【正文】 周川公路 。 本項目地塊位于周浦鎮(zhèn)中心區(qū)的位置，是周浦鎮(zhèn)僅有的核心地段，隨著“小上海旅游文化城”的運營，該地段更 成為商家必爭之寶地。 22 市場部分 總結： 通過上述闡述不難發(fā)現(xiàn)， 在“兩港新城”、“一城九鎮(zhèn)”等上海市政府大規(guī)劃發(fā)展推動下，“舊城改造”、“新城建設”使得南匯區(qū)房地產市場發(fā)展面臨前所未有的機遇，而 周浦 作為南匯進入市區(qū) 的 “大門”，房地產開發(fā) 也在如火如荼的 進行 中， 房地產市場 處于發(fā)展的上升階段 。 雖然周浦商業(yè)面臨較大的供應量，但目前來看商業(yè)缺乏良好的業(yè)態(tài)規(guī)劃定位，在經營的商品上缺乏特色 ，商業(yè)的價值不能最大化。 ? 客源以外省市及區(qū)域本地客戶購買為主。 ? 周浦商業(yè)的售價層次不齊， 康 沈公路（川周公路 年家浜路）沿線的商鋪售價高企， 120xx34000 元 /平方米，實際成交價格也達到 15000 元 /平方米，未來售價還將有上升趨勢。 ? 目前在售商業(yè)的戶型面積較為單一， 多 為 12 層或 13 層聯(lián)體出售，面積在 150300 平方米左右，單套面積大、總價 較 高 。 ? C 商場整體招租中大型品牌超市 （國 美電器） 。 業(yè)態(tài)定位 ? A 商場一、二層 ： 特色餐飲一條街 ； 三層 ： 網吧、健身、棋牌室等 休閑娛樂 商業(yè) 。 ? C 商場為一個半圓型商鋪，共 57 個單元，其面積為 40200平方米 之間，與前面二個商場共同組成了一個商業(yè)休閑廣場。 20 分析： 區(qū)域劃分 ? A 商場 為沿街商業(yè)，共有 25 套商鋪，其中 18 套為上下二層鋪位，面積在 140300 平方米 ，剩余的 7套為三層的大面積單元，面積在 300400平方米 。 19 ? 美林商業(yè)休閑廣場 樓盤地址： 浦東滬南路 3468弄 建筑面積： 22766㎡ 物業(yè)形態(tài)： 12層商鋪 單元面積： 50200㎡ 銷售價格： 120xx元 /㎡ 租金價格： /㎡ /天 物業(yè)費用： 2 元 /㎡ /月 經營業(yè)態(tài)：以 大型超市、餐飲、休閑 為主 美林商業(yè)休閑廣場 位于周康生活區(qū)的中心位置，毗鄰滬南公路、上南路， 總建面 為 22766 平方米，共 由 3 幢商業(yè)建筑 組成，總套數(shù)為101 套。 分析： ? 其鋪位多為上下 2層，單套面積在 120300㎡之間，也有部分單層與上下 3 層的單元，其面積分別為 70 ㎡、 350㎡。 年份 成交均價 20xx 年 9451 20xx 年 11005 20xx 年 15 月 9179 周浦商業(yè)0 5 0 7 年價格走勢91791100594516003300600087001140020xx年 20xx年 2 0 0 7 年1 5 月單位：元/ 平米 18 在售個案情況簡介 ? 小上海旅游文化城（二期） 樓盤地址：康沈路 1611弄 建筑面積： 15913㎡ 物業(yè)形態(tài)： 13層商鋪 銷售價格： 120xx35000 元 /㎡ 租金價格： /㎡ /天 物業(yè)費用： /㎡ /月 經營業(yè)態(tài)：以服飾、餐飲為主 小上海旅游文化城位于上海市南匯區(qū)周浦鎮(zhèn)中心。 17 20xx 年到 20xx 年上半年商業(yè)市場 價格走勢 分析 分析： 商業(yè)的銷售價格受到地段、房型面積、樓層等眾多因素的影響，06 年位于鎮(zhèn)中心的小上海旅游文化城的銷售（售價在 150003000 元之間）拉動了整個鎮(zhèn)區(qū)商業(yè)的銷售均價，使得 06 年較 05 年上漲超過500 元。 