guó)十條政策進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，無(wú)疑對(duì)今后提高民眾信心，提振經(jīng)濟(jì)起到極大的推動(dòng)作用。收入是消 6 費(fèi)和投資的前提，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)循環(huán)中的重要組成部分，近年來(lái)，重慶市經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，人均收入隨之大幅度提升，整體消費(fèi)、購(gòu)買(mǎi)能力大大加強(qiáng)，消費(fèi)方式不斷增多，品質(zhì)追求越來(lái)越高，直接拉動(dòng)了國(guó)民消費(fèi)需求對(duì)各行業(yè)的刺激，極大地推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。雖然在 05 年和 06 年連續(xù)出現(xiàn) 了增幅回落，但增速仍保持在13%以上， 20xx20xx 年間的平均增幅更是達(dá)到 %，超過(guò) GDP同期平均增幅（ %）（圖 21），直轄十年，市人均 GDP 增長(zhǎng)兩倍，城鄉(xiāng)居民收入整體上增加１倍多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力、綜合競(jìng)爭(zhēng)力和人民生活水平邁上了新臺(tái)階。因此本項(xiàng)目 具有較好的社會(huì)效益。 地塊周邊 配套完善、交通便利、居住環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)、文化氛圍較濃，市場(chǎng)區(qū)位、交通區(qū)位、環(huán)境區(qū)位都比較好，未來(lái)發(fā)展前景看好。積極參與西部八鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)；引導(dǎo)、實(shí)施農(nóng)民集中居住區(qū)的建設(shè)，促進(jìn)土地資源開(kāi)發(fā)利用，功能完善；促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化；積極開(kāi)發(fā)生態(tài)旅游業(yè)產(chǎn)品；完成區(qū)委、區(qū)政府交辦的其他任務(wù)。 ： 20 個(gè)月 （ — ） : 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)總投入 5080 萬(wàn)元，其中：工程費(fèi)用 2965 萬(wàn)元 (包括建安工程費(fèi) 2745 萬(wàn)元，市政設(shè)施配套費(fèi) 220 萬(wàn)元 )，工程建設(shè)其他費(fèi)用 1670 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi) 226 萬(wàn)元， 建設(shè)期利息 167 萬(wàn)元，期間費(fèi)用52 萬(wàn)元。 : 資金來(lái)源：企業(yè)自籌資金 1580 萬(wàn)元，占總投資的 31%；申請(qǐng)銀行貸款 3500 萬(wàn)元，占總投資的 69%，銀行貸款償還資金來(lái)源全部為當(dāng)?shù)刎?cái)政資金 。 編制依據(jù)及研究范圍 編制依據(jù) 1. 《關(guān)于印發(fā)沙坪壩區(qū)危舊房改造工作實(shí)施方案的通知》（沙委發(fā)〔 20xx〕 10 號(hào)文）； ； ； 4.《投資項(xiàng)目可 行性研究指南》（試用版）； 5.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； 、經(jīng)濟(jì)、人口、環(huán)境、土地、自然 3 條件等基礎(chǔ)性資料； 、規(guī)范、法規(guī)等。 本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較小、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準(zhǔn)確。 在經(jīng)濟(jì)效益方面，由于拆遷安置成本較大，收支缺口達(dá)到 4666萬(wàn)元 ，本工程 屬于政府民生工程，需要政府給予資金補(bǔ)助與支持 保持收支平衡 。 1441 14921603 17661990227326933070349241125 . 9 0 %3 . 5 7 %7 . 4 5 %1 0 . 1 4 %1 2 . 7 1 %1 4 . 2 1 %1 8 . 4 8 %1 4 . 0 3 % 1 3 . 7 1 %1 7 . 7 5 %0100020xx3000400050001998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx%%%%%GDP 總值(億 元) 增長(zhǎng)幅度 圖 21 1998 年 —20xx 年重慶市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值和同比增幅 隨著重慶市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民生活水平的不斷提高，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，民生不斷改善，社會(huì)更加和諧。 