【正文】 （出租）相比，預(yù)測市場前景；（二）項目供水、供電、供氣和雨水、污水排放等公建配套對市場銷售（出租）的影響；（三）項目的銷售（出租）策略是否符合市場的需要；（四）給存款、中間業(yè)務(wù)等帶來的附帶效益；（五）對已開始銷預(yù)售的項目，要調(diào)查其銷預(yù)售情況，分析市場風(fēng)險；（六）對于經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項目還要調(diào)查其價格構(gòu)成要素的測算是否合理。（四）中標(biāo)、承建協(xié)議或合同中規(guī)定的付款時間是否早于借款人提出還款時間。（二）建筑安裝企業(yè)承建的工程清單中是否有我行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目。應(yīng)調(diào)查工程監(jiān)理單位是否具有與該工程對應(yīng)要求的資質(zhì)等級，在其資質(zhì)等級許可的監(jiān)理范圍內(nèi)承擔(dān)工程監(jiān)理業(yè)務(wù)；調(diào)查監(jiān)理單位的業(yè)績、信譽(yù)；調(diào)查委托監(jiān)理協(xié)議內(nèi)容是否完善，建設(shè)資金使用是否納入監(jiān)理范圍。應(yīng)調(diào)查該項目個人住房按揭貸款來源意向以及構(gòu)成。調(diào)查是否將抵押人所有的、在土地和房屋管理部門登記的國有土地使用權(quán)和地上房屋同時進(jìn)行抵押，不得分立抵押。（二）抵押物的變現(xiàn)能力。貸款調(diào)查部門除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的安全性還應(yīng)調(diào)查以下內(nèi)容：（一）項目資本金比例和到位情況。是否用于墊資承包等國家政策所列禁項。（四）建筑安裝企業(yè)提供的中標(biāo)和承建合同、協(xié)議真實有效。（三）外地企業(yè)承建許可證。（二）建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級證書的有效性和建筑活動的合法性。對建筑安裝貸款的合法性調(diào)查，除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，還應(yīng)調(diào)查、認(rèn)定：（一）從事建筑安裝的資格。根據(jù)房地產(chǎn)管理的有關(guān)法律、規(guī)定，不得用下列房地產(chǎn)進(jìn)行抵押：、設(shè)施；；，滿二年未動工開發(fā)，可以無償收回的土地使用權(quán)；，地上房屋所有權(quán)已經(jīng)抵押登記的國有土地使用權(quán)作為抵押物。（七）對經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)項目，還要調(diào)查該項目是否列入國家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)投資計劃和信貸計劃，減免稅費(fèi)的證明文件是否真實有效，劃撥土地的取得是否合法。對涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)調(diào)查是否辦理了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，是否屬改變農(nóng)業(yè)用地用途進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)或利用建設(shè)項目、規(guī)劃許可和紅線圖轉(zhuǎn)讓等形式變相“炒賣”土地；對利用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)調(diào)查是否依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后可進(jìn)行有償出讓。（五）貸款用途的合規(guī)性。（四）合法批件的完整性。（三）土地出讓合同的真實性、有效性。（二）開發(fā)資質(zhì)等級證書的有效性。貸款調(diào)查部門對房地產(chǎn)開發(fā)貸款合法性的調(diào)查，除按照農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度和貸款操作規(guī)程規(guī)定的調(diào)查內(nèi)容外，還應(yīng)調(diào)查、認(rèn)定：（一）從事房地產(chǎn)開發(fā)的資格。