該路段距離不長， 是 周浦鎮(zhèn)的主要購物街道 ， 新建社區(qū)立雪苑底商與小上海旅游文化城連成一片，形成規(guī)?；?且 周浦鎮(zhèn)到市區(qū)的交通線路集中與此， 同時 又是政府給予 支持的購物步行街，檔次為中高檔 ，經營 業(yè)種以美容美發(fā)、五金建材為主，檔次較前一路段有所提高。 該路段商業(yè)成型時間較早，是隨著周浦早期的老公房入住而形成的社區(qū)型商業(yè)，但檔次較低， 缺乏整體規(guī)劃，業(yè)種業(yè)態(tài)分別凌亂 ， 以經營雜貨、中介、五金為主。 樓盤名稱 樓盤位置 成交均價 總建面 （萬 M2） 主力房型 （ M2） 綠化 率 綠洲康城 康橋路 1368 號 6987 2 房： 102108 3 房： 126150 中邦城市 秀沿路 867 弄 6425 2 房： 96100 3 房： 113140 40 綠地東上海 滬南路 3185 號 6606 51 2 房： 95 3 房： 130140 51 龍威茗庭 沈周路 1939 號 5452 5 2 房： 9598 3 房： 118132 40 美林小城 滬南路 3468 號 5643 35 2 房： 8095 3 房： 110120 40 日月星城 川周路 4086 弄 5493 7 2 房： 8587 3 房： 40 菱翔苑三期 年家浜路 461 弄 5408 20 2 房： 87112 3 房： 107132 44 15 （二） 商業(yè)市場 分析 現(xiàn)有商業(yè) 市場分析 周浦板塊商業(yè)分布主要在康沈路兩側，目前經營狀況已經趨于成熟，主要商業(yè)集中于川周路 年家浜路路段，此外川周路、中大路、年家浜路以及康沈公路（年家浜路 繁榮路）段有部分成型時間較長而檔次偏低的商業(yè)，這些商業(yè)組成了周浦鎮(zhèn)目前的商業(yè)圈。但周浦住宅內動遷安置客戶較多，這也是住宅價格偏低的一個主要因素。 代表 樓盤 個案 介紹 分析： 周浦住宅依據項目整體規(guī)模及周邊配套的差異，價格主要集中在5500 元 左右 和 6500 元 左右兩個價格段內。 20xx 年到 20xx 年上半年普通住宅市場 價格走勢 分析 年份 成交均價 20xx 年 4538 20xx 年 5223 20xx 年 15 月 5839 周浦0 5 0 7 年普通住宅價格走勢45385223583920xx300040005000600020xx年 20xx年 2 0 0 7 年1 5 月單位：元/ 平米 14 分析： 從上述圖表中不難看出周浦普通住宅價格 05 年至今一直處于直線上升狀態(tài)， 0 06 年的政策調控對地區(qū)的價格增長沖擊不大，年增長率維持在 12%以上，超過上海市整體市場增長率。 13 四、 周浦 區(qū)域普通住宅市場 及商業(yè)市場 分析 （一） 普通住宅 市場 普通住宅市場概述 周浦住宅開發(fā)主要圍繞老鎮(zhèn)區(qū)及學區(qū)建造， 在售項目以老鎮(zhèn)區(qū)為中心，向四周發(fā)散。主要矛盾凸顯在產品形態(tài)過于類似，板塊區(qū)域內供應三個集中 ， 即時間、戶型、面積 。 ? 康沈路商業(yè)已經發(fā)展成熟；秀沿路商業(yè)也初具雛形“兩街兩圈”的規(guī)劃設想 初具規(guī)模。一塊是在周鄧路與R3 線交匯處，發(fā)展 IT、醫(yī)藥、電子汽車等專業(yè)性商務服務；另一塊是 R3 線與秀沿路交匯處，靠近輕軌站商圈，發(fā)展綜合性商務服務業(yè)。 —— “ 一軸兩塊 ” ,以 R3 線為中軸 ,打造兩塊現(xiàn)代商務服務集聚區(qū) 。 ? 兩大商街，秀沿路與康沈路 秀沿路 是新打造的一條商業(yè)街，沿線有購物中心、 天 潤發(fā)超市、四星級酒店、康橋半島別墅特色商業(yè)等，成為新型的購物娛樂休閑街。 二是在周浦康沈路秀沿路交界處打造一個以娛樂休閑商業(yè)為特色的商圈，連通秀沿路購物娛樂休閑街、康沈路旅游休閑商業(yè)街， 商圈內的小上海旅游文化商城通過進一步改造，形成具有濃厚文化氛圍 12 的現(xiàn)代化具有旅游、觀光、購物等功能的商業(yè)景觀。 此處緊靠國際醫(yī)藥園區(qū)和康橋商務區(qū)，建立部分商務樓宇，發(fā)展貿易、物流、房地產、金融、法律、會計、咨詢、廣告等綜合性商務服務。 三、 周康 商業(yè) 規(guī)劃 周康地區(qū)的現(xiàn)代旅游休閑商業(yè)與服務業(yè)集聚區(qū) 周浦商業(yè)繁榮素有 “ 小上海 ” 之稱，未來商業(yè)發(fā)展中體現(xiàn) “ 古、特 ” 等特征，小上海旅游文化城通過進一步的打造，旅游娛樂休閑等現(xiàn)代生活服務業(yè)來成為區(qū)域性的商業(yè)特色；此外，基于康橋工業(yè)區(qū)、國際醫(yī)學園區(qū)和中國電信產 業(yè)園區(qū)在區(qū)內的匯聚，產生了對生產性服務業(yè)和部分總部經濟的巨大需求，發(fā)展信息、醫(yī)療服務等專業(yè)商務服務及配套娛樂休閑等現(xiàn)代服務業(yè)，形成南匯區(qū)重要的專業(yè)性商務服務集聚區(qū)。 目前周浦常住人口 16 萬，流動人口 5 萬 ， 未來將導入 20 萬的市區(qū)動遷人口。周浦鎮(zhèn)歷史悠久，是上海最著名的古鎮(zhèn)之一，距今已有 1300 余年歷史，有“浦東十八鎮(zhèn)，周浦第一鎮(zhèn)”之稱。 10 第 二 部分 周浦鎮(zhèn) 市場分析 一 、 周浦鎮(zhèn) 介紹 周浦與惠南是南匯的二大重鎮(zhèn)，其中周浦地區(qū)作為南匯區(qū)內距離上海市區(qū)最近的地區(qū)，處于由市區(qū)至深水港以及南匯腹地的經濟走廊的核心范圍，也是南匯目前規(guī)劃中唯一擁有市級工業(yè)園區(qū) (康橋工業(yè)園區(qū) )的城鎮(zhèn)。 小結： 南匯集聚港口城市重點發(fā)展的 獨特優(yōu)勢，以臨港新城為發(fā)展重心和中心，攜手惠南板塊、航頭板塊、周康板塊三大板塊南北聯(lián)動，在“港開、橋通、城用”的上海國際航運中心建設大格局下，南匯房地產市場 發(fā)展?jié)摿薮蟆?規(guī)劃中的軌道交通建設正在緊鑼密鼓的進行中，屆時將在周康板塊設立站點 (軌道交通 11號線由嘉定安亭至臨港新城，計劃 20xx 年建成。 520xx 平方米 天潤發(fā)大賣場 ； 鎮(zhèn)中心最熱鬧的康沈路 步行街； 在步行街的北面，沿著康沈路步行 20 米左右，已 建成的小上海休閑廣場 一期 ， 使得周浦生活配套商業(yè)發(fā)展較為成熟 。 ? 周 邊生活配套 日趨 成熟。 —— 周康板塊較適宜居住 ? 樓盤價格優(yōu)勢。目前周康板塊房價尚屬合理，大部分樓盤是按周邊配套的成熟度來定價。 【周康板塊】 低價狂追浦東三林北蔡 —— 板塊介紹 周康板塊是指南匯周浦鎮(zhèn)和康橋鎮(zhèn)的聯(lián)合居住社區(qū)，緊鄰浦東新區(qū)的三林 和北蔡板塊。 ? 配套成熟、發(fā)揮“衛(wèi)星城效應”。 —— 僅適宜當?shù)鼐用窈推謻|機場工作人員居住 ? 位置太偏。 【 惠南板塊】 大學城概念板塊 —— 板塊介紹 南匯區(qū)政治、文化中心，重點發(fā)展大學園區(qū)產業(yè)。 ? 配套設施尚待完善。