【正文】 收支兩條線管理。二是要規(guī)范物業(yè)管理項目的交接。一是要根據安置小區(qū)的實際情況，合理確定物業(yè)管理模式，制定相應的服務等級和收費標準。同時要加強與物業(yè)管理企業(yè)的溝通協調，幫助居民或物管企業(yè)協調處理在物業(yè)管理中的矛盾，保障小區(qū)的物業(yè)管理有序推進。三是要提升社區(qū)服務水平。二是建立健全社區(qū)組織。因此政府在指導和實施安置小區(qū)的物業(yè)管理時：建立健全管理體制一是按照“政府扶持、屬地管理、專業(yè)服務”的原則，建立物業(yè)管理工作機構，設立安置小區(qū)物業(yè)管理辦公室，根據需要組建物業(yè)管理公司。四是投訴多：安置小區(qū)物業(yè)管理存在的問題，既是人民群眾投訴的熱點，也是各級政府和人大代表、政協委員關注的焦點。三、安置小區(qū)的物業(yè)管理安置小區(qū)物業(yè)管理是改善城市人居環(huán)境、優(yōu)化城市基礎配套、構建和諧社會的重要內容，也是廣大拆遷安置群眾十分關注的一個熱點問題，目前安置小區(qū)的物業(yè)管理存在的問題主要表現在：一是在建設層面：主要是建設手續(xù)不規(guī)范、標準不高、設備設施配套不到位、質量遺留問題整改不及時等；二是在服務層面：主要是服務標準較低，規(guī)范化、市場化程度不夠。物業(yè)管理促進了和諧社區(qū)的建設物業(yè)管理的發(fā)展目標是追求社會效益、環(huán)境效益和經濟效益的有機統一，隨著行業(yè)的發(fā)展，其功能也由關注建筑實體轉變?yōu)楦鼮殛P注人、文化和價值等精神內涵。物業(yè)管理拉動了消費需求今后一段時期，住房仍將是居民消費的熱點。物業(yè)管理有利于長效管理城市從“重建設、輕管理” 進入“建管并重，重在管理”的發(fā)展階段，亟待建立長效管理機制。二、物業(yè)管理在城市長效管理中的作用物業(yè)管理轉換了城市管理體制物業(yè)管理是建立在市場經濟基礎上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經營型管理模式，從而以市場化、專業(yè)化、社會化的管理取代了行政性的單一管理，并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力，不僅理順了財產權和管理權的關系，轉換了房屋管理機制，也減輕了政府的負擔。物業(yè)管理是城市管理的縮影物業(yè)管理幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面：住宅小區(qū)物業(yè)管理給大家一個舒適的居家環(huán)境；高層辦公樓宇物業(yè)管理給大家一個便捷的工作空間；商業(yè)樓宇、工業(yè)科技園區(qū)、特種行業(yè)的物業(yè)管理，都密切關系到人們的日常工作和生活。物業(yè)管理是城市管理的延伸物業(yè)管理小區(qū)是城市經濟活動、社會活動、文化活動以及各種創(chuàng)建活動的微觀地理單位，通過物業(yè)管理模式，將城市管理中分散的管理職能集中起來，由企業(yè)實行統一有效的管理。一、物業(yè)管理在城市長效管理中的地位物業(yè)管理是城市管理的基礎物業(yè)管理的范圍是一個個相對獨立的小區(qū)、大廈，城市管理的范圍則是由這些單位組成的整個城市。（五）本暫行規(guī)定自印發(fā)之日起施行，試行兩年。（三）老舊小區(qū)整治后的物業(yè)管理可參照本規(guī)定執(zhí)行。六、附則（一）安置房小區(qū)剩余房源納入國有資產統一統籌管理。（六）安置房或保障性住房建設單位在項目預算時，應對前期物業(yè)補貼所需費用進行認真測算并列入其中。同時物業(yè)公司或業(yè)主委員會應當配合法院的送達工作。建立如皋市人民法院與開發(fā)區(qū)住建局的訴調對接制度?；剡w第一年補貼業(yè)主應交物業(yè)費的60%，第二年補貼業(yè)主應交物業(yè)費的40%，第三年補貼業(yè)主應交物業(yè)費的20%，第四年開始由被征收人按物業(yè)服務合同約定的標準自行繳納。業(yè)主收到書面通知后,在通知期限內無正當理由不辦理相關交付手續(xù)的，視為交付。已經交付的房屋，物業(yè)服務費由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔。（三）物業(yè)服務費自房屋交付之日次月起按月收取，經雙方約定亦可預收。符合享受減免政策的家庭，須向項目所在地居民委員會提出申請，居民委員會初審后上報街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）會同有關單位進行核定，每年核定1次，核定結果在物業(yè)管理區(qū)域內公示。五、物業(yè)服務收費及補助（一）安置房住房前期物業(yè)服務等級統一按《如皋市普通住宅物業(yè)服務收費指導標準》的三級標準執(zhí)行。供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應當承擔小區(qū)內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護等管理責任及有關費用。