建筑安裝企業(yè)除提供貸款操作規(guī)程規(guī)定的一般相關(guān)資料外，還應(yīng)提供以下資料：（一）建筑施工企業(yè)資質(zhì)等級證書；（二）外地注冊的建筑安裝企業(yè)進(jìn)入本地區(qū)承建項目許可證；（三）中標(biāo)和承建協(xié)議、合同及承建項目清單；（四）中標(biāo)和承建項目的規(guī)劃設(shè)計方案、投資概（預(yù)）算書；（五）其他貸款相關(guān)資料。第十一條 對開戶行同意受理的借款申請，申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款的，通知開發(fā)商正式填寫《固定資產(chǎn)（中長期）借款申請書》；申請建筑安裝貸款的，根據(jù)資金期限，屬于短期貸款的，通知建筑安裝企業(yè)正式填寫《流動資金（中短期）借款申請書》，屬于中長期項目貸款的，通知借款人正式填寫《固定資產(chǎn)（中長期）借款申請書》。第九條 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款在房地產(chǎn)類貸款科目中核算反映。（三）申請中長期項目貸款的，自有資金至少應(yīng)占中標(biāo)或承建項目總投資的20％，并在貸款發(fā)放前投入工程建設(shè)；申請短期貸款的，符合《中國農(nóng)業(yè)銀行短期貸款管理辦法》規(guī)定的條件。第八條 借款人申請建筑安裝貸款的，除具備《中國農(nóng)業(yè)銀行貸款管理制度》規(guī)定的一般條件外，還應(yīng)具備以下基本條件：（一）具備有權(quán)部門核定的開發(fā)資質(zhì)等級證明。（四）抵押物合法有效，對以房地產(chǎn)在建工程作為貸款抵押的，只能用已形成的現(xiàn)實資產(chǎn)部分作為抵押物，且在建工程抵押率不得超過抵押物市值的50％。對分期開發(fā)的大中型項目，申請某一期開發(fā)貸款的，按當(dāng)期開發(fā)投資要求資本金比例；對分期開發(fā)的大中型項目，申請整個項目開發(fā)貸款的，按整個項目總投資要求資本金比例。（二）持有有效的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施（開）工許可證》，已開始銷預(yù)售的，還需提供縣以上房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)的《銷預(yù)售許可證》。建筑安裝貸款是指對分類承擔(dān)建筑、安裝、市政建設(shè)以及從事房屋修繕和建筑物裝飾等施工任務(wù)的企業(yè)發(fā)放的用于建筑材料儲備和購置建筑安裝設(shè)備的貸款。第五條 本辦法適用于農(nóng)業(yè)銀行本、外幣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款管理。房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行中長期項目貸款管理。同時，依據(jù)本辦法，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款專業(yè)管理。第二條 本辦法所指房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)貸款系指房地產(chǎn)開發(fā)、建筑安裝、裝修等房地產(chǎn)類企業(yè)用于房地產(chǎn)開發(fā)和建筑安裝以及翻新的二次裝修等房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面的貸款。并針對擬建項目尚存的主要問題，提出防范措施和建設(shè)性意見，以確保項目順利實施和實現(xiàn)預(yù)計的經(jīng)濟(jì)效益。并對擔(dān)保單位的能力和信譽(yù)、對所采用的擔(dān)保方式的可靠性作出評價。十一、結(jié)論和建議在預(yù)測分析的基礎(chǔ)上，確定該項目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃，即進(jìn)行國民經(jīng)濟(jì)效益總評價。有條件的分行可運(yùn)用概率計算各項財務(wù)指標(biāo)的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差及變異系數(shù)等，并可運(yùn)用定性分析法，分析貸款項目擔(dān)保單位的生產(chǎn)經(jīng)營、資信、履約、債務(wù)等情況。包括工期延長，匯率變化，利率變化，投資增減，產(chǎn)品產(chǎn)銷量、產(chǎn)品銷售價格、原材料和動力價格變動等因素變化，對財務(wù)評價和經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響程度，找出最敏感因素，據(jù)以對貸款項目評價和選擇。