【正文】 假業(yè)的第二大發(fā)達(dá)地區(qū)。 1994年，平均每個(gè)會(huì)員擁有 個(gè)分時(shí)度假產(chǎn)品，到 1998 年這一數(shù)字增加到 個(gè)。從全球范圍來(lái)看，分時(shí)度假地的平均為擁有 36 套住宿單元， 1998 年新建設(shè)的分時(shí)度假地平均規(guī)模為 62 個(gè)住宿單元，最大的 40 家開發(fā)商所開發(fā)的分時(shí)度假地的平均規(guī)模則高達(dá) 110 個(gè)住宿單元。如下表所示： 表二 分時(shí)度假業(yè)增長(zhǎng)速度變化情況（ 1985— 1998 年） 年份 項(xiàng)目 19851998 19941998 19971998 分時(shí)度假地 14 6 5 會(huì) 員 15 12 8 年銷售額 15 13 7 資料來(lái)源： RCI、 AEG、 TTI 分析：雖然 1985 年以來(lái)分時(shí)度假地的年均長(zhǎng)速度 為 14%，但是 1994 年以后增長(zhǎng)速度大幅放緩，年均增長(zhǎng)率僅為 6%。 表一 全球分時(shí)度假業(yè)發(fā)展情況（ 1985— 1998 年） 年 份 會(huì) 員 數(shù) （千 人） 分 時(shí) 度 假 地 數(shù) 當(dāng) 年 銷 售 產(chǎn) 品 （千個(gè)） 累 計(jì) 產(chǎn) 品 銷 售 量（千個(gè)） 會(huì) 員 人 均 擁 有 產(chǎn) 品 數(shù) 銷 售 額 (百萬(wàn)美元 ) 標(biāo) 準(zhǔn) 單 位 產(chǎn) 品 售 價(jià)（百 萬(wàn) $） 1985 1774 805 245 1225 1580 6449 1987 1822 1125 280 1745 1940 6929 1989 2132 1530 395 2470 2970 7519 1991 2687 2070 440 3315 3740 8500 1993 3653 2760 530 4345 4505 8500 1995 4355 3744 683 5283 5123 7503 1997 4840 4532 710 6669 5710 8046 1998 5156 4998 735 7404 6125 8334 資料來(lái)源： RCI,美國(guó)經(jīng)濟(jì)組織 ,TTI 分時(shí)度假發(fā)展速度變化及分析 ? 從上表的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可看到，隨著全球分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)的日趨成熟，在近年來(lái)發(fā)展速度有所放慢、減緩。 1985 年 — 1998 年間，分時(shí)度假以年平均 10— 15%的速度迅速發(fā)展，是旅游業(yè)當(dāng)中增長(zhǎng)速度最快領(lǐng)域之一。 分時(shí)度假及產(chǎn)權(quán)式酒店的國(guó)際發(fā)展軌跡及趨 勢(shì) （ 1）全球分時(shí)度假地及會(huì)員總量分析 全球分時(shí)度假地及會(huì)員總量比較與發(fā)展 ? 目前，全球約有 5200 個(gè)分時(shí)度假地分布在各地區(qū)，分時(shí)度假消費(fèi)者大約有 400 萬(wàn) —500 萬(wàn)人，共擁有 700 萬(wàn)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)單位的分時(shí)度假產(chǎn)品。 ⑤ 業(yè)主與酒店經(jīng)營(yíng)者是委托經(jīng)營(yíng)的法律關(guān)系。 （ 3）產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)品的法律內(nèi)涵 由于產(chǎn)權(quán)酒店是分時(shí)度假產(chǎn)品的一種特殊形態(tài)，雖在《法案》和《指令》中均未專門的明文規(guī)定，但它已發(fā)展成為旅游發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級(jí)和企業(yè)集團(tuán)青睞的旅游產(chǎn)品投資方式之一。產(chǎn)權(quán)酒店是分時(shí)度假產(chǎn)品的一種特殊模式，一個(gè)分支演變的，是指投資者（游客）買斷某一部分酒店單位產(chǎn)品的所有權(quán)，除部分時(shí)間自己使用外，統(tǒng)一將其它時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營(yíng)，自己獲取經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的經(jīng)營(yíng)模式。分時(shí)度假為國(guó)際社會(huì)所廣泛接受的定義是基于兩個(gè)法律規(guī)定的內(nèi)容，一是美國(guó)佛羅里達(dá)州《分時(shí)度假房產(chǎn)法案》（以下簡(jiǎn)稱 “ 法案 ” ）；二是歐洲《歐盟分時(shí)度假指令》（以下簡(jiǎn)稱 “ 指令 ” ）。目前國(guó)際上通行的慣例是： 將一處住宿設(shè)施（酒店、公寓、度假別墅等）的住宿單元每年的使用期分為 52 周，將 52 周中的 51 周分時(shí)銷售給投資者游客，每位購(gòu)買者在約定的時(shí)段內(nèi)每年享有在這一標(biāo)準(zhǔn)酒店住宿單元中住宿一周的權(quán)利。只有超前考慮即將到來(lái)的海南度假旅游熱，建造規(guī)?