20xx 年重慶市受?chē)?guó)家宏觀調(diào)控、金融危機(jī)影響， GDP 增速放緩，前三季度重慶 億，同比增長(zhǎng) %，預(yù)計(jì) 20xx 年 GDP增速在 15%左右。從國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需效果來(lái)看，全國(guó) 20xx 年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保 8 有望，重慶市前三季度增長(zhǎng)率達(dá)到 12%.5，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勢(shì)。 “多中心 ”為一個(gè)城市中心和六個(gè)城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內(nèi)的重慶 CBD 地區(qū)，六個(gè)城市副中心由上輪總體規(guī)劃中的 7 觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區(qū)及新增的西永 (即西部新城 )、茶園中心區(qū)組成。 跨過(guò)中梁山向西，發(fā)展中梁山、縉云山之間的區(qū)域。 跨過(guò)銅鑼山向東，發(fā)展銅鑼山、明月山之間的區(qū)域。因此，該區(qū)域未來(lái)城市發(fā)展區(qū)域主要在魚(yú)嘴以南的地區(qū)。都市圈面積由原來(lái)的 2500 平方公里放量為 5473 平方公里。在政府的大力保護(hù)、開(kāi)發(fā)下，磁器口旅游日益興旺，游客數(shù)量與日俱增，歷年游客數(shù)量見(jiàn)表 21。古鎮(zhèn)街內(nèi)部商業(yè)均以小商鋪構(gòu)成，經(jīng)營(yíng)規(guī)模、檔次較低，吸引力不夠強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)能力較差，對(duì)如此 豐富的游客資源形成很大的浪費(fèi)。拆遷、改造量空前巨大，使城市建筑、空間布局更為科學(xué)合理，人居環(huán)境得以提升，很大程度上美化了城市形象。但是目前沙區(qū)政府面臨著拆遷改造迫切和拆遷改造范圍廣、體量大、財(cái)力耗費(fèi)過(guò)大等問(wèn)題之間的矛盾。目前的磁器口除了提升檔次，提高品味外，更要求擴(kuò)大空間。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 項(xiàng)目的建設(shè)，利于提升城市形象 本項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀是建筑陳舊落后，內(nèi)外部環(huán)境臟、亂、差，已經(jīng)跟城市發(fā)展非常不協(xié)調(diào)。另外絕大多數(shù)房屋年久失修，墻壁斑駁，土木構(gòu)件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新。該項(xiàng)目依據(jù)城市規(guī)劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最大；且由于該項(xiàng)目的實(shí)施，盤(pán)活了周邊大面積 “城中村 ”土地，大幅度提升其原有價(jià)值，真正體現(xiàn)城市土地的價(jià)值。 綜上所述，本項(xiàng)目的建設(shè)是很必要的。 住房全部按照約定作拆遷安置，檔次定位中等稍偏低檔次。 項(xiàng)目臨街商業(yè)市場(chǎng)前景分析 磁器口商業(yè)基本上集中在正街內(nèi)部和磁童路沿線(xiàn)。預(yù)計(jì)消費(fèi)人群構(gòu)成比例： 1. 磁器口旅游客源 60% 2. 本地附近居民 30% 3. 兩側(cè)道路過(guò)客及其他 10% 本項(xiàng)目與很多商業(yè)有明顯的不同，其所擁有的旅游人流量、交通、地段等關(guān)鍵資源依托優(yōu)勢(shì)是很多一般商業(yè)所無(wú)法比擬的，配以磁器口古鎮(zhèn)商業(yè)商場(chǎng)中高檔消費(fèi)市場(chǎng)缺乏的切入，保證了日后商業(yè)門(mén)面經(jīng)營(yíng)興旺，會(huì)吸引大批的投資與經(jīng)營(yíng)者前來(lái)。 16 4 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目是磁 8 地塊拆遷安置工程，根據(jù)項(xiàng)目業(yè)主委托要求及其提供的相關(guān)資料，本項(xiàng)目以安置房建設(shè)為主，輔以少量商業(yè)門(mén)面。 場(chǎng)地描述：本項(xiàng) 目地塊位于歷史文化旅游區(qū) ——磁器口古鎮(zhèn)與紅色旅游區(qū) ——歌樂(lè)山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮(zhèn)的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠(chǎng)，西臨 212國(guó)道，東臨清水溪， 交通條件優(yōu)越。 