包括以生產(chǎn)力利用率表示的盈虧平衡點和銷售價格的盈虧平衡點。評估的主要指標(biāo)有：，包括成本、收入等，用影子價格和影子匯率；；；；；；；；；；主要指標(biāo)有：就業(yè)效果、分配效果(包括企業(yè)、個人效果)。，經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值。八、外匯收支平衡分析。主要指標(biāo)有：，包括成本預(yù)測、銷售收入預(yù)測、價格預(yù)測等；；；；；。資金來源包括：銀行貸款，其他非金融機(jī)構(gòu)貸款，利用外資，國家撥改貸，企業(yè)自籌，發(fā)行債券，發(fā)行股票，投資等。、設(shè)備、工藝是否安全可靠，是否經(jīng)過工業(yè)試驗和鑒定，檢驗和測試手段是否完備。，與國內(nèi)生產(chǎn)設(shè)備是否配套，引進(jìn)技術(shù)后能否消化吸收掌握。五、工藝技術(shù)。、動力供應(yīng)，水、電、汽等是否有可靠來源，是否有供應(yīng)協(xié)議。四、建設(shè)條件。線性規(guī)劃是在滿足用線性不等式表示的約束條件，使線性目標(biāo)函數(shù)最優(yōu)(最大或最小)的一種數(shù)學(xué)方法。這種方法主要是通過計算產(chǎn)量的最低盈虧平衡點和最高盈虧平衡點來確定項目可選擇的合理經(jīng)濟(jì)規(guī)模區(qū)域。有條件的分行應(yīng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)規(guī)模分析，可運(yùn)用如下方法進(jìn)行分析：。，要進(jìn)行國外需求情況的預(yù)測和進(jìn)入國際市場前景的分析。擬采用何種方式進(jìn)入市場和占有市場。市場預(yù)測應(yīng)采用定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，有關(guān)操作程序在評估手冊中明確。二、市場預(yù)測。包括項目自身效益和企業(yè)綜合償債能力。包括遠(yuǎn)期債務(wù)、近期債務(wù)。、領(lǐng)導(dǎo)班子狀況，技術(shù)水平和勞動生產(chǎn)率水平。分行審批權(quán)限以上項目由總行組織評估或委托分行評估，最后報總行審批。五、按照評估內(nèi)容和要求進(jìn)行評估，寫出評估報告。三、制定評估工作計劃。第三章 評估的程序一、確定評估項目。二、適用范圍。第二章 評估對象和適用范圍一、評估對象。第三篇：中國銀行固定資產(chǎn)貸款項目評估試行辦法中國銀行固定資產(chǎn)貸款項目評估試行辦法第一章 總則為了使固定資產(chǎn)貸款項目評估工作規(guī)范化、合理化、科學(xué)化，提高我行固定資產(chǎn)貸款項目評估水平，結(jié)合當(dāng)前國內(nèi)外先進(jìn)的項目評估方法和我行固定資產(chǎn)貸款的實際情況，制定本辦法。第三十二條 本辦法自印發(fā)之日起執(zhí)行。第八章 附 則第三十條 本辦法與以往規(guī)定不一致的，按本辦法執(zhí)行；未盡事宜，按我行信貸管理相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十八條 貸款作業(yè)監(jiān)督、監(jiān)測、分析、檢查、預(yù)警等執(zhí)行總行貸后管理有關(guān)規(guī)定。第二十六條 貸款人應(yīng)要求借款人在借款合同履行期內(nèi)出現(xiàn)下列情況之一時，必須事先通知貸款人或征得貸款人同意：（一）法人、法定代表人及主要股東變更；（二）擔(dān)保能力發(fā)生較大變化；（三）產(chǎn)權(quán)變動或重要財產(chǎn)被處臵；（四）經(jīng)營方式及經(jīng)營范圍有調(diào)整；（五）項目實施進(jìn)度或資金使用計劃有重大調(diào)整；（六）經(jīng)營場所遷移；（七）影響貸款人權(quán)益的其他重要變動。第二十五條 貸款人應(yīng)要求借款人定期提供財務(wù)報表等資料，定期對借款人執(zhí)行借款合同情況、貸款使用情況及經(jīng)營情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查和檢查。第二十四條 貸款人應(yīng)做好貸后管理相關(guān)工作。第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)貸款采取受托支付方式，由貸款人根據(jù)借款人委托將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對手。