；姆虾Ｄ稀⑷齺喴?guī)劃及特點(diǎn)的、達(dá)到國(guó)際水準(zhǔn)的大型或超大型高星級(jí)度假酒店，才能夠有足夠的聚向力來(lái)吸引到三亞度假居住的社會(huì)主流群體。 旅游群體兩級(jí)分 化現(xiàn)象在旅游市場(chǎng)由來(lái)已久，而社會(huì)主流群體的需求取向?qū)⒋聿Q定未來(lái)旅游市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。三亞市旅游群體多樣化，并且有向高端群體（即高收入、高學(xué)歷、高職務(wù)的社會(huì)主流群體）發(fā)展的趨勢(shì)。按有關(guān)部門的預(yù)測(cè)統(tǒng)計(jì)，到 2020 年三亞旅游圈內(nèi)高檔酒店客房總數(shù)將達(dá)到 26000 間。根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃還將在亞龍灣旅游度假區(qū)內(nèi)新建客房7700 間。以濱海為中心的三亞旅游圈的范圍將從南山佛教文化苑向東擴(kuò)展到亞龍灣以外地區(qū)包括蜈支洲島。如西島水上運(yùn)動(dòng)中心等。如中國(guó)海事博物館等。 三亞旅游產(chǎn)品開發(fā) ? 側(cè)重四個(gè)方面： ① 開發(fā)多樣化的度假設(shè)施，包括面向外國(guó)游 客和國(guó)內(nèi)高消費(fèi)游客的高檔次、低密度的度假酒店。但要想在國(guó)際市場(chǎng)站穩(wěn)，就需要進(jìn)一步提高三亞作為旅游度假勝地的檔次，開發(fā)具有國(guó)際水準(zhǔn)的項(xiàng)目，尤其是具有中國(guó)和海南特色的旅游產(chǎn)品。三亞周邊地區(qū)近年來(lái)規(guī)劃興建的眾多旅游、食宿等服務(wù)設(shè)施以及新建的旅游景點(diǎn)，極大地強(qiáng)化了該地區(qū)作為海南主 要旅游熱點(diǎn)地區(qū)的地位。近年來(lái)三亞鳳凰國(guó)際機(jī)場(chǎng)和環(huán)島高速公路體系的建設(shè)極大的影響了海南旅游產(chǎn)品的分布。 三亞旅游圈在海南旅游產(chǎn)業(yè)中位置顯赫 海南省旅游產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃中劃出了?？?、三亞、五指山、文昌、興隆、棋子灣和博鰲等七個(gè)主要旅游圈。 “ 海南，中國(guó)與西方在此相會(huì) ” ，作為亞洲首屈一指的休閑目的地，海南擁有獨(dú)具特色的、高品質(zhì)的濱海度假設(shè)施，能提供許多與眾不同的、多樣化的旅游吸引物和旅游活動(dòng)。將能夠在開發(fā)可持續(xù)旅游方面發(fā)揮重要作用。 海南的氣候宜人（能為氣候寒冷地區(qū)的游客提供理想的避寒勝地），生態(tài)環(huán)境趣味盎然，山區(qū)有茂密的熱帶雨林，海里有豐富多彩的海洋資源，島上處處呈現(xiàn)出別具特色的熱帶海島景象。島礁及其海域，約 200 多萬(wàn)平方公里，約占南海海域面的三分之二。更重要的是，海南未受到現(xiàn)今盛行的城市盲目擴(kuò)展（在較為發(fā)達(dá)的內(nèi)陸地區(qū)相當(dāng)普遍）的負(fù)面影響沖擊，除?？谑型?，其它城鎮(zhèn)，特別是三亞在很大程序上保留了一種內(nèi)縮型的城市結(jié)構(gòu)，仍保存有廣大的未開發(fā)的后備區(qū) 域（山丘或開闊的鄉(xiāng)野），而給游客提供了賞心悅目的田園風(fēng)光和熱帶景觀，使游客有一種屬地感和親切感。同時(shí)海南也有質(zhì)量低下的旅游產(chǎn)品，主要集中在旅游路線周邊地區(qū)（即東部走廊），許多景區(qū)每況愈下，因年久失修而顯現(xiàn)出破敗的景象，這些酒店等住宿設(shè)施原本就是頭腦發(fā)熱開發(fā)商手下敗筆，加上設(shè)計(jì)不新穎，保養(yǎng)不到位，故難以維系運(yùn)作，徒留些刺眼建筑。 海南旅游資源的利用與旅游產(chǎn)品的開發(fā)從質(zhì)量來(lái)講喜憂參半。但海南與有著相似旅游資源并已得到成功開發(fā)的旅游目的地來(lái)比較，如美國(guó)的佛羅里達(dá)、歐洲的地中海地區(qū)、夏威夷等地。 在國(guó)際市場(chǎng)上，海南在亞洲范圍內(nèi)享有一定的知名度，尤其是日本、韓國(guó)及馬來(lái)西亞的 “ 利基 ” 市場(chǎng)（指面對(duì)少數(shù)人的專門市場(chǎng)），不過(guò)來(lái)訪人次仍然很少， 20xx 年為 萬(wàn)人次。其自然環(huán)境和熱帶氣候，為相對(duì)寒冷的華中、華北、東北、西北等地區(qū)游客提供避寒休閑好去處， 20xx 年來(lái)海南旅游人數(shù)已達(dá) 1124 萬(wàn)人次。 ② 海南旅游市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 海南島作為旅游勝地在國(guó)內(nèi)享有極高知名度 ，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)潛力很大。 我國(guó)已把旅游列為第三產(chǎn)業(yè)中新興產(chǎn)業(yè)的首位。國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 億人，比上年增長(zhǎng) %，旅游收入達(dá) 3175 億元人民幣（約合 380 億美元）比上年增長(zhǎng) %，為世界第五旅游大國(guó)。這些數(shù)據(jù)顯示出了旅游業(yè)在全球和各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的潛力。預(yù)測(cè)分析，到 2020 年，全球接待跨國(guó)旅游者將達(dá)到 16 億人次，國(guó)際旅游消費(fèi)將達(dá) 2 萬(wàn)億美元。 