場(chǎng)地建設(shè)條件 沙坪壩區(qū)位于重慶主城區(qū)西部，東濱嘉陵江， 西抵縉云山，幅員面積 平方公里。 質(zhì)構(gòu)造 該場(chǎng)地地處新華夏系第三沉降褶皺帶內(nèi)的川東南弧形構(gòu)造帶的華瑩山帶狀褶皺束與宣漢 —重慶平行褶皺束的交接地區(qū)，出露地層主 19 要以侏羅系中、上統(tǒng)沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖，砂質(zhì)泥巖。用 地范圍適宜本項(xiàng)目建設(shè)。根據(jù)重慶市沙坪壩區(qū)氣象站 多年來(lái)常規(guī)氣象資料監(jiān)測(cè)結(jié)果氣象參數(shù)為： 年平均氣溫 176。嘉陵江發(fā)源于岷山與秦嶺山區(qū)，經(jīng)昭化、合川、北碚、井口、磁溪口、于朝天門(mén)匯入長(zhǎng)江。 21 6 建設(shè)方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及原則 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 規(guī)劃設(shè)計(jì)要根據(jù)《重慶市城市總體規(guī)劃》及《重慶市磁器口古鎮(zhèn)保護(hù)管理辦法》，針對(duì)磁 8 地塊現(xiàn)狀及周邊環(huán)境的分析，特別是鑒于磁器口古鎮(zhèn)現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃，以促進(jìn)古鎮(zhèn)旅游配套的提檔升級(jí)，美化古鎮(zhèn)整體形象。 （ 4）人性化：規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)以人為本的精神，給消費(fèi)者、住戶(hù)等營(yíng)造生態(tài)、舒適的空間環(huán)境。 （ 3）經(jīng)濟(jì)性原則：充分節(jié)約土地，提高土地的利用率，將土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值發(fā)揮到最大。 平面布置 由于地塊內(nèi)有一條 110KV 高壓線(xiàn) 穿過(guò)，為規(guī)避高壓線(xiàn)影響，將臨街商業(yè)與安置房以高壓線(xiàn)為軸線(xiàn)，分開(kāi)擺放，并在高壓線(xiàn)下施以綠化。建筑選址根據(jù)現(xiàn)有的地形，盡量減少土石方量，避免高壓線(xiàn)影響，將道路干擾對(duì)住戶(hù)的影響降至最小。商業(yè)面積共計(jì) 547 平方米。 主要結(jié)構(gòu)材料： 混凝土 C25～ C45。 2）用水量 用水標(biāo)準(zhǔn)： 住宅： 200L/人 .d K=， 153m3/d 商業(yè)門(mén)面： 5L/m2 .d 7m3/d 道路及綠化 用水量：并考慮 10%不可預(yù)見(jiàn)用水，日均用水量 180m3/d，日最 27 高用水量 430m3/d。 雨污水均采用暗管（溝）組織排放，污水管管徑為 d300d700mm，雨水管管徑為 d300d1100mm，分別排入小區(qū)雨污水管。 負(fù)荷指標(biāo)及負(fù)荷估算 負(fù) 荷 名 稱(chēng) Ps Kx cosφ Pjs Qjs Sjs 變壓器 (kW) (kW) (kvar) (kVA) 70 平方米住戶(hù) 160 80 60 60 平方米住戶(hù) 270 135 101 45 平方米住戶(hù) 110 55 41 商業(yè)門(mén)面 135 67 50 道路及其他 50 25 18 小計(jì) 725 362 270 乘 KΣ = 652 325 243 405 無(wú)功補(bǔ)償 86 補(bǔ)償后 652 325 157 361 配電變壓器選擇 361*=422 500 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目變壓器總負(fù)荷為 422kva,項(xiàng)目擬采用一臺(tái) 500kva 干式變壓器，另外備用一臺(tái) 315kva 變壓器，以備檢修及發(fā)生故障。線(xiàn)路采用電纜托盤(pán)、電纜穿管敷設(shè)等方式。 弱電設(shè)計(jì) 1）通信 普通住宅每戶(hù)考慮一門(mén)電話(huà)，商業(yè)門(mén)面按 80 平方米 /門(mén)，另考慮10%富余量，約需電話(huà) 280 門(mén)。電視系統(tǒng)采用城市有線(xiàn)電視網(wǎng)，有線(xiàn)電視電纜由 南側(cè)市政有線(xiàn)電視接口處引入，電話(huà)設(shè)備間與電話(huà)機(jī)房共用 。 天然氣由城市天然氣管道供應(yīng)。 室外天然氣管道采用無(wú)縫鋼管，直接埋地敷設(shè)。系統(tǒng)劃分及組成詳見(jiàn)消防專(zhuān)篇中的防排煙設(shè)計(jì)。每個(gè)建筑單元設(shè)一個(gè)防煙剪刀樓梯間及一部消防電梯、一部普通客梯。