【正文】 威脅分析 252。 252。 252。 252。 機(jī)會分析 252。 252。 252。 252。 252。 6 棟 30 層的高層建筑連成一片，擁有很好的景觀 劣勢分析 252。 本項(xiàng)目有空中花園的設(shè)計(jì)，不僅滿足景觀上的要求，在本區(qū)域也是首創(chuàng)。 百大合家福位于項(xiàng)目旁邊，為社區(qū)大型的配套。 該項(xiàng)目 C 區(qū)住宅證件齊全，隨時(shí)可以銷售。 該項(xiàng)目的周邊景觀配套非常多，人文環(huán)境好。 本項(xiàng)目的產(chǎn)品為酒店式公寓和高檔高層公寓，戶型多樣且人性化，可以適應(yīng)不同的購買人群。 本項(xiàng)目地塊平整，無需動遷，采光和通風(fēng) 良好。 交通方便，位于長江西路主要交通要道旁邊，公交線路多。 配套齊全，周邊衣食住行齊全。 本案的生活商業(yè)娛樂等配套都集中在本項(xiàng)目北側(cè)沿長江西路的兩側(cè)，配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院、銀行、市場、公園、餐飲等一應(yīng)俱全。 銀行：建設(shè)銀行、合肥商業(yè)銀行、郵政儲蓄 252。 商業(yè)：百大合家福、永達(dá)商城、集貿(mào)市場購物。 菜市場：集貿(mào)市場。省立醫(yī)院門診部、解放軍 105 醫(yī)院也只 5 分鐘車程。 252。 252。 周邊配套 252。 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 占地 35073 平方米，含原有建筑 15000 平方米，規(guī)劃總建筑面積 169642 萬平方米（其中底層建筑面積 13615 萬平方米，總覆蓋率 %） 地塊形態(tài) 整個(gè)地塊呈東西狹長走勢，地形呈反“凹”形狀。 首家采用玻璃陽臺，并設(shè)有小高層觀景電梯，小區(qū)配合居民建了合家福、香格里拉廣場，小區(qū)內(nèi)部還有大型的花園，使小高層有很好的景觀。另外社區(qū)還引進(jìn)了“好又多”量販?zhǔn)酱笮统泻秃戏实?50 中。園區(qū)的社區(qū)服務(wù)中心開設(shè)洗衣店、便民中心，并設(shè)有郵政、銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，另外沿街商鋪規(guī)劃更多的休閑娛樂場所。 景觀上打破以往在房子旁邊造花園的規(guī)劃傳統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)花園中造房子，園區(qū)保留原生香樟林蔭大道，滿足了景觀的均好性，且全區(qū)實(shí)現(xiàn)了無障礙設(shè)計(jì)。 5）漢嘉?都市森林 東靠南北主干線潛山路，北接都市大動脈長江路，是政務(wù)新區(qū)、文教區(qū)、高新科技開發(fā)區(qū)的交通要塞。 配套相當(dāng)齊全，小區(qū)配備游泳池、網(wǎng)球場、籃球場、學(xué)校、幼兒園。 綠城?桂花園采用圍而不合的整體布局，外借湖光山色入園，內(nèi)依園區(qū)豐富景觀，各組團(tuán)高低錯(cuò)落，形成靈活有序的空間形態(tài)。 小區(qū)配套有五星級賓館、網(wǎng)球場、健身房、游泳池、高爾夫練習(xí)場、乒乓球室等，且擁有自己的步行街（夏威夷風(fēng)情商業(yè)街）和商業(yè)綜合樓（內(nèi)設(shè)咖啡廳、球室、健身房、游泳池、銀行、洽談室 等），配套豪華可見一斑。４００畝配套生態(tài)園是小區(qū)的又一特色。 親水是花園城的一大特色。 小區(qū)配套有休閑會所（健身館、乒乓球、臺球室、棋牌室、閱覽室）、商業(yè)街（商店、餐館、酒吧、咖啡廳、畫廊）、主題廣場、幼稚園、景觀大道等。 2）楓丹白鷺?湖公館 大蜀山、董鋪水庫環(huán)繞周圍，近長江西路主干道。 其近萬平方米的池塘景觀、浪漫的甲板木、清新典雅的建筑立面 而成為高品質(zhì)樓盤的代表和合肥西區(qū)一處新的風(fēng)景；其景觀尤富于特色，水流蜿蜒、噴泉跌蕩，小島三面、四面環(huán)水；建筑規(guī)劃上，多層設(shè)計(jì)可入戶門廳并設(shè)計(jì)有抄大 270 度景觀陽臺，小高層也有入戶花園并引入奢華觀景電梯。 配套分析 考慮到我們的項(xiàng)目有商業(yè)部分，而且主要是高層建筑，所以著重選取幾個(gè)有特色的樓盤進(jìn)行分析，集中在小高層項(xiàng)目且有社區(qū)商業(yè)，參考他們的規(guī)劃和配套。 廣告分析 大多樓盤有有社區(qū)概念，說明本區(qū)域社區(qū)氛圍已越來越濃，而 像金色池塘、楓丹白鷺?湖公館、新加坡花園都以環(huán)境景觀為主打，金色池塘主打其近萬平方米的池塘景觀，楓丹白鷺?湖公館、新加坡花園主打董鋪水庫。說明保證品質(zhì)和口碑的情況下，本區(qū)域的高端市場還是存在的。 2 月銷售率與平 均單價(jià)關(guān)系圖（略） 可以看出，平均單價(jià)最低的兩個(gè)樓盤，楓丹白鷺?湖公館和香格里拉花園（均價(jià)在 3200 元 /平方米），去化的也最快，分別為 %和 20%?？偟膩碚f主力面積在 135 左右的兩個(gè)樓盤（如楓丹白鷺?