（五）安置房和保障性住房小區(qū)供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應向住房產權人或使用人直接收取有關日常費用，不得強行要求物業(yè)服務企業(yè)無償代收相關費用。（四）廉租住房、公共租賃住房的承租人應當正確使用房屋及其配套設施設備，不得進行室內二次裝修或對室內設施設備進行改裝；在租賃期限內因使用不當造成功能障礙或損壞的，應當按規(guī)定修復并承擔費用，造成損失的應當賠償損失。（三）建設單位應當依法按照保修期限、范圍承擔安置房和保障性住房的保修責任。安置房的業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻洜I性用房的，應向小區(qū)管理委員會或業(yè)主委員會提出書面申請，并經有利害關系的住戶同意后，方可依法向有關部門辦理相關手續(xù)。小區(qū)管理委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務單位及業(yè)主發(fā)現上述行為時均應予以勸阻、制止,并報告有關部門。市人事組織部門應根據安置房和保障性住房管理需要綜合考慮安置房和保障性住房物業(yè)管理機構設置和人員編制問題。（九）小區(qū)管理委員會負責擬定小區(qū)臨時管理規(guī)約，業(yè)主委員會、專門管理機構負責擬定小區(qū)管理規(guī)約，依法約定業(yè)主的共同利益和應當履行的義務及違反規(guī)約應當承擔的責任等事項。同時，加強對物業(yè)管理的監(jiān)督檢查和工作指導，每季度對物業(yè)服務企業(yè)的人員配置、服務內容等進行檢查，確保向業(yè)主提供優(yōu)質物業(yè)服務。若因工作原因物業(yè)項目經理需變更的，必須提前30天將變更情況報送安置小區(qū)所在街道（鎮(zhèn)）審核，經同意后方可進行變更，并抄送物業(yè)主管部門備案；物業(yè)企業(yè)未經審核擅自變更或未按要求配置項目經理的，物業(yè)企業(yè)主管部門責令整改并按有關規(guī)定給予處罰。物業(yè)服務合同應當明確約定物業(yè)服務人員配置詳細情況，物業(yè)服務企業(yè)可優(yōu)先聘用住戶中符合條件的待業(yè)人員。未按物業(yè)合同的約定或有關規(guī)定配置相關服務崗位人員的，物業(yè)企業(yè)主管部門責令整改并按有關規(guī)定給予處罰。未能及時選聘物業(yè)服務企業(yè)的，所在地社區(qū)居委會（村委會）要先行介入代管，為住戶提供基本的物業(yè)服務。（三）廉租住房、公共租賃住房由住房保障中心負責管理，履行以下職責：1．選聘物業(yè)服務單位，簽訂物業(yè)服務合同；2．監(jiān)督檢查廉租住房、公共租賃住房的使用和物業(yè)服務；3．會同物業(yè)服務企業(yè)做好廉租住房、公共租賃住房的動態(tài)管理和跟蹤服務工作；4．負責入住和退出時移交、驗收、接管、結算等管理工作，建立廉租住房、公共租賃住房使用管理檔案，發(fā)布使用動態(tài)信息；5．承擔廉租住房、公共租賃住房的安全管理及其修繕和相關的招標、委托等管理工作；6．辦理廉租住房、公共租賃住房租賃合同簽訂、租金收繳等工作；7．核撥物業(yè)服務費補貼；8．受理舉報和投訴，并及時依法處理；9．委托的其它管理事項。市物業(yè)行政主管部門應加強對業(yè)主委員會成立工作的業(yè)務指導。小區(qū)管理委員會履行下列職責：1．在屬地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）、村（社區(qū)）的組織和參與下，代表小區(qū)業(yè)主選聘前期物業(yè)管理階段的物業(yè)服務單位，由屬地鎮(zhèn)政府（街道辦事處）與物業(yè)服務單位簽訂前期物業(yè)服務合同；2．及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人關于物業(yè)服務的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費，監(jiān)督物業(yè)服務單位履行物業(yè)服務合同；3．對違反臨時管理規(guī)約的業(yè)主、物業(yè)使用人進行告誡；4．協助所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）做好物業(yè)服務費減免有關工作；5．協助做好小區(qū)內人口管理和戶籍遷移、登記工作。三、物業(yè)管理與服務（一）安置房住房交付前一個月由屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）負責組織社區(qū)居委會（村委會）和業(yè)主代表成立小區(qū)管理委員會，代行小區(qū)業(yè)主委員會職責。安置戶與選房小組辦理選房手續(xù)后，憑交房通知單等材料向物業(yè)服務企業(yè)辦理入住手續(xù)。民政、國土規(guī)劃、財政部門應當統籌規(guī)劃社區(qū)配套服務用房，建設單位或項目指揮部（業(yè)主單位）必須按規(guī)劃要求比例配置社區(qū)配套服務用房。（四）項目指揮部（業(yè)主單位）必須按《江蘇省物業(yè)管理條例》等規(guī)定配足物業(yè)管理用房，并