第六章 貸款發(fā)放第二十一條 對已審批同意的貸款，應(yīng)按照項目建設(shè)的工程進(jìn)度放款。貸款審批人員結(jié)合貸款風(fēng)險因素和風(fēng)險規(guī)避措施，做出貸款決策。貸款審查人員結(jié)合以上調(diào)查內(nèi)容對借款人、貸款項目、貸款擔(dān)保、還款能力等情況進(jìn)行審查和風(fēng)險判斷，提出審查意見。（四）其他需要調(diào)查核實的情況。主要調(diào)查當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場情況；項目周邊同類物業(yè)的銷售和出租情況；項目定位定價是否合理，目標(biāo)客戶定位是否明確；銷售或出租計劃是否合理。主要調(diào)查土地價款是否全部繳交；項目周邊的市政規(guī)劃、設(shè)施情況；項目監(jiān)理和施工企業(yè)的資質(zhì)情況；項目拆遷安臵情況，是否存在拆遷糾紛；項目土地閑臵情況；預(yù)（銷）售情況；其他融資方式的合法、合規(guī)、合理性；項目投資預(yù)算情況及資金缺口應(yīng)對措施；貸款用途和用款計劃。主要調(diào)查項目用地性質(zhì)和用途；項目類型、特點、地理位臵、規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境規(guī)劃、占地面積、建筑面積、容積率、建筑密度和綠化率等。主要調(diào)查項目“四證”及其附件是否齊全、真實，內(nèi)容是否一致；核實項目資金憑證，驗證項目資本金是否如實投入項目并達(dá)到35%；項目建設(shè)進(jìn)度是否合理，實際建設(shè)是否與規(guī)劃相符；貸款用途是否真實，是否用于繳交土地出讓金。主要調(diào)查核實借款人及其股東的關(guān)聯(lián)關(guān)系和業(yè)務(wù)情況。主要通過有關(guān)資信查詢系統(tǒng)調(diào)查借款人資信情況。主要分析借款人上三個和近期財務(wù)報表，調(diào)查企業(yè)經(jīng)濟(jì)實力、經(jīng)濟(jì)效益和償債能力等，要特別關(guān)注重點會計科目財務(wù)數(shù)據(jù)和指標(biāo)的異常變化。主要調(diào)查借款人組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)范圍、資質(zhì)等級、經(jīng)營業(yè)績和發(fā)展前景等；法定代表人、實際控制人和其他高級管理人員的學(xué)歷、經(jīng)歷、經(jīng)營管理能力、誠信狀況和經(jīng)營業(yè)績等；主要股東的實力和經(jīng)營業(yè)績等情況。第十八條 貸款調(diào)查。借款人申請貸款時，應(yīng)向貸款人提交借款申請，并提供以下有效資料：（一）借款人資料營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、基本存款賬戶開戶許可證；公司章程及相關(guān)驗資報告；借款人中征碼及信用報告查詢授權(quán)書；法定代表人身份證明及信用報告查詢授權(quán)書；公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)或其授權(quán)機(jī)構(gòu)同意申請借款的決議文件；公司上三個及近期財務(wù)報表；貸款人要求提供的其他資料。保險期間，保險單原件由貸款人保管。第十六條 對需要辦理保險的，借款人應(yīng)按貸款人指定的保險種類到保險公司辦理保險。第十四條 以土地使用權(quán)作抵押的，確定抵押期限時應(yīng)以土地使用權(quán)出讓合同的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限為限。第十二條 借款人提供的抵押物，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等法律法規(guī)及關(guān)于商業(yè)性房地產(chǎn)信貸的相關(guān)政策規(guī)定。第四章 貸款擔(dān)保與保險第十一條房地產(chǎn)開發(fā)貸款執(zhí)行總行擔(dān)保管理等相關(guān)制度規(guī)定，主要采取抵押擔(dān)保方式，優(yōu)先以本項目土地及在建工程設(shè)定抵押。第三章 貸款期限與利率第九條房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限一般不超過3年，總行另有規(guī)定的除外。第八條 貸款項目條件。第七條 借款人條件。（二）商業(yè)用房開發(fā)貸款，是指銀