所有設(shè)備用房與地下車(chē)庫(kù)及疏散前室之間的門(mén)均為甲級(jí)防火門(mén)。耐火極限不小于 3h。 消火栓沿道路布置，間距不大于 120m。 防排煙設(shè)計(jì) 不具備自然排煙條件的地下車(chē)庫(kù)均設(shè)排煙系統(tǒng)，排煙系統(tǒng)與排風(fēng)系統(tǒng)共用一套管道和風(fēng)機(jī)。 地下室所有排煙、送風(fēng)風(fēng)機(jī)均選用消防高溫排煙風(fēng)機(jī)，并設(shè)于機(jī)房?jī)?nèi)。消防用電設(shè)備由變電所及發(fā)電機(jī)分別提供電源，發(fā)電機(jī)房設(shè)在住宅樓，報(bào)警系統(tǒng)另配 UPS 電源。 防雷接地、變壓器中性點(diǎn)接地、電氣安全接地以及其它需要接地的設(shè)備，均共用接地裝置，接地電阻不大于 1 歐。 設(shè)計(jì)范圍 主要是項(xiàng)目各建筑物和構(gòu)筑物的土建和公用系統(tǒng)的節(jié)能設(shè)計(jì)。給水系統(tǒng)采用豎向分區(qū)方式，控制最不利用水器具處的水壓不超過(guò) 。 綠化 綠化具有美化環(huán)境、減少污染和噪聲的功能。 項(xiàng)目區(qū)東側(cè)臨清水溪河， 當(dāng)?shù)匾延谐鞘形鬯幚砑芭潘到y(tǒng)，會(huì)使污水經(jīng)處理后流入清水溪河，對(duì)地下水和清水溪河的影響不是很大。 施工期和營(yíng)運(yùn)期的主要污染 施工期主要污染源 1）噪聲 施工期的噪聲是建筑工程敏感的環(huán)境問(wèn)題之一，主要來(lái)源于不同施工階段的各類(lèi)施工機(jī)械和工具的使用，包括： 土石方施工階段：挖掘機(jī)、裝載機(jī)、推土機(jī)、運(yùn)輸車(chē)輛等。 2）廢水 主要包括施工廢水、雨水等。 4）固廢 主要是土石方工程及混凝土澆筑中產(chǎn)生的廢棄土石和施工廢料等。 項(xiàng)目建成后，廢水排放以生活污水為主，另有少量的車(chē)輛清洗、綠化、道路清洗水和不可預(yù)見(jiàn)水。夜間除打樁階段為禁止施工外，其它階段限值為 55 dB，因此，應(yīng)提倡文明施工，減少人為噪聲，盡量采用低噪聲有消聲設(shè)備的施工機(jī)械，建立健全控制噪聲的管理制度，對(duì)噪聲進(jìn)行監(jiān)測(cè)，發(fā)現(xiàn)超標(biāo)應(yīng)及時(shí)、有效地采取控制措施。 2)廢水 施工期產(chǎn)生的含懸浮物和少量石油類(lèi)施工廢水排入市政排污管，建議修建隔油池、沉砂池，施工期廢水經(jīng)隔油、沉淀后排放。 5）揚(yáng)塵 可采用現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置圍擋，實(shí)施淋水降塵，場(chǎng)內(nèi)道路硬化，垃圾封閉，使用清潔燃料等措施進(jìn)行控制。 噪聲 控制參照《工業(yè)企業(yè)廠(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（ GB12348—90）執(zhí)行。 3）廢氣 平時(shí)地下車(chē)庫(kù)設(shè)通風(fēng)風(fēng)機(jī)，車(chē)庫(kù)內(nèi)排氣經(jīng)豎井引至樓頂排放，對(duì)空氣環(huán)境的影響不大；如小區(qū)內(nèi)提供餐飲服務(wù)，應(yīng)安裝油煙凈化設(shè)施和專(zhuān)用通道，油煙道引至樓頂排放，對(duì)環(huán)境的影響很小。 42 8 機(jī)構(gòu)設(shè)置與人力資源配置 項(xiàng)目建設(shè)管 理機(jī)構(gòu) 公司設(shè)董事會(huì)和監(jiān)事會(huì)，董事會(huì)下設(shè)總經(jīng)理 1 名，總經(jīng)理下設(shè)分管工程建設(shè)、房屋銷(xiāo)售及物業(yè)管理的副總經(jīng)理各 1 名，同時(shí)還設(shè)置分管財(cái)務(wù)工作的財(cái)務(wù)總監(jiān) 1 名。 項(xiàng)目部組織形式及人員設(shè)置 □項(xiàng)目經(jīng)理 1 人 □工作班子：設(shè)土建組、設(shè)備安裝組、安監(jiān)組、成本控制組、后勤組 □土建組下設(shè)施工管理、技術(shù)洽商、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)、物資供應(yīng) □設(shè)備安裝組下設(shè)施工管理、技術(shù)洽商、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)、物資供應(yīng) □安監(jiān)組下設(shè)安全檢查 □成本控制組下設(shè)預(yù)決算、合同管理、招投標(biāo) □后勤組下設(shè)資料歸檔、手續(xù)辦理 □工程技術(shù)部主管土建組、設(shè)備安裝組、安監(jiān)組、后勤組，經(jīng)營(yíng)計(jì)劃部主管成本控制組。 20xx 年 3 月 20xx 年 4 月： 完成基礎(chǔ)工程及地下工程，開(kāi)始主體工程建設(shè)； 20xx 年 5 月 —20xx 年 12 月 ：主體工程全部竣