海南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ① 國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游業(yè)現(xiàn)狀 國(guó)際旅游業(yè)在 20 世紀(jì)開始蓬勃發(fā)展。 E、投巨資改造三亞市容環(huán)境。 D、水、電、通訊方面建設(shè)變化巨大。 C、有計(jì)劃的進(jìn)行市政配套建設(shè)。 B、下大決 心改變?nèi)齺喪姓w形象。 ② 旅游業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，旅游接待水平進(jìn)一步提高 20xx 年三亞市通過(guò)規(guī)范和整頓旅游市場(chǎng)，加大宣傳促銷力度，擴(kuò)展客源市場(chǎng)，大大增強(qiáng)了三亞的知名度，成功的舉辦了 “ 全球化論壇 ” 等大型國(guó)際會(huì)議和旅游活動(dòng)不斷完善景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)，狠抓 “ 假日旅游 ” 旅游服務(wù)質(zhì)量和形象空前良好，有力地促進(jìn)了旅游業(yè)的發(fā)展。消化和盤活積壓商品房 %，收回和盤活閑置用地 13000 多畝 ，占可處置量 89%。其中：第一產(chǎn)業(yè)投資完成 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)投資完成 億元，增長(zhǎng) %； 第三產(chǎn)業(yè)投資完成 億元，增長(zhǎng) 29%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 10%；對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 12%；對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率 %。 表三：全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額（單位：億元） 三亞市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成績(jī)顯著，投資環(huán)境大為改變 ② 全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展連續(xù)保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 20xx 年三 亞市以調(diào)整經(jīng)濟(jì)、擴(kuò)大投資、刺激消費(fèi)和提高效益為重點(diǎn)，著力解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展深層次的矛盾和問(wèn)題，全市經(jīng)濟(jì)在新世紀(jì)呈現(xiàn)出新氣象，各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。 固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng) ? 全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資 206 億元，比上年增長(zhǎng) %。其中：房屋建筑施工面積 萬(wàn) m2，增長(zhǎng) %；房屋建筑竣工面積 萬(wàn) m2，增長(zhǎng) 5.3%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %， 對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率 19.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率 %。 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 規(guī)劃技 術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表 附表一 序號(hào) 指標(biāo)內(nèi)容 單位 數(shù)值 備注 1 總用地面積 萬(wàn) M2 163 畝 2 總建筑面積 萬(wàn) M2 含地下 萬(wàn)平米 酒店客房建筑面積 萬(wàn) M2 含地下 萬(wàn)平米 酒店主樓 萬(wàn) M2 含地下 萬(wàn)平米 別墅 萬(wàn) M2 含地下 萬(wàn)平米 會(huì)議中心 萬(wàn) M2 1 含地下 萬(wàn)平米 商業(yè)一條街 萬(wàn) M2 含地下 1 萬(wàn)平米 酒店大堂 M2 20xx 含地下 1000 平米 車庫(kù) M2 5000 地下 3 平均容積率 4 綠化率 % 80 5 建筑密度 % 6 建筑高度 米 15 項(xiàng) 目 投 資 成 本 估 算 表 附表三 單位 :萬(wàn)元 序 號(hào) 費(fèi) 用 名 稱 金 額 備 注 1 土地費(fèi)用 6383 地價(jià)款 6197 38 萬(wàn) /畝 163. 066 畝 =6197 萬(wàn)元 土地契稅 186 土地價(jià)款 3% 2 前期工程費(fèi) 1622 編制項(xiàng)目可研 15 圖設(shè)計(jì)費(fèi) 1500 地上 200 元 /M2，地下 100 元 /M2，含景觀 施工圖審查費(fèi) 15 建安造價(jià)的 ‰ 規(guī)劃管理費(fèi) 2 元 /M2 人防工程統(tǒng)建費(fèi) 22