湖公館和綠城?桂花園）去化的最快，分別在 %和 %?？梢哉f本區(qū)域的樓 市還是不錯(cuò)的，尤其在近期房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的因素下還有這樣的銷售進(jìn)度是不錯(cuò)的了。（略） 一共 7 個(gè)樓盤，基本都是本期的尾盤銷售，而多數(shù)分期開發(fā)的樓盤的下期都在下半年腿出，如香格里拉花園、金色池塘等，都市森林上半年就會推出后期。 對于辦公用途的項(xiàng)目，如天怡國際商務(wù)中心，主樓 5 100、 150、 18 205 平方米左右的戶型各占 1/5；副樓戶型集中在 70115 平方米， 70、 80 平方米的占一半， 110 左右的占 1/3， 187 的占 1/6。 面積分析 住宅部分，規(guī)劃面積從小戶型的公寓到大面積的別墅都有，最小的公寓只有 40 平方米，最大的別墅也有 330 平方米。區(qū)域內(nèi)商鋪均價(jià)在 7500 元 /平方米左右。 商鋪的價(jià)格在 62009200 元 /平方米之間。金色池塘的小戶型公寓以自住為主，面積在 40 平方米，價(jià)格在 3100 元 /平方米；天怡國際商務(wù)中心的公寓以辦公為主，面積在 54235 平方米之間，價(jià)格為 3400 元 /平方米。主力總價(jià)集中在 45 萬左右?？梢哉f本區(qū)域集中在中大型樓盤。本項(xiàng)目是區(qū)域內(nèi)唯一的純高層社區(qū)，這一點(diǎn)是市場空缺。 建筑形態(tài)分析（略） 分析總論：大都以多層和小高層為主，也 有部分結(jié)合了高層、公寓或別墅項(xiàng)目，可以說形態(tài)多種多樣，但是多層加小高層的組合是最普遍的。董鋪水庫、大蜀山、軟件園和科學(xué)城等都是本區(qū)域的特色所在，幾乎每個(gè)樓盤配套上或多或少都會提及。 2．市調(diào)匯總表如下（略） 市調(diào)個(gè)案總結(jié) 區(qū)域分析 11 個(gè)樓盤有 9 個(gè)屬于高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，另外兩個(gè)樓盤離我們項(xiàng)目也不是很遠(yuǎn)，本區(qū)域樓。樓盤整體開發(fā)品質(zhì)較以往提高，物業(yè)多向中高檔樓盤發(fā)展，顯示出蜀山區(qū)樓盤整體品位的上升，高檔樓盤也有較強(qiáng)的吸納能力。據(jù)跟蹤調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，目前在政務(wù)新區(qū)開發(fā)建設(shè)的樓盤中多為 一些中大型樓盤， 70 萬平米的國際花都、以奧運(yùn)為訴求點(diǎn)的頤園世家，以及在年底推出的水墨瀾庭等中高檔樓盤，使今年的購房者將眼球投注到了這塊正在建設(shè)中的熱土上，形成了新區(qū)的繁榮景象。 且最早發(fā)展的高新技術(shù)開發(fā)區(qū)目前也積聚了相當(dāng)?shù)娜藲?，醞釀了濃厚的人文氛圍，為高新區(qū)在今年的開發(fā)上提供了優(yōu)渥的自然景觀與人文條件，形成了蜀山區(qū)的優(yōu)勢。受購房追求自然潮流的影響，及購房人對房屋品質(zhì)要求的提高且對目前樓盤的健康指標(biāo)非常重視。即高新開發(fā)區(qū)及正在興建的政務(wù)新區(qū)。 從蜀山區(qū)近一年的建筑類型占比的情況來看，自 04 年 4 月起，小高層與多層建筑的在售面積就有了相互接近的趨勢，到 04 年 10 月，本區(qū)域內(nèi)的多層與小高層的面積就已經(jīng)相當(dāng)，到現(xiàn)在為止，本區(qū)域的小高層住宅的面積比例與多層住宅一直是呈現(xiàn)互相交錯(cuò)的走勢，基本持平。 受樓盤規(guī)模和市場接受力的影響，同時(shí)也考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的成本，蜀山區(qū)的在售樓盤大多規(guī)劃為多種建筑形式并存的格局。長期以來蜀山區(qū)的開發(fā)面積也一直位于合肥市四行政區(qū)之首，在目前合肥市所有在售樓盤的建筑總面積中，蜀山區(qū)的在售總建筑面積占比達(dá)到 40%以上。但多層、小高層、高層、花園洋房、別墅等各建筑類別板塊及區(qū)域間漲幅會有較大差異。隨著“平價(jià)房”以及相關(guān)宏觀調(diào)控政策的逐步落實(shí)， 20xx 年房價(jià)漲勢將明顯趨緩，預(yù)計(jì)全年房價(jià)走勢仍然是上半年緩漲、下半年在高位盤整，與 20xx 年的走勢線相似，只是幅度較今年平緩。二是，拆遷成本加大，拆遷一直是開發(fā)成本中變數(shù)最大的一塊兒，隨著政府對拆遷戶利益保護(hù)的力度越來越大，拆遷成本必然增加；三是，住宅結(jié)構(gòu)的調(diào)整與品質(zhì)的提高仍會拉動房價(jià)上漲。主要理由：一是，土地成本增加，合肥市所有的經(jīng)營用地都必須到土地市場公開拿地。 房市預(yù)期看好、房價(jià)漲勢趨緩 作為具有虛擬經(jīng)濟(jì)成分的房地產(chǎn)，很容易受經(jīng)濟(jì)景氣和媒體渲染的影響，