深圳市羅湖區(qū)曬布路東地塊土地使用權(quán)抵押價值評估地產(chǎn)價格-文庫吧資料
2025-05-18 20:16本頁面
【正文】 e)專業(yè)人員費用 按照建安費用和室外配套費用之和的 5％計。 則銷售收入為 ： （ 8100 20620+24800 2400） [80％（ 1+%/12） 24 + 20％（ 1+%/12） 27 ] ＝ 203,228,201（元） 《深圳建設(shè)工程價格信息》中“深圳市各類建筑工程成本費用統(tǒng)計表”和“建筑成本造價增加值”和本項目具體情況估算項目建設(shè)成本，并按照分部工程單價方法估算。 25％計。 ，建造成本在建造期內(nèi)均勻投入。 2 年，即從估價期日起 2 年（ 2002 年 9月至 2020年 9月），建造期 年。因此對基準地價進行土地使用年限修正（計算時土地還原利率參照深圳市有關(guān)規(guī)定取 5％） 住宅部分修正系數(shù)： K1=[11(1+5%)]/[11/(1+5%)70]= 商業(yè)部分修正系數(shù)： K2=[11/(1+5%)]/[11/(1+5%)40]= 則根據(jù)公式，計算宗地的總地價為： 總地價＝住宅部分基準地價 K1住宅部分建筑面積 +商業(yè)部分基準地價 K2商業(yè)部分建筑面積 ＝ 2650 20620+5900 2400 ＝ 70,422,775元 故：宗地使用權(quán)價值為： 70,422,775元（取整） 單位面積地價為： 22,333元 /平方米（取整） 11 樓面地價： 3,059 元 /平方米（取整） （ 1）基本思路：根據(jù)預(yù)期原理，估算待估宗地擬建高層商住物業(yè)總開發(fā)價值的 基礎(chǔ)上，扣除建造總成本、利息、利潤、銷售費用等后，以價格余額來確定待估宗地的土地價格。根據(jù)宗地《房地 產(chǎn)證》所列，其使用年限為 70 年（ 2001 年 3月 5日至 2071年 3月 4 日），剩余使用年限為 。 根據(jù)基準地價修正法的原理及深圳市公示地價及市場地價測算的有關(guān)規(guī)定，測算公式如下： 宗地總地價＝建筑面積基準地價使用年期修正系數(shù) （ 2）估價前提 根據(jù)估價的合法原則、最高最佳使用原則以及 H2120029 宗地的《房地產(chǎn)證》、《土地使用權(quán)出讓合同書》，確定委估宗地用地面積為 平方米，建筑面積為 23020平方米，其中，住宅建筑面積為 10 20620 平方米，商業(yè)建筑面積為 2400平方米。 根據(jù)此次評估的目的和委估物業(yè)狀況，此次評估適宜采用基準地價修正法和假設(shè)開發(fā)法進行估價。土地用途為商住混合用途，土地面積 平方米，規(guī)劃計入容積率總建筑面積不超過 23020平方米，住宅 20620平方米，商業(yè) 2400 平方米，建筑容積率為 ，建筑覆蓋率為 50％ 。 委估地塊所處區(qū)域及地塊的市政基礎(chǔ)設(shè)施已達“六通一平” ，通路、通上水、通下水、通氣、通電、通訊及土地平整。周邊有南海中心、立新花園、萬科彩園等規(guī)模住宅社區(qū)及貿(mào)業(yè)百貨、旺角廣場、九龍城廣場、太陽廣場、東門步行街、百變電子城、順電家居廣場等知名商廈和商業(yè)街，是深圳知名的特色商業(yè)圈。并且南距市東西交通干道－深南東路約 500 米，距深圳火車站約 ，交通便捷。本區(qū)將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和商業(yè)貿(mào)易，全面提升羅湖區(qū)的商貿(mào)、物流中心地位，并著力改造居住環(huán)境，完善生活配套，優(yōu)化物業(yè)居住生態(tài)環(huán)境。目前該宗地正在進行工程項目建設(shè)，且工程已經(jīng)完成地面工程六層， 12 規(guī)劃為商 場， 3 層為車庫， 430層為住宅。（ 注：以項目為方向基準 ） （ 4） 土地面積： （ 5） 土地所有權(quán)性質(zhì)：國有 （ 6） 土地登記證書號： a.《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》 [深地合字號 ] b.《房地產(chǎn)證》（深房地字第號） 2. 土地權(quán)利狀況 委估宗地所有權(quán)為國家所有，根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書
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