商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范研究論文-文庫吧資料
2025-07-04 13:17本頁面
【正文】 對(duì)開發(fā)商財(cái)務(wù)狀況的調(diào)查。對(duì)這些項(xiàng)目公司，必須看到其背后的股東背景。對(duì)開發(fā)商股東背景的調(diào)查。知名開發(fā)商已經(jīng)形成一定的品牌優(yōu)勢(shì)。（一）加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的貸前調(diào)查和信貸審查對(duì)開發(fā)商資質(zhì)的審查。（四）我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策房地產(chǎn)開發(fā)貸款主要從客戶和項(xiàng)目兩個(gè)維度來考察，就國內(nèi)商業(yè)銀行的現(xiàn)狀來說，目前的主要優(yōu)勢(shì)還是通過加強(qiáng)貸前調(diào)查、信貸審查和貸后管理等手段來加強(qiáng)對(duì)單個(gè)客戶、單筆貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制。（三）國家宏觀調(diào)控措施缺乏前瞻性會(huì)加劇房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)幾率，增加房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)2003年以來，國家為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，相繼出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策。地方政府干預(yù)的目的是盡可能地從商業(yè)銀行獲取資金來支持地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且近年來的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況也使得地方政府有干預(yù)的動(dòng)力但在現(xiàn)行財(cái)政制下卻沒有擔(dān)保融資和發(fā)債的權(quán)利，于是紛紛實(shí)行變相擔(dān)保，獲取商業(yè)銀行資金支持發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)。所有這些因素都很容易引起商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款膨脹，更多的資源持續(xù)向房地產(chǎn)業(yè)集中，而風(fēng)險(xiǎn)卻向商業(yè)銀行集中。（二） 外部因素資本的逐利性導(dǎo)致社會(huì)資金源源不斷進(jìn)入房地產(chǎn)投資。所謂貸款軟約束，是指由于某種原因，使得商業(yè)銀行向企業(yè)提供的貸款資金未能遵照原來的貸款合約，即企業(yè)資金的運(yùn)用超過了它當(dāng)期的收益范圍，或從跨時(shí)期來看，商業(yè)銀行使企業(yè)貸款資金的用途超出了其將來收入的現(xiàn)值，這使在足夠長的時(shí)間期限內(nèi)，企業(yè)總是不斷地以新貸款來償還舊貸款的利息而不是本金。（一 ）內(nèi)部因素短期綜合效益過高引致商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款迅速擴(kuò)張，向房地產(chǎn)業(yè)放貸對(duì)商業(yè)銀行特別是商業(yè)銀行下屬的經(jīng)營機(jī)構(gòu)及客戶經(jīng)理人員是有吸引力的，因此發(fā)放房地產(chǎn)貸款特別是房地產(chǎn)開發(fā)貸款可以派生大量的存款和零售業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)，而存款、貸款、中間業(yè)務(wù)通常是商業(yè)銀行考核經(jīng)營機(jī)構(gòu)和客戶經(jīng)理的重要指標(biāo)，事實(shí)上房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行一項(xiàng)重要的盈利性資產(chǎn)業(yè)務(wù)，因此對(duì)于商業(yè)銀行來說有很大的吸引力。二、 房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因由于我國市場經(jīng)濟(jì)體制正在初步建立，市場和法律環(huán)境尚不完善，國內(nèi)商業(yè)銀行由于有相對(duì)固定的利差，資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制尚未確立，也就還沒有實(shí)現(xiàn)真正意義上的商業(yè)化。即便有其他企業(yè)提供第三方保證責(zé)任的，但是面對(duì)開發(fā)商巨額的貸款量，一旦需要其履行保證義務(wù)，有的企業(yè)的代償能力也是捉襟見肘。而這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目往往又遍布全國，資金需求動(dòng)輒幾億元，而且通過內(nèi)部資金渠道違規(guī)騰挪，利用商業(yè)銀行的貸款拆東補(bǔ)西甚至支付土地款的現(xiàn)象也在一定程度上存在。但近年來出于同業(yè)競爭和業(yè)務(wù)拓展的需要，有的商業(yè)銀行對(duì)于部分開發(fā)商實(shí)行免擔(dān)?；虻谌奖ＷC，即沒有落實(shí)項(xiàng)目土地使用權(quán)及在建工程抵押，導(dǎo)致銀行對(duì)項(xiàng)目銷售回款控制權(quán)的喪失，貸款回收完全寄托于開發(fā)商的信譽(yù)。房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)嫁到發(fā)放貸款的商業(yè)銀行，大大增加了銀行的不良貸款。按照該項(xiàng)規(guī)定，土地長期閑置不用超過一年的，抵押人財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)加重，勢(shì)必會(huì)削弱開發(fā)商的還貸能力。 土地閑置風(fēng)險(xiǎn)有的開發(fā)商囤積大量土地，出于坐地增殖、融資受阻等原因而未能如期開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)從獲得土地、前期開發(fā)、項(xiàng)目投標(biāo)、投資、施工、驗(yàn)收到銷售，涉及的環(huán)節(jié)多、周期長，期間的風(fēng)險(xiǎn)可來自籌資方式、地段選擇、設(shè)計(jì)定位、項(xiàng)目組織、施工質(zhì)量、材料及總體估算、行政干預(yù)等各個(gè)環(huán)節(jié)， 而一旦某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，則整個(gè)項(xiàng)目就會(huì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。三是貸款管理環(huán)節(jié)對(duì)客戶和項(xiàng)目的持續(xù)監(jiān)控不到位，造成風(fēng)險(xiǎn)因素逐步聚集并爆發(fā)，銀行由于未及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施而形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。二是貸款發(fā)放環(huán)節(jié)對(duì)貸款發(fā)放的條件未能有效落實(shí)，造成銀行信貸資金的關(guān)鍵“防線”失守。例如，銀行信貸人員未對(duì)客戶提供的虛假項(xiàng)目要件進(jìn)行核查，導(dǎo)致貸款項(xiàng)目建設(shè)手續(xù)存在瑕疵而無法正常建設(shè)和銷售，最終形成信貸風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)空置率上升、低產(chǎn)出低效率不能吸收增加的貨幣供應(yīng)量時(shí)， 就會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹的上升，助長房地產(chǎn)泡沫的形成和膨脹，致使商業(yè)銀行貸款產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。由于我國目前還缺乏完善的信用基礎(chǔ)來支撐房地產(chǎn)信貸，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用狀況和貸款情況難以掌握，加大了銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)。銀行應(yīng)高度關(guān)注開發(fā)商的信用狀況，對(duì)于信用不良的開發(fā)商應(yīng)列為高風(fēng)險(xiǎn)對(duì)象，予以重點(diǎn)監(jiān)控。目前，拖欠貸款現(xiàn)象嚴(yán)重。借款者到期不能或不愿償還借款而形成的逾期、呆滯或呆賬貸款是影響銀行經(jīng)營業(yè)績的重要因素，房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)也就成為商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的主要組成部分，開發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)除了來自開發(fā)商的欺詐
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